西藏房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。 A．廉租房 B．经济适用房
C．市场价商品住宅 D．商品房
2、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。 A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提
E：工业用地的监测点评估价格
3、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。 A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%
4、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。 A：较大 B：较小 C：差距较大 D：大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
5、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税。 A：10％ B：15％ C：18％ D：27％
E：执行层的组织协调
6、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。 A．房地产经纪 B．房地产咨询 C．房地产评估 D．房地产开发
7、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=×直接成本利润率。 A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格
8、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％
E：执行层的组织协调
9、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．180 B．196 C．200 D．300
10、业主公约由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
11、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力
12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量
13、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、、、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。 A：16.67％ B：16.71％ C：16.80％ D：17000％ E：借款合同
14、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工业用地的监测点评估价格
15、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工业用地的监测点评估价格
16、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。 A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工业用地的监测点评估价格
17、国务院将房地产估价机构资质核准列为事项。 A：行政备案 B：行政许可 C：行政处罚 D：行政复议
E：执行层的组织协调
18、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。 A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问
19、我国国有土地占全国土地调查总面积的__。 A．37.14% B．46.18% C．53.17% D．61.58% 20、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．62500 B．62000 C．61000 D．61500
21、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。 A．64 B．96 C．160 D．224
22、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为
6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538
23、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。 A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工业用地的监测点评估价格
24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。 A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值
25、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。 A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。 A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役 C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑
2、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。 A．商用房地产风险更高 B．商用房地产的收益更高 C．商用房地产的价值更高
D．商用房地产的增值潜力更大
3、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50—100年 C：40—50年 D：5—40年 E：15~40年
4、收益性物业的经营费用不包括__。 A．人员工资及办公费用
B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用
5、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。 A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45
6、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。
A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
7、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。 A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表
8、在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格__。 A．下降 B．上升 C．不变 D．无关联
9、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。 A．2360 B．2500 C．2722 D．2845
10、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。 A．10% B．15% C．20% D．25%
11、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。 A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务
C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立 E：执行层的组织协调
12、市场总需求是指在的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 A：特定地理范围内 B：特定时期
C：特定的政治环境 D：特定市场营销环境 E：特定市场营销计划
13、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是__。 A．核定为三级，并设3年的暂定期 B．核定为三级，并设1年的暂定期 C．核定为暂定级，并设1年的暂定期 D．核定为暂定级，并设3年的暂定期
14、商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。 A：60.0 B：61.0 C：61.8 D：62.0 E：执行层的组织协调
15、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。
A：票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场 B：票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现 C：贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行(或办理贴现业务的其他金融机构)兑取现款以获得短期融资的行为
D：转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为
E：再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为
16、定义市场区域工作主要包括__。 A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据
17、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。 A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%
18、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑__。 A．住宅小区的建设标准 B．配套设施设备 C．上级是否满意
D．业主的居住消费能力 E．服务功能
19、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。 A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系
20、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地(建设用地使用权)范围的有。
A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地 B：国家依法征收的土地
C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地
E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
21、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2 B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3 C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3 D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4
22、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。 A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
23、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。 A．概率分析 B．解析法
C．蒙特卡洛法 D．杠杆分析
24、商业经营的房地产，其净收益为__。
A．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润
B．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—商业利润—投资利息
C．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—财务费用—投资利息
D．商品销售收入—商品销售成本—经营费用—商品销售税金及附加—管理费用—商业利润—投资利息
25、建筑材料的力学性质包括等。 A：强度 B：塑性 C：硬度 D：密实度 E：耐磨性
贵州上半年房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试试卷
海南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模拟试题
