新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理模拟
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。
A：高层建筑地价分摊
B：房地产投资价值评估
C：因环境污染导致的房地产价值减损评估
D：城市房屋拆迁中的停业损失评估
E：工业用地的监测点评估价格
2、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。
A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%
3、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。
A：宗地图
B：房产分幅图
C：房产分丘图
D：房产分户图
E：执行层的组织协调
4、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。
A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿
B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿
C：产权调换
D：货币补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。
A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
6、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。
A：会计主体
B：持续经营
C：会计分期 D：货币计量
E：执行层的组织协调
7、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。
A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列属于要约邀请行为的是。
A：竞买人举牌报价
B：投标人将标书寄给招标单位
C：采购单位向生产单位寄送采购合同
D：拍卖机构发出拍卖公告
E：执行层的组织协调
9、下列关于路线价法中，不正确的是。
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
10、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22 B．28 C．38 D．50
11、政府举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。
A：原始价值
B：理论价格
C：清算价值
D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格
12、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。
A：100万元
B：42万元
C：63万元
D：77万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D：假设开发通常是一次性的价格剩余
E：工业用地的监测点评估价格
14、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：4 023．04 B：4 074．10 C：4 768．50 D：5 652．09 E：工业用地的监测点评估价格
15、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是．【2005年考题】
A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
E：工业用地的监测点评估价格
16、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。
A：利息备付率
B：偿债备付率
C：流动比率
D：速动比率
E：借款合同
17、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是。
A：单项工程
B：单位工程
C：分部工程
D：分项工程
E：执行层的组织协调
18、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。
A：120 B：1380 C：1500 D：1620 E：执行层的组织协调
19、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。
A：1257万元 B：1571万元
C：800万元
D：1300万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、某家预购买一套面积为80m2的经济适用房，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。
A．1635.31 B．1714.03 C．1728.28 D．1736.38
21、假设开发法的基本理论依据是。
A：生产费用原理
B：预期原理
C：替代原理
D：供求原理
E：工业用地的监测点评估价格
22、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
23、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。
A．30% B．40% C．50% D．60%
24、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。
A．购买价格
B．容积率
C．权益投资比率
D．空置率
25、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、资本化率是（）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
2、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
3、征收和征用的共同之处在于。
A：都是改变所有权
B：都是改变使用权
C：都要依法给予补偿
D：都是为了公共利益需要
E：都要经过法定程序
4、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为__年。
A．40 B．50 C．60 D．70
5、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
6、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。
A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值
C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律
E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
7、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
8、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。
A．305 B．463 C．636 D．961
9、27。某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。
A．346.5 B．349.2 C．348.75 D．351.45
10、固体废物按废物的形状可分为。
A：块状废物
B：泥状废物(污泥) C：颗粒状废物
D：粉状废物
E：固体的废物
11、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于。
A：货币证券
B：信用证券
C：商品证券
D：资本证券
E：执行层的组织协调
12、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
13、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．利润为零时
B．利润最大时
C．允许的最低经济效益指标
D．允许的最高经济效益指标
14、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。
A．保本点分析
B．敏感性分析
C．现金流量分析
D．统计试验分析
15、净租的形式一般有以下方式。
A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
D：所有的经营费用都由租户直接支付
E：业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
16、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。(2005年试题) A：吸纳率分析
B：房地产市场的商业周期分析 C：家庭规模与结构分析
D：投资购买和使用购买的比例分析
E：借款合同
17、房地产置业投资的效果主要表现为等。
A：企业实力提升
B：租金收入
C：对社会贡献增加
D：物业增值
E：物业权益份额增加
18、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
19、房地产金融的特点包括。(2007年试题) A：集中性
B：风险性
C：流通性强
D：资金增值性
E：资金周转期长
20、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。
A．专家调查法
B．蒙特卡洛法
C．幕景分析法
D．故障树分析法
21、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。
A．有效面积系数
B．权益投资比率
C．贷款利率
D．租金水平
E．土地费用
22、银行为某人提供期限为15年，年利率为6％，首期月还款额为1500元，月还款额递增率为0．3％的个人住房抵押贷款．若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。
A：1907．05 B：1610．56 C：1510．56 D：1415．56 E：借款合同
23、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。
A．11.12% B．11.36% C．11.66% D．12.95%
24、以下不属于土地开发成本构成内容的有。
A：基础设施配套费用
B：拆迁安置补偿费
C：房屋建筑安装工程费
D：公共配套建设费
E：勘察设计费
25、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。
A：预购商品房设定抵押
B：在建工程设定抵押
C：房屋所有权转让
D：房屋所有权设定抵押
E：购买预售商品房
河北省房地产估价师《经营与管理》：第十章物业资产管理考试试卷
海南省房地产估价师《经营与管理》：房地产市场及其运行模拟试题
