关于城北街道无主管小区情况的调研 城北街道为昌平区的核心地带，辖区内无主管小区 “脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与城市建设的快速发展形成了强烈的反差，甚至在一定程度上严重影响了城市的形象。老旧住宅小区居住面貌的根本改观，已成为我区亟待解决的民生问题。 经我单位调查，城北辖区无主管小区共涉及106个，共计299栋楼房，1015个单元。现对这些无主管小区的调研情况详述如下：
一、无主管小区现状
无人主管小区建于上世纪70年代末至90年代初，这些小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，又长期缺少维修整治，从而造成了现在公共管网老化、小区不成规模，安全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、污水横溢、失窃严重等问题，环境脏、乱、差更是突出，许多小区无维修责任主体，已为弃管小区或社区代管小区。
（一）小区基础设施差
老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：
一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。
二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。
三是居民体育健身和文化活动空间较小。
四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。
五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，费用高。居民的生活用水不能得到二次利用。
六是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。
七是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。
八是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。
九是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
十是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。
（二）各项管理费收取难
老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理
情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。
（三）治安隐患大
具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。
（四）物业管理介入难
对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。
（五）改造资金缺口大
老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。
二、无主管小区的治理
目前无主管小区存在的诸多难题，必须从建设文明城市的战略高度，从解决居民最关心的现实问题的全局高度出发，把改善居住条件和加快发展放在同等重要的地位去谋划，加大对无主管小区的治理，彻底改善老旧小区居住环境面貌，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中。治理主要有以下几点：
1、房屋修缮
维修屋面防水，对房屋楼道墙面进行维修和楼道粉刷，对屋面地平开裂、楼道台阶、楼梯扶手、散水等进行维修；
2、基础设施、附属设备整治
维修维护楼房内外给排水管道，疏通下水井、化粪池，修复共用照明、破损道路、大门，修建停车位，建门位室、自行车停放棚；
3、安防系统改造
安装小区门禁和道闸系统，实行人员、车辆出入封闭管理，安装监控系统，进行消防设施建设及维护；
4、小区环境治理
对楼房前后的私搭乱建进行拆除，进行绿化建设，布设小区夜间照明系统，整饬小区环境。
通过上述治理后，为小区后期管理打下初步基础。
三、无主管小区后期管理
（一）出台准物业化管理办法，逐步规范非物业小区管理
鉴于无主管小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议出台《准物业化管理办法》，对所有无主管小区统一实行准物业化管理。管理办法中要明确以下内容：
一是准物业化管理小区收费标准。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工，生活较为困难，可将物业费定为每平方米0.2元，用于聘请清扫保洁员和保安，高标准做好环境卫生和安全管理工作。
二是建立绿化认养管护机制。在春季绿化时由政府购买果树苗，
分发给居民认养种植、浇水、管护，有效解决浇水难和管护难问题，绿化美化小区环境。
三是大力推广准物业化管理。对条件成熟的无主管小区，选聘物业公司进行管理；对条件不成熟不具备的无主管小区，暂时由业主委员会、社区居委会进行管理。
四是收费问题。准物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素，应规定：房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明，否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金，从根本上解决物业费收取难问题。同时，为弥补经费不足，管理责任单位可在小区内划分停车泊位，收取停车费用。小区出现下水堵塞、化粪池堵塞等问题由政府设立维修基金解决，维修事宜由管理责任主体负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。
（二）应尽快制定实施老旧小区物业管理工作规划，加大对老旧小区实施物业管理的监管力度
为确保老旧小区整治成果，老旧小区整治工作完成后，要注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。条件成熟的小区实施准物业化管理试点，制定优惠政策，吸引物业公司参与老旧小区管理，待试点成功后逐步在全市推开，使老旧小区逐步走上准物业化管理的轨道。物业管理是新型行业，决不是房管部门或机关、企事业单位管房机构的简单翻牌。老小区推行物业管理困难多、难度大，物业公司只有树立用户至上、服务第一的观念，赢得居民的满意和认可，才有立足之地。 由政府购买公益性岗位，为每个非物业小
区配备2-4名公岗保安员，全天候巡逻，杜绝入户偷盗等现象发生。实施“邻里守望”工程，开展以“楼单元长联防”为主体的群众性治安防范工作。对小区部分大门进行封闭，消除小区安全隐患。
六要完善小区服务。公示卫生、治安等基本管理服务项目、标准和责任人，接受居民监督。在此基础上，逐步扩大管理服务项目，根据居民需求提供菜单式物业管理有偿服务，使工作不断向广度、深度延伸，逐步建立起行政主导与市场运作相结合的物业管理服务机制，最终过渡到完全市场化的物业管理服务。
城北街道办事处
二〇一四年六月四日
