Xxx养老院经营之困
焦艳丽、杨海元、任小英、唐向勇
北京航空航天大学经济管理学院
摘要：中国正在步入老龄化社会，养老问题成为社会广泛关注的问题，10年前，从事医疗工作的张楠和从事地产工作的李军看准了养老产业未来的发展潜力，合作开办了xxx养老院，目标是打造国内养老连锁企业，目标客户是中高端离退休老年人。但是公司发展至今，业务范围还是仅仅只有北京地区，即使是北京，入住率也仅仅只有40%，公司的财务状况不佳，一直没有实现盈利。
关键词：养老院、老龄化、专业护工、盈利
引言：xxx养老院张院长目前面临养老院资金不足，经营困难等问题，现在人口老龄化现状已经引起社会广泛关注，养老行业作为非常有潜力的行业本应有巨大的潜力和市场，但是院内近期却出现入住率低，成本过高，护理人员招聘困难，人员流动大、投诉增加的难题。同时，最为养老院最为重要医疗护理环节，医疗资质问题，xxx养老院早在2008年就提交资质申请，但是由于很多原因，一直没有审批下来。一边是讨论热烈的养老问题，一边是惨淡的经营状态，xxx养老院院长张楠和李军决定召集公司高层经过一段时间的调研，决定召集公司高层开一个关于养老院发展的会议。
“这个事情我们会尽快核实，处理的，请您放心，非常抱歉。。。。”路过客服部的办公室门口，几句话飘进张院长的耳朵，又有老人子女投诉了？张院长心里一紧，本来要回办公室的她脚步一转，进到客户部办公室，客服主任王兰刚刚挂了电话，看到院长进来，猜出张院长已经听到刚才的电话了，面露难色，：“张院长，刚才的电话您听到了？”“”
一边是对普通市民来说偏高的养老费用，一边是养老院的亏本生意，一对矛盾困扰着民营养老院的经营者。目前，民间养老院到底是怎样的运营方式，这种养老方式到底能不能满足老人的养老需求呢？
Xxx养老院成立于2002年，院长张楠是。。。。。。。。。，总经理李军是。。。。。
Xxx养老院一直坚持“连锁、家居式公寓+酒店式”为特征。
参会人员：院长----负责养老院日常事务，总经理（职务待定）----负责对外联络、公共关系等财务经理---负责养老院财务工作
人力资源经理-----负责招聘，员工培训等，市场部经理-----负责策划、宣传、市场调研、开拓等
总经理发言，主要分析现状养老产业现状，前景，政府政策等
不少民营养老机构的困境。对于资本进入养老产业，曾经有过这样乐观的预计，全国1.67亿老年人口可撬动1万亿元规模的养老产业，但事实上，由于老年人收入普遍偏低，真正需要机构养老服务的高龄老人、失能老人，支付能力十分有限。而养老护理服务由于其特殊性，人力成本和管理成本高于一般的服务行业。生存在这种夹缝中，民营养老机构的市场有效需求不足，利润空间有限，不可避免会遭遇到亏损的难题。
Xxx养老院最初成立的时候定位为连锁养老机构，但是至今只有一家，原因：一是扶植政策还不是特别明朗，二是我们的医疗执照还没有批下来，2008年申请的时候，刚好赶上奥运会，停办。但是奥运结束了，医疗审批这块还是没有放开，三是人才缺乏，现在国内非常缺专业的护理人员。另外，民营养老机构的行业标准还没有出来，包括消防、建筑等等所有的标准都不明朗。
目前民间资本投资养老院有两种登记方式：一是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，但享受不到优惠；二是以“民办非企业”方式在民政局登记，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠。但是，“这种非企业单位，第一不能由国有资产来经办，第二可以盈利但不能分红，利润只能用于福利事业，第三将来想要停止的时候，这些资产还不能拿走，等于从投资者办理‘民办非企业‘登记的那天开始，所投入的全部资产都已经不是自己的了。这些方式对民间力量经办养老机构打击太大，明显不合理。
目前我国出台了一些民办养老机构管理和扶持的政策，应该说涵盖了一些基本的领域，但是很笼统、很原则，真正刚性、可操行性的标准和要求并不是很多，需要各个地方政府把它具体化，出台一些具体的落实的意见和办法，落不到我们头上，政策还是一纸空文。由于多头管理，水电气等费用没有享受到优惠价格，而床位补贴、运营补贴真正落实很难。
市场部经理发言：
目前，中高端民办养老院的经营模式主要为租赁和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用。按照房间的标准和规格，xxx养老院标准房租金价格在2000—5000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5晚至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制，会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。这种方式以燕达金色年华健康养护中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡会员，分别享受更低折扣。
目前，民营养老机构主要分为两个类型，
一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站”、“老年大学”的形式出现；
二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。
与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。截止2008年9月，我国登记注册的民办养老院已经有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理登记注册的民办养老院。
人力资源经理发言：
在中国，养老项目首要问题就是人才缺乏，专业护理员人数少，素质低，如果按照床护比1:1.3的比例来说，仅燕达金色年华健康养护中心一家就需要近万名护理员，但目前全北京的护理员也不超过5000人左右，缺口很大。虽然国家已提出将会加大护理员培训及工资待遇，但长期形成的习惯和学习周期将使得近期内缺口难以填补。和一些护理技校合作过，从这些学校招聘实习生，进行培训后上岗，但是现在的80后，90后小孩，很少有愿意做护理工作的，即使上岗实习，也不能坚持，几个月后都流失掉。
目前比较稳定的护理人员，很多年龄集中在40—50岁，文化水平偏低，护理知识缺乏，培训也比较困难，
另外还有一部分专业护理人员，但是这些人由于专业能力强，又有工作经验，工资水平偏高，
增加了人力成本，而且容易被其他机构挖角，跳槽。
还有一部分专业医生、护士离退休医务人员，担任管理职务，但是毕竟精力有限，不能解决大范围的需求。
财务经理发言
土地性质：医疗卫生用地。按照国家相关政策，购买卫生用地有一定的优惠政策，但在使用、转让时也有相应的约束条款。设备投资成本（除土地外）（200平方米以上）亿元以上，并需要不断后续投入。
人力成本：占总成本的50%，一般护工人均月薪2000元左右。
水电气：按国家规定有优惠价格，但没有在相关部门（如电力、水务等）办理申请之前按商用价格计费。
这是个结构性的问题，建设养老院有三种类型，第一种叫官办官营，就是政府办政府管；第二种叫政府办民营；第三种叫民办民营。第一种类型管的是穷人，以上这两位老人应该住到这种政府办政府管的养老院里去。但是在中国，这种还比较少，尤其是它主要针对鳏寡孤独，所以在当地，可能这两个老人还不够鳏寡孤独，这种养老院比较少，而且有资格审查，服务也相对差。第三种当然是富人的了，民办民营，有钱你去买高档服务。
实际上，真正养老院最需要大量的还是中间这部分，就是官办民营，政府跟非政府合作。合作有两种方式，一种是政府用地皮，政府盖养老院，然后请专业的养老经营集团，像现在的物业集团，它来经营养老事业。第二种是给你地皮，你自己办可以有点税收优惠，甚至有点补贴，那你就自己办自己营，政府来帮助你，当然这是小规模的。最好的还是政府占地皮盖养老院，我们的土地是国有的，因为老龄化了，所以就拿出一些土地来让政府盖养老院，聘请专业的养老经营集团，这是大头。
中国这样一个将近14亿人口的大国，又在迅速的老龄化，所以将来养老大量需要的还是民营养老院。现在人们对养老院的需求好像不是特别大，就是4%的人愿意进养老院，是因为现在还有孩子回家看看，还能买得起小时工的服务，还有老伴，所以这个居家还是个家，当这三个条件没有了，那这个家就是黑洞了。所以在这时候，实际上40%以上的人都会进养老院。
如果以后没有孩子回家看看了，老伴又没有了，小时工又买不起了，那还是家吗？所以我们以后会从4%到40%，甚至50%，60%，70%的人需要进养老院。在这种情况下，民营养老院的发展是非常大的一块。现在主要是两个问题，一个是我们国家现在还缺乏养老服务设施，养老产业的整体规划，所以民营养老院到底怎么用地，到底怎么税收？政府到底要不要补贴他们？我们在这个方面缺乏规划。如果有了规划，城市一块土地做养老事业，即使小产权归公以后也做养老事业，或者从个人产权里把它赎买过来，要给办养老院的人一个定心丸；另外一个问题就是服务，老年的餐饮、服务、私人医生、护工等等这些服务，如果都是个体提
供，那么成本会非常的高，如果国家面对老龄化，有老年服务产业链条，那么这样的养老院办起来的成本也会降低，所以关键的两个问题是，缺乏规划，服务昂贵。
