保障性住房贷款模式报告
一、保障性住房的概念与范畴
（一）、保障性住房定义
保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。
（二）、保障性住房的范畴与种类
目前我国的保障性住房大致可以分为以下两大类五小种：
第一类是租赁类保障性住房，该类保障房建成后以租赁为主，仅依赖租金收入产生收益，项目自偿性差，风险大，建设融资压力大。
（1）廉租房——廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。
（2）公共租赁房——限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入家庭、职工和外来务工人员出租的保障性住房，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。
第二类是销售类保障性住房，该类保障房建成后对外出售，尽管出售价格大幅低于市场价格，项目收益率不高，但能够较快实现资金回笼，风险相对可控，建设融资压力相对较小。
（3）经济适用房——经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。
（4）限价房（两限房）——限价房为限地价（限套型）、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。限价房定价介于经济适用房和市场化的商品房之间。
（5）棚改房（棚户区）——棚改房是指通过棚户区改造提供的保障性住房。虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。（注：鉴于棚户区改造我行已有相对成熟制度，下文不再分析）
二、保障性住房基本现状
根据“十二五”规划，2011年至2015年，我国计划新建保障性住房3600万套，其中廉租房和公租房1800万套，经适房和限价房700万套，棚户区改造住房1100万套。从开工进度看，2010年开工580万套；2011年开工1000万套；2012年开工770万套；2013年计划开工数量600万套左右。
三、保障性住房政策规定与相关运作模式
（一）、租赁类保障房相关政策规定与相关运作模式
1、廉租房主要政策规定
——《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》
（1）廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，廉租住房保障资金来源包括：年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金。
（2）廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
（3）新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
——《廉租住房建设贷款管理办法》（银监会）
（1）主体：本办法所称借款人是指依法设立的，具有房地产开发资质的，从事廉租住房建设的房地产开发企业。
（2）利率：廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行。
（3）金额与期限：廉租住房建设贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款。廉租住房建设贷款期限最长不超过5 年，具体由借贷双方协商确定。
（4）担保条件：廉租住房建设贷款应为担保贷款。借款人不能提供足额抵（质）押的，应由贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。
2、公租房主要政策规定
——《公共租赁住房管理办法》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
（1）公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。
（2）面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。
（3）支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
（4）公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
——《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知(银发
[2011]193号)》（银监会）
1对于政府投资建设的公共租赁住房项目，（1）主体：○凡是实行公司化管理、
商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持；2直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，○
在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》规定的前提下，向政府融资平台公司发放贷款。在同一个城市只能有一家融资平台公司承
3地级市政府投资建设的公共租赁住房项目，贷公共租赁住房贷款；○可在省级政
府对还款来源作出统筹安排后，由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统
4政府以外的其他机构投资建设并持有且纳入政府总体规划的公共租赁一借款；○
住房项目，各银行业金融机构可按照商业原则发放贷款。
（2）利率：贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍。
（3）金额与期限：贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。
（4）其他：制定和完善相关贷款管理办法，加强贷款管理，对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理，自主决策、自担风险。
3、租赁型保障房贷款模式
（1）配建方式下
在配建方式下，实际上租赁型保障房相当于捆绑在普通商品房项目或者销售类保障房项目上的附带条件，相关的商品房项目、销售类保障房项目的开发主体在运作项目时，需配套完成租赁型保障房项目。此时贷款一般针对商品房项目的开发主体进行，采用普通房地产开发贷模式。
（2）集中建设方式下（根据新闻报道、文献数据整理，准确性无法百分百确定）
重庆公租房贷款模式
参与银行：国开行、华夏银行、建行、工行
代表性项目：民心佳园项目（华夏银行）
项目概况：规划设计总用地面积32.3774万平方米，容积率3.79，总建筑面积113.4547万平方米。其中，公租房和廉租房共95.4629万平方米，配套公建5.3718万平方米，车库10.5万平方米，小学及托幼园2.12万平方米。项目总投资32.0295亿元。
资金拼盘：银行贷款160147万元，占总投资的50%；另外50%的资金来源包括：财政投入资本金64059万元，占总投资的20%，公积金贷款96088万元，占总投资的30%。
承贷主体:重庆市公共住房开发建设投资有限公司
贷款要素：贷款期限12年，贷款利率基准利率的基础上下浮10%，按季结息，从第8年开始还本。
担保情况：财政兜底（重庆市财政局承诺：在公租房项目本身的现金流不足以偿还贷款本息的情况下，财政将安排专项资金予以补足）
其他行的风险缓释手段：应收租金收入质押、项目相关房产抵押
1公租房及廉还款来源：12年测算期内测算期内实现总收入38.6445亿元：○
2从第6年起公租房及廉租房部分对外销售，预租房租金收入53956万元；○
3配套公建可计销售面积达到总面积的50%，可实现销售收入267296万元；○
4车库可实现租金收实现租金收入4989万元，可实现销售收入53718万元；○
入6486万元。
1贷款利率下浮10%，单纯的利息收益低；○2租金收入难以覆盖存在问题：○
本息，甚至无法覆盖利息，还款来源中预计第六年开始对外销售公租廉租房
3担保依赖实现的收入占预测总收入69%，该部分收入存在极大不确定性；○
财政局承诺，一方面相关土地是划拨土地存在抵质押瑕疵，另一方面以项目相关房产作为抵押也存在抵押物无法处置风险。
（二）、销售类保障房相关政策规定与相关运作模式
（注：限价房未有国家层级的重要政策规定，以地方性为主，不再详述）
1、经济适用房主要政策规定
——《经济适用住房管理办法》、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
（1）经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
（2）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
（3）在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
——《经济适用住房开发贷款管理办法》（银监会）
（1）主体：本本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。
（2）利率：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。
（3）金额与期限：严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款；经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
（4）还款来源：经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。
（5）担保条件：借款人申请经济适用住房贷款应提供贷款人认可的有效担保。贷款人应与借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵（质）押担保方式的，贷款人应及时办理抵（质）押登记。
2、经济适用房贷款模式
（1）配建方式下
在配建方式下，经济适用房相当于捆绑在普通商品房项目上的附带条件，相关的商品房项目的开发主体在运作项目时，需配套完成经济适用房的项目。此时贷款主要针对商品房项目的开发主体进行，采用一般房地产开发贷模式。
（2）集中建设方式下
在集中建设方式下，经济适用住房开发贷款与一般房地产开发贷款相似，不再举例。相对于租赁型保障房贷款，经济适用房开发贷在还款来源方面的保障较为确定，但仍存在以下问题：
1贷款收益低；○2抵质押措施存在一定瑕疵：一方面相关土地是划拨土地，○
3另一方面以项目在建工程、相关房产作为抵押也存在抵押物无法处置风险。○
经适房价格低，销售资金回笼与商品房比仍有一定差距。
四、其他
1、
2、租赁型保障房性价比不高，制度以及运作模式仍处于探索中，贷款模式还不成熟。《公共租赁住房管理办法》等公租房政策文件明确提出：支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠
道。承销保障房私募债、探索房地产信托投资基金等模式是学术界、银行界当前研究保障房融资热点之一。
