案例一：
经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业服务企业为其住宅小区提供物业管理服务，双方友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“
（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。
（二）物业服务费按每月1.5元∕平方米的标准向业主收取，多退少补。
（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。
（四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制订和修改《业主管理规约》。
（五）双方一致同意，物业服务企业有权采取停水停电的方法，催缴物业服务费。
（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。
（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
（八）本合同经双方签字并盖章后生效。”
答题要点：
问题
1、如何判断物业服务合同是否有效？
问题
1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业服务企业签字盖章后才生效。 问题
2、你认为双方指定的物业服务合同中缺少了哪些主要内容？
问题
2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务标准的约定，业主委员会和物业服务企业的义务。
问题
3、你认为在本案例中物业服务合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？
问题
3、无效条款有：双方关于催缴物业服务费方式的约定无效、物业服务企业有权制订和修改《管理规约》的约定无效、物业服务企业有权采取停水停电的方法催缴物业服务费的约定无效。不清晰条款有：物业服务费收取方式约定不确定、物业服务事项约定不明确。 问题
4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业服务合同中补充约定？ 问题
4、风险责任的承担、合同的变更、合同的终止。
案例二：
某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由和访问对象，并要求登记、查验身份证，该人回答：有事，你不用管。径入电梯，值班保安阻拦未果，通知监控观察，该人到22层出电梯后，被巡层保安截住，再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候，稍后，该人搬出一台电脑，该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求出示物业服务单位出具的物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。
答题要点问题
1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？ 问题
1、礼貌询问，要求登记。
问题
2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的的做法是什么？ 问题
2、通过监控设备注意观察，礼貌询问是否需要帮助，巡楼保安在该楼层守望。 问题
3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是什么？
问题
3、要求出示能证明其业主身份的证件，要求出示物品放行条，若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实。
案例三：
清泉物业管理公司接管了丽苑商品房住宅小区，物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业共用部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。
6、清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区（经济适用房），物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小周负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业管理企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改选费用。 1]你认为这样的测算对吗？ 答：这样的测算不正确。
A因为只有实行物业服务收费酬金制，其收取的物业服务费中才包括物业管理企业的酬金。而实行物业服务收费包干制，物业服务费包括的不是物业管理企业的酬金，而是物业管理企业的利润。
B物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 2]物业服务成本由哪几部分构成？
答：物业服务成本包括以下几个部分：
A管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 B物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用； C物业管理区域清洁卫生费用； D物业管理区域绿化养护费用； E物业管理区域秩序维护费用； F办公费用；
G物业管理企业固定资产折旧；
H物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； J经业主同意的其他费用。
案例四：
业主A起诉物业公司称：其幼子（五岁）在小区内玩耍，以手中食物引逗一只猫时，被该猫抓伤，受到惊吓（此事实有邻居和小朋友作证）；需注射狂犬疫苗并请假照顾，产生经济损失2500元（有医疗发票及考勤记录证明）。后得知该猫为小区众多流浪猫中的一只。有业主证明，物业公司一些安全员经常以剩饭剩菜投喂小区内的流浪猫，实际上是这些流浪猫的饲养者；另外，作为小区的管理人，物业公司未尽到管理义务，致使发生幼儿伤害，应当承担全部责任。故要求物业公司赔偿以上损失并精神损失一万元。 案例4：物业公司只承担最多20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根据民法通则、侵权责任法规定，5岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。
案例五：
某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会的决议选聘了乙服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面的形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复，乙物业服务企业称这是甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。
问题：答题要点
1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？
问题1：上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限，但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋尚在质保期内，应由建设单位负责。 2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该企业的负责人，如何处理业主的投诉？ 问题2：乙物业服务企业的做法不妥当，该企业应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告之业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿修复，同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告之建设单位）积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。
3.该小区的前期物业服务合同何时终止？
问题3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零时）。 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。
问题4：拒绝移交的理由不成立。业主欠缴的物业服务费用，应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其它途经解决。
5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？
问题5：乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位，共用设施设备进行实物查验，做好查验记录，尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作，自查验工作之日起，物业服务企业应建立共用设施设备运行维护技术档案，物业服务企业可从建设单位或城建馆获取该小区相关原始档案资料。
案例六：
业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。
案例:6：由于物业公司没有做好安全防护措施，没有警示牌，物业公司应当承担全部侵权责任。
案例七：
某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定：
1、车辆进出小区，一律收费20元。
2、车辆在小区内的停车场地停放，收费10元/小时
3、业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。
车辆停放收益作为物业公司企业利润。
案例7：价格法规定，此收费没有经过当地物价局批准是非法收费，如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。
案例八：
凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业服务人员在监控屏幕上了发现一人打开二楼窗户进入本大厦。
答题要点：
问题
1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序是什么？
问题
1、调集企业保安人员，封闭大厦，报告派出所，逐层寻查可疑人员踪迹，报告企业领导。
问题
2、物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常响动，但门窗紧闭，此时可以采取哪些措施？
问题
2、敲门询问里面是否有人，立即与该办公室的使用人联系。 问题
3、如果发现嫌疑人，正确的处理方法是？
问题
3、立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来。 问题
4、在控制嫌疑人后，物业服务企业应当采取哪些措施？
问题
4、保护现场，通知办公室使用人到场，由当日值班物业服务人员对事件进行记录（包括影像和笔记），保存监控录像资料。
案例九：
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。
案例9：物业公司没有责任，是楼上业主侵权，根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。
案例十：
某物业项目入住已两年，业主投诉该项目存在以下问题
（一）部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态
（二）部分房屋屋面出现渗漏水
（三）小区周边治安环境恶劣
案例10：
（一）物业公司立即整改，(二）物业公司提请开发商尽快修复，(三）提请当地公安、街道办进行综合治理。
案例十一：
如碰到小区业主傍晚在小区内被殴打打劫，面对媒体的负面报道时，报道称：“在居民大楼中发生这样的事情，物业管理部门是否对此负有一定的责任呢？”
案例11：没有责任，根据最高法院的司法解释，物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。
案例十二：
国庆节某管理处发函通知全体业户按政府规定从10月1日—7日放假，9月29-30日（周
六、日）假期调至10月4-5日。休假期间大厦中央空调暂停供应，业户如需加班办公用空调须交纳空调附加使用费。某外资企业收文后来函服务中心，称其公司不能按中国规定放假，9月29日-30日照常休息，10月4-5日正常上班。4-5日上班时要求服务中心提供免费空调供应。业户提出把29-30日休息时省下的中央空调费用补偿在10月4-5日。当管理处拒绝业户要求时，业户来函投诉，称其每月均准时交纳管理费用，有权享受空调供应，服务中心额外收取费用不合理，拒绝业户合理的要求更是不应该，要求给予解释；否则业户将自行安装一台分体空调在公共区域。
案例12：物业公司做法不合理、不合法，因为在物业费的测算中已经包括空调电费，物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案，我赞同业户的观点，物业公司不得在另行收费，业户提出自行加装空调是不合理的行为，破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。
案例十三：
某建设单位与某物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，在销售房屋期间，物业服务企业应建设单位的请求，派出3名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，曾发生电梯困人事件。
答案
问题
1、电梯工操作的工作属于物业管理的哪个阶段？ 问题
1、早期介入。
问题
2、当电梯困人时，电梯操作工应采取的紧急处理措施有哪些？ 问题
2、安抚乘客，马上联系另外两名电梯工盘车放人。 问题
3、对电梯故障正确的处理方法是什么？
问题
3、立即报告建设单位，等候电梯安装单位来处理，做好安全防护。 问题
4、此期间，3名电梯工的工作费用应由谁承担？ 问题
4、建设单位。
案例十四：
海天物业管理公司组建不久就接管了一座规模较大的写字楼，公司根据实际情况，决定将特种设备的维修养护管理，包括设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责。在这种情况下，海天物业管理公司工程部人员认为建立特种设备技术档案的任务也应被委托方去做。
1]工程部人员这种想法对吗？为什么？
答：这种想法不对。
无论是把特种设备的维修养护工作委托给专业化的维修养护公司或设备生产厂家的售后维修养护公司管理，还是通过双方合作，或者是通过自己的专业技术人员进行管理，物业管理公司都要建立特种设备安全技术档案。 2]特种设备技术档案应包括哪些内容？
答：特种设备安全技术档案应包括以下内容：
1}特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料；
2}特种设备的定期检验和定期自行检查的记录； 3}特种设备的日常使用状况记录； 4}特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。
5}特种设备运行故障和事故记录。
案例十五：
某业主在办理入住手续后，即填写《住宅装饰装修申请表》（附装修草图），向物业服务企业申报装修。物业服务企业随即派出保安人员到现场核查，未发现需要有关部门批准的特殊项目，遂签字同意，物业服务企业向业主收取了装修保证金、装修管理费、垃圾清运费、施工人员安全管理费、消防器材费、施工现场管理费。业主组织施工单位进场装修，历时二个月，装修过程中，施工人员在施工现场用电炉做饭，住宿。物业服务企业发现后，要求立即改正，但业主予以拒绝，物业服务企业随即采取停水停电措施迫使业主改正，装修完成并通过物业服务企业验收后，业主要求物业服务企业退还已收取的费用，物业服务企业以装修过程有违规行为为由，拒绝退还，在此情况下，业主遂拒绝缴纳物业管理费。
答案:问题
1、装修申报和审核中存在的问题有哪些？
问题
1、装修申报的审核程序不完整，装修申报资料不全，装修审核人员不符合要求，物业服务企业没有将装修禁止行为和注意事项告知装修人。 问题
2、物业服务企业所收取的费用，哪些是合理的？ 问题
2、装修保证金，装修管理服务费，垃圾清运费。 问题
3、物业装修完成后不应返还的费用有哪些？ 问题
3、装修管理服务费，垃圾清运费。
问题
4、物业服务企业采取停水停电措施迫使装修人整改的说法正确吗？ 问题
4、采取的措施是不正确的。
问题
5、该业主承担物业管理费的起始时间是何时？
问题
5、该业主承担物业管理费的起始时间为入住当月。
案例十六：
12月6日，大厦物业公司接到1409室一家咨询公司的书面投诉函。称该公司经理10月4日回到公司后，发现放在办公台面上的手提电脑不见了。该公司立即向公安机关报案。公安部门实地勘查无翻动、被撬和破门痕迹。查看大厦管理公司安管部的闭路电视监控录像及值班登记，也未找到任何线索。
首先，作为业主，自己的店铺失窃属于刑事案件，应该第一时间报警，请求公安机关立案破案，不应要求物业公司无故承担其损失，所以物业公司不必承担任何责任。 有一种情况除外，比如物业公司当初跟杨先生签订的物业管理合同中有明确提出业主失窃，或者杨先生能出具证明，证明物业在管理过程中存在明显的过错或者失误直接导致了此次失窃的发生，可以试着同物业公司协商解决让物业赔偿一部分损失，或者换个角度说作为物业公司应主动适当地承担一部分损失。
最后，作为物业的客服人员，如果物业公司在杨先生的被盗事件中没有特例情况发生的话，那么就是没有责任的。
案例十七：
某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。
案例17：业主的说法正确，大堂的面积已经分摊，属于业主的共同财产，物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意，收益除去必要的开支外，纳入专项维修资金。建设部专项维修资金管理暂行办法规定。
案例十八：
水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。
案例18：此说法不对，受益8户不能代表整幢其他业主没有受益，应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。法律依据同上。
案例十九：
某新建小区自2005年春季业主入住以来，不少楼房的外墙出现裂纹并渗水，有的还出现明显的裂缝，业主们对此反映非常强烈。
面对这种情况，作为接管该小区的天顺物业管理公司应该做些什么工作？
积极联系开发商，协调开发商处理此事。或者会同业主委员会一起，对聘请专业外墙防水公司所需费用进行测算，然后向所在地的县级房管局申请拨付维修基金，聘请专业外墙防水公司进行维修。
案例二十：
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。
委托鉴定机构做了鉴定，在此基础上认为，大浴缸不能安装到29楼，否则会影响大楼的正常使用并危及大楼安全。 案例二十一：
A公司是某高档商品房住宅小区（总建筑面积80万平方米）的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业服务企业为该小区提供物业管理服务。
答题要点
问题
1、A公司可以通过哪几种方式选聘物业服务企业？
问题1：可以通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供服务，投标人少于3个的，经政府房地产行政主管部门批准后，可采用协议方式选聘物业服务企业。
问题
2、若A公司聘请B公司为小区提供物业管理服务，他们之间签定的合同是什么合同？该合同应当采取那种签订方式？
问题2：A公司与B公司之间签订的合同称为前期物业服务合同；应当签订书面的前期物业服务合同并约定期限。 问题3：
（1）A公司与张某签订的商品房买卖合同中，是否包含A公司与B公司签订的合同？ （2）买卖合同是否可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于A公司所有？ （3）买卖合同是否可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费？ （4）买卖合同是否可以约定张某所购房屋的保修责任由B公司承担？
问题3：商品房买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容，买卖合同不可以约定小区配套物业管理用房的所有权属A公司所有，法律规定，小区配套物业管理用房的所有权应属于全体业主所有；买卖合同不可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费，尚未出售房屋的管理费应该由A公司承担；张某所购买房屋的保修责任由A公司负责。
