推荐第1篇：前期策划
目
录
一、投资决策
（一）基本流程
（二）招拍挂
（三）实际操作过程中要注意的几点
（四）企业实战做法的几个共性
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续环节与结果
（二）项目审批需要注意的两点
（三）整体工作的组织
（四）关于项目前期的几点归纳
（五）项目审批工作时应了解透的几点
三、前期的项目管理
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
（二）项目定位
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
前期策划
一、投资决策
（一）基本流程
1、机会选择
（1）开发商通过自已的业务渠道或政府的关系、媒体公告搜集到一些项目机会或项目信息。
（2）将收集到的信息做判断，进行机会选择，如有三个投资机会：高新项目、浐霸、北郊。开发公司前期部对这几个项目做初步分析，即理论上的投资机会分析。
2、投资意向
在弄清项目的基本情况之后，做预可行性研究，提出若干建议，供公司董事会决策，若董事会觉得项目可以做为意向开发项目，则就与土地方（项目拥有方）做投资意向的洽谈（商务谈判），谈判结束签订合作意向书。
3、投资决策
公司前期部对拟合作的项目做比较仔细的可行性研究和投资分析，这就叫项目的可行性研究。
可行性研究后如果认为项目是没问题，最后决策是可以的，签正式合同，按合同执行。
综上所述，做为常规来讲，项目前期的决策阶段，是三大块：机会先择、投资意向、最终的项目投资决策。
这是作为企业来讲的内部决策机制必然要走的三步曲，这三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基础上根据需要决策的对象的深度，把可行性研究的粗细长短做了区别而已。
（二）招拍挂
1、获得土地
通过招拍挂取得土地的时候，一般是开发商去土地市场了解一些项目信息，土地市场的项目都有项目条件，即地块是住宅用地还是工业用地，除此之外地块还有用地条件，具体包括这几方面：
（1） 四临界址，即周边东南西北的界址。 （2） 尽用地面积亩数。
（3） 容积率，即土地的得房率，即一块地最终能开发出来多少产品（如地块面积为10000平米，容积率是3.5，尽用地10000平米，盖出来的商品房的建筑面积就是3.50000平米，即买10000平米土地最终能开发出来多少产品）。 （4） 建筑密度，即一块地有多少平米可以用来做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是说其中3500平米可以用来做建筑，也意味着楼座所有的底座面积不能超过3500平米）。
（5） 绿化率，即小区里面扣去建筑面积，道路、硬化的停车厂、中心广场、硬化道面积，剩下来的绿地面积（如规定为40％或39%，一般政府在用地条件中会规定它）。
（6） 控高（限高），即一块地在哪个方位建筑高度最高能高到多少，规划部门通过控高来控制建筑空间（一般的民用住宅室内大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的话，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少层）。
开发商根据这以上几个指标就可以算出自已的得房率，在拿到用地条件以后对意向地块迅速的进行前期方案的测算。
2、前期方案测算
（1）产品定位，也叫做概念规划方案（初步规划方案）；
（2）根据概念规划方案进行投资测算，将测算后的效益指标与企业内部希望的投资受益率做比较，根据企业认可的受益率来确定这个项目是否值得去拿，这就叫决策。一旦决定拿，即迅速展开下一步工作，做商务标数。 （3）商务标数做出来以后投标报价。
商务标数的做法主要是在原有的条件下，土地最高以多少钱拿到手里，有一个底，即所谓的标底，也就是投标的底数。这基本是在第二步投资测算基础上的倒算。
（三）实际操作过程中要注意的几点：
（1）在市场上一旦有合适地块，时机非常重要，动作要快，就是说一旦用地
条件确定后，项目的测算又很熟练，一两天就要能搞完。 （2）任何一个地块，它的操作运作方法是非常灵活的，同样的地块放在不同
的企业，或者在同一个企业里用不同的思路做下去都会有不同的结果，也就是说在项目测算过程中有一些资源的整合和运作思路的问题，而项目的运作思路是需要策划的。
（3）拿地前的投资决策涉及到项目整个建设全程，如重大经济问题、技术问题、政策问题、市场风险的估计问题、金融问题等。
（四）企业实战做法的几个共性：
（1） 去土地市场搜集土地信息的时候是有针对性和目的性的。
（2） 对地块的用地条件可变空间的估计。
（3） 带着目的性选择到的项目，企业内部的资本运作的边界条件基本是明确的。
这三个问题在找土地的时候，企业内部已经明确了。
通来实际操作来看，归根到底还是运用可行性研究的方法。可行性研究这种方法在企业实践过程中运用是非常灵活的，每一次分析的目的不同，侧重不同，一般在企业搞的时间比较长。
实质性的内容有两方面：
一是建设方案，建设方案的提出，建设方案的描述以及建设方案的画图，是经济测算的基础；
二是财务评价，从财务评价入手更容易。
在建设方案一定的情况下如何才能迅速的拿下财务评价是工作的重点。
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续的环节和成果
1、项目一级开发的审批环节： （1）项目建议书的审批； （2）项目用地的审批； （3）项目规划条件的审批。
2、项目一级开发取得的成果： （1）项目的立项； （2）项目的用地性质以及项目用地的条件； （3）关于土地的拆迁整理。
不同地块的深入程度是差别很大的，有生地和熟地之分，生地比如说有的只管项目立项，不管土地性质，不做拆迁，有的不但拿到了项目立项和用地条件，而且已拆平用地，算是熟地。
3、假定项目是熟地的情况下，前期的审批手续（四证一书）： （1） 用地规划许可证 （2） 土地证
（3） 规划方案、审批意见书 （4） 工程规划许可证 （5） 工程施工许可证
4、取得的相应结果： （1） 立项批复 （2） 地块的定桩成果
（3） 项目的规划条件（附：项目的初步规划方案） （4） 建设用地的批准书
（二）项目审批需要注意的两点
1、要搞清楚国家法规规定的前期严格审批的流程（哪些内容是哪些部门的哪些人管，管到什么程度）；
2、必须建立项目审批过程中的人脉关系
（三）整体工作的组织
1、效率问题；
2、经济问题（既要为项目增加获利空间同时要减少一些不必要的费用，即开源节流）。
（1） 正面投入：根据地块，从城市规划的高度做一个很漂亮的专项规划，供
政府部门规划 部门权威人士审核，并打开一些条件。 （2） 灰色投入：小公司不规范的规划。
（四）关于项目前期的几点归纳：
1、法规性很强
2、公关很重要
3、技术问题很综合 （1） 城市规划； （2） 建筑规划； （3） 施工方案；
（4） 规划和设计方面的规范；
（5） 行业部门的要求（供水；供电；供热；燃气；道路；绿化；文物部门，建设部门、规划部门、计划部门、物价部门等十多个部门）。
因此房地产开发项目的前期一般由开发公司的总经理亲自来抓，而且手续在报批过程中，规划、设计等单位要配合。
项目前期是整个房地产开发的龙头，前期手续不走，后期跟不上，前期手续走多远，后期得跟多远，所以前期审批对项目的开发制约是很大的。
目前西安绝大多数项目前期都存在问题，很多项目楼已盖起来，手续还没办下来。目前国家土地政策上死守18亿农耕地，每年用于市场建设用地有一个控制量，建设用地分很多类，用于城市、军事、国防、教育等，最后到用于商业开发地只有一小块，而全国的这一小块又切蛋糕切到各省、市、区。
因此，若涉入到农耕地，则要申报，从区到市、省、建设部、国务院，申报完后从上面再一级一级的下达，过程繁复，下达后的土地因为有限所以交给各个地区自已划分。
为了获得土地最后的审批，往上报的时候就得排队，排队前和下批时都得做公关，因此项目前期是一个很复杂的流程。
这样来看，前期涉及到很多政策性问题、技术性的问题、业务的组织问题等，正因为这样，企业对前期策划这方面的市场需求量还是很大的。
（五）做项目审批工作时应了解透的几点：
1、前期四证审批的流程
2、各个环节的相互制约关系
3、每一项审批业务在政府部门内部的业务流转程序
三、前期的项目管理 组织整体工作、推进工作前进。
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
1、市场调研
了解市场行情，哪种产品最火，价位多少，哪种产品形态最受欢迎，市场需求量最大。
2、地块调查
简单来说就是弄清地块状况。
房地产开发地块的边界。地块的周边情况，对项目开发起着非常重要的作用， 例：（1）地块在路南比在路北好，因为在南边可以贴着路边起高层，也就是利用道路空出了建筑空间。
（2）地块对面是写字楼比住宅楼好，因为对面是写字楼的话对建筑空间的要求比住宅小，允许部分遮挡。
（3）地块对面是幼儿园、学校的话要求更高，建筑就得往后退。
（4）若南边楼已盖起，用地边线也贴了，要保持间距60米，项目就得往后退，否则盖的楼就在阴影里。
这只是用地边线，相邻关系的区分，还有工程地址问题，沙坑、地裂缝等；一级开发和二级开发是两个利益主体，一级开发的时候尽可能隐瞒一些不清楚的情况，而作为开发商开讲了解得更仔细一点更好，所以地块调查是开发商比较注重的。
3、开发商资源和开发战略
地块适合于做酒店、住宅还是写字楼，跟企业的资源是有关系的。
酒店是最赚钱的，长期收益是很大的，需要资金的时候酒店可以往银行一抵押，可以获得一笔资金，这属于运作方面的技巧。
如果是住宅卖了就没了，有的企业近期急需现金流，就不能选择酒店产品，做酒店流动量很大，这也就直接决定了项目定位的选择。
综合了这三方面因素的方案就是项目合理的方案。
（二）项目定位
1、项目定位包含的内容 （1）设计定位 （2）目标消费人群定位 （3）项目的价格定位 （4）项目的营销推广定位 （5）项目资本运作模式的选择 （6）项目建设方案的选择
2、项目定位对后续影响
（1）设计定位，对后面的规划设计提出更明确的条件；
（2）价格定位、消费人群定位、市场推广定位对今后的营销定位有重要作用； （3）资本运作模式的选择对项目后续的投资筹措、投资方式做一些确定 （4）建设方案的确定对后面项目开发建设工作的组织确立原则性的意见 如此看来项目前期策划是在调研的基础上对项目后续开发的重大问题提出来有效的解决方案，如设计方案，建设方案，营销方案、资金运作方案等。
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
注：项目前期策划和可行性研究的区别：
实际上在房地产开发项目的真正实施过程中展开最终投资决策依据的是前期策划文件，而不是前面所讲的可行性研究，前期策划报告的核心思路和方法与一般项目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。 从两个角度来理解这个问题：
1、房地产开发项目在最终决策的时候依据的是项目的前期策划报告，项目前期策划报告具有更专业的水准，但是它的核心思路与可行性研究是一致的，具有相同的方法。
2、实际上房地产开发项目最终的决策是可行性研究方法在房地产领域的具体应用形式，只是更加丰富了一般项目的可行性研究方法。
推荐第2篇：前期策划
做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报告。
创作一部纪录片，首先要考虑好两个问题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注的话题千万不要去拍），二是怎么样去创作这部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方案）。这就是前期策划所要完成的任务。部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方
策划是纪录片创作过程中必不可少的程序，虽然不一定非要形成文字材料，但最好还是形成文字材料。策划的文字材料叫策划方案，又叫策划文案或策划书，相当于一份可操作的“施工图纸”。大至可分为六个部分：目的意义、内容形式、组织机构、实施程序、经费预算和效果预测。
1、目的意义：节目策划书主要是节目策划人写给节目制片人和制作人看的，在让他们知道怎么做之前，首先要让他们了解为什么要这样做，让他们认识策划肩负的任务和追求的目标及效果。这里要尽可能简明扼要地点出来。不要空话、套话，不要将太多的大道理，而是要把它限定在一个实事求是的范围之内。比如我们拍摄的纪录片《命》，它的历史背景是大学招生制度改革后，随着招生名额的扩大，招生费用也提高了。如何解决贫困学生上学难的问题，不仅是党和政府关心的问题，同时也是老百姓关心的问题。拍好这样一部片子，其目的意义不仅可以减轻党政部门接待贫困学生家长上访的压力，也为解决贫困学生上学难的问题提供了一条有效的信息途径。
2、内容形式：在明白为什么要做之后，就要阐述做什么。此时的策划者要阐述他的创意，这是策划书的关键部分。通常可以从内容和形式两方面来介绍这个创意。节目内容包括题材、选题、主题思想、背景材料以及相关内容；节目形式包括节目类型、长度、表现手法、制作技巧、技术手段以及包装推介等。这里面需要强调的是，背景材料的搜集必须先行，决不可以盲目拍摄。因为纪录片并不是24小时全天候纪录，而是围绕主题有选择的真实纪录。英雄不是一天造就的，而一定是有着厚重的历史背景。只有对历史背景的广泛搜集、认真提炼，才能从中发现被拍摄对象的灵魂。背景材料的搜集是进一步策划的基础，这一环节必不可少。在纪录片《命》的拍摄开始前，我们就做了大量的前期准备工作。比如对被拍摄人历史背景的了解，相关拍摄人物的确定，拍摄环境的踏查等等。题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注
3、组织机构：知道做什么之后，就要考虑由哪些人来做，怎么分工，怎么合作。这里重要的是形成强有力的工作班子和明确参与工作人员的职责。组织机构往往有两个层面，一是组织领导机构，二是具体制作机构。前面说过，纪录片是最能代表电视台实力的一个片种，从
某种程度上说它并不亚于电视剧。所以在开始创作之前，必须考虑配备最出色的创作队伍和最精良的设备支持。
4、实施程序：明确了人员组织和任务分工后，就可以部署工作安排了。什么时候完成前期准备，什么时候进行拍摄，什么时候进行后期制作，什么时候审查和修改，什么时候在什么频道和时段播出等。要制定一个具体的时间表，使操作者能够准确地掌握策划的实施过程，同时也便于策划者和管理者控制和监督工作进度。
5、经费预算：项目的实施、节目的制作都需要一定的经费支持。目前的节目经费来源一般有两个途经：一是行政拨款；二是赞助经费或广告收益。无论是哪一种来源，都应做好经费预算，这是节目成功的物质保障。做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报
6、效果预测：做完这些计划后，还可以预测一下节目播出后所产生的效果，提出一个获取社会效益和经济效益的期望值。比如说收视率、观众反响、社会效果和专业评比等，使之取得一个总结和评估的依据。
推荐第3篇：前期开发部岗位职责
前期开发部岗位职责
1.负责承办公司所开发项目的政府报批、报建手续；
2.负责项目征地、拆迁及配合工程部办理施工现场“三通一平”工作；3.向市建委申办项目投资计划（立项）、开工报告；
4.向市规划局申办用地红线；提出或调整规划设计要点；申请改变用地性质；报审新建、改建、扩建项目建筑设计方案、初步设计、施工图设计；申请工程开工放线、验线手续的办理，核算配套费；申办《建设用地规划许可证》、《临时建设规划许可证》及《建设工程规划许可证》；申办工程规划验收；
5.向市建委申办施工图审查；办理招投标手续；申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续；
6.向消防支队报审新建、扩建、改建项目的立项，报审建筑设计方案、初步设计、施工图设计；
7.向人防办申请新建、扩建、改建项目的立项，报审建筑设计方案、初步设计、施工图设计；
8.向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续；
9.向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续；
10.向交警队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案；
11.向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府主管部门申办的其他报建事项；12.协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（包括设计、建立、勘察、施工等合作单位）；
13.负责联络各有关单位，协助工程部门组织工程竣工验收、办理物业移交手续；
14.负责房屋面积测绘、预售及房屋初始登记手续的办理；
15.负责工程竣工后，协调整体环境、配套工程的完善和验收工作，包括供水、排水、电讯、电视、天然气等工作；
16.负责提出项目具体报批报建的图纸技术要求（文本内容、图纸深度、份数等）；配合主设计师对经济技术指标和相关规范要求进行核查；
17.负责向项目设计技术负责人、设计单位解释或支出报建过程中的政府政策及导向；
18.负责（牵头）进行项目报批报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责；
19.负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台；
20.为公司提供新项目调研等方面的政策支持；21.及时向公司领导汇报工作进展，提出合理化建议； 22.积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。
推荐第4篇：房地产前期策划
[转帖]房地产前期策划中的几个应注意的问题
房地产前期策划中的几个应注意的问题
一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！
目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。
一、说成本估算
成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行了为什么还要论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。 目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了！
二、说经济分析
为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为项目成本控制出谋划策是房 地产策划的一项重要功能。若把房地产策划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发项目的营销策划，这是市场上最常见的，就是想帮开发商卖房子，一大帮代理商争得头破血流，为了卖出房子绞尽脑汁那种；第二层是为开发公司提供战略咨询服务，这就不是单纯的中介公司了，等同于开发商的合作伙伴，“战略联盟关系”；第三层则是将房地产归之于一个城市的运营，包括一个中小城市的经营定位，旅游地产策划等等，这在西安有过成功的案例了。
目前的策划公司从能力上，从业务合作可能上（在长沙）都难有全面为开发商提供经济分析职能服务，房地产项目开发经济分析包括资金流分析、财务分析、风险分析等内容，内容通常涉及开发公司高度机密，“可见度”太低，在基本数据不清楚的条件下，做了也是白做，因此这部分内容是开发公司内部由会计部门完成；而在能力方面，如果没有切身的开发商开发工作经验，我们也是无法洞悉其中的技巧的。房地产项目开发周期长，影响因素多，开发商这边的算法通常带有强烈的个体因素色彩，而且到底开发的数量有限，他们是有这种业务机会，却是难以得到提高；而策划公司呢，可以见识很多的开发项目，遗憾的是很少有这种业务机会，于是基本放弃了！这也许就是一个产业发展初级阶段的产物吧！不可否认房地产策划最终是要走向专业化的，目前的策划业界也是要肯定分洗牌的，谁最终掌握了这些目前“不可能”的技巧，谁就是将来的强者！
三、产品规划设计
以前提过这方面的观点，如果产品策划就是“一层门面就是五米九”，“窗户要是飘的”， “小区一定要有会所、泳池”这类话语，连个基本的层高标准不晓得，简单的户型设计动线、采光、通风标准不晓得，也无怪乎设计师们清高的耻都不耻你了！一句“你晓得什么”噎得你一句话也说不出。策划人，至少你得有与设计师对话的水平，参透设计的本质，将设计技术上的事情让设计师去做，你去把握基本思想，提供设计理念！深挖商业价值！
认识产品设计首先要做的就是理解设计，做到说话不“匡瓢”，房子的进深、开间、层高模数，规划日照采光要求标准，各类结构的优劣、造价，种种建筑风格的特点等等，这些是基本的，有了这个你才有与设计师交流的话语，有了沟通的条件。
策划师不是设计师，我们不管如何设计产品，但我们一定要清楚要如何知道该设计一个什么样的产品，那么在我们的调查中就必须将建筑产品需求要素通俗化，最真实的采集市场信息，从而总结出可以行之有效的设计要求，做到真正的“定单式”营销。目前大部分策划公司所谓“定单式营销”明显是撮人的，设计师策划师交流的空间都没有，你如何下订单！就像如今做房地产的人（营销，设计、开发商）都知道房型要三房二厅好，可是做为一个策划人，这句话是不应该只说说而已的，人们对产品的需求是多样化的，而且有现实的、将来的要求之分，能有效结合现在的和将来的利益，将三房的差异化做出来，将三房的文章做足才是我们的本事。
值得提出的是，在产品设计一块，策划的最重要任务是提供市场参考意见，这种意见必须是有依据的，是专业的。设计师的大胆、敢想是基于技术上的；而策划师的大胆、敢想要是市场前瞻性的，是基于要实现开发价值最大化的基础上的。
真的为长沙的策划界担忧，那么多公司雨后春笋般长出来，那么多公司在几个人的办公室内苦苦挣扎，那么多广东的，深圳的，上海的，香港的公司在盯着代理这块肥肉！不能不说这个行业已经“天下大乱”了，乱了好，就像沈丛文先生讲了，长了疮干脆让他烂掉，长痛不如短痛，弄点烈性草药，让里里外外的病疖一同烂掉，就算当时痛点，后来结了疤也就没事了。大乱之后有大治，毛主席当年搞文化大革命是否也是这个道理呢！ 精彩主题推荐
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nomind
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注册时间2004-07-16
1# 发表于 2004-08-02 11:24
一、营销是市场经济的永恒主题
房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。
在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。 研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。
在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。
所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。
从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。
从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。
我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。
所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。
营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。
可以概括为：营销就是发展商全方位、全过程地去适合适应市场需求，并努力创造需求的自觉行为。
这种促使转变的策划与运作，不可避免地导致了激烈的竞争。
作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。
市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。
曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。
二、房地产公开发售的策划与运作
1、定位
楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。
如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。
定位分以下几种内容：
1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
2、价格设定
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。
2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。
3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。
3、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。
4、概念的策划与引导
从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。
5、销售的策略
销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。
6、销售的组织和实施
楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。
三、大宗交易的策划与运作
笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。
1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。
2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：
1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。
2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。
3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。
4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。
需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。
3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。
谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。
4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。
5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。
考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益。
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nomind
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2# 发表于 2004-08-02 11:25
第二讲 房产营销策划的理解
中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的\"一无所有\"到现在的\"无处不在\"，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房地产开发有着密切关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体上房地产营销尚处于\"春秋时期\"，相安无事。但随着房地产开发微利时代的趋近，对营销策划探索的深入，可以预言，竞争激烈的\"战国时代\"的到来已为期不远。房地产营销虽经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识房地产营销的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。
尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化，营销服务已从注重表面趋向追求内涵，营销推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划，很多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的合理内核。促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。
一、营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式
营销策划是连接产前市场与产后市场之间的一种行为方式。由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产后市场是不尽相同的。而营销策划就是一座桥梁，它必须忠于它所衔接两端的本质特征--市场意识。营销策划的根本不是一本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。
楼盘未造，策划先行，所谓\"运筹帷幄之中，决胜千里之外\"。通常可以看到，许多营销策划方案从楼盘案名到广告推广语，从销售计划到案场布置，表面上花花绿绿，看似闹猛，实则是空洞无物，绣花枕头，中看不中用。这样的营销策划怎能起到对房地产业发展的推动作用？营销策划不是闭门造车，它要体现物业特征、市场特性和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。楼盘的竞争，就是各楼盘营销策略结合市场优劣的综合竞争。谁能高屋建瓴，深入市场，把握市场，制定切实可行的营销方案，谁就立在成功营销的潮头。
营销策划的市场意识有两个方面内涵：其一是指结合市场，对楼盘的购买群体、消费层次、房型、价格定位进行决策，以销定产再建楼盘。虽然现在开发商、营销商对市场较为重视，但还是有其盲目性，开发楼盘存在\"跟风现象--碰到一时市场上好的卖点，不结合具体楼盘区域市场行情，你搞我搞大家搞，结果开发无个性，营销无创意，楼盘被套亦在情理之中。市场意识的第二个内涵，是指营销策划是一种长期行为，它不仅应注意成交消费区域的市场情况，而且还应从长远着眼，重视培育客户区域市场，藉此产生楼盘客户市场的恒温效应。第一方面内涵是第二方面内涵的前提和基础，第二方面内涵是第一方面内涵的巩固和创新。许多人对第一方面的内涵尚能理解，往往未能意识到第二方面的内涵。然而从今后发展而言，市场要求深谋远虑的开发商、营销商亟需重视并积极利用第二种市场意识。
认真分析楼盘与市场的对接问题，就是要贯穿市场意识，适应市场化发展需要和潜在空间，实施多元营销策划策略，做好楼盘的市场推广。那些有影响、营销做得好的楼盘，都是花大力气、精心研究市场的结果。有道是：没有疲软的市场，只有疲软的产品，一语中的。谁真正重视了市场研究，谁就取得成功。营销策划的发展空间很大，就看你如何把握市场。
二、营销策划是一种主动创造效益的行为方法
现在市场上对营销有一种误解，总认为营销策划只是从属于销售，帮助推销楼盘的文案，其重头无非做广告而已，因而使营销走上歧途。其实，意在笔先，思在行前。营销策划是一种主动创造经济效益、社会效益的行为方法。这前后两种上的差异，导致在具体策划实战中直接影响到方法的运用。
营销策划是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的\"纲\"，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。以上海为例，有专家认为，上海房地产营销策划的发展之路要经历推销导向阶段、促销导向阶段、营销导向阶段。从目前发展而言，正在向第三阶段转变。许多开发商、营销商对营销策划的理解多停留于第二阶段，也就造成市场上的营销策划方案大多只是在价格、付款方式、优惠条件等促销手段上做文章。这也就不难理解为何风行的大多是\"按揭营销\"、\"承诺营销\"、\"用租房的钱买房\"、\"承诺提前兑现\"等营销方式。从根本上讲，营销的目的不是让利，而是创利。只有摆着营销的地位，才能发挥营销策划的主导作用。还营销本来面目，就是要做好产品定位、包装等系列策划，全面认识营销创造经济、社会效益的先导作用，而不是将重心放在减价策划上。看来，营销界还需对此进一步开掘，扩大营销策划的功能空间。
三、营销策划是一种运用整合效应的行为过程
营销策划就是房产开发过程中的一种内化行为。这种内化就体现为营销是一种整合效应的运用。
所谓整合效应，是指通过营销方式、手段的系统化结合，根据市场进行动态修正，实现楼盘价值增值的全程营销效果。整合的要义就在于强调动态的观念，主动迎接市场挑战，利用当前市场，发现潜在市场，创造新的市场。它的特征是主动性、动态性、全程性。房地产开发的周期长，不动产的大宗性等特殊性决定了消费者有效需求在建设过程中仍会有不少更新和变动。因此，作为有效策划也不可能是一蹴而就，而是必须贯穿于开发的全过程，采取动态跟踪，动态获取市场信息，及时调整营销策略，主动适应新的有效需要和潜在需求。
营销策划的整合性具体特征表现为两方面。其一，营销策划方案组合。策划纵穿于房地产开发的整个过程。它应容纳定位、设计、工程、销售、物业管理等，而不是现在一般意义上的供销售的方案。其二，营销策划行为推广。今后对策划公司的要求将愈来愈高。整合营销需要各方面的联合，象目前上海由上房置换网、荒岛工作室等联手协作就是整合营销模式的萌芽和启动。可以说，整合营销行为的运用是营销策划发展的方向。它对目前众多营销商提出了更高的要求。市场呼唤联合，营销呼唤整合，行业呼唤优秀人才的融合。
四、营销策划是一种实现人本思想的行为理念
现代的房产营销策划注重人文、文化的居住理念，把策划等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华成以人为本、人与自然相融的和谐过程。人本思想的追求是人类自身居住条件达到一定阶段后的需要。这就需要营销策划不断跟上时代的节奏，充分挖掘人性内在的需要。从当前的营销策划实践而言也体现了这一点。主要表现在：
环境氛围的营造。人们内心渴望既有高质量居住空间，又追求回归自然、返朴归真、崇尚生态的生活氛围。环境型、生态型住宅成为新的营销主题。象申城以海派文化环境为营销主题的莲浦花苑等，这种小区环境与人文文化氛围的有机结合所带来的满足逐步取代人们以往衡量住宅的三个传统标准--地段、房型、价格。
住宅观念的变化。住宅观念表现为房型、朝向、立面等。上海楼市从小房型到大户型到跃层，特别是错层的兴起，如银河世纪经典、望源错牌No.1等，都是适应了人们新的居住需求。这些都是营销策划实践中对人本思想的有益探索。
物业管理的完善。今后的小区，将强化社区人概念。这就为优秀的物业管理提供了空间。如今许多消费者，在选择物业时，已开始意识到自己购买的不单单是产品，而且是服务，因此营销策划就要立足人本思想，充分发挥社区功能，从健康、舒适角度提供良好的物业管理服务。
营销策划要求不仅以消费者为起点（信息反馈、市场需要调研、购买行为研究等），而且还要以消费者为终点（为消费者提供售后跟踪配套服务）。从市场看，房地产业已进入一种\"质\"的发展，这个\"质\"不是一种单纯的建筑质量、设计质量等，而是一种创意组合后的质量。这个质量主要的是它的总体概念，是透过小区、建筑单体表象化背后的人文、文化内涵，这也是不动产个性化发展的体现。有话说，客户需要的是能安居享受的家，而不是简单的房子，就是这个意思。 当然，以上只是营销策划实践中人本思想的一个方面。随着住房建设的发展，随着人们对自身生活质量的愈加重视，人们居住观念不断提升，购房者将在居住质量上从单一居住需求拓展为多功能需求，从生理需求逐渐延伸为文化艺术的心理追求。
五、营销策划是一种塑造品牌形象的行为手段
策划并力求塑造房地产企业品牌、树立楼盘品牌形象是营销策划的至高境界。
任何商品的生产、销售和服务，都蕴含着品牌发展和形成的过程，楼盘也是如此。随着房地产市场的发展和完善，新一轮的竞争是品牌的竞争。市民选购住房时，必须考虑资金投入的安全性，自然就会选择信誉好、品牌佳的企业。品牌楼盘带来的高附加值已逐渐为卖家认识，它为开发商带来开发楼盘各环节中的良性循环机制所产生的收益也愈加显著。从发展形势看，物业是基础，市场是关键，品牌是动力，跟着品牌买房，房地产进入品牌消费时代是一种必然。营销策划就要实实在在地在物业中构筑品牌基础，堆积无形资产。
楼盘品牌的创立，不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意识的综合体现。品牌的实现，不是一朝一夕之事。从目前上海房市发展看，象万科、中海等开发商树立了自身过硬的品牌，他们所拥有品牌旗下的楼盘一再旺销，就是品牌发展的必然，是与相关公司对品牌孜孜以求的努力分不开的。当然，广大开发商、营销商还需高瞻远瞩，在营销策划中把对楼盘品牌形象的塑造，把利用楼盘品牌的影响、示范效应当作一种主动、自觉、精心的行为。
推荐第5篇：房地产开发前期策划
分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。 一是完成房地产项目的市场调查工作，
二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，
三是进行有独创性的策划。
策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
推荐第6篇：数值策划前期
前言:
可能叫补充篇并不恰当,一个偶然的机会,让我可以用这样的思路或者说角度来总结自己的经验和心得
之前的不能说是错的,不过确实总在讲大道理,缺忽略了细节的东西
====================
对于策划案前期的数值策划具体工作内容,我以系统分类的方式,具体阐述一下我自己的心得,理想的话,对大多数模式下的mmorpg基本上都可以通用
角色属性
首先确定手动加点还是系统自动分配又或者根本没有1级属性
手动加点
1，首先，制定出一套1级属性与2,3级属性之间关系的公式初稿，并留出足够的参数空间，对公式进行调整
2，依照这套公式，与其他系统策划设计出的，职业系统，技能系统，道具系统，荣誉系统等等所有影响角色下线存储数据的系统，一并定出主角的数据结构，这部分，在程序开始做之后，原则上，就不要更改了
数据结构，依照:离线存储数据，客户端存储数据，线上临时存储数据3部分考虑，分别针对，字符类型，取值范围，进行规定，如果客户端的UI方面需要，还需要提供，哪些数据客户端UI需要进行读取
3，针对所有1级属性，进行调平，目标是使1力量=1敏捷=1智力=1精神，等等„„ 思路是，每种属性点可以让角色的生存能力增加多少，对目标造成伤害能力增加多少，生存能力与伤害能力之间取中庸的一套标准数据做参照物，进行比对，如果可以达到，增加100力量与增加100敏捷可以基本持平，那么这部分基本上就完成了
如果属性对不同职业的加成不同，那么就需要对每一个职业的每一个属性进行调整，并且职业之间同样要调整，原则上来说，不建议这么做，这是几乎不可能达到的平衡
4，这部分工作，可以调整的数据，包括1级属性对2级属性的影响参数，即公式中的参数，必要的时候，甚至可以更改公式，但是，增加或者减少1级属性等影响数据库结构的事情尽量不要做了（如果这个阶段，程序还没动手做，那么当然，可以随便改），因为这部分对程序的工作量影响是比较大的，一方面是会打乱之前的工作计划，安插新的工作量，另一方面，由于这种工作很可能是涉及多个程序员的各自部分工作，因此很容易疏忽一些小细节而产生BUG
系统加点
1，自动加点，针对上面手动加点的方式，省去了，使1力量=1敏捷的调平过程，因为，我们允许1力量=10敏捷=0.5智力的情况存在，而我们需要做的，仅仅是规定出角色在各个等级分别的生存能力与伤害能力，根据这个逆推出角色在各个等级的属性点数
2，一般来说，系统分配加点，会搭配一个设定：1级属性点对不同职业有不同的加成效果，如果是这样，那么，就需要对各职业之间的平衡做设计了，或者可以调整每个职业成长的点数加成都不同，也可以调整属性点针对各职业的属性修正参数，原则上来说，仍然是尽量保证各个职业在各个阶段的战斗能力基本持平
3，如果说，一个加血类的职业与一个伤害类的职业之间的平衡，并不在这里的考虑范围之内，因为本身功能不同的两个职业，在游戏世界中本身就形成了相互依存的关系，他们之间并不会存在严重的心理不平衡现象，当然依照以往的经验，如果赚钱是游戏玩家都需要做的事情，那么不要让这两种职业在这方面的能力差距太大，如果是难以弥补的差距，就想办法在其他系统方面做弥补
角色属性方面在上面的工作完成之后，基本上就可以扔到一边了，不出意外的情况下，在测试调整之前的很长时间内，都不会对其做调整了
技能系统
技能系统是个非常有意思的部分，我们暂时先不考虑有天赋等其他系统影响的情况下，直接说，如何入手这部分工作
1，首先是针对系统策划的系统案对每个职业的所有技能设计，结合战斗系统本身的规则，对各个职业的技能系统做出是否可调平，以及难度的评估，反馈意见，并拿到最终的定稿。
如果是一款强调单人练级及其PK的游戏，那么就尽量不要存在，只能加血的职业，只能吸收伤害的职业；如果练级过程中，就使玩家必须通过与其他组队才能进行练级，那么此类职业当然可以存在，那么这个时候，考虑好所有的队伍组合方式，并抽取其中所有可能的最优解进行思考
这部分工作可能更多的需要经验吧，如果是新人数值策划，那么这部分工作，就需要主策来完成了，总之，无论如何，我们需要拿到一份确定的文档，并针对这部分内容进行数值的填充。其实大多数情况下，数值调整就可以解决的问题，都不是问题
2，在这个版本的文档确定之后，同样的，我们需要将技能系统相关的数据结构整理出来，如果他影响到主角的数据结构，那么可能需要更早的被提出来（比如技能会产生角色身上的状态，甚至角色下线仍然在计算中的状态，或者比如技能会使得玩家在被攻击的时候，百分之几的几率产生如何如何的影响）
3，下一步工作，自然就是针对每个技能做平衡性调整了。这里，我们需要首先明确的一个大前提数据是，技能的威力占据角色能力的百分比，这个百分比，是在早期就可以确定下来的，他根据游戏本身的运营方向相关，角色裸身能力，装备属性能力，技能能力，其他系统提供的能力（如：宠物系统，组队系统等），他们各自所占百分比分别是多少
另一个是与经济系统相关的消耗成本，即，游戏中是否允许玩家轻易的进行免费的生命等值的恢复，游戏中的是否存在某种生命恢复道具是必要消耗品
4，之所以需要明确上面的两组数据，是因为，我们在对技能做调平的时候，无非就是针对每个技能的性价比进行评估，并调节参数，使得每个技能的性价比变得可控。 影响性价比的数据包括：
a)对伤害能力的提升
b)对生存能力的提升
c)消耗成本（包括魔法值消耗，道具消耗，等其他）
d)时间成本（包括施法时间，角色必须停留的时间，冷却时间）
无论如何，这些直接造成伤害或者对生命产生恢复影响的技能，都还好说，比较麻烦的是，影响角色之间空间位置的技能，或者影响移动速度的技能，这个时候，我们就需要把问题分开来讨论，因为毕竟这两类技能是不应该混淆的
上面直接造成伤害或者恢复的技能都是针对玩家面对的目标是怪物的情况下来考虑的，而空间位置的改变与影响移动速度的技能，则更多的是针对玩家之间PK的技能来考虑的，因此，这类技能，首先需要把所有职业的这类技能都罗列出来，然后去假想任意两个职业的玩家，在针对这些技能的使用方面，存在如何的优势劣势，之后，再利用已有的冷却时间，影响效果等参数尽量调平，实在不行，就必须增加或者减少某些技能了，这部分调整需要更多的测试。
5，以上工作完成后，技能系统方面，最后一部分工作，就是制定出各个职业的技能学习表了，即，在每个等级，每个玩家都能学到什么样的技能，并且将平衡调整过的数值填充进去
道具系统
装备
之前提到的，游戏中各个系统在一个角色的最终战斗能力表现中所占比例，装备也是其中一部分
如果游戏中采取的方法是比较老式RPG的设定方式，某身体位置的装备从初级到高级的属性是单线的，或者说被规定好的，如：初级到顶级的鞋子，只增加速度和防御的属性，那么鞋上面速度对战斗力的影响值就没有必要与手套上的力量值做平衡，因为是不同的部件，这方面，只需要做到高级的鞋比低级的鞋在属性上的值更高一些，问题就不会太大了
而如果想要某位置的装备可能在同一等级阶段，有更多种类的属性变化，那么，属性换算就会非常必要了，在下非常赞暴雪在暗黑破坏神以及魔兽世界中的换算做法，他们提出了一个“属性池”的概念，将每种属性赋予一个效用值，如：1力量=1000，1攻击力=800，1防御=790，诸如此类的，等等，之后，在某件装备上，有一个固定的“池”，即，我们通常所知的“物品等级”，这个物品等级，就规定了这件装备的“属性池”有多大，比如一件物品等级是8的装备，属性池被规定为80,000，那么他可以是+80力量，也可以+100攻击，也可以+50攻击+40力量（以上数据纯粹杜撰，请勿与实际数据相比较）
在这种平衡规则的体系下，我们需要做的，只是根据一系列的演算，验证，来调整每种属性的效用值而已，只要这些效用值是合理的，之后的装备千变万化，也不会有太夸张的不平衡现象，最多对一些出问题的细节，进行针对性调整。
补给品
如果说，是像WOW一样的战斗外使用，接近免费的面包和水，或者带有使用CD的红蓝药水，我们这里暂时不考虑了，只需要根据预设的战斗节奏来设定恢复时间及量，就不会有太大的问题
这里主要想说明的是，作为经济系统中比较重要的组成部分的补给品做法
如果说，战士和刺客之流的近身战斗职业，还算好说，我们很容易计算出他们在各个等级面对不同怪物的时候，单位时间内的生命值消耗速度，而法师和弓箭手之流的远程攻击职业则并不好估算生命消耗的数值，如果这方面还好说，最麻烦的事情，就是生命补给品与治疗职业之间的平衡关系，不知道该如何去把握。
而这里，我最近玩过的巨人，给我启发不小，从低级角色到高级角色，在同一时间内基本上只有一个练级技能好用，而且在伤害能力提升的效果方面，让人不得不去使用，这个时候，魔法补给品的消耗就会很轻易的被计算出来，而生命补给品的消耗又几乎是被忽略的，这样一来，某等级某职业在杀怪练级过程中这种补给品的平均消耗量，或者说，最小消耗量，就可以轻易被计算出来了，另外，由于计算的时候，其实只是计算魔法补给品的消耗，那么与治疗职业之间的冲突关系也就不存在了
而之后需要考虑的，仅仅是玩家在组队之后的杀怪效率与药品消耗之间的关系了。当然，如果说，游戏是鼓励玩家组队的，那么在组队之后，药品消耗量被降低，也是十分可行的
推荐第7篇：策划前期调查报告
策划前期调查报告
一、市场调查
（一）二三线城市分布
【一线城市】：目前中国地产行业，上海、北京、深圳、广州四个城市明显领先于其它城市，四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准，一般作为一线城市。
【二线城市】：天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉、长沙、西安、昆明、贵阳、珠海等，二线城市包括部分直辖市、计划单列城市、副省级城市、省会城市等几类，主体是省会城市；
【三线城市】包括一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，如呼和浩特、乌鲁木齐及绍兴、台州、盐城等。 【四线城市】则为一些县级市、县城等。
（虽然目前重庆市被划归为一线城市，但其产业结构和经济发展现状仍处于二线城市之上一线城市之下，我们姑且将其划分为二线城市）
（二） 二三线城市消费特点（资料来源：奥美《洞察真正的中国》）
1.在消费时，
二、三线城市的消费者比一线城市的消费者更容易冲动。通常，我们往往认为，一线城市的消费者比较容易冲动，但他们时间比较少， 在消费时容易严格遵循心目中的购物清单。而
二、三线城市的消费者时间充裕，比较好奇，一些非理性因素也成为冲动消费的关键按钮。欧莱雅中国副总裁、活性健 康化妆品部总经理陆晓明认为在销售中应更多地注意情感营销的影响力。\"我们很积极地在
二、三线城市推彩妆，我们会告诉她们，这样你会看起来更美丽，对你的Boy friend也更有吸引力。\" 2.一线城市的消费者比较看重用户体验，而
二、三线城市的消费者更看重他人的意见。所以，
二、三线城市的店主店员推荐比较重要，同时包装也十分重要，包装让他们觉得代表了产品的质量，包装做得好卖相就好，就有面子。
3.一线城市的消费者比较看重品牌身份，而
二、三线城市的消费者比较注重文化认同。所以奢侈品品牌在进入
二、三线城市时，单是强调国外的品牌身份是无力的，必须找到一种切入方式，找到引爆点，制造口碑效应，增加品牌在大众心目中的认知度。比如，鼓励店长和店员在亲朋好友中病毒式地传播。 【补充特点】
4.“圈”消费:“哥们儿买什么我就买什么!”这是很多二线富人消费奢侈品的动机。儒家思想对中国人千百年来的洗礼让“抱团思想”根深蒂固,加上中 国人的“组织”观念,“圈”消费在奢侈品消费上就体现得尤为明显。往往是由一个人引领了整个群体的消费改变,由于奢侈品消费在中国近几年才飞速崛起,消费 者对于各类相关信息的不熟知也导致其只能通过模仿来快速学习。
（三）二线城市奢侈品消费者类型
社交武装型消费者融入团体并被其认可是他们奢侈品消费的最大目的,因此他们对于这方面的花费毫不吝惜。
个人享受型消费者对于未来总是持乐观态度,花钱买奢侈品为其带来快乐与满足,他们经常是新品牌或小众品牌的最早接受者,他们会乐于将其与知名奢侈品牌进行混搭。在奢侈品上的花费一步步向上攀爬,以极快的速度不断进阶。
野心勃勃型消费者非常关注品牌形象及个性,因为这昭示了他们所属的群体。因此,品牌知名度及地位是非常具有影响力的因素。
天生贵族型消费者拥有大量的财富,因此购买奢侈品对其而言成为了家常便饭。他们对品牌容易喜新厌旧,这个群体中的许多人热衷于收集艺术品或古董,他们将消费奢侈品视为一种投资。
知足常乐型消费者对于自己能拥有的一切感到快乐,并且对未来也持有相当乐观的态度。他们是理性消费者,不会在奢侈品消费上过度放纵。
对于精神乐活族而言,奢侈与其说是那些物质上的奢侈品,不如说是一种生活方式。生活中一些稀有的东西,如:时间、健康、自由、闲适等等,对于他们而言,这些才是真正的奢侈品。
许多男性自我挑战型消费者不会亲自去精品店里购买服装、配饰和家居饰品,而往往是他们的妻子、秘书、私人助理或是情人为其添置。而女性自我挑战型消费者往往走在时尚前沿,每年都会出国好几次去捕捉国外的流行趋势并同时购物。
不遗余力型消费者十分时尚,还将消费奢侈品和时尚划上了等号。他们的炫耀成分更浓烈。因此,他们会偏爱品牌痕迹较为明显的设计,经典款或是大Logo的产品在这个群体中广受欢迎。与此同时,他们也更倾向于选择百搭的产品,比如包包、鞋子以及饰品等。
（四）目前户外用品市场的现状为：
全国各地区户外产品市场发展不平衡
1）全国而言，户外产品市场的正规发展历史也就只有五个年头。从品牌数量、产品质量、零售网点、销售金额、户外活动参与人数，都是很初级的水平，若以一个产业来衡量，远没有成熟。
2）地区而言，一个地区户外产品销售，受生活观念、自然资源、购买能力（经济水平）等条件制约，但购买力对于本地区户外市场持续稳定增长和发展起决定作用。由于各地区在这三个方面的表现不一，反映出来的地区户外市场发展不平衡。
3）北京、浙江、江苏、深圳、广州、成都、昆明、乌鲁木齐等地区发展迅猛，但多数地区还比较初级，部分经济发达地区，户外产品市场初级，户外产品销售低沉，如上海、武汉等
二、消费者分析
（一）户外用品目标消费者特征
男性为多，单身或者已婚未育 26岁-35岁、本科及以上学历 月薪3000元-8000元； 一般都消费5-8类户外用品； 注重户外用品的实用功能 从互联网和杂志获取户外资讯
一年长途旅行3次以上、一月爬山2-3次 渴望不同生活、喜欢迎接挑战 渴望激情，并相信生活充满变化 看重健康、亲情、朋友和名誉声望
（二）一般年轻人的消费特 现在的年轻人往往有以下的特点：
好奇、求新心理——年轻人对新鲜事物总是有一种好奇感和新鲜感，容易被新奇事物所吸引，新奇的商品交易可以使消费者产生一种强烈的购买兴趣和欲望，新的东西往往很容易在人的心目中达到“先入为主”的效果，而对已有的事物往往觉得习以为常而不会给予很多的注意。这种“喜新厌旧”的心理，恐怕难以改变，然而正是这种需求心理，成为了推动人类社会进步的重要力量。具有这种心理的消费者崇尚个性化的独特风格，作为经营者来说，就只有去满足消费者这种心理需求而不是去违背它。这就要求经营者必须有一种市场领先的勇气和追求第一的精神，而不是在领先者后面进行模仿，即要求企业经营者要有创新精神，并要立志于“永远争第一”。
求名心理——随着消费者收入的提高，很多高收入者和赶时髦者，在购买商品时追求名牌，信任名牌，甚至忠诚于名牌，而对其他非名牌的同类商品，往往不屑一顾。同时现在的年轻人对商品的品牌往往非常敏感，名牌形象一旦受损，他们就可能放弃购买此类商品，而转向购买另外的名牌。新一代的消费者有强烈的品牌意识，求名心理一般来说最多表现在人们对轿车、服饰、烟酒等品牌的追求上。消费者一旦形成了对某个品牌的认知，就能从品牌中满足自我形象、社会地位等方面的需要，同时通过移情作用，获得情感上的寄托和心理上的共鸣，对品牌产生情感，从而转化为对品牌的忠诚。
求美心理——爱美之心人皆有之，这是一种长盛不衰的购买心理，因为人们对美的追求是永恒的。消费者在购买商品时往往会被精美的商品所吸引而不由自主地买了下来，即使是消费者本身并不需要的商品，但由于它的可爱和美观使人们想把它占为己有，相信大多数的人都有这种经历。事实上，现代的消费者，早已按照自己的审美意识去审识商品、挑选商品。那种纯粹以商品的性能来满足消费者需要的时代已经成为过去。随着人们生活水平的进一步提高，这种审美化的消费趋势，必将越来越明显。
时尚、个性心理——青少年大多思想解放，富于幻想，容易接受新事物，他们往往是某些新产品的首批购买者和消费带头人。特别在高中阶段，他们会去模仿所崇拜的明星，相互观察、议论、模仿，使得在消费流行中能尽量赶在前头，如近年来大受年轻人追捧的匡威(CONVERSE)流行鞋。而大学阶段的年轻人不仅仅受流行所蛊惑，往往在消费中还要求反映他们的个性，自信、乐观、渴望拥有属于自己的生活。这些年轻人开始为自身着想，并渴望能够自己把握未来的命运。 如今，年轻人占了市场的主要地位，数码等电子产品也成了年轻人热爱的对象，随着信息时代日益壮大，人们的娱乐等消费也逐渐增加。但她们还是会考虑很多，譬如工资是否允许，时间是否允许等，也正是有这样的心理斗争，便产生了不同的消费结果。
（三）80后心里特征——最爱的十件事 一“爱”安全
在所有的心理资源里，80后最想要的是安全感，最爱的也是安全感。
如果感情、关系、物质、愿望和理想都能被自己控制，那才是完美世界——虽然完全的控制是不可能的，但我们总是希望，很多人和事可以长久，可以稳定，可以安全。 二“爱”个性
80后爱个性，爱与众不同，这是一种表面现象，其实真正爱的，是独立的，不依附的，自我的一种生存状态。 三“爱”自由
不想被控制，不想被管理，不想被约束„„但独生子女与父母的恨与爱，有时是很难拆解的，爱有时也是一种控制，所以80后有时为了自由，会连爱也不要。所以我们那么容易患上“无爱症”，那么容易被爱灌满了，而不想要爱，只想要自由。 四“爱”做梦
80后爱做梦，喜欢做梦，以至于很多人都变得爱睡觉„„梦里面的世界更接近理想。有时候，爱做梦并不是异想天开，也并不是逃避社会，而是一种自我治疗。现实残酷时，在脑海里无厘头一下，梦幻一下，那些不能接受的，那些痛苦的，那些矛盾的，那些事非的，似乎都能一笑而过。爱做梦的人不空虚，懂幽默，即使常常失望，也能很快恢复希望。 五“爱”囧
囧在2008年就流行了一遍，现在只能算是个过时的词儿。但相信它绝对还挂在脸上。我们很爱囧，因为这表情无辜又单纯，我们的确不是装，是真的不世故。对新鲜事习以为常，但不代表我们适应他们。我们都有点小看法，但也真觉得很多事发生都自有它发生的道理。我们除了一囧，又能怎么样？（对生活和现实的无奈） 六“爱”宅
因为没什么兄弟姐妹，所以我们从小就会自己和自己玩。对80后来说，其实都是内向的，80后关注自己，爱自己，所以我们爱宅，宅是一种保护——就像小时候我们习惯了一个人看家，家这个空间是真正令我们归属的。宅作为一种休息方式，谁能说它不好呢？ 七“爱”隐身
其实藏匿需要是人类共有的心理特征，只不过在这个网络发达的年代，想隐藏起来，就像想暴露一样容易。在人际中，不让别人了解你的时间表，有时候也是一种自我保护。 八“爱”baidu
“搜索引擎综合症”，无论是人名、新词、地图还是电话号码，只要陌生，就都可以baidu一下。所以很有“不知道也敢装知道”的勇气。知识不再是一种固定的东西，而是一种搜索能力，只要你会搜索，你就能成为权威。 九“爱”管闲事
80后很“八卦”，也都爱管闲事。只是我们的参与方式并不是指手划脚，我们只是发表自己的看法。
辩证法教会我们，天下的新鲜事都有两面，你可以有态度，但不能阻止它发生，所以我们管闲事，也一般都使用打酱油和俯卧撑的方式，捧个人场，凑个人气。这个社会的模式和人们的生存方式，我们都有发言权，这就是我们管闲事的入口。 十“爱”及时行乐
我们都爱自己，爱自己的生活。今天的快乐就是我们最强的心理动机，但也正是这样，我们才有足够的底气老去，才有足够的勇气奋斗明天。
三、探路者品牌分析
（一）探路者研究报告
1、中国“泛户外”市场空间巨大，
户外产业已由专业化市场逐步转变为大众需求市场
随着收入水平提高及闲暇时间的增加，“泛户外”已成为消费的主流，未来几年国内户外产业仍将保持40%以上的增速
2、户外产业在
二、三线市场的潜力巨大
国外品牌在一线城市的垄断地位难以动摇，本土品牌已纷纷将渠道聚焦在市场容量更大的
二、三线城市，而城镇化的加速及消费升级使得国外强势品牌也纷纷实施渠道下沉，因此
二、三线城市有望是户外企业新的蓝海，未来在
二、三线市场的领先将决定品牌整体的市场份额 【有别于大众的认识】
1、探路者作为本土品牌的领先者，受到国际强势品牌与本土后发品牌的双重夹击
短期国外强势品牌对于公司的威胁并不是最大，而拥有同样渠道、市场优势的本土企业将是公司规模扩张中的主要竞争对手
基于此，在专业性、时尚性等方面缩短与国际品牌的差距，在渠道扩张、市场推广等方面跑赢更多本土品牌，乘户外市场高速发展的东风，迅速提升自身市场份额是公司的主要战略目标
2、公司定位泛户外，聚焦二线市场，实施加速扩张
通过店铺数量的增长实现销量转化，逐步再向效能优化转变，以渠道、终端为突破点，带动产品、品牌的高速发展，扩大相对于本土企业的领先优势，力求真正成为国内户外用品龙头
风险提示国际品牌渠道下沉对于公司聚焦二线战略的冲击；本土其他户外品牌的崛起
（二）国内户外品牌能否复制运动品牌的成功
探讨和借鉴国内体育品牌由弱转强所采用的成功策略，为国内户外品牌谋取成功提供更多指导意义。
一、由专业化产品市场逐步延伸发展成大众需求市场，是做大市场和壮大自己的必由之路。
体育用品鞋服原仅为专业运动员、运动爱好者才有购买，局限性的需求下要实现市场更大化的品牌产品销售最大化，是一种不太现实的命题。国内体育品牌并没有将自己锁定在专业更专业的定位上，相反更多的将目标投向大众化上。产品并非特别精到的专业，价格大众能接受，营销上更多已大众接受的方式进行组织。大量的明星广告展示着矫健、优美、轻松、时尚有型的身姿，不断地诱惑着追求时尚的年轻人。堂皇的店面展示，鲜艳活跃的色彩，新颖有致的款式，感性地契合着大众青 年活跃、好动、追求轻松时尚、展示青春美的心理需求。一切都是诱使、引导大众去消费使用运动品。经过不断的引导、推广在大众心目中体育服装、鞋更多是舒 畅、轻松、时尚有型、展示矫键符号，并非一定运动才使用的产品。这种宣传、教育、示范和定位让国内体育品牌能够逐步扩充规模的根本所在。
当前国内户外市场普遍存在着缺乏市场需求，消费者购买意愿逼切性欠缺，形成市场规模有限。这与大多品牌、销售商观念缺失和缺乏大众化推广有关。大多品牌 商抱着户外用品就是专业户外运动产品，因而大多将其视为专业登山服、全天候冲锋衣、冲锋裤、登山鞋，于是在渠道上局限在专业户外店或体育运动专卖店销售， 营业推广仅局限在专业杂志进行宣传，或组织专门的登山、探险活动。这一切仿佛和大众消费者搭不上丁点联系。这自然难以吸引大多数消费者既不会去登山，亦不会去探险，平常亦很少接触恶劣的户外环境。这样结果只能是作蚕自绑，自绝于消费者门外。
户外从概念解释就是门户之外。这是一个相当宽泛的概念含义的名词。它包含室外所有产品。正因如此，我们没有必要自封闭在自以为高尚的专业户外运动之内。户外既包含户外运动，亦包含非户外运动的户外产品，有着相当宽广的市场概念。走出门户即户外，只要是摆脱室内封锁和束缚，享受户外阳光和空气带来的轻松、休闲，都可以是叫户外产品。户外产品应该是适合户外环境，体现活跃好动、无拘无束的轻松、能够享受户外阳光自然的产品。从这出发轻松休闲占了很大的成份。正如运动鞋更多人是为享受它舒适、轻便、时尚而购买，并非为运动而去购买一样。户外产品和市场应该更多着眼享受户外阳光空气所带来的舒适、轻松，而非仅以保护、勇气作体现。也就是说户外鞋、服不 应仅在环境功能保护中打转，而应更多着眼在舒适、轻松等心理感受着眼。即使是户外运动亦非仅得登山、攀岩、野战、穿越、探险等山林相关的户外，普通消费者 多的是休闲类别的自驾游、徒步、烧烤、郊游、踏青、旅游、摄影、垂钓等，有时甚至是一些街头活动。消费者使用场所、范围往往决定产品开发方向，亦是决定 品牌市场发展方向的根本，把握不当往往令品牌无法前行发展。市场、产品的概念和属性的准确把握决定了市场发展方向准确与否，亦决定了品牌能否成功与否。体育品牌的大众化路线成功示范同样能给户外行业有很好的借鉴意义。
二、以渠道驱动为核心，重点布局
二、三线市场，以密集的
二、三线城市布局创造局部市场优势，先从网点数量求得销量转化，然后逐步再向效能优化转变。以渠道、终端为突破点，带动产品、品牌发展。
中国市场幅源广阔，经济发展不平衡，导致市场发展不平衡、多元化、复杂化。国内体育品牌均以
二、三线市场发展终端为重点，在农村向新兴城市转型、正在发 展的新生城市、城乡结合带、新兴城区中作为重点发展终端。这里既有避开国际品牌正面交锋的含义，亦有获取新生市场和顾客，减少竞争成本的因素。取易避难， 实施外围迂迥包抄均成了国内品牌：安踏、特步、36
1、匹克、喜德龙、鸿星尔克、爱乐、奈步不约而同的市场拓展策略。他们纷纷在新兴城市、城区设立专卖 店，并以此为据点向周围扩散，占点据线，形成一遍，逐步形成局部的强势市场。一方面阻断了国际品牌向下延伸的空间，另一方面有获得了新生的消费者和市场， 为品牌获得生存发展空间。国内市场领跑者李宁约有7000家门店、安踏有6000家门店、36
1、特步约有5000家门店。国内品牌之所以有极速销售提升 同开店速度和渠道布局有密不可分的联系。
国内户外品牌销量局限有很大成因是缺乏终端数量，国内销量最高的探路者的专卖店不过是 二百多家，而且核心市场仅限北京、上海、成都、西安、广州、重庆、武汉等一线城市，市场拓展速度有限。而奥索卡亦大致和探路者差异无已。其它品牌雪狼、龙 鸟、阿珂姆、天石、极星、火枫、牧高笛、日高、生活无限、爬山虎、凯乐石、极地、诺诗兰、沃德、曼哥夫、迈乐、派乐天等基本上是以批发流通或局部区域市场 零星销售，根本谈不上销售规模，品牌影响力更无从谈起，大多品牌如非专业人士根本不知其存在。
没有良好的渠道、终端策略和拓展，就无从谈起市场发展和提升。国内体育用品的渠道、终端发展战略或许能为户外品牌提供更多的帮助。
三、大众化实惠价格策略有效支撑大众化定位和渠道发展，成为攻克市场一大利器。
国内体育品牌草创期均存在山寨模仿的痕迹，然而在品质上却一点亦没有放松，在品质上不断紧随国际品牌，尽可能向国际品牌靠近，在价格上却以大众化的路 线，与国际品牌低出15%—30%价格，很好地吸引那些经济收入并非富裕而又为耐克、阿迪高价所阻止的那部分顾客收归门下。在中国实际市场中经济非富裕是 绝大多数，在
二、三线市场尤为明显。这就是国内体育品牌在
二、三线市场快速增长、发展的根本原因所在。
国内户外品牌大多无清晰价格策略，国内
一、二线品牌定价以略低哥仑比亚来定价，无法和国际品牌拉开差距，无法吸引哥仑外溢的顾客。而在品牌力、产品力上又不具备高端品牌所具有的价值因素，这种鼠首两端的表现自然无法良好市场业绩。
我们应该清醒看到国内品牌无论是产品品质、款式设计、品牌知名度和美誉度沉淀与国际品牌还有不少差距，那么一丁点价格差异并无太多竞争吸引力，亦无法支 撑差异化-全球品牌网-顾客市场。单从单品利润上求利益，无法取得全局性发展。就同质次价格而言没有和哥仑比亚拉开20%—30%以上价格差，就无法成功 吸引那被价格阻隔的人群，就不能成功地获得更大的成长空间。
四、多元化、不均衡发展市场环境，要获得更大可发展空间，唯以实际情况来量度以针对性措施组织。
中国市场多元差异、不均衡结构特点，
二、三线城市消费者存在较多明星崇拜和广告崇拜心理，这些都是营销教科书所没有的。中国营销应该用中国的营销方法来 解决。以安踏为首福建晋江体育品牌系以广告明星+CCTV5狂轰广告+高频活动赛事赞助宣传模式快速在消费者心目中建立起强势品牌地位，成为中国发展模式 的一大典范。这种模式尽管看似粗犷简单为不少人诒病，然而这却是富于成效的，昨日还被人认为山寨品牌一转身即顷刻间就成为知名品牌，成为强力推动销售和终 端发展武器。
国内户外品牌要想大规模化发展就应有适合大众认知的发展模式和方法。就此国内品牌已逐步有了这方面的探索例如探路 者以企业家明星和业余登山家王石代言并计划推出大规模央视广告，而莫耐品牌亦已进行了大规模的公交汽车电视广告投放。至于成效如何当然要实践来验证。实践 探索之路已经开始了，我想将会有越来越多的品牌加入到实践、探索之路上。
国内体育品牌由弱小遍地开花，到近十品牌脱颖而出群体崛起，完成国内品牌收复市场的营销创举，它所给予的不仅是体育行业的示范意义，而对其它行业尤其是相邻相关的户外行业来说更多点指导、借鉴意义。
推荐第8篇：前期宣传策划
江苏师范大学科文学院五四巡礼
前期宣传
主办单位：共青团徐州师范大学科文学院委员会
承办单位：科文学院各学生社团策划书科文学院社团联合会
二零一二年四月
一：宣传目的
为了让全院学生更好地了解“科韵·青舟”科文社团联合会五月巡礼，让全院师生更好地融入到此次活动中去，同时打出科文学院社团联合会自己的品牌，在同学老师中打下良好的印象，为以后奠定基础。同时也为了给日后科文全院学生社团及相关校园媒体协办的社团活动。活动旨在丰富大学生课余文化生活，促进大学生走出寝室，感受社团大集体，大家庭的文化氛围，培养大学生沟通交流和相互合作的能力，提升大学生的综合素质。展示校园文化建设成果，更好推动科文学院社团联合会与31个社团的发展，充分展现学院社联、社团的风采，促进社团之间的友好和睦的交流，特此将举办“五月巡礼”活动。同时这也是一次展示大学生社团风采，提升大学生社团文化内涵，优化大学生社团管理的契机。所以要做好前期宣传工作。
二 ：宣传方式
1． 运用科文社团联合会微博，人人还有网站 ，对五月巡礼初
步的活动进程进行实时播报，同时引起全院师生关注，让师生初步对今年的五月巡礼有一定了解。
2． 宣传部绘制宣传海报以及条幅。
3． 结合科文社联能够联合各大媒体社团的优势，通过科文天
空广播台，科文之光院报的专门报道，并且在全院范围内播报，分发报纸。
4． 结合校外媒体进行报道：徐州电视台，彭城晚报等媒体进
行宣传（待审批）。
三：宣传步骤
1.用人人和微博对五月巡礼前期的海报制作，社团动员等进行照片拍摄，并且上传，引起同学注意。在社联的网站上同步。
2.宣传部绘制宣传海报，山下一张，山上食堂一张，中区大厅一张。同时制作条幅悬挂。
3.请科文之光院报出一期五月巡礼特刊，材料取自去年的五月巡礼，请网络部上交去年的照片，办公室拟写报纸所需稿子。（终稿由宋老师审核）
4.撰写关于五月巡礼的新闻稿，由广播台录制播放，时间从5月4日至5月16日，循环播放。（广播稿由宋老师审核）
5.请院老师（彭晨主任，宋晓辉老师）去科文广播台做一期访谈类节目，讲一下院老师对此次五月巡礼的概况，同时表达老师们对于此次五月巡礼的重视和期待。
四：预期宣传目的
让同学们对五月巡礼抱有期待以及向往，在活动当天能有大部分同学参与，同时让社团联合会在同学心中有个良好的印象。同时能让
此次五月巡礼取得极大的成功，打响自己的品牌。让这次活动成为校园活动的一次经典。
附：活动分工
办公室：负责撰写此次院报五月巡礼特刊所需的稿子以及广播稿。
宣传部：绘制海报，制作条幅。
监理部：负责与媒体社团进行协商，让社团对此次宣传予以支持。网络部：上交去年五月巡礼的材料，与媒体社团保持联系
推荐第9篇：羽毛球赛前期策划
广西大学生命科学与技术学院
研究生羽毛球混双比赛
计 划 书
广西大学生命科学与技术学院研究生会
2013年11月
生科院研究生羽毛球比赛赞助策划书
尊敬的商家: 感谢您在百忙中抽空看此策划！
为了丰富我院研究生同学的课外娱乐活动，同时也是让大家在繁忙的实验和学习之余能够有一个放松身心和交流的机会，增进同学之间友谊，生科院研究生会决定有必要举行此次羽毛球比赛。2013年是充满激情的一年，而且随着羽毛球运动在我院日趋称为广大师生日常最为重要的运动方式之一，并且随着我院对学生课余生活活动的日益关心，相信此次比赛的吸引力和宣传力度一定会超过往年任何一届。我们将会本着真诚、共赢、互惠互利的合作精神，力求在把活动举办好的同时扩大赞助商的影响力，以期达到双赢的效果。我们学院研究生会外联部是此类校园活动指定宣传策划单位，对商家赞助大学生活动的可行性，特别是赞助我院此次活动的可行性有较深入的了解。现在就让我们为贵公司作此赞助可行性报告。
一、可行性分析
本次羽毛球比赛得到了学院团委和学院相关部门的大力支持，参与者众多(此次活动包括了生科院的所有研究生以及博士生)，并且因参赛人数多，所以持续时间长，大约两周时间。特别是在新的一年，新的一个学期，我院研究生部新增了近百名研究生和博士生新生，占我院研究生部师生人数近三分之一。每一届羽毛球比赛都是充分调动新生的积极性，使新生尽快的融入研究生的生活中来，同时也是一次扩大商家品牌知名度，美化商家品牌良好形象的好机会。羽毛球赛一直是我院研究生比较传统的体育运动项目，据了解，我院研究生很多实验已经把羽毛球比赛作为本实验室固定的课外活动项目之一，在老师、研究生和博士生中深受欢迎！可见本次活动将会得到广大师生的关注，贵公司的产品也将得到大力的宣传。
二、宣传方式悬挂时间是一天24小时不间断性。我们还会在比赛场地，比赛时间悬挂横幅，横幅内容如下。
1.两张横幅:为期一个月的大横幅宣传,在学院正门侧面及比赛现场悬挂横幅(横幅内容：。。。。。。。。) 2.本次活动分为冠名赞助和普通赞助，冠名赞助至少1500元，普通赞助至少500元。
3.如为独家赞助，我们将在比赛的宣传海报中点明贵公司为独家赞助单位（前期宣传，具体位置在电梯旁）。4.立式广告牌，在羽毛球比赛期间作为独立的宣传方式在学校内进行宣传（由贵公司提供）。
5.在比赛后，向参加人员赠送礼品带有贵公司标记，加大宣传力度。6.比赛前后在学院网页上加大宣传并上传带有贵公司横幅的图片.7.针对以上宣传我们都会保证提供相关照片发到您的邮箱。
三、宣传效应
希望本次活动的吸引性能帮贵公司的产品吸引更多的关注,互惠互利 1.海报和宣传单会注明本次活动由。。。。。。。。赞助举办
2.本次活动还可以免费帮贵公司在学校内派发传单和名片（需要贵公司提供） 3.横幅有标明赞助商
四、活动经费预算
宣传横幅 150元 比赛用羽毛球 200元 场地租用费 500元 奖励方法：
第一名：双肩电脑包（4个） 第二名：u盘（4个）
第三名：御寒毛毯（4床）
宣传材料管理及维护费用 150元 裁判费用 300元 比赛用水：230元 机动金：200元
预计赞助费用总计： 3000元
五、赞助活动意义
1.增加生科院与贵公司的交流与合作，共同学习，共同发展。2.进一步扩大公司在高校影响，通过全面的宣传，提高公司产品在相关学院的市场占有率。
3.通过赞助相关活动树立企业形象，提高贵公司的社会效益。
4.我们真心的希望能够以此次活动为契机，和贵公司建立更长久的合作关系，帮助贵公司不仅在校内，而且在社会上的最大的利益的实现。我们将在以后的工作为贵公司提供更大支持。
希望贵公司能慎重考虑我们的建议,给我们提出宝贵的意见。所有在校内的宣传活动由我们负责,公司可以派人监督。希望能和贵公司通力合作,共同搞好这次羽毛球球比赛,期望贵公司尽快回复。期待您的加入!合作愉快! 谨祝贵公司事业蒸蒸日上！
广西大学生命科学与技术学院
研究生联合会
2013/11/1
推荐第10篇：网络营销前期策划
说到网络营销前期策划跟方案最终还是给我们做好网络营销打好基础。网络营销前期策划虽然很重要，但要想真正做好网络营销后期的执行看起来更重要。很多有着多年丰富网络营销经验的人都说“网络营销细节制胜”，这句话其实一点儿也不错。当然现在网络营销比的不仅仅是细节，更是丰富的资源。谁的资源丰富，谁就占据了优势。
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第11篇：房地产前期策划
房地产前期策划要解决的问题
第一、土地可不可以买？
第二、多少钱买划算？
第三、以后在土地上建造什么样的物业类型？
第四、卖给谁？
第五、怎么卖？
房地产策划的原则
独创原则
定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略
(一)房地产策划观念要独创
(二)房地产策划主题要独创
(三)房地产策划手段要独创
整合原则
一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。
二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等
客观原则
实事求是进行策划，不讲大话、空话
做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性
在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意 “炒作”之嫌
策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
定位
总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向。
具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位
可行原则
(一)策划方案是否可行。
(二)方案经济性是否可行。
(三)方案有效性是否可行。
全局原则
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
应变原则
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。
工作程序安排
第一阶段：市场调查
第二阶段：确定初步方案
第三阶段：确定概念产品类型及实操方案，完成策划书
项目可行性分析，项目定位报告，物业发展建议
房地产项目开发前期策划工作的任务
环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等，从而为项目的定义和论证提供资料；
项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；
组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；
管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；
合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；
经济策划注重于项目开发中的成本效益分析，制定资金需求量计划和融资方案； 技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；
营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；
风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。
1、前期拿地、土地转让要做的事情
2、拿地后规划设计的报规流程
3、报规通过后报建流程
第12篇：工程部前期介入岗位职责
工程部前期介入岗位职责
（一）、工程前期介入
1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。
2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。
3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。
4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。
5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；
6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。 7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。 8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。
（二）、物业维护维修
1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。
2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。
3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。
5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。
6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。
7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象， 发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。
8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。
9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。
10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。
11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。
12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。
13.部门负责人指派的其它工作。
成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。 （1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： ①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。 ②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。 ③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。 ④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。 ⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。 （2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： ①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。 ②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。 （4）、接管验收的内容 ①．接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 ②．资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。 ③．硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。 b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。 c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。 ④．接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。 b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。 c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。 d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。 ⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。 （5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： ①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。 ②．现实的接管验收少有整个物业同时移交 ③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2．验收资料的收集整理 （1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： ①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。 ②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。 ③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。 ④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。 ⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。 （2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： ①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。 ②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。 ③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。 ④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。 ⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。 总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。 物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验， 向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责
（一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。 2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。 3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。 4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。 5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。 7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。 8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。
前期介入及整改领班的岗位职责
一、职位概述
1、负责前期施工跟进，提出合理建议。
2、负责新建房屋及设备设施的验收、移交。
3、负责交房期间的交房组织协调工作。
4、负责质保期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。
二、业务了解范围及专业技能
1、熟悉工程跟进及整改流程。
2、熟悉房屋验收及交房程序。
3、熟悉部分工程施工工艺及工程规范。
三、工作内容及职责范围
1、对前期工程施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。
2、积极、主动地协助前期介入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台帐做好基础工作。
3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时记录下来，并及时通知地产相关负责人。
4、及时发现前期施工的工艺缺陷，做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。
5、及时发现工程设计上的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。
6、负责对新组团房屋及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。
7、对新组团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。
8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。
9、严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。
10、严格按公司相关制度跟进工程遗留问题。OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06-20100607 DIRECT TEL: （8628）85761213 DIRECT FAX: （8628）85761213 EMAIL: CDLSWY@126.COM 成都麓山物业管理有限公司 中国、成都、双流、麓山大道二段6号 邮政编码: 610213 电话（86028）85761213 传真（86028）85761213
11、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。
12、在能力范围内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。
第13篇：房地产前期部岗位职责
前期部岗位职责
1、项目获取阶段，提供前期政策方面的支持，为手续获取提供相应依据；
2、全面了解项目，结合政府相关流程及项目开发节奏要求，进行综合评估；
3、明确开发时间节点，以五证一书为总控点，制定总体及分期管理规划，并严格按照审定后的管理规划执行，取得项目的相关前期手续；
4、了解项目周边市政配套现状条件与规划情况；
5、收集与配套工程相关的政策法规及文件，负责协调各专业配套部门完成各市政管线的咨询方案；
6、负责办理项目红线外市政管线的规划审批及各项配套工程的前期手续；
7、负责综合管网及各项市政配套工程施工图的设计委托；
8、负责组织项目公司就综合管网及各项市政配套工程施工图进行会审。
9、一级开发工作：
（1）负责土地一级开发的文件编制、报批、成本测算、资料的整理及管理工作；
（2）负责协调解决拆迁征地过程中的各类关系；
（3）负责项目立项、规划等报建流程，项目的土地踏勘、测绘管理工作；
（4）负责土地整理等手续的办理及实施；
10、二级开发工作：
（1）负责根据项目部制定的项目开发经营计划，统筹编制项目前期政府报批报建各项工作计划；
（2）负责土地出让协议签订及土地证办理等工作；
（3）负责项目总体规划方案、用地规划许可、修建性详细规划方案、建设工程规划许可证等上报；
（4）负责扩出设计、施工图设计各阶段人防、消防、配套、环评、交通、绿化等报批报建工作；
（5）负责《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的办理工作；
（7）负责进行供电、供水、燃气、供热等市政配套手续的报批报建，并根据工程进展情况，及时配合工程部和相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位，配套工程进场有序且与正常施工合理交叉；
（8）负责房屋预售面积预测、预售各项有关手续、《商品房预售许可证》的办理工作；
（7）负责获取项目立项报告有关市区发改委、建委的审批手续；
（8）负责项目竣工房屋实测面积委托与办理；
（9）负责办理项目规划验收及竣工验收手续；
（10）负责办理项目的初始登记手续；
第14篇：前期部工作岗位职责
前期（部门）工作岗位职责
一、前期部门主要工作职责：
1、负责前期调查，提供有关数据资料，并进行分析和测算，为公司领导决策提供依据；
2、负责有关单位、政府职能部门的联系协调；
3、负责前期报建报批，负责办理项目配套、交付使用、房产证、网上销售等多项许可证及手续；
4、负责工程技术档案资料的整理、归档与保管；
5、协调规划设计、施工管理（监理）与验收等。
二、前期岗位工作职责明细（岗位职责说明及工作内容）
1、可行性研究报告（项目申请报告）项目建议书；
局长评审会---主任办公会---投资促进局签订投资协议草案---投资备案证---土地储备中心组价（地价确定、土地评估）---进行摘牌（签订土地出让合同缴纳土地出让金）
2、土地取得，土地登记，办理国有土地使用证；
3、企业开发资质（暂定）申报、延期；
4、办理选址意见书；
5、规划方案（文本）设计专家评审、方案审定、公示；
6、立项审批；
7、项目批复环境评估；
8、建设用地规划许可证；
9、建设工程项目地名报批；
10、初步设计（扩初）审批；
11、建施总平面核准；
12、岩土工程勘察报告审查；
13、人防施工图审查或人防易地建设费缴纳；
14、建设工程规划许可证、建设工程放线通知单；
15、施工图审查；
16、消防审查或备案；
18、招标（监理、施工招标）；
19、白蚁防治，防雷设施检测，墙改基金、散装水泥，城市建设 配套费等缴费事项；
20、办理工程质量监督、办理施工安全监督。
21、办理施工许可证；
22、开工手续：环保手续审批、道路开口、排污、渣土运输，建 设工程规划验线等手续；
23、临时供水、临时供电手续；
24、质量、安全、规划、建设监察、消防、环保等监督检查。向规划部门、质监站分别申请中间验收。
25、办理预售许可
【房管局物业处、房政处、开发处、市场处办理网络管理、测绘及其他相关手续。】
26、市政配套申请、施工（水、电、电信、有线电视、燃气、道路接口、门牌号码）；
27、竣工验收、备案；
28、竣工结算审核；
29、城建档案资料预验收和建档。
第15篇：前期部经理岗位职责
房地产前期部经理岗位职责：
1、根据公司项目总体开发的要求，负责承办公司所开发项目的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作;
2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划(立项)、开工报告，并 做好公司与政府各专业部门的协调工作;
3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作;
4、向市建设局申办施工图审直: 办理招投标手续: 申报建筑面积核
查及办理各项规费的缴纳手续;
5、协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料;
6、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建 筑设计方案、初步设计、施工图设计;
7、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续;向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称 的使用、冠名、变更等手续:
9、向交警支队中办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计 方案
10、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交 警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项;
11、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方(设计、监 理勘察、施工等合作单位);
12、负责(牵头) 进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关 协调的领导负责;
13、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟 通平台
14、办理1程开工前的各种手续，保证工程的顺利开T:
15、工程竣工后，会问有关部门及时办理物业移交手续;
16、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇 报工作进展，提出合理化建议:
17、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调，对开发部的所有工 作全权负责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序:
18、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。
第16篇：特岗教师前期感言
我的特岗教师之路
在这寻找工作最为艰难的2013年，我刘永志在努力奋斗之下，考上了云南省红河州建水县的小学音乐特岗教师，我荣幸之至。这是我毕业开始的第一份工作，家人们为我高兴，朋友们为我祝福。他们都说我很争气，不负四年大学的光阴，给了自己一个满意的交代。那么，下面我和大家分享一下我的考试经历和上岗前期这段时间的感想。
一、考试经历
从五月份起，我开始准备教师考试的资料和书籍，我买了两套教师考试专用书籍，一套是小学的，一套是中学的。五月份，因为当时还没有感受到那么巨大的就业压力，每天只用很少的时间来看书，其他时间都是休息或者去玩。到了六月份，班上已经有三四个同学已经签约，有了自己的第一份工作的时候，我开始紧张了，我反问自己我应该怎么办？是不是也应该为工作努力了呢？于是，我下定决心，考试，只要有任何符合自己条件的考试，我就上。六月份，我考了玉溪新平县的教师招考，遗憾的是自己差面试分数两分，与新平无缘。我没有任何的气馁，继续努力看书、备考。六月中旬，很多地方的特岗教师招聘简章出来了，同学们都在想自己应该报考哪里，应该怎样选择。我呢？楚雄那边特岗教师招的很少，还限制专业，没有适合的岗位可以报考，而我的女朋友刚好是建水这边的，我义无返顾的报名了建水的小学音乐特岗教师。很多人都我说为了女朋友这样恐怕怕不好，以后还结不结婚都不知道的，冲动是魔鬼。其实我当时想了两方
面，一方面是工作压力，专家、老师们都说要先就业，再择业，先稳定了然后再谋求发展；另一方面呢是私人关系，为了女朋友，这一点点付出我觉得还是有必要的。
到了七月份，楚雄的事业单位出来了，玉溪市红塔区的教师招聘也出来了，岗位都有音乐教师，我又报了名。七月中旬，红河特岗教师考试，女朋友她怕我自己对这边不熟悉，在这边不安全，很坚决的陪着我来考试。在进考场前，看到考这个岗位的人好多，心里没有底了。七月底，玉溪的考完，立马回楚雄继续考，这样不停的来回辗转，连我自己都开始厌烦了。我在这段时间里，非常怕坐车，以前从来不晕车，在车上从来不睡觉的我，习惯了晕车，学会了强迫自己在车上睡觉，因为睡着了，自己不难受。每一天都觉得很累很累，睡不好，吃不好。（讲述到这里很心酸）
八月份，分数出来了，很幸运的，建水的特岗教师考试我以第三名的成绩进入了面试。资格复审、面试，人么都说，现在的面试是靠关系的，我心理很紧张，要是好不容易得来的机会溜走了怎么办？但是建水的面试很公平，我撑着着疲劳的身体，面试顺利过关。然后就是体检，等待结果。又一次次的辗转，使得我我终于在车上吐了，在面试期间还生了病。女朋友当时在做兼职，几乎每天早上都是六点就要起床，还有抽出那少之又少的休息时间来照顾我，把她也累的不轻，为了我她付出太多，但是我坚们持下来了。
二、上岗经历
选岗，又一次来到建水县城的那一刻，我只想说，“建水，是你
把我征服了。付出无数的辛酸，我终于可以站在这片土地上。”岗位只公布到在哪个镇，没有具体到哪个学校，所以我选择了曲江镇。在选岗大会上，教育局长就说，“感谢你们选择建水，建水欢迎你们，各位老师，既然我们选择了，就要有吃苦的打算。”当时觉得这样也是理所当然的，特岗教师嘛！然后每个中心学校把我们带到镇上，再次进行分配。
到了我所在的干寨小学，第一映像，离镇上好远，以后自己买什么车东西怎么办？要回家怎么办？与自己想象中的环境真的区别好大。校长给我介绍了学校的设施、环境、生活条件。失落不断涌上心头，我不甘心啊。但是但是后来和其他一起考进来，分在其他学校的老师们聊了之后才知道，我这里已经算是很好的了。所有生活用品必须备齐，被子毛巾是小事，什么柴米油盐酱醋茶，我还是第一次买这么多生活用品啊，又不得不把女朋友拖着和我去买各种东西。自己的钱不够了，她又把她准备去实习的钱分了五百给我。（王诗云，我欠你太多）
第一个星期，我开始上课了，学生们很喜欢我上的音乐课。老师们也很照顾我，很多不知道的东西他们都会提醒我。但是我可能是记性不好，好几个老师的姓名都还是记不住，有时会觉得很尴尬。课时有16节，音乐体育都有，压力还是很大的。不知道为什么，每天都睡不好，觉得很累„„„„„„很害怕自己什么时候坚持不了„„„„„„
三、花费
从七月开始，和家里面要了9000左右的钱，消费最大的是吃住行。几乎每天都是150-200左右，什么叫花钱如流水，你还不得不花。家人的压力也大，我自己的压力更大。自己都已经毕业了，24岁了，还要和家里要钱。虽然爸妈都说“没事，这时是你刚刚起步的时候，没有钱了就说，家里你不用担心。”每次和他们打电话，自己都是强忍着不哭，把眼泪往肚子里咽。真的好恨自己那么没用啊„„
爸妈，王诗云，还有一只支持我的朋友们，谢谢你们，你们现在是我现在能坚持的最大精神支柱，我不知道用什么方法去回报你们，请你们谅解，我唯一能做的只有好好工作，以后慢慢的回报你们。好想见见亲人朋友们，可是真的好难，好难„„„„„„
第17篇：趣味运动会前期策划
2013物理与光电工程学院研究生趣味运动会
一：活动主题: 娱乐身心、激扬青春
二：活动宗旨：本次趣味运动会目的在于增强物理与光电工程学院各年级同学之间的凝聚力，展示出新时代研究生的蓬勃朝气和竞技热情。本次的趣味运动会是丰富学生的课余生活，给每一位学生展现自我的机会。在学习之余好好锻炼身体，注意各种才能的挖掘、培养与展示，同时增加同学之间的交流、并促进友谊为美好的研究生生活留下灿烂的一笔财富。
三：时间：11月19日
四：地点：篮球场
五：参赛对象：研究生全体人员。
六：分组方法：研一分为1A，1B，1C。研二分为2A，2B，2C。研三分为3A，3B，3C。抽签后A组为一个联队，B组为一个联队，C组为一个联队进行比赛。
七：比赛项目：跳大绳 ，呼啦圈接力，三人四足走，螃蟹背西瓜，风采一条龙，沙包掷准。加时赛：跳单绳，定向投篮。
八：参赛规则：以联队为单位，采取积分制，总积分居多的联队获胜。
九：器材：大绳1条，呼啦圈3个，气球1包，沙包3个，垃圾篓3个，篮球1个，羽毛球拍2副加球1筒，乒乓球拍2副加球1筒。
十：奖项设置：一等奖每人洗发水一瓶(20元)，本子 一个(10元)。二等奖每人洗衣液
一 瓶(15)，本子一个(10元)。三等奖每人洗衣粉一袋(10元)，本子一个(10元)。裁判二等奖标准。
十一：比赛规则：
1.跳大绳：13人一组，两人甩起长绳，其余11人排好队，依次通过，绳中只留1人，2分钟比赛时间。若有人在跳的过程中失误致使摇绳中断，则该队员不计在通过人数中，比赛继续。2分钟内通过人数最多的为冠军。
2．呼啦圈接力：13人一组，手牵手围成一圈，男女间隔。将呼啦圈先套在一人脖子上，逆时针依次传递，传递时不能松手，传完每一个人，传两圈，用时短者获胜。
3.三人四足走：每联队选6人（3男3女分2组）参加，男女间隔，两人之间用绳将腿绑上，三联队队员同时站于起跑线后，到达终点后立即返回，到达起点后快速解下绑绳，第二队用该绑绳将腿绑上接力往返，两地相距30米。最先到达起点者获胜。
4.螃蟹背西瓜：每联队选12名队员参加，分成6组，三联队队员同时站于起跑线后，共同用背部夹住气球前行，两队员手可以相扣，途中背部离球，用其他部位碰球，或球掉落，皆为犯规，须在犯规地停止前进直至重新调整好始得继续比赛;到达终点后将气球弄破，下一组接力，气球由每组队员现场吹起扎好（大小有样本）。在规定距离内，用时少者胜出。比赛距离30米。
5.风采一条龙：每联队选12人，分2组，每队6人，后面的人一只手抬前面人的一只腿，另一只手扶在前一个人的肩膀上，向前跳动，中间若有断裂，接好后比赛继续，第一队完全通过终点线后，另一对接力进行，用时少者名次列前 。比赛距离30米。
6.沙包掷准：每联队13人参加，接沙包者站于距抛沙包者6米之外的呼啦圈内用篓子接沙包，接、抛球者压或超过边界抛出或接住的沙包，不得计入成绩，接沙包者只能用篓接沙包，否则接住的沙包亦不得记入成绩，抛沙包者每人抛出2个沙包，接沙包者篓内沙包数多者为胜，如有成绩相同者，进行加时赛，直至决出胜负。
加时赛：
1：跳单绳：有成绩相同者，每联队选出1名代表，跳一分钟单绳，绳中断后可以接着跳，个数多者获胜。
2:定向投篮：每联队选出5名代表（3男2女），每人投5球，女生投进按2倍计算，投进总个数多者获胜。
第18篇：活动前期宣传策划
活动前期宣传策划
一、活动目的通过各种宣传方法扩大本次活动在校园中的影响力全面而渗透性的让同学们了解本次活动并吸引同学们积极主动的参与到活动中来从而加强消防工作在校园的宣传力度有效地预防火灾事故的发生。
二、活动时间10月26日—11月5日
三、主办单位机械工程学院学生会
四、承办单位机械学院学生会宣传部
五、活动流程一10月26日1.完成大展板的绘制并置于食堂门口的醒目位置保留一周2.联系制作内容为“关注消防安全共建和谐校园”的横幅号召签名活动3.联系制作内容为消防安全小知识的纪念品。
二10月27日各班组织绘制与本次活动相关的宣传黑板报。
三10月28日1.宿舍区域生活部负责派发100份活动宣传单2.宣传部干事负责派发100份活动宣传单。
四10月31日分别绘制消防安全知识讲座、消防安全知识竞答赛的宣传海报共两张。
五11月1日1.生活部成员走访各寝室以寝室为对象口头宣传本次活动2.常规部门生活部按小组负责派发500份消防安全知识问卷。
六11月3日1.各小组统计好消防安全知识问卷各题的答案分布情况并于1230之前将统计数据交至学生会办公室2.由学习部汇总数据并做最终统计。
七11月5日1.张贴消防安全知识讲座海报2.挂内容为“关注消防安全共建和谐校园”的横幅3.将内容为消防安全小知识的纪念品发给听讲座的同学。
六、活动要求各部门保存好消防安全知识问卷并及时统计数据上交至学生会办公室以便讲座参考此结果设置相关环节。
七、活动预算
第19篇：房地产前期策划论文
【摘要】随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。
【关键词】营销策划市场导向创新
一、房地产发展环境分析
我国的建设是以经济建设为中心的，所以在国内经济高速发展的背景下，房地产也正在蓬勃的发展。通过温州经济泡沫中，我们都会意识到目前我国的房地产行业的发展还是非理性和不规范的。为了使我国的房地产业变得理性和规范，政府推出一系列的法律、法规来改善国内房地产业的不稳定，例如：“国八条”、“国五条”等法规。
目前国内的房地产业还是处在一个平稳发展时期，十八大中提出我国的经济正在向市场经济转型，所以，房地产市场有很好的前景。我国经济的发展带动其他方面的发展，最明显的是人口城镇化，这意味着将有越来越多的农村人口转变成城市人口。从2000年开始我国的城镇化率每年都在上升，十六大以来，我国的城镇化发展迅速，我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人。今年的三中全会以后，可能更多的资金转移到其他地方去了。中国城镇化率要达到70%，意味着需要400亿平方米建筑面积，而现在只有190亿，市场需求仍然很大。即使是城镇化基本完成了，每年楼房也有约5%的折旧，大概有20
亿平方米，我们每年竣工量也就十几亿平方米。由此可见，我国的房地产市场有很大的发展空间，和发展前景。
二、房地产营销策划的发展历程
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。
三、房地产营销策划
1.房地产营销策划概念：房地产营销策划是在对房地产项目内外部环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的经营方针、目标、战略以及实旋方案进行设汁和谋划。或者说，它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程，也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索或设计的过程。
2.房地产营销策划的地位：房地产营销策划是房地产策划的核心，决定房地产策划的成败。
3.房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。
我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我
四、目前房地产策划存在的问题
当前新形势下，政府调控政策频频出台，房地产开发商之间竞争更是日趋激烈，开发商有时候为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中问题频频产生，不利于房地产业的健康发展。
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新。
众所周知，房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响，受到政府有关政策及其导向的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。
但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）策划方案过度追求概念的炒作。
开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追
求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，脱离营销的最终目的。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨。
在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。这些问题主要表现在：
1.广告制作精美但缺乏内涵。
2.在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系。
目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
五、新形势下房地产营销策划手段创新
综观房地产市场的策划方案，有符合实际的、有超越想象的；有老套的做法、也有创新的方案。由此可见，策划人员绞尽脑汁、挖空心思。市场上的房地产经历了炒作的浮躁之后，已经漫漫地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，我们的房地产策划的工作人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。
（一）强调市场调研，注重市场分析。
（二）明确策划的职能范围，策划方案符合实际。
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系。
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体,
像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（四）提倡房地产企业之间的合作营销。
新形势下，市场竞争激烈，开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，其中有些是非理性竞争，如相互杀价等。当各种竞争压力使之难以支撑时，开发商就会多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是开发商减压的一个有效途径。 房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。
（五）加强专业培训，提高策划人员素质。
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到策划的工作过程中去，才能做好房地产策划工作。
【参考文献】
[1]王馨.浅析房地产营销策划的问题及对策.现代商业.2009.6
[2]王志红.房地产营销策划的创新观念.现代经济信息.2008.4
[3]陈建敏.我国房地产营销策划研究.山东大学硕士学位论文.2008.9贯穿全程营销策划的理念；认清房地产市场形势，不盲目跟风开发；要准确细分市场，开发市场上受消费者欢迎的空隙市场产品。
第20篇：元旦晚会前期准备策划
一、整体情况
1、晚会主题名称：XX大学之XX元旦文艺汇演――暨“2010新年狂欢夜”
2、晚会目标：欢迎新同学、融合师生情谊、展现XX校区特色和XX各学院的风采、扩大XX校区学生会影响。
3、时间：2009年12月31日 19：00—23：00
4、地点：XX校区XX体育馆
5、主办单位：西安思源学院校团委
6、承办单位：校团委文明督导部
7、晚会筹备工作管理方式：阶段式管理和项目式管理相结合
二、工作人员和项目组
8、工作人员
顾问：xx、xx、xx、xx
统筹组：xxxx
9、项目组：
（1）第一项目组：节目组
组长：xx
组员：xx、xx、xx、xx
任务：
a、完成节目收集、筛选及后期的排练、彩排工作
c、主持人的选择、形象设计及台词审核；
b、负责节目的编排及晚会全流程的衔接
d、准备好晚会所需的一切服装道具；
（2）第二项目组：宣传组
组长：xx
组员：xx、xx、xx、xx
任务：
a、利用海报(包括手绘和喷绘海报)、横幅、网络、广播、传单等方式开展宣传
b、现场摄影及ｄｖ摄像
（3）第三项目组：外联组
组长：xx
组员：xx、xx、xx、xx
任务：负责联系商家以及完成承诺给予赞助商的服务工作。
*联系晚会前热场商家、校内商家及食堂等*
（4）第四项目组：礼仪组
组长：xx
组员：xx、xx、xx、xx
任务：
a、确定晚会邀请的嘉宾并且及时送出请柬；
b、到校礼仪队确定礼仪队（人数待定）；
c、物品购买及工作证制作：包括晚会小礼品及请柬、摄影大赛礼品等；
d、晚会当日准备好会场服务物品，如水杯、茶叶等，并接待好领导及老师
e、联系媒体报道、记者、及摄影人员；
（5）第五项目组：舞台组
组长：xx
组员：xx、xx、xx、xx
任务：a、监督并确保舞台的搭建及时及质量；
b、晚会期间舞台灯光设备、音箱设备的安装化妆室、换衣间的选制。
（6）第六项目组：机动组
组长：xx
组员：xx、xx、xx、xx
任务：晚会期间，负责会场纪律维持、会场后勤保障以及处理紧急情况
三、各阶段任务及工作分配
10、晚会前三个阶段：
（1）晚会策划及准备期（现在到 12月15日 ）：
本阶段主要完成宣传、节目收集、主持人确定及确定赞助商
①节目收集：由节目组负责。采取各个部门提供节目和从华家池各学院收集节目两个渠道。另外，从校外邀请专业节目表演作为补充。确定主持人
②赞助商确定：由商家组负责。联系商家，并配合商家作好宣传工作
③前期宣传：由宣传组负责。海报设计及张贴、横幅。
（2）晚会协调及进展期（ 12月16日 － 12月23日 ）：
本阶段主要完成节目筛选及排练、中期宣传、礼仪小姐确定、舞台灯光音响确定、物品购买。
①节目筛选及排练：由节目组负责，统筹组监督，地点暂定华夏学院报告厅。到各学院选取优秀节目，并进行排练。
②中期宣传：由宣传组负责。该阶段展开网络宣传(网站、论坛及校网邮箱)、广播宣传。
③舞台确定：由舞台组负责。请结合节目组舞台要求，联系制作公司。
④物品购买及礼仪小姐确定：由礼仪组负责。物品需要情况征求各部。
（3）晚会倒计时期（ 12月24日 － 12月29）
元 旦 晚 会 前 期 准 备 策 划
xx Xx年xx月xx日
