新疆2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：需求指标试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。
A．不变，增加 B．下降，增加 C．上升，减少 D．下降，减少
2、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行并给予补偿。 A：征收 B：征用
C：征收或者征用 D：征购
E：执行层的组织协调
3、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章
4、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。 A：投资率是投资回收与投入资本的比率
B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高 C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率 D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 E：工业用地的监测点评估价格
5、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市
E：工业用地的监测点评估价格
6、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】 A：375万元 B：450万元 C：500万元 D：600万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。 A：个人企业 B：合伙企业
C：集体所有制企业 D：全民所有制企业 E：执行层的组织协调
8、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。 A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
9、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章
10、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。 A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外 C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区 D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
11、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元／㎡。 A：2593 B：2619 C：2727 D：2862 E：工业用地的监测点评估价格
12、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。(2008年试题) A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：执行层的组织协调
13、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。 A．750 B．350 C．800 D．850
14、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。
A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理
15、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果__，则开发项目在财务上是可以接受的。 A．Pb小于或等于Pc B．Pb等于Pc C．Pb小于Pc D．Pb大于Pc
16、我国土地用途管制的核心是__。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途
17、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡．假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为．【2004年考题】 A：14140元／㎡ B：42421元／㎡ C：56561元／㎡ D：60000元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、消费信用有两种类型，分别是__。 A．民间信用和商业信用 B．国家信用和商业信用 C．商业信用和银行信用 D．银行信用和民间信用
19、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。(2008年试题) A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券
D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调
20、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：10．0 B：12．5 C：13．5 D：40．0 E：工业用地的监测点评估价格
21、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。 A．估价作业日期 B．成交日期时 C．估价时点
D．交易日期调整后
22、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。 A．超额利润 B．投资回报 C．内部收益 D．风险补偿金
23、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元(2004年试题) A：305 B：463 C：636 D：961 E：执行层的组织协调
24、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。 A．40 B．42 C．48 D．50
25、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。 A．时点指标 B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。 A．征地费及拆迁安置补偿费 B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E．住宅建筑、安装工程费
2、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。 A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B．对所选用的材料和设备进行质量评价 C．对整个施工过程中的工程质量进行评估
D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E．确定质量控制的对象
3、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
4、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。 A．1:500 B．1:1000 C．1:2000 D．1:3000
5、拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起日内做出裁决。 A：10 B：20 C：30 D：45 E：执行层的组织协调
6、路线价法估价的第四个步骤是__。 A．设定标准临街深度 B．选取标准临街宗地 C．调查评估路线价 D．制作价格修正率表
7、下列行为中，应当缴纳契税的有__。 A．房屋赠与 B．房屋继承
C．以土地、房屋权属抵债
D．以土地、房屋权属投资、入股 E．房地产抵押
8、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。 A：平方的离差的算术平均数的平方根 B：离差的平方的算术平均数的立方根 C：离差的平方的算术平均数的平方根 D：离差的立方的算术平均数的平方根 E：执行层的组织协调
9、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。
A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％ B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％ D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％ E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％
10、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。 A．7.78% B．8.28% C．13.21% D．14.21%
11、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。 A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析
12、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。 A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础
13、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。 A：保证书 B：投保单 C：保险单 D：批单 E：暂保单
14、下列属于竣工房屋价值的有。
A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值
B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用
C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装 D：工艺设备基础的建造
E：办公和生活用家具的购置等费用
15、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。 A：相关房地产类型的在建数量 B：吸纳率分析
C：相关房地产类型的存量 D：改变用途数量 E：借款合同
16、住宅建筑净密度与等有关。 A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高
D：房屋排列方式 E：房屋间距
17、下列费用中，不属于土地费用的是__。 A．土地使用权出让金 B．城市建设配套费 C．拆迁安置补偿费 D．基础设施建设费
18、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。 A：将影响商品需求的各种因素作为自变量 B：将需求作为因变量
C：将影响商品需求的各种因素作为因变量 D：将需求作为自变量 E：将供给作为自变量
19、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。 A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较
20、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。 A．10000 B．12000 C．180000 D．15000
21、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。
A．中介管理机构 B．房地产管理机构 C．房地产估价机构
D．房地产质量管理机构
22、不属于影响房地产价格的自身因素是。 A：社会因素 B：区位因素 C：经济因素 D：权益因素 E：实物因素
23、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。 A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市
24、城市的总体规划由__负责组织编制。 A．市人民政府建设行政主管部门 B．市人民政府城市规划行政主管部门 C．市人民政府土地行政主管部门 D．市人民政府
25、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有__。 A．其他商品的价格 B．厂商对未来的预期
C．生产技术的变动和生卢要素的价格 D．政府的政策
E．消费者的收入水平
