公寓类产品是一种边缘类产品，往往是我们没有办法规划出更多的可销售商铺物业，又要满足规划指标，而办公产品市场又不成熟时，公寓成为唯一的选择，也是因为这种无奈，导致公寓的出生就先天不足，在后天培养时，要么调整为偏重居住功能的住宅类公寓，要么作为兼具办公功能的SOHO产品，要么分割成偏重投资的小面积酒店公寓。
无论那种形态，公寓是一种投资属性较强的产品类型。当以住宅为主的短线投资市场受到抑制时，在商铺、写字楼和公寓的投资产品竞争中，公寓的出路在哪里？
1、根据市场环境和地块条件定位公寓属性。
居住条件优越的项目，城市核心地段的项目可以规划为品质较高的居住公寓，通过建筑、装修、配套等打动对于居住品质有较高要求的群体；具有独具的自然资源的项目可以打造成度假性质的公寓，提供度假服务配套。
具有办公条件的地块，根据市场发展情况，要么作为纯写字楼规划，要么规划为SOHO产品，其实所有的可商可住最后多半会随着发展成为档次不高的写字楼，SOHO是给了投资者一个噱头，多了一个念想而已，这要根据开发商自身定位和市场发展来确定到底做什么。
如果其他条件都不太具备，就要通过酒店的引进来提升投资价值，作为酒店公寓面向投资客户，但是一定要降低总价，最好能提供一定年限的托管包租，满足小投资客的投资需求。
2、提前做好公寓管理规划来提升公寓价值。
多少年来公寓市场一直不景气，主要原因在于没有专业的管理，导致很多公寓项目脏乱差，最后成为“集中营”，导致投资客户的投资没有保障，更无法升值。无论那种形态的公寓，都要提供更为专业细致的服务，来区别于一般的住宅物业管理，必将使公寓的细分使用客户愿意为较高的使用费用买单。参观过恒隆持有的港汇广场的公寓，每年的出租率90%以上，而且租金非常之高，究其原因就是更多的白领和外企高管愿意为公寓较好的配套和服务买单。特别是纯粹投资的酒店公寓产品，一定是提前确定和引进专业公司或团队来管理才会保证收益的。
3、公寓营销更要体现自身价值和特点。
围绕着自身项目的定位和客户细分，通过使用客户的描摹和使用价值的分析，来增强公寓项目营销抓手，要让客户相信我们，首先我们要相信我们自身的产品价值。不管是和住宅的细分，还是和办公楼的细分，还是纯投资的酒店公寓，都要在自身鲜明特点的基础上进行推广和现场客户把握。公寓产品相对于商铺和写字楼，一般具有投资额度低的特点，如果再能通过自身运营实现投资有保证，相信会有更多客户选择投资公寓产品。
酒店式公寓销售的十大秘诀
1、发条原理
酒店式公寓套数一般在三四百套至五六百套，在销售上以快速销售为主。这就要讲究前引，即通常在开盘前积累势能。
2、客户蓄水
通过与蓄水客户的沟通，基本已经了解客户需求，及时调整销售策略。这时候确定开盘价格，制定价格策略，确定产品核心定位，销售主线。
3、注重品牌叠加
酒店式公寓在房地产市场中属于比较尖端性的产品，这种尖端性的产品超出一般性的供求心理或者消费心理的考虑。开发商、物业管理、设计公司等的品牌是相当关键的。通过品牌叠加之后，让客户增加对产品的认知度、认同感，增强产品的美誉度。
4、注重挖掘增值环节
在销售过程中，要有很详细的分工，整个工作从前期到后期，从销售角度看，从定位、策略、包装，每一个环节可能都会发生增值。
5、集中攻势
酒店式公寓的营销费用通常会高出一般的住宅的比例，短期之内在报纸、电视等各种新闻媒体，利用各种广告方式，集中攻势，有利于快速销售的目的。
6、羊群效应
在销售过程中，尤其是对于投资型的消费群体，羊群效应也是比较有价值的销售策略。对于羊群效应中类似于“头羊”的这一小部分人，有意识给予一些优惠、利润。通过这些人的消费带动把一些潜在的客户群体带过来，形成良性的互动。羊群效应可在市场上形成抢购，或者跟从的心理。
7、想象空间
给客户拓展思路，不能让客户用自己的生活或者工作经验来评价你的产品。必须使客户站在全新的角度，站在有利于物业销售角度方面给予它想象的空间。
8、围城攻势
利用围城攻势，造成一种心理暗示，让客户由预订转合同。
9、速战速决
酒店公寓一方面体量不是很大，通过价格策略，把握市场的脉动，只有快才会使市场产生抢购心理，只有形成抢购，才可能提高价格，才能提高销售速度。
10、协力同心
开发商、中介公司、物业公司、酒店公司等合作伙伴要齐心协力。
