业主大会议事规则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的组织召开，根据相关法律法规制定本业主大会和业主委员会议事规则。
第二条 业主大会的组成
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主或由业主委托的代理人组成。 本业主大会设立业主委员会为执行机构。
第三条 本业主大会成员要积极维护物业管理区域内全体业主在物业服务活动中的合法权益，保障物业管理和服务工作的顺利进行，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、和谐的环境。
第四条 业主大会议事内容
（一）制定、修改业主公约、业主大会和业主委员会章程；
（二）决定业主大会诉讼事宜；
（三）选举、罢免业主委员会委员；
（四）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（五）审查业主委员会工作报告；
（六）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用和维修方案；
（七）审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（八）改变和撤销业主委员会的不当决定；
第五条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式进行，具体会议形式由大会召集人确定，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参加。
第六条 采用集体讨论方式召开业主大会会议的程序为：
（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（二）会议召集人就本次会议需要决议事项进行说明；
（三）参加会议的业主就需要决议事项逐一进行投票表决；
（四）会议召集人计收有效票；
（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（六）业主大会召集人就决议事项的执行和处理作出说明；
（七）通报大会议事决定；
（八）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；
（九）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。 第七条 采用书面形式召开业主大会会议的程序为：
（一）会议召集人就决议事项向本物业管理区域业主送达书面征求意见函，并告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；
（二）在书面征求意见函规定的截止时间，会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（三）会议召集人计收有效反馈意见（回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例）；
（四）会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（五）会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；
（六）会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；
（七）会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。 第八条 业主的投票权可采用产权制
业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意；业主大会作出专项维修
资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。
第九条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人或承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。已购地下停车场车位的业主不另行使投票权。
第十条 业主大会表决票由会议召集人组织有关人员派发，回收业主意见，经会议召集人统计汇总，公布表决结果。
第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年召开一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一） 三分之二以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。 第十二条 首次业主大会会议应包括的内容
（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；
（二）选举产生业主委员会；
第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主为法人的，由其法定代表人参加，也可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。
（二）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加；业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人参加。
第十四条 业主委员会应做好开会前的准备工作。包括草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主身份等，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人等。
第十五条 业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会的换届选举；
（三）监督业主公约的实施；
（四）配合社区居委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（五）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务工作；
（六）业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（五）具有必要的工作时间和一定组织能力。 第十七条 业主委员会的召开
（一）业主委员会设委员11名（单数），其中主任1名，副主任3名，由业主委员会选举产生。业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
（二）经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
（三）业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
（四）业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
（五）业主委员会召开会议时，可邀请物业公司社区居委会派员列席会议。 第十八条 业主委员会可以设立办公室或聘请执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
第十九条 业主委员会的任期为三年。业主委员会任期届满前两个月内，业主委员会应当报告主管部门，同时开展换届选举工作，前一届业主委员会自任期届满停止工作，有关资料、公章等移交所在社区居委会暂时保管。
第二十条 业主委员会委员缺额由候补委员递补，人数超过委员总数40%的，应当在两个月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。
第二十一条 业主委员会委员的资格终止：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）无故连续三次缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
其中
（一）、
（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会会议备案。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十二条 重要决定的处理
业主委员会会议应当作书面记录并加盖业主委员会印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
（一）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（二）关于罢免委员的建议；
第二十三条 业主委员会发布信息的要求：
以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（一）关于专项基（资）金的使用方案；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（四）关于罢免委员的建议；
（五）向市、县主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；
第二十四条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在其指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第二十五条 印章的使用管理
经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第二十六条 档案资料的建立和管理
业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）业主名册；
（四）有关法律、法规和业务往来文件；
（五）业主和使用人的书面意见、建议书；
（六）维修资金收支情况帐、表等；
本物业区域的档案由业主委员会指定专人保管。 第二十七条 业主委员会活动经费 业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支；
（二）必要的日常办公等费用；
（三）有关人员津贴；
业主委员会开展工作的经费由物业企业提供必要的活动经费和办公场所，经费收支帐目由业主委员会管理。
第二十八条 本议事规则的修订经业主大会会议通过后生效，本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
