富锦苑物业管理方案
一、项目综述（略）
二、总体构想和管理策划思路
针对富锦苑小区的自然条件和未来业主构成特点，按照《陕西省物业管理条例》之规定，我公司拟对富锦苑项目采取以下总体管理思路。
1、走企业化、专业化管理道路。服务质量是企业生存之本， 服务中心按照以下标准管理：
管理无空档，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。富锦苑项目属分期开发项目，对照物业管理的各个要素， 在深入挖掘工程设计和开发思路的基础上，充分了解项目未来的需求，仔细分析项目特点，突破物管工作的难点和重点。
2、采取规范+人文关怀的物管模式。以物业管理法规为管理基础，服务中心24小时全程服
务，提供安防、清洁、绿化、设施设备维护及维修服务，深入熟悉每位业主，通过亲民便民的服务提供为用户营造一个和谐、安心、舒适的社区文化氛围。
3、创造品牌楼盘的优质服务目标。在小区的物业管理服务中，我们的目标是实施品牌工程
和形象工程，秉承以业主为中心，优质服务，低价格合理收费的经营方针，力争达到市级物业管理文明小区，向陕西毅力实业有限公司，向富锦苑业主呈上一份满意的答卷。
三、物业管理前期筹备工作
（一） 签订合同后，提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防
监控系统等管理中应了解事项，为以后管理、保养、维修、增值、保值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。
（二） 建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐
全，有序管理。
（三） 依据相关文件基本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》、《业主手册》、《管理中心岗
位职责》，以及员工的规章制度。
（四） 协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。
（五） 入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签好入住房验收单。
四、接管后的日常管理服务
（一） 基本要求：
1、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定持证上岗。
2、各级服务人员根据工种统一着装，统一佩戴公司标志，行为规范，服务主动热情，
做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。
3、客服接待中心24小时服务电话，报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、
维修、回访纪录。
（二） 公共设施设备管理：
1、对公用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立公用设施设备档案，做好设备的运行、检查、维修、保养等记录。
3、小区道路平整。小区道路及停车场交通标志齐全、规范，路灯、楼道灯完好率不低于95%。
4、容易危及人身安全的设施有明显的警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
（三）公共秩序地维护：
1、小区出入口24小时值勤。
2、对配有安全监控的重点区域、重点部位24小时监控。
3、进出小区车场的车辆实行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发性事件有应急预案。
（四）保洁服务：
1、小区垃圾每日清运一次， 保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、运动场、停车场、绿地等每日清扫两次，电梯厅、楼道每日清扫、拖洗，一层公用大厅每日拖洗一次，楼梯扶手每日擦洗一次，及时清除道路积水、积雪、杂物。
3、公用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井、化粪池每月检查，发现异常及时清淘。
4、结合实际情况不定期进行消毒和灭虫除害工作。
（五）绿化养护管理：
1、指定专业人员做好园林草地的养护、浇水、除草。
2、做好修剪工作，保持观赏效果。
3、根据气候变化、季节和植物生长的特性，实施浇灌、施肥和松土，保持草地湿润，满足花草树木及草坪的生长需要。
4、预防为主，综合治理，防虫害及时发现对症下药，适时喷药，防治病虫害蔓延。
（六）空置房管理：
1、交服务中心的空置房进行登记造册。
2、根据季节变化对空置房定期开窗通风、散热，参照有关电器使用说明，定期将电器打开试运行，以保持良好工作状态，还应注意及时关闭电源。
（七）积极拓展便民服务业务，建立热线电话，方便业主。
（八）以“星级宾馆”服务方式做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
五、管理预期目标
１、房屋完好率９５％以上；
２、道路完好率９８％以上；
３、路灯完好率９８％以上；
４、管道完好率９８％以上；
５、消防设施安全使用率１００％；
６、避雷装置安全使用率１００％；
７、绿化覆盖率９５％以上；
８、大、中、小修工程合格率１００％，小修、中修及时率９９％以上；
９、业主有效投诉率２％以下；
１０、各种费用收缴率９５％以上；
１１、不发生火灾事故；
１２、不发生重大刑事案件；
１３、杜绝重大工伤事故；
１４、各类机械设备完好率９５％。
六、物业收费价格
按照“以收抵支”的原则预算，精打细算，节约各方面成本开支，以我们的优质服务和管理回报业主。具体预算见商务标书。最终收费标准以政府物价部门报批的标准执行。
《中国共产党富锦历史(1949.10—1978.12)》编纂方案
