原标题：谈文化创意园区发展与转型
李晟晖
从上世纪90年代起，上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。到2013年底，上海文化创意产业从业人员约130万人，实现增加值2500亿元，占全市GDP的比重为11.5%。全市87个创意产业集聚区形成“一轴(延安路城市发展轴)、两河(黄浦江和苏州河文化创意产业集聚带)、多圈(区域文化创意产业集聚地)”的空间布局。回顾上海文创产业园区发展的路径过程，可以看出园区和文化创意产业发展升级的一些基本经验和趋势。
做法与经验
近十年来，文化创意园区发展由中心区向外扩散，杨浦、宝山、嘉定等区的一些园区规模、品牌和影响力已经超过了八号桥、田子坊等早期园区。这说明，文化创意产业并不单纯依赖地段、政策，而是越来越依靠品牌、服务和内涵。
主要做法——文化创意园区最早是由一些企业改造老厂房自发运营的，这种模式成本低、可复制，但也有弊端，如短期利益至上可能造成园区功能异化、同质竞争缺乏特点等。经过近十年的优胜劣汰，在快速的数量扩张和前期的“筑巢引凤”之后，更加注重内在的发展质量，逐步转型到以国家级产业基地为引领、园区产业集聚效应不断增强的新阶段。 一是依托主导产业集聚企业打造产业链。上海文化创意园区有四类主导产业：设计策划类、艺术创作和展示类、技术创新和服务外包类、时尚和休闲服务类。2010年世博会的举办大大推进了相关文化创意产业的发展，形成了一批产业定位明晰、产业链带动效应明显的文化创意产业集聚区。在一个集聚区内，一个行业的产出，可以作为另一个行业的投入品。比如，设计研发产业的产品可以作为动漫游戏产业的投入品，而动漫游戏服务又可以作为影视产业的素材，大大提高了效率和产出水平。
二是专注产业细分，形成品牌特色。以创意设计产业为例，已经细分为时尚设计领域的上海国际时尚中心、时尚产业园、尚街、2577等;软件创意设计领域的张江文化科技创意产业基地、虹桥软件园;建筑设计领域的八号桥、文定生活、创邑金沙谷;工艺美术设计领域的工艺旅游纪念品设计产业集聚区;设计外包服务领域的八号桥、江南智造;视觉艺术领域的映巷创意工场、M50创意园等。
三是依托产业基地引领园区和产业整体联动发展。仅以收取租金和提供物业配套的初级服务只能带来低端和同质化客户。近几年，产业基地和公共服务平台是政府推动文化创意园区发展的重要载体，通过这些基地和平台建设，文化创意园区在实现自身发展的同时，也起到了整体提升能级的效果。超过80%的园区至少建有一个公共服务平台，服务内容涵盖产品孵化、展示推广、技术服务、人才培训、投融资、政策咨询等，从各个维度做好配套功能服务，实现从筑巢引凤到腾笼换鸟的转变。以张江文化产业园区为例，由分散在不同的产业聚集区组成，并没有连成一片。因此，园区运营主体的发展不是靠房地产的租售，而主要是要靠搭建平台服务企业进行产业投资。 运作模式——从企业自发向“政府推动、社会参与、市场运作”转变，为文化创意产业发展提供了可复制推广的经验。近十年来，文化创意园区发展由中心区向外扩散，杨浦、宝山、嘉定等区的一些园区规模、品牌和影响力已经超过了八号桥、田子坊等早期园区。这说明，文化创意产业并不单纯依赖地段、政策，而是越来越依靠品牌、服务和内涵。
政府的推动体现在规划引导、协调服务和政策扶持上。比如，上海从三个方面对影视文化创意园区发展给予优惠政策，即营业税扶持税额60%、增值税扶持税额3%~5%、所得税实行三免二减半等，对园区企业的生存与发展起到了推动作用。各区县对园区发展给予资金和政策扶持，如普陀区每年安排专项资金1亿元。同时，为防止创新发展中出现盗版、仿造、抄袭等现象，市区两级不断加大园区知识产权保护工作力度。杨浦区还与市知识产权局共同建立了全市第一个知识产权公共服务平台——上海知识产权园。
社会参与方面，一种是校企运作，通过高等院校的智力优势背景，通过整合资源对老厂房进行统一改造。典型的如同济大学周边的建筑园区、东华大学附近的时尚园区、上海交大周围的软件园区等等。第二种是推进园区与街区、社区融合。一些知名的创意产业园区正利用集聚效应所形成的辐射功能，逐渐向街区和社区发展转型。最典型的如田子坊，将创意产业与商业、旅游业、文化、居民生活等有机结合，为消费者提供了休闲环境，也探索了城市旧区改造的新模式。
市场运作方面，上海创意产业园区大致有6种建设模式，包括体制外企业投资运作、国有企业集团自行运作、大学投资建设、大集团合作、街道与经营者合作、行业协会牵头等，产权方通过市场化的方式吸引各类社会资本和专业管理团队参与运作和管理。近几年，不少园区从一般房屋租赁到提供完备物业服务，进而发展到以帮助企业孵化、开展各类咨询、提供金融服务、参与企业发展等注重园区服务能级提升和园区运营模式创新的新阶段，努力实现从园区运营者到区域产业撬动者、从二房东到服务集成商的转变。如德必集团为园区企业提供基础人才服务、投融资服务、品牌推广服务等7大增值服务;93.5%的创意产业集聚区还自行制定管理制度。一些园区企业已经具有一定的辐射力和影响力，并逐步走出上海拓展空间。徐汇软件园先后与济南、常州、马鞍山三地建立合作园区;纺控集团在文化创意园区规模和管理服务上名列前茅;圣博华康在全国投资和运营了8个文化创意园区。
园区与产业新趋势
随着文化创意产业成为新的投资热点，在资本与企业之间，需要解决的是对文创企业的评估和服务的环节，这就要求园区经营者具有识别文创企业成长性的能力和为企业服务的能力。
从发展趋势来看，文化创意园区从招商引资向帮助企业孵化、参与企业发展与园区企业共同成长转变，促进区域整体转型。园区的角色正在逐步发生变化，对区域发展的影响也随之深化。
在起步阶段，考虑商务成本和产业转型后员工安置问题，按照土地性质、产权关系、建筑结构三个不变的原则，通过老厂房改造建立文化产业园区。目前上海的创意园区，三分之二是由老厂房改建而成。八号桥、田子坊等园区成为具有上海地标意义的“人文景观”，在一定程度上丰富了城市的文化内容和文化特色，同时促进了全市和区县的产业结构调整。
在高速成长阶段，随着多个创意群体集聚，呈现出创意产业、旅游业、租赁业、房地产业等行业联动发展的格局，实现区域的整体转型发展。最典型的是宝山区大场镇。6年前，“动漫大场”的提出还引起过非议，现在已在业内颇有美誉。最吸引企业的，是“动漫大场”一直着力打造的“最适合动漫企业成长的产业生态环境”：一方面从创业苗圃的孵化到引入总部企业，专注企业成长链的培育;另一方面专注产业链的培育，推进和实现“作品、产品、商品的联动发展”。从“铁大场”到“动漫大场”，从产业转型前的化工业、仓储业集中区，到动漫产业品牌聚集的文化大本营，带动了区域经济结构整体环境以及人口结构的调整优化。
进入成熟发展阶段，随着文化创意产业成为新的投资热点，在资本与企业之间，需要解决的是对文创企业的评估和服务的环节，这就要求园区经营者具有识别文创企业成长性的能力和为企业服务的能力。通过提供更好的服务培育企业成长，挑选、集聚和培育好优质企业，以降低园区租金等方式换取企业股权，为资本与企业的对接创造条件。这样，园区的经营者可以在新兴产业的创新发展模式中扮演重要的角色，并从中获得更多的收益。比如，德比文化创意产业发展有限公司在每个园区拿出一定面积，以免房租的方式换取企业的部分股权用以扶持创意企业发展;宝山动漫衍生产业园盈利由物业收益、税收分享以及投资性收益三部分构成，投资利润占到利润总额的10%左右，未来物业收益会降到40%以内。 可以说，文化创意园区已经成为推动文化创意产业发展的重要平台和孵化器，在上海产业退二进
三、创意创新氛围营造、城市景观改造等方面发挥了不可替代的作用。
文化创意园区如何再创新
“飞地”式、连锁式的扩张和经营是形成品牌和规模的可取经验，未来会形成在设计、建设、招商领域专业化竞争的格局，部分品牌园区、品牌管理公司会脱颖而出，占领主要市场份额。
从全市文化创意园区发展的做法和经验看，在历史文化底蕴挖掘、平台打造、品牌特色以及对区域发展的影响力和带动力方面，有很大的空间潜力可挖。借鉴全市经验，可从以下方面加大扶持和培育力度，发挥园区在调结构、促转型、提能级、增活力等方面的积极作用：
促进文创产业带状连片集聚发展。从全市看，文化创意园区发展的关键是规模化和品牌化，这既是园区集聚企业的需要，也是文化创意产业形成产业链的必要条件。文化创意园区数量在中心城区中并不少，但空间布局比较分散，单个园区的建筑面积较小，缺乏园区与园区之间、园区与街区间的有效互动，产业氛围不足，制约了文创产业发展的整体带动效应。借鉴大场和张江的经验，连片、带状的组团式布局和产业投资式的运营模式是发挥规模效应的可行之路。对沿街建筑、集聚带内的单体园区进行整体的景观规划与再创，对沿街商铺进行业态调整，积极引入创意产品的销售、时尚设计产品的展示及文化创意产业相关行业，打造产业生态。将文化创意与挖掘文化底蕴结合，对沿街绿化带、支马路改造赋予更多历史人文元素，融合产业园区与生活社区的功能，营造集聚带内“创意式生活”氛围。建立各园区间、园区内外企业间的互通合作机制，以实现全区创新创意类园区信息共享。根据“定位不同，政策不同”的原则，将政府有限的资源聚焦原创型、平台型、孵化型园区，鼓励打造公共服务平台，提升文化创意产业发展总体水平。
探索市区合作开发模式，借鉴杨浦、宝山等区的市区合作改造市属资源和建立公共服务平台的做法，有必要积极探索市区合作开发的创新模式。一是联合市属专业部门和单位搭建平台。建成一批产业孵化平台、投融资服务平台、技术创新平台、产品和产权交易平台。以服务平台、行业领军人物、核心项目的入驻带动园区的整体招商。二是整合区域内各类资源共建共享。在产权关系不变的前提下，鼓励社会资本参与，合作开发有利用价值的园区和建筑。可利用有历史风情的民居为载体，采用租赁合作的方式，转型发展文化创意产业。三是优先集聚发展创意设计业。创意设计业既从属于文化创意产业，同时也是专业服务业的组成部分，是“制造”向“智造”转变的关键，不适合大都市发展的产业完全可以借助创意设计，留住适合都市环境、附加值高的部分，对于全市产业结构调整具有重要作用。
“飞地”式、连锁式的扩张和经营是形成品牌和规模的可取经验，未来会形成在设计、建设、招商领域专业化竞争的格局，部分品牌园区、品牌管理公司会脱颖而出，占领主要市场份额。可以实施“走出去”战略。加强与外省市的沟通，在更大范围内寻找建筑体量适中、功能品质突出的厂房与房产资源，通过租赁合营、股权投资等多种合作方式，打造文化创意园区分园，吸引国内外优秀创意企业和创意人才集聚，提高市场竞争力和对区域经济的贡献度。同时实施“打开来”战略。中心城区地域面积小，居民密集度高，文化创意园区和居民社区犬牙交错，建设和运行中难免会产生矛盾。在今后的园区发展运营中，有必要充分利用现有资源，因地制宜、资源共享，推进文化创意园区与校区、社区融合。如向周边社区居民发放免费票或优惠券，鼓励周边社区居民更多地参与到园区中来;在社区介绍或征集最新的文化创意，在公共宣传栏、社区走廊打造文化创意产品展示平台，让文化创意融入居民生活。
(作者系上海市静安区曹家渡街道办事处副主任）
2015文创园区变革之路：传统园区转型模式升级
2014下半年，工业用地集约化、工业用地弹性出让、工业用地存量盘活等一系列中央及地方用地法规政策相继出台，为文创园区用地的加速市场化提供了更加公开透明的外部环境；国务院2014年底的43号文件，使得政府投融资体制破冰，地方平台企业特权不再，基础设施及公共服务领域大门向社会资本公平开放，其后财金[2014]76号文件及系列配套政策，更是保障了政府与社会资本可持续合作推入。
2015年，更多利好信息积极释放，在新常态背景下，全国上下文创产业园区也正进行着各种变革：首先，“一路一带”烧火了西部及东部沿海经济带；“京津冀一体化”加快了河北沿京津区县园区的开发步伐；“众创空间”点燃了万众创业的热情；“互联网+”成为全年热议的话题；而“盈利模式转型”也为产业园区投资者解决“投资大、回报慢”的难题带来希望。虽然目前这些变化在2015年终并没有看到最后的成果，但即将迎来的2016年，不仅是新的开头，也是国家“十三五”发展规划元年，文创园区该如何应对创新，我们将在总结这一年的成果之上，窥探出新的机遇，做好迎接挑战的准备！
产业
传统园区转型
从废旧厂房到动漫产业基地、文化产业园、影视基地、主题公园，文化地产的发展道路越走越宽。部分文创园区在发展的过程中找到了一条与城市发展相融合的道路。文化创意产业园区发展一般经历了从文化产业开发区，发展到文化创意产业园区，然后是城市文化创意街区，最终发展到城市文化和创意城市融合。
作为地产领域的一个分支，文化地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。通过过去几年的高速发展，产业园区的盈利模式越来越清晰明朗，较为典型的就是“配套物业销售+园区服务收入”模式。然而，这种模式在新常态时代，靠卖房子这一做法无疑不是应对未来之策。
以18年来深耕文创园区的尚8文创园区为例，2015年，尚8新创建了尚8国际创新园（酒仙桥）、尚8京环孵化器（东四环小武基）、尚8天津南开263产业园（天津）、营8号国际青年艺术营（前门）等8个文化创意产业园。目前，尚8文创园区总数已达17个，建筑总面积达50万平方米。
尚8文创园区在经营模式上也进行了升级：由过去的1.0模式——“房东”—“租户”（传统物业型服务平台）；2.0模式——园区运营方为入园企业提供软硬件相结合的综合服务（产业服务平台）；3.0模式——产业资源高度、有效整合；产业间实现融合发展；以合作、共赢的理念，打造基于产业链发展为核心的创新生态圈（公共协作创新平台）；上升到4.0模式——产业创新共享平台网络，在产业集聚、产业融合的基础上，重点突出产业孵化、源头创新（产业创新平台网络）。
目前，我国的文化创意产业园区基本走过了文化产业开发区阶段，经过近几年来文化创意产业园区的发展，面对当前的经济和社会发展形势，各个城市都亟须建立符合自己城市文化特色的文创街区，这既是文化创意产业从业者的要求，也是城市市民生活的需求。
一些文化创意产业发展要素条件比较成熟的城市，正在开始着手打造城市文化创意街区，使之成为城市市民的休闲娱乐中心、游客的地方文化体验中心，以及城市产业升级的创意驱动中心。
也就是说，未来文创园区的盈利模式将越来越考虑长周期回报，注重收益可持续性，将会由之前依赖的物业产权性收益向产品服务化收益转型提升。越来越多的产业园区将不断创新经营模式，提升项目产业招商、设施管理、入驻企业服务、项目孵化与创新、项目产业投资促进等各种精细化的服务能力，来获取可持续的回报。
可以预见，2016年乃至更长的几年内，文创产业园区的项目布局依然会落地于几大区域经济中心圈内，会更加出现在环上海、环北京、环广深区域内。同时，因为这些城市的旧城改造及更新，将盘活大量原有产业用地存量，还将会有更多的城市进一步享受改革红利所带来的机会。
产业
园区发展模式升级
在每年的北京文博会上，不仅可以观察到中国文化产业的发展面貌，看到大量领先的新创意、新技术、新产品、新商业模式和全文化产业链的新版图，更能够努力寻找到一个前沿的、有规模价值的产业生态圈范例。
在第十届北京文博会上，文化产业园区创新发展的新探索、新经验成为其中重要的板块。北京东城、西城、朝阳、海淀、昌平等11个区县，数十个文化创意产业园区、集聚区的重大项目亮相，国家新媒体产业基地、鸟巢文化中心、明十三陵历史文化创意产业集聚区、高校大学生创意园、乐多港综合体等集中展示，全面展现文化创意产业高端化、集聚化、功能化发展的新形象。国家对外文化贸易基地的展示，对于中国文化贸易迈向规模化、集约化、现代化发展的路径探索，具有重要引领价值。
在文化创意产业蓬勃发展的过程中，涌现了一批文化创意产业园区，推动了产业发展。同时，在整体经济步入新常态的形势下，北京文化创意产业正迈入质量效益型发展的新阶段，产业发展从追求规模扩张向注重提质增效转变，园区整体水平不高、发展不平衡的问题逐渐显露。例如，有的园区有空间无平台，缺乏适应文化企业发展的服务体系；有的园区有建设无管理，尚无高效的运营模式；有的园区有集聚无协作，未形成完整的产业链；甚至还有的园区有名无实，空有文化产业园区的名头，实无文化内涵，与现阶段产业发展要求不适应。
特别是当前，北京市正立足全国文化中心建设，深入贯彻落实京津冀协同发展战略，加快推动非首都功能疏解和产业转型升级，对文化创意产业园区建设和文化创意产业发展提出了新的更高要求，如何推动园区升级发展已成为迫在眉睫的问题。
面临新形势新挑战，北京市提出了建设市级文化创意产业示范园区的设想。北京市委宣传部进行了广泛调研和深入研究，在全面掌握全市文化创意产业园区发展情况的基础上，经过多方推荐、层层筛选、专家评审，认定了中国北京出版创意产业园、清华科技园、星光影视园、莱锦文化创意产业园首批4个示范园区。拟通过市级文化创意产业示范园区认定，加强扶持建设，树立园区发展标杆，支持示范园区采取“主园+分园”、园区共建等模式，在城市发展新区、生态涵养发展区及河北、天津等地输出管理经验和运营模式，从而实现典型引路、高端示范，引领其他园区进一步优化服务体系，促进产业集聚，全面提升园区科学发展水平，推动文化创意产业向“高精尖”结构演进，促进文化创意产业京津冀协同发展。
此外，全国首个，也是目前唯一的国家文化产业创新实验区首次亮相文博会。实验区区域面积达78平方公里，集成首都文化、金融、科技等创新资源，拥有体制机制、政策环境、市场体系、金融服务、人才培养、发展模式等六大创新。这是一个全国文化产业改革的探索区、文化经济政策的先行区和产业融合发展的示范区。如果说尚8集团的产业生态圈是文化产业园区发展的4.0阶段，那么，国家文化产业创新实验区的文化创意产业集群发展模式已经率先从1.0进入5.0阶段。即从最初的打造单个文化创意产业专业楼宇，到建设园区、培育集聚区，再在集聚区基础上规划建设产业走廊，直到建设全国首个国家文化产业创新实验区，引领文化创意产业不断升级发展。
趋势
众创空间的盈利困局
顺应“互联网+”时代的发展，大众创业、万众创新成为新趋势，许多房企们发现了空置物业的新玩法，纷纷加入到众创空间的潮流中。SOHO3Q、优客工场、云工坊等联合办公领域一时在坊间引起热议，共享办公模式在中国火热地开展起来。但火热的背后，联合办公能否取代传统写字楼成为主流办公模式，帮助商业地产抵抗楼市低温呢？
今年，SOHO中国推出了3Q众包项目，该模式鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络，成为3Q伙伴和联盟。借助互联网的力量，3Q伙伴联盟通过手机端代客下单，客户支付成功后，合同租金金额的8%将返还3Q伙伴联盟账户，佣金闪电到账。SOHO3Q项目一直在探索房地产出租与互联网结合的全新模式：从O2O（线上到线下）预订下单、无底价竞拍，到大客户定制，再到3Q众包模式，每一次新尝试都是对传统模式的颠覆和突破。
而广为人知的优客工场除了提供实体办公桌外，还努力为创业企业提供切实需要的服务，打造活跃的人脉社区。
不管是SOHO3Q还是优客工场，他们都希望为客户提供完善的服务，而不仅仅做大房东和“二房东”，试图通过相关的利益链条形成远超传统写字楼办公空间所能提供的服务。
而与众创空间相提并论的“孵化器”，在过去的运营模式上，充其量只能算作“二房东”——孵化器公司从物业持有者手中租下办公场所，分散地提供给创业者，形式有些类似办公场所的批发和零售，以赚取其中的利差。这样的模式，使得早期孵化器基本没有什么能力助力“双创”。
不过，在“双创”的大背景下，孵化器的职能也渐渐从单一的“二房东”发展为具有投资属性的综合创业服务机构。以北京创客总部为例，该孵化器建立了一套深入地帮助早期企业迅速成长的垂直服务体系，同时也提供种子期投资服务，为创业者提供资金和资源上的多方面支持以及行业大咖、创业新锐、一线投资人等构成的强大导师团的指导。
不可否认，当前的各种联合办空间盈利模式还不太成熟，大部分还只能靠租金差，实际上就是“二房东”模式。虽然尚有政府的支持，很多项目能够以零租金或是补贴租金的形式打出名气来，运营者目前也只能在租金上面有所盈利。至于所谓的服务费，实际也是极少的，毕竟这些企业都是成本控制型的，创业型公司很难有这么多额外的成本来支付各种各样的专业服务。至于孵化产生的收益，实际与办公空间本身没有关联。单纯做天使投资、VC投资或者PE投资，也能一样做孵化、有收益。
与此同时，除了北上广深外，目前国内写字楼的开发租售模式正面临极大的挑战。知名地产专家指出，非一线城市的写字楼和商业地产“处处供大于求”，价格是最触人心弦的要素。如果大房东不具备足够优势吸引来“二房东”，那么联合办公就是个幻影。
当下，中国联合办公的市场鱼龙混杂，服务也良莠不齐。此外，盈利模式始终是难点，这一点也制约了这个市场的发展。想在联合办公模式下生存的企业有很多，但还有很长的路要走。在联合办公空间的重压之下，写字楼是否会逆袭而上？未来，联合空间能否取代传统写字楼，令人期待。
趋势
“一带一路”“京津冀”带动区域发展
“一带一路”是一条商贸之路，也是一条文化之路。在这条路上，散落着许多古老而璀璨的文明遗迹，与现代文化交相辉映。目前，“一带一路”已经正式步入实质性推进阶段。在此过程中，园区也正在成为各地推进“一带一路”战略的重要载体，政府和社会资本合作（PPP）等融资模式创新也成为化解投融资阻碍的重要手段。
“一带一路”能否顺利实施，离不开沿线城市的努力。而“一带一路”战略的实施，也为沿线城市和各类园区带来了大量机遇和挑战。面对百年不遇的战略机遇期，沿线城市和园区都迫切希望抓住“一带一路”契机，对接国家战略，获得更多资源，进一步实现包括资金、教育科技、人才、物流等要素聚集。
在第十届北京文博会上，“一带一路”产业带上的各大文化产业园区，都在大力推动沿路文化产业的发展，以文化产业为载体实现对外交流。例如，来自新疆“丝绸之路经济带核心区”的特色文化产品，其中包括宝玉石、桑皮纸上的中国画、民间工艺美术作品，《千回西域》、《在他的歌声里》等一批新创剧目，加快民族特色文化产品走向市场。同时开展“艾德莱斯炫昆仑”秀演活动、舌尖上的新疆——《新疆味道》项目推介。此外还特设对外文化贸易展区，展示新疆对外文化贸易的成果，展示相邻的中亚五国吉尔吉斯斯坦、哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、塔吉克斯坦和土库曼斯坦的文化创意产品和民族手工艺品，显示“一带一路”作为中国文化“走出去”的通道和窗口作用。
除此之外，在推动京津冀协同发展、打造新的首都经济圈、推进区域发展体制机制创新的大背景下，今年4月底，来自京津冀三地的66家文化创意产业园区代表出席，共同发起并签署了《京津冀文创园区协同发展备忘录》，加强对三地文化资源的协同开发、管理和利用，推进区域文化产业融合和文创资源共享，切实推动三地文创产业协同发展。
京津冀三地地缘相近、人缘相亲，文化一脉，各具优势，在京津冀协同发展的战略背景下，三地正在加强建设动漫网游及数字内容功能区、798时尚创意功能区、戏曲文化艺术功能区、音乐产业功能区、新媒体产业功能区、创意设计服务功能区、会展服务功能区与周边产业区域及其他城市的合作与交流。
例如，北京东城区把“胡同工厂”模式输出天津，打造成了天津的C92文创园。该项目是天津南开区首家创意产业园，复制东城区“产业园集群发展+多元价值服务体系+资本化运营”三位一体的园区运营模式，打造一个集科技、媒体、通讯三大领域融合的TMT新兴产业基地。同时，C92文创园联手天津商家联盟举办“创意集市”，组织10余家开设网店的创业者集中展卖创意食品、创意玩具。
未来，北京市还将通过市级文化创意产业示范园区认定，加强扶持建设，树立园区发展标杆，支持示范园区采取“主园+分园”、园区共建等模式，在城市发展新区、生态涵养发展区及河北、天津等地输出管理经验和运营模式，从而实现典型引路、高端示范，引领其他园区进一步优化服务体系、促进产业集聚，全面提升园区科学发展水平，推动文化创意产业向“高精尖”结构演进，促进文化创意产业京津冀协同发展。
4月30日，财政部办公厅和文化部办公厅下发了《关于推动2014年度文化金融合作有关事项的通知》，同时公布了《2014年度文化金融合作项目库》的部分项目。这其中，文化创意产业园区项目数量仅次于文化旅游项目，位居第二梯队，这反映了资金依然是困扰文化创意产业园区开发的难题所在。
在《国家文化产业示范基地管理办法》修订版新规颁布实施的背景下，文化创意产业园区也从前期的高速扩张阶段进入到转型升级阶段。那么在这个阶段，园区开发者和管理者应怎样根据自己的实际情况进行转型升级？多年来致力于文化创意产业研究的中国文化传媒集团中传文化财富研究院院长马少华分享了他的观点。
一、园区转型升级要做“加减法”
与其他产业园区的发展模式一样，我国文化创意产业园区的早期发展，也是采用土地招商模式，这种模式最大的特点就是成本优势。但随着各地文化创意产业园区数量的激增，产业定位同质化、产业招商盲目化、产业集聚效应不明显等现象越发明显，很多园区都存在着“有企业无产业”“产业点高面低”的产业困境，园区的产业集群效应并不显著。
最新修订颁布的《国家文化产业示范基地管理办法》正是基于目前国内文化创意产业园区的种种乱象而适时推出的。新规中明确规定：企业申报示范基地，须符合“以生产经营文化产品、提供文化及相关配套服务、推进文化创意和设计服务与相关产业融合为主营业务，且上述主营业务收入占企业总收入的60%（含）以上”的基本条件。所以，我国的文化创意产业园区发展，在经历了高速扩张阶段之后，已进入由注重规模向注重质量、由粗放式发展向集约化发展转变的转型升级阶段。
在这个转型升级的阶段，对于很多文化创意产业园区来说“加减法”都要做。
一是“做减法”。有研究表明，真正称得上是“文化产业集聚区”的园区不超过5%，可见，我国园区内集聚的文化创意类企业数量少，企业之间的关联度低，没有形成完整的产业链。因此，对于文化创意产业园区来说，要进行产业整合，从园区实际情况出发，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行整理、优化、升级，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。
二是“做加法”。如果说“做减法”是减掉不好的，那么“做加法”就是要加入好的。对于不同园区，由于其发展情况不同，“做加法”的方式也有所差异。总结起来有两点：一是助力现有企业特别是传统产业企业进行转型升级；二是借助文化创意设计服务和相关产业融合发展，延伸和拓展产业链，构筑园区产业“微笑曲线”，提升园区产业链竞争力。产业融合发展也是文化创意产业园区产业结构升级的必然趋势，是园区产业经济发展的一种新特征。
二、园区招商要精细化运作
招商问题一直是困扰文化创意产业园区开发者的难题，而且招商工作成绩的好坏直接决定着园区命运。
首先是园区必须有精准定位，明确招商类型，建立园区招商项目信息库，进行定向式的招商；其次是园区招商必须系统化运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。
三、园区开发要懂得资本运作
缺资金，一直是文化创意产业园区开发过程中的首要难题。虽然国家和地方对文化创意产业的扶持力度很大，能在一定程度上给予文化创意产业园区开发提供一定的资金支持，但园区从土地开发、物业开发到产业孵化、产业扶持等所需要的资金量是很大的，而且投资回报期长。因此，可以说园区开发的过程都离不开资金的推动。
随着我国资本市场的不断发展，文化创意产业园区开发融资不断出现新的模式。如园区开发除可以采用银行贷款、财政拨款、上市融资、发行债券等传统融资模式之外，也可以采用信托融资、基建基金、股权私募基金、融资租赁等新兴模式。再比如产业孵化和产业扶持方面，园区可以通过担保公司、小额贷款公司、私募股权基金、风险投资等进行融资。
打造多样化的融资体系，已成为园区形成集聚效应的一个重要影响因素。那么，对于园区来说应该怎么做呢？
园区开发者要将自己定位为产业投资商，以较少的资金带动更多社会化资金的进入，从而形成一个大的资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业，从而形成资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环。值得关注的是，文化创意产业园区开发者如何尽可能地挖掘民间资本，因为民间资本将是园区快速发展的助推器，所以，园区开发者必须掌握“资本运作”。
四、园区要重视软环境建设
纵观我国的文化创意产业园区，很大一部分还处于初级阶段，园区多以硬环境建设为主，很少涉足产业开发和培育，而园区为企业能提供的也只是物业服务，只扮演房东角色，距离成熟的文化创意产业园区还很远。但从长远来看，园区的软环境建设越来越成为园区吸引优质客商入驻的重要砝码。
对于文化创意产业园区的开发者来说，围绕园区的核心定位打造一系列公共服务平台，如融资、技术、设备、市场、人才等，不仅有助于入园企业降低运营成本，促进企业创新、开拓市场，也能够增加园区企业的经营效益，提升园区产业集群的竞争力。其实，目前很多园区开发者已意识到了公共服务平台建设的重要性，也为之展开了相应的规划和建设。
五、园区要融资更要融智
知识和智力资源被视为现代产业体系建立和培育的核心资源，在产业发展过程中，智力资源的恰当引进，其价值有时会超过单纯的投资项目。对于处在发展初级阶段的我国文化创意产业来说，高端人才的短缺是制约文化创意产业发展的一个关键因素。
对于文化创意产业园区来说，既懂管理又懂经营、既懂文化又懂商业的高端复合型人才是稀缺的，所以，园区开发者除了通过构建人才引入机制和人才服务环境吸引人才集聚，更需要通过引入智力资源，建设完备的高端复合型人才培养、培训体系，促进人力资源的集聚与开发，从而为园区产业升级提供持久的动力。
总之，对于处在转型升级阶段的我国文化创意产业园区来说，无论是新建园区，还是现有园区的转型升级，都应该着眼于长远，“加减法”同时做。只有这样，才能适应我国战略转型的大势，实现持续、健康和稳定发展的目标。
（本文由中国文化传媒集团中传文化财富研究院供稿）
上海文创园区：“三创”模式打造“文创社区”
这个周末，又一个文创园区中成智谷宣布开幕。
它是园区，但没有围墙，高低错落的绿丘，让灵感跌宕起伏。绿草如茵的足球场，人们在那里释放压力。儿童苗圃里的多种植物和可爱的小动物是孩子们寓教于乐的大自然课堂。同时，它更是一座文化工厂，一座创意工坊，一座众创基地，更是一座创新与创意跨界融合的试验场。它将一切你能想到和想不到的事物进行跨界糅合;在远离中心城区地带，以园区的功能替代其部分城市功能的缺失;在文化、创意与创新领域，包括建筑空间与内容平台层面上，进行着富有积极意义的探索。
◎园区发展新模式 时代呼唤“三创”园区诞生
众所周知，“中国制造”的软肋是工业设计力量的薄弱。“中国制造”的转型升级依赖于工业设计实力的不断提升。为培养更多优秀设计人才，为“中国设计”输送更多新鲜血液。中成智谷将联手知名工业产品设计公司合作开设“创新工业设计”课程，聘请最前沿的国内外设计大咖，通过实际操作案例，结合个人实战体验，提供最佳设计实训场所，从而真正助力毕业生所学即能所用，毕业即实现就业。
不仅如此，中成还将设立1000万元人民币的“创客基金”，拿出3000平米空间作为“创客空间”，携手来自名校名企的设计界精英，为有志于创业的大学生提供最具操作性的创业平台。
中成的这些探索，正好符合了“大众创业、万众创新、文化创意”的时代背景之下，以“创新、创业、创意”为主题的“三创”园区新模式。
10多年来，上海文创园区的发展既经历了从无到有、从小到大、从弱到强发展趋势，也经历了从量变到质变、从单一到多元、从环闭到开放的发展格局。经过十多年孜孜以求的探索，上海文创产业成绩斐然。其中最为显著的成果，是涌现出一批远近闻名的示范型园区，形成了一整套成熟有效的园区开发、运营模式。上海文创产业园区经历着从量变到质变的跨越式发展，也正面临着新一轮的转型升级。
“三创”园区的诞生意味着，上海文创园区的发展已经完成了从1.0时代到2.0时代的过渡，并正式进入到园区3.0时代。也就是说，园区发展特征从最初的以“文化创意产业要素集聚”，演变为以“文化创意产业要素融合渗透”，再上升到如今“以文化创意产业要素辐射联动”，逐渐打破园区固有的环闭式发展理念，从而形成创意社区、创意生活和创意消费。在互联网+为产业背景的助力推动下，3.0时代的园区发展更是呈现出不同与以往园区发展模式的本质裂变。互联网、电商的发达，推动了文创园区的发展日益倾向于体验型生活社区的发展。当越来越多的消费需求可以在线上轻松解决和满足时，人们就对线下的消费需求提出了更高的要求：这也刺激了更多更好玩、更有趣、更丰富的线下体验的诞生。文创园区的发展也逐渐朝着商业、文化、旅游为一体的体验型、生活型、休闲型的业态趋势发展。呈现出产、学、研、商、文、旅一体化，园区、商区、街区、校区联动发展，文化、技术、金融高度融合的新格局。
◎产城融合新推动 “文创园区”变身“文创社区”
随着城市发展的不断扩张，越来越多的人口被导入到远离中心城区的地带，并形成了新的产业与城市的融合。因此，这些地区，一方面面临着人口导入过快，另一方面则是与之相匹配的精神文化消费设施的匮乏，新的消费矛盾需求由此产生。因而，一种满足人们对精神文化生活追求的宜居、宜业、宜文的新型文创社区在位于上海的中环与外环之间顺势而出。
位于中环的“中成智谷”用精准的“一谷三汇”的定位，打造智慧谷(商务办公)、乐居汇(家装家居)、乐喜汇(婚庆喜典)、乐童汇(儿童体验)的综合型文创园区。看似关联不大的三个内容板块，其实正好串联起人生最重要的十年(25岁~35岁)，我们一生当中至关重要的三件大事差不多都是在这十年里完成。因此，这三个方向就是中成智谷目的性消费客群的来源，因为消费群体接近从而建立起人流共享的生态消费圈。一批如星球影棚(多档热门综艺制作商)、醇情百年(婚庆产业一站式会馆)、云空间(国内秀场资源线上集成商)、UPBOX激战联盟(专业足球场地运营商)、唯一视觉(国内首屈一指的互联网婚纱旅拍公司)、麦当劳汽车得来速餐厅、罗森便利超市等一批文化创意类的商户纷纷入驻中成。以提供集空间展示、管理、预定为一体的线上线下服务，城市公用文化空间的整合者云空间为例，云SPACE在中成智谷租赁了1700多平方米的秀场空间，拥有12米层高空间，采用国家级大型秀场同等规格配套设施设备，领先的灯光、空调控温设备，兼具时装走秀、展览展出、新品发布、歌舞演出、舞台活动等多个功能展示空间。预计，云SPACE在中成智谷的全年活动不少于200场。这些优质商户的入驻，不仅为园区的招商奠定了良好的基础，而且也为园区集聚了大量的人气。在远离市中心的区域，以园区的功能替代起部分城市功能的缺失，这样的园区不是自娱自乐、孤芳自赏的封闭式园区，而是一座开放、多元、包容的社区型园区，集合商业、文化、旅游、生活、休闲、健身等为一体，不仅对城市功能的有机补充，更是一座生活化、亲民化、大体量、综合性的大型生活社区。
◎城市再生新探索 工业遗存保护利用和科技生态有机开发
上海的文创园区发展基本上是在对工业遗存保护利用的基础上发展起来的，所谓保护利用，就是对工业遗存的有效梳理，遵循原真性、可识别性、可逆性和安全性的原则进行有机再生。中成智谷的改造也遵循了这一原则，并在此基础上得到了创新式跨越发展。
中成智谷的前身，是创立于1959年新中国最早的成套设备进出口(上海储运)分公司旧仓库，曾经，这里见证了共和国外交风云与对外经济援助的荣耀。半个世纪的历史遗存，镌刻时光的建筑，那泛着时代印记的红色砖墙，和高高拱起的半圆形屋顶，似还在述说那风流云散的传奇往事。
独一无二的建筑理念，融汇于大气磅礴的历史建筑;非凡脱俗的想象力，渗透于精雕细琢的空间细节。精致的宁静与灵动的巧思在这里完美邂逅，成就了中成智谷罕有其匹的风尚韵味，在时尚与传承之间流转辉映，也成就了中成智谷在建筑空间表现上最大的特色。
对于旧建筑，中成不仅给予完整保留，同时也予以创新式的利用。通过解构的方式，将现有体量较大的建筑分解成体量较小的相对独立的建筑，形成具有工业文化特质的新感觉。运用了切割理念，化整为零，像切法式长棍一样，将一个跨度大、层高高的仓库，切割成一个个小独栋，每个在1000~2000平米之间不等。就这样一共形成了九栋独栋建筑。每栋共分四层，都拥有自己专属的楼梯和电梯。每个单元配置独立的花园和露台，作为室内空间的延伸与升华，在紧张繁忙的办公时光，亦能享受从容与自在。这样的空间对于向往“大隐隐于市”的设计师们是非常具有诱惑力的。
中成园区内还保留了一段中国最早的铁轨——淞沪铁轨。淞沪铁路于1876年正式通车时，由于此前中国从来没有过铁路，铁轨两旁观众“立如堵墙”。淞沪铁路不仅对于上海乃至于对近现代的中国，都是一个历史兴衰的见证者。中成园区对如何更好地保留这段铁轨，并让他在今天也能够发挥其独特的价值，动足了脑筋。在铁轨穿梭园区的不同节点上，中成都精心布置了不同的“火车”作为节点标记。循环再利用的绿皮火车，稳稳地停靠在园区步道旁的一段淞沪铁轨上。狭小的车厢空间，虽略显局促但绝对秩序井然。在绿皮火车餐厅内的用餐体验,新鲜而有趣。这里原先是沿淞沪铁轨的一段杂草丛生的菜地，在经过刨耕、翻新和整理后，开始种植起各类蔬菜绿植，挖起了鱼塘、搭起木栈桥、修起了田间小径，变身为对孩子们进行自然教育、感受生命体验的最佳实践基地“火车菜园”。
在中成掌门人何增强看来，中成智谷努力在做的，是创造一种生活方式。一种在急速城市更新时代中的精神与文化场所的补缺，一种在快速更新变革时代的慢生活体验，一种在物质极大丰富、科技高度发达背后精神的依托和慰藉。
