星都一期商铺租售方案建议
一.星都时代广场一期沿街商铺的基本情况
星都时代广场一期商铺共45套，共计建筑面积：3510.12㎡，其中已销售套数：3套，合计已销售面积：142.02㎡，自营项目套数：9套，合计面积：546.29㎡；现可对外销售总套数：33套；总面积：2821.81㎡。除以上12套外，另已租赁2套：面积：162.43㎡，作为酒吧对外营业，现可对外租赁总套数：31套，总面积：2659.38㎡。 备注：现可租赁的商铺均没有安装排烟管道，即无法引进餐饮商家 结语：星都项目虽然总货量不多，因为是新社区，区位介于新老区之前，之前没有任何商业氛围，因此销售和租赁情况欠佳。
二.富川县租售市场情况：
1.因为富川县商业处于初级阶段，全县商业氛围最好的地段如下： Ａ.商业步行街：一线街铺租金100-120元/㎡；免收物管费。 人流量：节假日：7000-8000人/天，非节假日：3000-5000人/天； Ｂ.电影院周边：一线街铺租金50-80元/㎡；免收物管费。 人流量：节假日：3000-5000人/天，非节假日：1500-2000人/天； Ｃ.星都项目沿街商铺：一线街铺租金：均价：105元/㎡；（5年合同，首年免费，次年7折，折后每平方租价：78元/㎡）物管费：5元/㎡ 人流量：节假日：200-300人/天，非节假日：100左右人/天（已交楼445户，真正入住约200户） 结语：社区型商业在富川县暂时还没有成功的案例，以上两个案例都是以老形步行街及依赖超市形成的商业体。
2.因为商铺销售市场单一，竞品对手不多，全县商业销售竞品如下： Ａ.碧桂园一线商铺销售价格：10000-12000元/㎡，
开间约5米，层高4.5米。商铺面积：40-60㎡ 总价：50-70万/间 Ｂ.鸿仁财富广场商场铺销售价格：20000-22000元/㎡，
商铺面积：15-30㎡，总价控制在100万元/间内，带10年反租，首年固定回报7%，第二至第三年固定回报7%+租金收益一九分成，四到十年租金收益一九分成（业主占九成，经营管理者占一成）。 Ｃ.星都项目一线街铺销售价格：20467元/㎡
商铺面积：45-110㎡，总价：95万-200万，不带任何租约。 结语：星都项目就租售市场而言都不占优势，增加人流量才能提高租值，带反租回报才能让购买者对未来有期待，当然，合理的租售价格对于成交来说有决定性的意义。 三.商铺销售与租赁抗性分析
1.商铺产权面积过大，总价过高，受众面窄； 2.商铺缺乏包装且人流量极少，租售价格偏高；
3.没有较好利用广场宽度聚集人流，外围车辆压人行道感觉杂乱； 4.商铺物管费与市场对比偏高；
5.商铺开间窄（最少的才3米多，最宽的才6米多，但进深11-15米，比例约１:３）。（参照富川县旺铺开间进深比为1:1.5左右） 6.商铺层高6米，可采光高度只有3米，导致做阁楼自然采光不理想，而且通风不好。
四.建议操作的指导思想
先投入后创收，即先以低收益方式招商户，进行市场培育，改善物业的市场形象，创造其商业价值，以便给二期的商业体铺平道路。
五.操作方式建议
先租后售，通过出租，将商铺租赁给合适的商户，将整个商铺业态做好一个合理的布局，以改善物业的展示形象，同时也无形中增强了市场对它的价值联想。在商家经营获利的同时，可大大增强有能力购买的商家购置商铺的信心和决心——即可以降低经营成本，同时也是一项可预期获利的房产投资；此外，也同时对外销售，通过固定和现成的租金回报，来吸纳投资客户的购买。 1.租金价格：
参考市调结果，建议租金价格：培育阶段：30元/㎡，满铺替换阶段：50元/㎡（预计3年后）；成熟阶段：120元/㎡（预计8年后） 2.租金政策：
Ａ.普通商户免租期设定为6个月，部分知名度高的品牌及商家免租期再加6个月（一年），
Ｂ.租金支付：3个月的按金，起租后按季度交付租金，如未完成租约违约，收回免租期租金。
Ｃ.租赁期限：一般商户为3年，知名商铺为5年，均可优先续租； 3.租售联动政策：
Ａ.租户在租赁使用期间，随时可以按公司定价优先购买所使用的商铺，之前已经支付的租金可抵扣房款，以促进其购买；
Ｂ.带租约销售，若租户放弃优先购买商铺，可以考虑将商铺带租约一同转让给第三方，受让方获得商铺转移后到租赁合同期满的所有租金收益
Ｃ.未销售且未出租的商铺按公司定价销售，可帮助购买商铺的业主进行租赁。
4、因我司与广西金投公司合作的原因，建议销售价格按不低于18000元/平方米进行销售。 六：招商建议 建议1：
以超市为主力店拉动人流，配以洗衣店、装饰公司、发廊、早餐店等生活型商业，造氛围，为商铺租金增长提供保障；
优缺点：招商难度不大，易成氛围，但档次不高，需等商业街提升知名度后改造升级。 建议２：
以酒吧、小吃为主打，统一管理，统一招租，定位打造富川美食一条街，以城市地标的定位打造。
优缺点：拉动周边爱吃一族的消费观念，租金会比生活型商业高，提高楼盘知名度，但因之前设计没有烟道，改装成本高。 七：商铺内外形象包装建议：
建议商铺广场外围用木架包装，禁止车辆乱停乱放（如下图）
商铺门头包装要上档次（如下图）参照富川碧桂园设计
综上所述，为了培育商业氛围，增强客户的购买信心和决心，建议以租赁带动销售的方式进行销售。此方法是否可行？请领导审阅！
广西富川盛华房地产投资有限公司
营销部2018.5.28
2018年05月28日
