1、开发商能否指定物业管理公司
案例：某开发商售楼合同规定：乙方（购房方）同意甲方（开发商）或由甲方所指定的物业管理公司（管理公司）为该房地产的管理公司，负责对房屋建筑及其设备、公共设施等管理项目进行维护、修缮和整治，管理期限为十五年。该花园全面竣工交付使用一年多后，小区业主成立业主委员会，并根据大部分业主意见准备解聘开发商指定的物业公司（甲物业公司），另行聘请乙物业公司。业委会与甲物业公司协商未果，即与乙物业公司签订合同，乙物业公司依约进入小区。由于甲物业公司拒不移交有关房屋资料、管理场地和管理权，被业主委员会起诉至法院。
分析：购房合同中指定的物业公司行使15年物业管理权的合同条款是否有效？从法律上说，开发商在小区开发完成交付使用后，与小区即不存在法律关系。业主委员会成立前，开发商对小区进行前期管理是其对政府的承诺，是一种义务，而非对业主的权利。根据我国合同法的有关规定，开发商无权在格式售房合同中由其指定物业管理公司、排除业主选择物业管理公司，故该合同条款应认定无效。这样一来，甲物业管理公司即失去其对住宅小区进行物业管理的合同依据。业主委员会与甲物业公司的纠纷不属于物业管理合同纠纷，而是甲物业公司对业主的侵权纠纷。法院应判令甲物业公司移交有关文件、场地等，应负责赔偿对业主造成的损害。甲物业公司因此受到的损失，可根据与开发商的合同向开发商追索。
2、业主有权自主成立业委会
案例：×城花园建成交付使用两年后，开发商仍未通过政府有关部门召集业主选举成立业主委员会。该花园部分业主自行成立“筹备会”，并多次以书面形式向开发商及所在区物业管理主管部门提出召开业主大会的要求，未得到答复，又以书面形式提出终止与开发商组织的物业管理机构的物业管理关系。开发商及其组织的物业管理机构均认为，部分业主自行组织的“筹备会”不具备业主委员会的资格，因而对其提出的任何要求完全置之不理。无奈，“筹备会”只得以地方主管机关为被告提起行政诉讼，要求判令地方主管机关履行义务，负责召集首次业主大会，成立业主委员会；后又由部分业主以个人名义起诉开发商，要求终止物业管理，并向业主移交有关房屋档案资料，退还已收取的管理费。法院均以主体不合格为由，驳回“筹备会”和业主的起诉。
分析：业主大会是全体业主的自治机关，业主委员会由业主大会选举产生并对业主大会负责，代表全体业主的共同利益。业主有权自主召开业主大会和成立业主委员会。地方法规和政府规章中规定，地方政府主管部门有义务召集首次业主大会成立业主委员会，目的在于保护业主的利益，保证首次业主大会的及时顺利召开和业主委员会的成立。规定并没要求首次业主大会的召开必须由开发商和地方政府主管部门负责召集。虽然有关法规规定开发商、地方政府主管部门有义务组织召开首次业主大会。本人认为，若有义务开发商、地方政府主管部门拒不履行义务，根据民事诉讼的基本原则，每个业主都应有资格起诉他们。业主自主召开业主大会成立的业主委员会只要符合法规规定的人数和程序就是合法有效的。
