浅谈新形势下房地产营销策划实施策略分析
摘要：我国的房地产行业自80年代起复苏以来，短短的二十多年，其产业的规模就发生了巨大的变化，成为国民经济的发展的支柱产业，而当前，在我国加入国际世贸组织后，面临着更加严峻的挑战，市场经济化、经济全球化、新经济的浪潮，这些形势的变化都在冲击着我国的房地产行业。如此想要在这个经济全球化的市场中站稳，健康地发展，需要整合房地产的营销策略，适应新的形势，把传统的营销策略和信息技术相结合，开拓构成新的营销理念，策划实施。
关键词：新形势；营销模式；策略实施
房地产营销策略是房地产企业成功的关键步骤，而营销方式的选择，其根本出发点还应要回归于顾客，房地产企业就正是一个联系建筑住房和顾客的角色，目前我国房地产营销模式有以下的几种：
一．新形势下的几种房地产营销模式
1.区域营销
从房地产项目的目标区域的市场环境来说，项目周边区域将是住宅销售的第一个销售对象，有两方面的原因；一是人们安土重迁的情节，在项目周边区域的原住居民不愿意更换住房地址，因为熟悉原有的群体，熟悉原来区域的生活环境和方式。这样往往就决定了他们会选择继续居住在原有的区域，尤其是在老城区开发的楼盘中，客户群体的特征反映更加明显。另一方面是由工作、亲缘关系等原因，客户群体依然会选择就近的区域安家生活。这种营销模式仅仅依靠于传统的营销模式，其实施的首要任务是要对目标区域的市场中客户群体进行有调查，确定项目所在区域的各个企事业单位、专业市场、原有居住区等，编制目标客户的分布图，清楚的了解客户的情况，以便住房销售成功。
2.异地推广营销
由于房地产住宅具有不可移动的特点，除了以投资方式扩展到外地外，传统营销模式都是主要集中在本地市场的销售，极少有将目光投向异地市场的销售，而目前有不少地区的开发商开始转变，突破传统的地域局限，实施异地营销模式。实施异地营销的过程中，房地产开发商们多会与当地的一些公司进行合作来共同推广住宅产品，这样做一方面可以缩减销售的成本，实现快速营销的目的；另一方面异地营销也可以达到扩张宣传房地产公司品牌的目的，通过房地产的外地销售，还可以取得那一地区消费者们的认可，既可以抓住异地的销售市场机遇，实现增加销售的目的，又可以借助于优质的产品扩大企业品牌的效应，获得与当地的房地产合作机会。
3.网络营销
网络营销是全球电子商务的重要组成部分，是信息技术和传统营销模式的相结合的新型营销模式。正是这样的一个传统和现代的结合产物，使得我国的房地产行业有了新的发展空间，而网络营销也就发展成为了房地产行业的一个新的研究学科。这一模式实现了房地产的多元化、创新化，实现了传统销售模式所不能实现的全球式销售门店，实现了三维空间内直接和客观进行交流，以便客户进行住房选择，实现了增强市场信息的透明度，利用数据库作为营销工具，数据统一化。异于传统的营销模式，不再是在房屋建造好后通过各种媒介把住宅推向大众，吸引顾客参观购买。房地产网络营销模式，房地产企业可以通过互联网向顾客提供楼盘详细的信息，并且这种信息是可以覆盖全球的，在第一时间得到客户反馈的信息，及时采纳引用，市场的占有率始终都决定于顾客。二手房的营销模式在之前没有引进信息技术时就已经开始展开，赋之于网络之后，更方便的给客户提供了服务平台和工具，进行交易。之前，消费者想要购买一套住房，一般需要花费很多的时间来了解住房情况，来回奔波于各个房地产销售处看房，而现今实现了网络住房的透明化，顾客可以通过互联网平台清楚的寻找、观看、选择住房。顾客还可以直接在网上看到其他消费者对于企业的评价，对其
信誉的评价度，不必再毫无头绪的盲目忙碌，可以根据他人的消费评价进行一个综合统筹，决定自己的住房选择。对于房地产企业来说，网络营销的优势有：真正实现以消费者为中心，减少市场某些信息的不对称性，充分地扩大消费者的选择空间，减少宣传投资成本，实现高效的销售，销售数字化，易于统计和评估。然而，网络营销也存在一定的劣势因素。
当把住房从现实的实体引用摆形于网络之中时，就出现了矛盾，大众对于这种现实和虚拟之间的过渡多少还是对网络营销缺乏足够的信心，住房硬件设施的配置，并不能真切把这些配置描述出来，虚幻感无法彻底消除。而且我国网络营销尚处于初步发展阶段，网络基础设施和技术软件等使得网络营销存在有隐患，房地产网络营销中还存在着很多的房产中介，是最早应用于电子商务的行业之一，需要法治道德的规范和约束，消除安全隐患。再者，网络更新迅速，房地产企业就需要在日新月异的网络技术中，及时更新和维护销售网站信息和设施，使其健康的发展，需要不断向网络营销投资。
二．整合新形势下的各种营销策略
在信息化、网络化高速发展的现状下，一个完整的、系统的房地产营销已成为这场营销模式改革的必然趋势，新的理念层出不穷，但是无论新的房地产营销模式如何，都还无法彻底代替原有的营销模式，传统的模式作为基础，发展新的模式。只有把传统的和现在新型的各种营销模式结合为一个有机的整体，最大限度的发挥各种营销模式的优势，凸显优势，互相补劣，才能很好的在市场竞争中立足，才是房地产营销的成功之道。
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