开盘前重点营销策划及准备工作
恒地司营字[2008]第015号
开盘前营销策划的重点工作应围绕以下3个核心工作展开：
一、卖点提炼
1、找出卖点：
各分公司营销部门，应组织代理公司、广告公司、公司工程、园林设计有关人员，共同讨论、深入挖掘项目卖点。卖点的挖掘应该至少包括以下十三个方面： ★自然生态环境
★区位价值
★交通条件
★项目规模
★规划设计
★建筑特色
★园林环境
★产品特色
★精装品质（满屋名牌）
★会所、酒店及六大中心等配套
★物业管理
★品牌实力
★性价比高
2、提炼核心卖点：
(1)项目卖点归结罗列后，按照最突出和最重要的原则排序，归结出4个以上的最支撑项目特性的核心卖点。
(2)根据项目的核心卖点，以精炼的语言概括出项目定位语。
(3)由核心卖点及定位语再制订出广告语。广告语就是要最大程度的吸引买家注意。在项目开盘期，广告语与定位语可合二为一。
二、广告设计
1、报纸广告设计要求能直观反映项目卖点。广告语主标题及2-3行的副标题，
要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。
例如：昆明恒大金碧天下
广告主语：私享万亩湖山 生态别墅人生
副标题语：皇家园林 航母配套
欧陆建筑 满屋名牌
副标题语：开盘必特价 特价必升值
2、3D片或电视专题片解说词要围绕所有卖点，清晰地表达出来，做到重点突出，感染力强。画面和配音的内容要保持一致，画面要求美丽动人，且最好是3D与实景相互结合。
3、短信广告要围绕核心卖点，以精炼的70个字符（有些地区是60个字符）表达出来。
三、卖点展示
在销售中心(含外展场)中，所有的展示工作要围绕项目卖点进行，每一个卖点都要有相应专门的展示区。
★自然生态环境——以区域效果图展示，尺寸不少于2.8*3.5米，尽量挂在墙上展示；
★区位价值、交通条件——以城市交通区位示意图挂在墙上，或者区域模型展示体现；
★项目规模、规划设计——以项目总规模型展示体现，模型面积35平米左右（30-40平方之间）；
★园林环境——原则是有多少个主题园林，就独立做多少个园林模型。模型规格与总规模型基本一致；在中心湖景主题园林周边做出酒店及六大中心（或会所）的立面模型（体现外立面效果）。
★酒店及六大中心(或会所)配套——同时在园林模型的周边，做出各大配套每层的平面模型（可以采用透明立体的制作方法），以清晰地反映各层的平面功能； ★建筑特色——以建筑单体模型体现（别墅产品须选择2-3个有代表性的户型制作独立的建筑单体模型，每个面积为2平方左右，尽可能靠墙摆放，在模型旁悬挂户型平面图以说明）；
★产品特色——高层及洋房以户型平面模型体现，要求体现户型格局和家私摆
放；
★精装品质（满屋名牌）——设立施工企业及材料、设备等品牌展示区，以实物和展板组合展示材料品牌和质量；
★物业管理——以展板体现；
★品牌实力——以展板和企业宣传片体现；
★性价比高——建立自建成本分析区，参照市场价格剖析项目的性价比高。
四、其他工作
除以上重点工作外，还需要准备以下工作：
1、竞争市场和客户分析；
2、项目外部环境指示：包括户外广告、路牌、指示牌等；
3、交通安排:看楼车、屋村巴士及公交车线路安排；
4、项目现场环境：
销售中心——硬装及软装、文件公示区、办公设备（一号多线销售电话开通）等；
样板房——硬装及软装、电梯前室布置、户型说明牌、材料展示说明、随楼附送牌、温馨提示牌、绿化布置等；
园林环境——绿化、看楼通道、围墙、对旗、楼体户外广告、指示牌、条幅、气球、拱门、地毯等布置；
5、销售物料：
楼书、宣传单张、户型手册、认购须知、按揭须知、纸袋、名片、信封、认购书、合同、销售必读、应答标准等资料；
6、人员配置及培训:
销售人员、样板房解说员、保安保洁、电瓶车人员等安排和培训。
7、媒体推广思路及计划（含新闻炒作、软文、硬广、电视、短信、其他媒体等排期和费用预算）；
8、定价方案及策略；
9、蓄客计划及开售策略；
10、开盘活动。
