房地产销管经理岗位职责（精选多篇）

发布时间：2021-06-01 07:49:46 来源：岗位职责收藏本文下载本文手机版

推荐第1篇：房地产销个人工作总结

房地产销个人工作总结范文

在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。

从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。

第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活。

第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。

人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径。一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：

1、什么是楼盘销售控制

在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。

2、销售控制产生的背景和作用

销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是“低开高走”，二是“高开低走”，这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。

2.1、“低开高走”价格制定策略的销售控制：

价格制定策略采用“低开高走”的楼盘，应分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。

2.2、“高开低走”价格制定策略的销售控制

属于“撇脂模式”，市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物业。如青岛的天泰集团就常采用这一战术。

3、如何实现销售控制（销售控制的流程）

销控管理需要一下措施来完善：

3.1、销控表：以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况，可以提供需要了解房间的详细资料及销售情况，并可以根据选择的模拟付款方式生成付款时间表和按揭供款表，方便客户进行详细了解和分析。

3.2、销控总表：以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况，在掌握全局的同时，也可以查看房间及业主的信息。

3.3、销售登记：管理和登记房间销售的情况，包括认购资料、合同资料、产权资料、付款资料等，在合同资料录入完成后，就可以通过网上申报的“上送合同资料”来将合同资料传送到国土局进行合同登记，并取得预售合同，在取得预售合同号后，就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同，而不需要到再到国土局的网上进行预售合同打印。

3.4、换退房管理：管理销售过程中换退房处理及查询。

3.5、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理，并可以打印清单。

3.6、成交客户管理：登记和管理成交客户的详细资料，方便公司对成交客户进行分析和了解，从而最大限度提高对成交客户的服务。

3.7、销售统计：将公司的销售情况进行统计，并可以以图形方式直观显示。

3.8、销售统计报表：查看和打印销售过程中需要的各种报表，房地产公司可以根据自己的需要来制订各种报表。

3.9、此外还有一个不容忽视问题是销售折扣，企业定价须着眼核心客户群，并保持一个诚信的价格政策，制定定价机制系统化：

3.9.1、低定价，低折扣。这种定价较为接近实际价格，给人的第一感觉是较为实际，即“价格能够体现出价值”，所含水分较少，容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地，当需要价格上调时，可直接标高定价，当原定价过高销售不利时，可不用直接调低定价，而只需加大折扣幅度就可以了。这种方式符合“明升暗降”的调价原则。

3.9.2、高定价，低折扣。定价过高容易吓跑一部分客户，购买“物美价廉”的物业是人们的普遍心理，但这种价格和折扣组合不易处理，当价格上扬是拉高原有的价格，显然会增加销售阻力，而销售不畅时，加大原有已经很大折扣幅度，效果并不明显，而且还会带来众多的负面影响，且违背“明升暗降”原则。

3.9.3、中定价，中折扣。这是一种折中的销售控制组合，优缺点它兼而有之，在此不述。

因此通常情况下采用“低定价、低折扣”的方式比较适宜。

推荐第3篇：个人销售工作总结：房地产销售与个人销售工作计划

个人销售工作总结：房地产销售与个人销售工作计划

2018合集

个人销售工作总结：房地产销售

我是xx销售部门的一名普通员工，刚到房产公司时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导和各位同事的帮忙下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场有关的一些资料。作为销售部中的一员，深深感觉到自我身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自我的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自我。在高素质的基础上更要加强自我的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且一向努力做好自我的本职工作。

个人销售工作计划2018

即将过去的xx年，我的感受颇多。回顾这一年的工作历程作为奥美利宏的一名员工我深深感到公司之蓬勃发展的热气和公司同仁们之拼搏的精神。作为企业的一个窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。在上级领导的带领和各部门的大力配合下，xx年的销售额与去年相比取得了较好的成绩，在此我感谢各部门的大力配合与上级领导的支持！忙碌的xx年，由于个人工作经验不足等原因，工作中出现了不少大问题。4月份，由于产品原材料出现问题，导致我司4-5月份出货给客人部分产品有大量严重变色的异常情况发生；10月份，又因销售稳控问题，导致客户订单太多。生产供应不足，但因公司及时调整规划产品出现各种质量异常的根本原因，及时向客人解释，重新将出现质量异常的产品赔偿给客户，并向客人承诺我们在今后会努力完善工作，以确保产品的质量不再出现更多的问题，从而使得老客户没有放弃与我们合作的关系。但次和我们合作的xx客人，由于我们出货给客人所有产品的灯杯全部严重变色，终造成了客人无法正常销售，虽然之后我们有全部赔偿新的灯杯给客人，但客户最终还是对我们的产品质量失去信赖，同时也使客人打消了与我们长期合作的念头，使得我们失去了一个理想的大客户。10月份，广西客户，由于客户支付货款不及时，且多次沟通都无法取得好的结果，使我们对客户失去了信誉，从而不得不安排其客户订单暂停生产，同时造成其客户订单的产品库存，资金不能正常运作，给公司带来了严重损失。此问题至今还在紧密与客户沟通，直到问题得到解决为止。对于xx年发生的种种异常问题，使我认识到了自己各方面的不足，也使我从中深深吸取了教训，获得了宝贵的工作经验。在今后的工作中我将努力学习,以取得更多的工作经验，使得犯错的机率逐渐降低。xx年工作计划及个人要求：

1.对于老客户、固定客户和潜在客户，定期保持联系和沟通，稳定与客户关系，以取得更好的销售成绩；2.在拥有老客户的同时还要不断发掘更多高质量的新客户；3.发掘东南亚区域目前还没有合作关系往来的国家的新客户，使我们的产品销售得更为广泛；4.加强多方面知识学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，以提高业务水平，把销售工作与交流技能结合；5.熟悉公司产品，以便更好的向客户介绍；6.试着改变自己不好的处事方法以及不爱与别人沟通等问题。有关建议：

1.公司销售员议公司生产的所有产品能拟定产品详细资料，一方面可对圆珠笔的所有详细资料进行记载，以完善资料，另一方面可方便销售人员在向客人介绍产品时更清楚和肯定地向客人介绍产品的各种的性能、材质、优势等，使得客户更加相信我们的专业水平和实力；2.适应东南亚区域国家的新产品开发较缓慢，建议每个月开发1款（1个系列）新产品，以吸引客户眼球，赚取高的利润空间；随着公司和市场不断快速发展，可以预料我们今后的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识更高更广。为此，我将更加努力学习，提高文化素质和各种工作技能，为公司尽应有的贡献。

推荐第4篇：商管部经理岗位职责

商管部经理岗位职责

一、负责本部门商管员、收银员、广播员、售后服务专员、自营导购员工作的

总体安排与工作执行情况的督导。

二、负责商场综合营运管理，包括：营业安全管理、商户经营管理、商户导购

员管理等，保证商场正常运营秩序。

三、负责根据商场实际情况与企划人员共同进行促销活动的策划和具体实施，

以及评估活动效果。

四、负责协助招商部门做好商户租金的收缴和催缴工作。

五、负责协助物业部门对商户进行进场装修、撤场监督的管理工作。

六、负责商户管理档案的建立健全工作。

七、负责指导本部门员工熟悉工作流程。

八、负责了解本部门员工和商户的思想动态，并及时向总经理反映，关心员工

的工作和生活情况，为员工和商户排忧解难。

九、负责组织与安排市场调研和评估，掌握竞争对手的价格、质量、促销、服

务等情况。

十、负责商场内商品的品类、品牌、价格、质量、售后、库存等管理，及时根

据市场的竞争情况调整经营策略，并向总经理及时提出可行性建议。

十一、商管部经理违反上述规定的，第一次罚款50元；第二次罚款100元；第

三次罚款200元，并可予以辞退。

年月日

推荐第5篇：房地产销售与估价实习总结报告(例一)

房地产销售与估价实习总结报告

迈进大学生活的最后半个年头，站在我面前的就是那个向往已久的工作社会，我的心已经开始飞进那里。我高兴、我兴奋，因为我终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我还需要时间去了解这个社会。学校为了把我门平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。

一、实习的基本内容

在2012年的六月份我从学校的襁褓中走了出来,进入了浙江的一个工厂,横店集团得邦照明有限公司。在得邦的三个月我觉得这不是我想要的工作，且由于对房地产销售十分感兴趣，所以我换了工作于2012年10月我在顺驰置业实习。实习是以立业务作业方式完成的。实习的内容只要有两个：一个是房地产估价，另一个是房产销售—置业顾问。现在实习已经结束，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。基本上达到了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。

顺驰（中国）不动产网络集团成立于1994年，是中国最具实力的专门从事房地产综合服务的大型企业集团之一。截止2007年，已成功进入全国20个城市，拥有1000余家连锁店，8000多名高素质的员工，形成了规模庞大的连锁销售网络。公司秉承“德载重任，汇铸永恒”的经营宗旨，坚持“两种经营模式”销售策划运作的了创理念，（力求使每个开发项目达到人与环境的天人合一）。公司的主要业务是专业从事二手房（存量房）的出租和出售，我就是从这个部门开始我的实习生涯的。

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做房地产估价工作，工作内容是对客户要求的商铺、门面或者居民住宅进行取证并对其价值做出最为科学合理的估价。后一阶段就是在销售部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍房屋的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个区域和小区房屋的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。生活过的很充实，特别是房子卖的差不多了，我们做后期的备案和办证工作，细节的东西可多了，现在这个地区还是手写版不像大城市开始用电子版来得轻松不容易出错，所以我们天天要核对合同，审查合同的内容，常常加班，那段时间好辛苦，但是也乐在其中。

下面是我画出的两个工作的业务基本流程图。贷款客户交易流程：(寻找房源和客户——匹配带看——房屋取证——估价——客户追踪——签约——售后服务。房地产销售的业务流程：寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入住——售后服务。)

二、实习过程的感悟

（一）成绩与收获

一开始上班的时候，我的心情激动、兴奋、期盼、喜悦。我相信，只有我认真学习，好好把握，做好每一件事，实习肯定会有成绩。但后来很多东西看着简单，其实要做好它很不容易。记得我工作的第一天，什么事情都不会，工作不知道怎么展开。后来还是通过自己的观察和模仿，才慢慢上手的。经过这次的实习，我有以下体会：

首先，还没有进公司之前就要认真了解公司的整体情况和工作制度。这样才能有足够的信心，成功的机会也大一些。同时这也是给以后的工作做准备，以后工作起来才能得心应手，才能减少出错的次数。

其次，要学会怎样与人相处和与人沟通。只有这样，才能有良好的人际关系。在快乐的 - 1 -

气氛下才能顺利的完成工作，工作起来才能得心应手。与同事相处一定要礼貌、谦虚、宽容、相互关心、相互帮忙和相互体谅。不要与上司发生口角。新进的员工一定要多做事，如日常的办公室清洁问题。以前在学校，下课后就知道和同学玩耍，嘻嘻哈哈、大声谈笑。在这里，可不能这样，因为，这里是公司，是工作的地方，是绝对不允许发生这样的事情的。工作，来不得半点马虎，否则就会出错，工作出错就会给公司带来损失。于是，我意识到：自己绝不能再像以前那样，要学会像这里的同事一样严肃、认真、努力地工作。

再次，我来谈一谈对房地产销售在感性上的认识。虽然我呆的时间不长，但建展建筑有限公司的人员却说我们恰逢其时，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有业务时，我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产销售的认识更深一层。

最后，我再来谈一谈对房地产销售这一行业的感触。人们常说：“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。同时，我也非常感谢建展建筑有限公司的所有人员，在实习期间，他们对我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。实习很快就结束了，虽然时间短暂，但从中获取的收益颇大。希望以后还能有这样的实习机会，并且时间能适当的长一些，这样取得的成效会更大、更多。

（二）存在的问题与对策

通过近六个月的实习，基本上掌握了公司的工作流程，并且能够了立的完成工作。并能了立的计算房屋后期费用、签定存量房买卖合同。如：办证=评估值*4.2%、契税=评估值*1~3%、保险费=贷款额*1~3%、营业税=评估值*5.7%、个税=评估值*1~2%=差额*20%等等。还有了解到在一个公司上班工作态度是非常重要的，一般老板都喜欢工作努力的员工。与同事的相处也是非常重要，因为一个公司就是一个团队，一个项目的完成是需要一个好的团队共同完成的，如果没有一个和睦、团结的团队，项目是不能顺利完成的。通过这六个月的实习发现公司在营销过程中也存在一些问题，下面我主要以在房产销售过程中发现的问题来谈谈我的看法:

1、由于销售人员对地区不熟悉、对竞争掌握的房源不了解、迷信自己的个人魅力等原因导致房源介绍不详实。解决的办法是：公司公开培训的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。进入销售场时，应针对周围环境，对具体房源再做详细了解。多讲多练，不断修正自己的措词。随时请教老员工和营业经理。端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

2、由于现场繁忙，没有空闲、自以为客户追踪效果不大、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪原因未做客户追踪的解决办法：每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。

3、由于客户对房源不了解，想再作比较、同时选中几套商铺犹豫不决、想付定金，但身边钱很少或没带，喜欢却迟迟不作决定的解决办法：针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。暗示其他客户也看中同一套商铺或商铺即将调价，早下决定则早定心。

4、由于客户是销售人员的亲朋好友或关系客户、不同的销售阶段，有不同的折让策略而

出现客户间折让不同。解决办法：内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。给客户的报价和价目表，应说明有效时间。尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。态度要坚定，但口气要婉转。

5、由于签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式„„）、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任而出现的签约问题的解决办法：仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。兼顾双方利益，以‘双赢策略’签订条约细则。耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。在职责范围内，研究条文修改的可能。对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。

三、总结及期望

以前我总是盼望早点到社会参加工作，因为我总觉得工作是一件很容易的事，可是当我离开校园，真的进入社会实习后，才真正体验到工作并不是想象中的那样，它不是一件容易的事。每天早上都要按时起床，坐公交车去上班，到晚上八点才能回家。在工作中也不能有丝毫的马虎，没有机会让自己犯错误，所以每天都要打起精神工作。身边都有同行在看着你。在现在竞争激烈的社会中自己更要有勤奋努力奉献的精神，要细心、用心、有认真工作的心才能成为未来不被社会淘汰之星。

总得来说在实习期间挺辛苦的，但是，在这艰苦的岁月中，我却学到了不少东西，也受到了很大的启发。也体会到很多的人生道理，不在像在学校般那样纸上谈兵，现在是真正拥有了实战经验，更加深的理解了名人所言的“点滴成就非凡”这句话。我明白，今后的工作还会遇到许多新的东西，这些东西会给我带来新的体验和新的体会。也会遇到许多新的朋友，会让自己学习更多新朋友的优势与看见他们自身所属的优点与个性。因此，我坚信：只要我用心去发掘，勇敢地去尝试，一定会能更大的收获和启发的，也只有这样才能为自己以后的工作和生活积累更多丰富的知识和宝贵的经验。

推荐第6篇：房地产销售与估价实习总结报告(例一)

房地产销售与估价顶岗实习总结报告

迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。

一、实习的基本内容

由于对房地产销售十分感兴趣，所以2009年11月我在建展建筑有限公司实习。实习是以立业务作业方式完成的。实习的内容只要有两个：一个是房地产估价，另一个是房产销售—置业顾问。现在实习已经结束，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。基本上达到了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。

建展建筑有限公司是2005年4月经国家批准，由具备资深、卓越专业能力的成功人士黄建忠成立的公司，是具有专业资质的房地产企业。公司秉承“德载重任，汇铸永恒”的经营宗旨，坚持“两种经营模式”销售策划运作的了创理念，力求使每个开发项目达到人与环境的天人合一。公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等，我就是从这个部门开始我的实习生涯的。

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做房地产估价工作，工作内容是对客户要求的工厂、公司或者居民住宅进行取证并对其价值做出最为科学合理的估价。后一阶段就是在售楼部做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。生活过的很充实，特别是房子卖的差不多了，我们做后期的备案和办证工作，细节的东西可多了，现在这个地区还是手写版不像大城市开始用电子版来得轻松不容易出错，所以我们天天要核对合同，审查合同的内容，常常加班，那段时间好辛苦，但是也乐在其中。

下面是我画出的两个工作的业务流程图和楼盘销售基本流程图。户外商铺招商的业务流程：寻找顾客——合约访谈——房屋取证——估价——客户追踪——签约——售后服务。房地产销售的业务流程：寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入住——售后服务。

二、实习过程的感悟

（一）成绩与收获

其次，要学会怎样与人相处和与人沟通。只有这样，才能有良好的人际关系。在快乐的气氛下才能顺利的完成工作，工作起来才能得心应手。与同事相处一定要礼貌、谦虚、宽容、相互关心、相互帮忙和相互体谅。不要与上司发生口角。新进的员工一定要多做事，如日常的办公室清洁问题。以前在学校，下课后就知道和同学玩耍，嘻嘻哈哈、大声谈笑。在这里，可不能这样，因为，这里是公司，是工作的地方，是绝对不允许发生这样的事情的。工作，来不得半点马虎，否则就会出错，工作出错就会给公司带来损失。于是，我意识到：自己绝不能再像以前那样，要学会像这里的同事一样严肃、认真、努力地工作。

（二）存在的问题与对策

通过近六个月的实习，基本上掌握了公司的工作流程，并且能够了立的完成工作。并能了立的计算房屋总价、签定商品房买卖合同。如：维修金=总房款*2%、产证费=300、契税=总房款*3%、保险费=贷款额*0.05%*年限、交易印花税=总房款*0.03%等等。还有了解到在一个公司上班工作态度是非常重要的，一般老板都喜欢工作努力的员工。与同事的相处也是非常重要，因为一个公司就是一个团队，一个项目的完成是需要一个好的团队共同完成的，如果没有一个和睦、团结的团队，项目是不能顺利完成的。通过这六个月的实习发现公司在营销过程中也存在一些问题，下面我主要以在房产销售过程中发现的问题来谈谈我的看法:

1、由于销售人员对产品不熟悉、对竞争楼盘不了解、迷信自己的个人魅力等原因导致产品介绍不详实。解决的办法是：楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。多讲多练，不断修正自己的措词。随时请教老员工和部门主管。端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。

3、由于客户对产品不了解，想再作比较、同时选中几套商铺犹豫不决、想付定金，但身边钱很少或没带，喜欢却迟迟不作决定的解决办法：针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。暗示其他客户也看中同一套商铺或商铺即将调价，早下决定则早定心。

4、由于客户是销售人员的亲朋好友或关系客户、不同的销售阶段，有不同的折让策略而出现客户间折让不同。解决办法：内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。给客户的报价和价目表，应说明有效时间。尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。态度要坚定，但口气要婉转。

5、由于签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式……）、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任而出现的签约问题的解决办法：仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。兼顾双方利益，以„双赢策略‟签订条约细则。耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。在职责范围内，研究条文修改的可能。对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。

三、总结及期望

推荐第7篇：楼层经理(商管员)岗位职责

楼层经理（商管员）岗位职责

一、组织召开导购员早会，利用早会时间总结和布置工作。

二、组织和监督导购员的早迎、晚送工作。

三、检查导购员仪容仪表、服务礼仪、劳动纪律、维护和管理卖场的日常

营业环境。

四、进行市场调研和评估，掌握竞争对手的价格、质量、促销、服务等情

况。

五、负责商场内商品的品类、品牌、价格、质量、售后、库存等管理，及

时向商管部经理提出可行性建议，便于公司根据市场的竞争情况调整经营策略。

六、掌握各楼层商品的功能、材质、环保标准等专业知识。

七、做好大宗购物顾客的接待、引领购物工作。

八、检查各专卖店物价签正确使用情况。

九、监督检查专卖店掺货、串货情况并予以上报处理。

十、主动配合相关部门妥善处理好顾客投诉，提高顾客满意度。十

一、制止商场内的吸烟行为并予以处理和上报。

十二、检查各商铺卫生清洁情况；监督公共区卫生清洁情况。

十三、检查各商铺用电安全情况；监督公共区用电安全情况。

十四、检查消防设备设施是否能够正常使用和消防通道是否畅通无阻。十

五、下发商场各项与商户有关的通知。

十六、组织和协调商场与各商户的相关促销、营销、广告、宣传、娱乐

等集体活动。

十七、各节假日等大型活动的卖场形象的安排与策划。

十八、进行每日巡场工作，认真做好巡场记录，发现问题及时处理和上报。

十九、联合物业安保部做好每日的闭店清场工作。

二

十、楼层经理违反上述规定的，第一次罚款50元；第二次罚款100元；

第三次罚款200元，并可予以辞退。

年月日

推荐第8篇：09质管部经理岗位职责

质量管理部经理岗位职责

一、岗位职责

1.在总经理的领导下，负责公司质量管理和药监、卫生等政府部门的协调工作。

2.负责宣传、贯彻、执行《药品管理法》和《药品经营质量管理规范》等相法律、法规，完成部门各项目标任务。

3.负责组织制定质量方针和目标，编制、修订质量管理制度、质量责任及经营环节的质量程序文件，并保证文件的实施。

4.负责制定政府部门的协调工作计划，并组织、指导、监督落实，每季度分析一次公司协调工作开展情况。

5.负责组织召开质量分析会、质量管理员会议，听取质量动态汇报，并做出有关质量问题的处理意见。

6.负责审核首营企业及首营品种质量并进行登记，收集用户对新药品的质量反应。

7.负责连锁门店后勤管理，抽查GSP执行情况，协助门店做好GSP认证、复查工作。

8.负责部门员工队伍建设，开展新进和在岗人员质量管理法律法规的教育培训工作。

9.负责监督、指导各部门按照GSP规定规范建立各类资料，每月检查一次资料建立情况。

10.负责本部门涉及的有关政府机构的对外协调工作，并建立完善相应档案资料。

11.完成公司领导交办的其它工作任务。

二、授权

1.直接下属和分管人员人事奖惩、职务升降、任免和编制增减建议权；

2.目标奖励报总经理同意后有自主处置权；

3.参加学习培训和竞职提升权。

推荐第9篇：连锁药店门管部经理岗位职责

连锁药店门管部经理岗位职责

工作职责：

1、下达并完成公司的经济指标及管理指标；

2、参与部门及门店考核方案的制定，指导并监督落实，确保各项经济及管理指标的有效达成；

3、组织建立、完善部门及门店的管理制度、规范、流程，使门管部管理工作制度化、规范化、科学化；

4、负责片区、大店的门店管理：包括门人员管理、财务管理、商品管理、营销执行、服务规范、安全管理；

5、负责门店的

二、三级培训方案的制定、推进、执行工作,提升员工专业知识及服务技能；

6、按进度负责完成亏损店的扭亏、减亏计划；

7、协助新开店和改造店顺利开张及销售跟进工作；

8、负责本部门与各部门的沟通协调工作；

9、上级交办的其它任务。任职资格：

任职年龄：30岁以上教育背景：大专以上学历

资质要求：药学中级职称或执业药师资格

培训经历：受过公司业务知识、流程管理、人员管理、基本财务知识、GSP法律法规等培训

工作经验：具有3年以上大型医药连锁零售行业营销和门店管理的工作经验；

专业技能：能够独立解决比较复杂的门店管理实际问题，具有较强的计划、组织、协调能力和人际交往能力，能熟练使用办公软件；有项目方案的策划和实施能力；

个性特征：忠诚守信、工作严谨、敬业、责任心强、工作态度积极乐观，能承受工作压力；具有团队合作精神；

健康要求：无慢性病史、无精神病史、无重大疾病，健康状况良好；

推荐第10篇：物流部岗位职责(经理、仓管等)

物流各岗位职责

1、物流部经理岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：营销副总经理

(2)主要职责

A.全公司物流管理工作计划与费用预算的制定、审批与实施工作。

B.公司物流系统的设计、调整，协助各办事处及物流商对货物储存、运输、调拨等工作进行管理。

C.保证物流部所属两个部门正常运作的准确无误与高效率，对相关业务信息及时向销售计划部、客户服务部、财务部与各办事处、物流商进行反馈。

D.组织对订单的分解、处理工作，办理好销售计划部、客户服务部确认的退换货业务。

E.协助销售计划部对各办事处的物流储运工作进行指导与检查。

F.掌握发货与库存的动态变化，协助销售计划部做好要货计划，增强生产部门的预见性，以利于及时安排生产作业计划。

G.负责本部门的员工管理与考核工作。

2、订单业务主管岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：物流部经理

(2)主要职责

A.组织好订单处理业务的全过程，完成接单、开具发货单、跟单等工作，保证单据处理的及时准确性。

B.做好门市的样品展示工作，指导导购员接待好上门客户。

C.在满足客户订单基础上，做好新品推介、宣传等服务。

D.负责日常管理工作，协助物流部经理完成对下属员工的考核工作。

3.储运主管岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：物流部经理

(2)主要职责

A.对成品库管理与提货、发运业务单元的工作承担全面管理、领导责任。

B.指导仓库主管与仓管员做好仓库管理工作，做到出、入库准确高效，日清日结。保证货物的安全与记录的正确清晰。

C.指导发货司机的日常工作，不断降低发货运输成本。

D.做好动态性库存安全定额，及时预报库存情况。

E.负责日常管理工作，协助物流部经理完成对下属员工的考核工作。

4.订单业务员岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：订单业务主管

(2)主要职责

A.订单业务员包含输单、订货复核、开具发货单、分单处理、跟单以及验证发货凭证等工作。

B.订单业务员对上述业务进行分工协同，订单输入与分单、发货开单、复审岗位应进行分离，各业务环节彼此衔接、监控。

C.订单业务按区域划分，使每一单业务有明确的责任人，以保证客户的（包括办事处）业务查询与落实的顺利。

5.仓管员岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：储运主管

(2)主要职责

A.按公司制度做好仓库的各项管理工作。成品入、出库的记录准确及时。对出入库单据、成品严格审验。

B.根据发货单组织备货员完成备货工作。

C.做好仓储帐目管理，及时掌握动态数据，每日反馈达到或低于安全库存量的成品品种及实际数量。

D.做好仓库的日常管理，杜绝仓储损耗和任何严重事故，对储存货品负责。

E.出入库日清日结，每月定期盘点。根据流量情况及时向储运主管提出储存结构与数量的调整建议。

F.协助完成储运主管交付的其他工作事项。

6.导购员岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：订单业务主管

(2)主要职责

A.做好样品展示工作，及时更换样品与上新品。

B.熟练掌握产品知识与卖点,为上门客户详尽介绍公司各产品系列，并指导客户对产品的选择。

C.做好各类客户的接待服务工作，树立公司形象。

D.完成订单业务主管交办的其他事宜。

7.出库编号员岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：储运主管

(2)主要职责

A.准确及时地对出库商品的编号进行核查、登记。

B.对各地市场经理的编号查询及时作出回复。不断改进编号与登记工作，以更准确地区分商品流向。

C.完成储运主管交办的其他工作事宜。

8.出库检验员岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：储运主管

(2)主要职责

A.对待发运商品完成最后一次出库前的检验，认真核对出库单与实际备货的品种、数量以及包装情况。

B.及时纠正单、实不符的问题，确保装运过程中无差错。

C.完成储运主管交办的其他工作事宜。

9.司机(送货员)班长岗位职责

(1)行政隶属

上级主管：储运主管

(2)主要职责

A.根据发货工作的要求，做好车辆班次计划与调度工作。

B.保持送货工作的高效率，发运手续及单据应保证无差错。

C.与运输部门（单位）保持良好通畅的联系，及时解决工作中出现的问题。对货运单位的服务状况应及时向公司报告。保持车辆状况的良好，降低维修成本。

第11篇：经理岗位职责

经理岗位职责

主要职责：

1、协助总经理制定公司发展战略规划、经营计划、业务发展计划；

2、组织、监督公司各项规划和计划的实施；

3、负责将公司内部管理制度化、规范化；

4、组织编制年度营销计划及营销费用、内部利润指标等计划；

5、有权向总经理提出营业部的店经理、业务经理、副经理人选；

6、负责协调营业部门、财会、行政及客户、供应商等工作的协作关系；

7、对各营业部的工作负领导责任，协调各营业部的内部业务；

8、负责对企业文化的建设工作

9、在总经理缺席时，受托代行总经理职务。

10、总经理临时授权的其他工作

11、负责各营业部特定范围的管理职能，参加公司管理与营销会议，发表工作意见和行使表决权

第12篇：经理岗位职责

经理岗位职责

一、负责公司日常事务和管理工作，对公司领导负责。

二、按照公司运输管理的要求协调相关部门的工作。

三、负责公司业务管理工作，负责组织公司人员业务学习和安全教育工作。

四、负责组织公司人员会议，传达公司总部的有关文件及规定，并组织实施。

五、负责公司人员的调配、考勤、考核和请销假工作。

六、负责公司行政工作计划的制定和工作总结。

七、负责审核公司经费的支出和差费报销工作。

八、负责组织车辆及驾驶员的审验工作。

九、负责安排挂靠车辆的购置税、车辆保险、落户等工作。

十、负责组织、监督车辆安全检查。

十一、负责组织、监督公司的资料、档案管理工作

十二、负责落实贷款车辆的缴费工作，提前告知车主的打款时间，采用电话与短信相结合的方式告知车主。

十三、负责挂靠车辆的GPS监控管理工作，对运行不良的车辆进行分析，并书面报告。

十四、负责挂靠车辆的结算、完整交车工作。十

五、与销售公司、修理公司配合搞好相关工作十

六、协助公司总部完成有关工作。

河南富邦达物流服务有限公司

第13篇：经理岗位职责

经理岗位职责

一、岗位名称：茶楼前厅部经理

二、职位级别：经理级（管理人员）

三、直接上级：茶楼执行总经理

四、直接下级：茶楼部主管

五、管理对象：茶楼前厅部全体员工

六、岗位提要

组织和指挥茶楼部的各项日常工作，对下属员工进行系统而持续的培训，督导下属员工严格按照操作标准和流程开展工作，确保前厅部高效、有序地运转，保证为顾客提供优质而稳定的服务，保障前厅的运营安全。

七、岗位职责

1、协助茶楼执行总经理开展茶楼经营及销售活动的组织和管理工作，完成计划指标。

2、根据茶楼经营理念和经营定位，制定相适应的前厅各岗位工作操作标准和流程，保证向宾客提供良好的服务，满足宾客的合理需求。

3、每月编写经营报告和拟订部门工作计划，参与执行年度预算及成本、价格的制定。

4、检查、协调下属主管或班组长的工作，负责对他们进行考核和评估，并根据工作实绩提出奖惩意见，报执行总经理决定。

5、拟订茶楼前厅部的培训计划，领导实施培训计划，努力提高员工的专业技能和综合素质。

6、严格督导和检查下属员工服务规范的执行情况及各项规章制度的执行情况，发现问题及时采取措施。

7、根据客情安排接客前的准备工作。

8、在经营高峰时间，亲临营业现场检查各部门的服务质量和工作质量，对出现的问题及时纠正，有重要的客人就餐时应亲自出面接待及妥善做好接待的安排。

9、审阅下属各班组的每日营业报表、每日记事薄，广泛征求宾客的意见和建议，发现问题及时纠正，对经营情况进行分析，并报告茶楼执行总经理。

10、处理重大的投诉事件。

11、领导下属各部门实施茶楼的促销活动方案，协调有关部门，确保促销活动顺利进行。

12、督促下属员工认真贯彻执行餐饮卫生法规和茶楼卫生管理制度，把好食品卫生关。

13、对前厅部责任区域的卫生质量和环境质量负责，保持良好的经营环境和经营氛围。

14、管理茶楼部的经营设施、设备和物资，保证茶楼经营环境和物资的安全，协助财务部的月度设备用具盘点。

15、关心下属员工的思想、工作和生活状态，合理解决他们提出的困难和问题，听取和采纳他们的合理化建议，保持良好的团队凝聚力和战斗力。

16、在权限范围内审阅、批示下属各部门和个人呈交的报告和各项申请。

17、按茶楼执行总经理的要求履行其它职责。

18、参加相关会议。

19、服从茶楼节假日的政策和措施。20、保持员工手册上所列正确的仪容仪表。

21、熟悉所有的茶楼设施和服务。

22、熟悉并遵照各项标准服务流程作业。

23、熟悉并遵守茶楼楼及各部门各项管理规章制度。

八、主要日常工作描述

1、审阅上个工作日各班组交接记事簿和顾客意见表。

2、主持部门班前会，检查考勤情况，检查员工仪容、仪表，传达上级指令，提出工作要求。

3、掌握客流情况，做好各项准备工作的安排，合理调配人员和物资。

4、营业前，检查下属各部门或班组的准备情况，包括清洁卫生、环境质量、员工状态、物资准备、摆台，以及前厅主要设施、设备的运行情况。

5、营业期间，根据客情做好现场指挥和人员调度，检查各岗位人员的工作状态，保证良好服务的效果。

6、若有重要的客人就餐，应亲自出面接待，并特别做好服务安排。

7、主动与客人交流沟通，征求客人意见和建议，解决重大的投诉事件。

8、检查各班组的工作是否按计划执行，检查值班人员的在岗情况。

9、在非上客时段，抽查值班人员的工作状态。

10、做好当日工作记录，督促值班管理人员做好各班的各项安全检查工作。

九、人事管理权限

1、独立处理本部门的日常业务工作。

2、安排下属员工临时调换工作岗位或完成临时工作任务。

3、根据工作表现，对下属员工给予处罚或奖励的意见（在茶楼的政策范围内），如有新的制度必须提出书面申请得到执行总经理批示，行政部下发文件方可实施。

4、制定下属员工的培训计划，并实施进行。

5、在确保不影响茶楼正常经营的情况下，安排下属员工的休假时间。

6、对下属员工的任用、晋升、涨薪、降职、降薪、辞退提出建议。

十、工作准则

1、自觉接受茶楼的理念、文化和行动纲领不断创新改革茶楼经营现状。

2、坚决维护茶楼的利益和声誉。

3、坚决服从上级管理和监督。

4、处理好与同事和茶楼及其他部门的协作关系，保持合作愉快。

5、保证所有客人的满意，给客人保持友好、整洁和职业性的形象。

6、恪守茶楼的商业机密。

2009年4月30号

签发：公司办公室

第14篇：经理岗位职责

经理岗位职责

一、负责按照国家有关的法律、法规，对企业实行全面管理，负责公司日常经营管理工作；

二、确定企业中、长期战略发展规划、目标，设定企业运行框架；

三、审定企业各项工作目标、经济指标，根据企业发展的需要，及时决定调整各项指标和工作任务；

四、加强对全体员工对有关政策、法律、法规的学习和业务技能的培训；

五、组织、带领全体员工为业主和使用人提供全方位的服务，把公司的任务和目标层层分解落实到每个部门、岗位，做到分工明确、任务明确、目标明确；

六、定期监督、检查各部门的工作落实、任务完成情况；

七、加强上、下级之间的纵向协作，改善各部门及岗位之间的横向协作关系，建立科学合理的内部协作沟通方式；

八、选拔各部门责任人，并按规定程序领导他们的工作；

九、负责对外有关部门的沟通、协调、配合工作；

十、完成领导交办的其他工作。 2 副经理岗位职责

一、在经理领导下主持公司各项经营性业务工作；

二、编制公司各项工作年度计划、指标，经经理批准后组织实施；

三、针对公司的业务发展需要，对公司的管理模式、运行机制、

规章制度、人员安排、奖惩等方面的工作提出建议，报经理批准后执行；

四、负责公司对外工作中的法律、法规的事务；

五、审核各项经济指标及工作任务，并向经理报告运行情况；

六、负责公司物业管理服务工作的组织和协调；

七、负责领导和组织制定公司物业招、投标工作；

八、负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作；

九、完成经理授权或下达的其他工作任务。********物业管理有限公司 3

物管员岗位职责

一、熟悉掌握所管辖区域房屋、公共设施的基本状况；

二、负责(协助)房屋的接管验收和交房工作，负责房屋装修申请办理、初审工作；

三、负责房屋、公共设施设备维修保养协调和跟进工作；

四、负责接听客户服务热线和接待客户，作好值班记录，为客户提供信息咨询，并及时联系相关人员，及时反馈和处理客户提出的服务要求、投诉。

五、定期对房屋和公共区域进行巡查，确保楼道、路面等符合清洁标准要求。

六、负责空置房屋的管理和钥匙管理工作。

七、负责业主/住户资料的收集、设置、管理、完善业主/住户档案。

八、负责与住户的日常沟通，包括定期走访、季度问卷调查、社区活动等，了解住户意见、建议并及时反馈。

九、负责住户的邮件收发管理工作。

十、负责起草对住户的通知等文件。十

一、完成上级交办的其他工作。前台收费员岗位职责

一、按国家及公司规定的收费标准收取管理处各项费用；

二、熟悉电脑并能熟练操作收费软件系统，负责小区水、电、及其他代收费的收取工作；

三、热情接待业主、认真听取业主对管理服务的意见，并做好耐心细致的解释工作；

四、负责小区物业管理费的收取，及时向领导反映住户的缴费情况。对拖欠、拒交物业管理费的住户，摸清原因，做好正面宣传工作，加强催收、追收，直至达到正常收取；

五、负责小区各类统计报表的填报、归档；

六、负责管理处资产清点及登记；

七、完成领导布置的其他工作。

工程维修人员岗位职责

1、工作认真负责、态度和蔼，统一着装，佩戴工作牌。

2、负责小区公共设备设施的维修、保养工作，公共水电使用的控制工作；参与房屋的装修监管及验收工作。

3、熟悉小区供水、供电、消防、电梯、水泵等机电设备的性能和所在位置。

4、对所管片区业主的水电气、路灯进行经常性检查，并对装修户进行巡查，对私增容量和更换各种计量表、破坏房屋结构等违章事件进行处理。确保空调机安装统

一、规范、美观。

5、维修人员接到维修通知后，必须立即到达现场，不得借故拖延时间；原则上不把当日的事情推到次日解决。

6、严禁吃、拿、要，和对业主反映的问题采用置之不理，工作不答复和拖延时间，给业主造成损失的，由维修人员负责赔偿。

7、公司安排维修时，不得故意推委拖延，应及时进行维修，处理完毕请业主在派工单上签字认可，并及时向管理人员汇报处理维修结果。

8、服从管理人员安排，如因特殊原因需夜间对业主的水电气进行检查和维修时，应主动配合，做到随叫随到。

9、负责维修工具、用具的清洁、保养、清点，备用材料进出做好登记，注意节约开支。

10、作好值班记录，严格执行交接班制度，严禁酒后上班。

11、服从分配、团结协作，完成领导交办的其他工作。 6

保洁班长岗位职责

一、服从领导安排，模范带头，以身作则，积极带领保洁班完成领导安排的各项临时性和突击性任务；

二、全面负责小区的清洁卫生工作安排，发现问题及时向管理处汇报；

三、合理配置住宅区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车，清扫工具数量

及保管场所，合理安排保洁人员，住宅区内不留卫生死角。

四、严格本部门考勤制度，确保住宅区内保洁工作有条不紊。

五、熟悉小区内的整体环境和楼宇结构，制定小区保洁实施方案；

六、负责保洁班员工每月的考勤、考核，并于月底报管理处；

七、负责保洁工具、材料的领用及监督使用，教育员工增收节支，并负责保洁班的日常管理。 7

保洁员岗位制度

一、遵守公司规章制度，上岗时着装整齐、统

一、规范；

二、熟悉各种分工负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责；

三、负责各责任区内的垃圾收集、清理和集中运输工作，每天两次按时清收各户垃圾，并将收回的垃圾集中装入垃圾集装箱内，不得乱堆乱放；

四、对各责任区内的楼层，公共场地每天必须清扫一次，保洁两次；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次，信报箱、消防箱、楼道玻璃窗、单元门等每半月擦拭一次，保持公共区域面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生；

五、每日巡视各责任区范围内的清洁卫生状况，发现问题及时解决，严禁乱张贴、牛皮癣等现象，保持墙面整洁；

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放；

七、对公共设施跑、冒、滴、漏现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向客服中心报告，否则视为失职。

八、对绿化区的枯叶及白色垃圾每天清理，保证公共环境卫生整洁；

九、完成上级交付的临时或突击清洁任务。 8

绿化人员岗位制度

一、认真学习绿化技术知识，不断提高自己的管理和操作技能。不但使小区达到绿化的效果，而且要使小区的绿化尽快达到美化要求，使之成为业主清闲、娱乐的场所，起到丰富生活、陶冶情操、消除疲劳的效果；

二、要求花草树木等植物生长良好，无病虫害、无杂草杂物；修剪整齐美观；

三、根据各种植物的生长特性及季节的变化，要及时修枝整形，松土除草，施肥打药，及时抗旱排涝；

四、当植物自然死亡时，要及时补栽补种；

五、随时清除绿地内的纸屑、烟头白色垃圾等杂物；

六、向小区内的所有业主、小孩宣传教育，人人关心、爱护绿化，人人都有权利和义务保护绿化，不断提高业主的环境绿化意识。 9 保安班长岗位职责

一、在部门主管的领导下进行工作，完成上级领导交办的任务；

二、以身作则，大胆管理，善于管理，团结同事，虚心接受不同意见；

三、主持班务会，制订本班工作计划，贯彻落实部门下达的工作任务；

四、合理安排工作岗位及班员具体工作任务，上班前检查员工仪容、仪

表，监督检查各岗值班情况，及时发现和纠正违纪、违章现象；

五、组织班员晨练，及时指出并纠正班员的不规范动作，保质保量完成训练内容；

六、处理一般的治安事件和各类投诉；

七、对本班员工进行日常的业务指导和各种业务技能培训；

八、做好工作日记，讲评当班工作情况，对违规、违纪班员要严格考核，

并及时通知受考核班员，带领班员爱护公用物品和通讯器材；

九、严格对班员进行考评，月底按时上交考评表，并将考评结果在班组公布，做到考评公正、无私；

十、认真做好本班人员的考勤统计，并及时报送主管部门；十

一、及时向主管领导报告当班工作中发现、发生的各种问题以及处理情况；

十二、认真做好交接班记录，向接班人员交待应注意的事项，公用物品是否齐全等，保证工作环境整洁；

十三、合理安排工作时间，既要认真巡楼，又要检查各班员的值班情况，发现问题，及时处理。

10 治安、消防管理规定

为了保证小区的安全，请全体业主严格遵守以下规定，配合小区物管部做好治安、保卫、消防工作。

一、业主或使用人要树立牢固的安全意识，积极协同保安人员搞好小区治安工作。物管部工作人员在小区内工作巡查、访问、维修时均佩带员工证，对无证人员赴访，应谢绝进入。

二、业务或使用人应安装防盗门，外出时，要妥善收藏贵重物品，关好门窗及水、电、气总开关，避免发生意外情况。

三、大宗物品带出小区时，请业主或使用人自觉到物管部办公室登记，门卫须见客服中心出具的出门条后方可放行。晚上24：00时以后门卫可禁止小区内的任何人往外搬运物件。

四、业主或使用人将房屋转租他人使用时，请到物管部办理有关手续，以利于加强小区的治安管理，如需改变房屋用途，须报物管部批准后方能实施。

五、遇到各类治安案件时，业主或使用人应立即报告物管部或拨打电话110，并保护现场，协同公安机关破案。

六、严禁在小区内利用房屋从事危害公共利益的聚众赌博、打架斗殴等活动。

七、严禁在小区内存放易燃、易爆、剧毒物品。

八、不得损坏、挪用、移动小区内的消防设备、器材。

九、遵守安全用电、用气规则，严禁超负荷用电，定期检查电、燃气装置的完好状况，避免发生意外情况。

十、小区内公共通道严禁堆放物品，保持消防通道的畅通。十

一、发生火灾时，应立即采取有效措施（如切断事故电源），保持镇静，迅速拨打火警“119”及客服中心电话。

车管员岗位职责

一、车管人员必须认真执行停车场管理规定，以礼待人、热情服务，保持车辆安全，维护停车场良好的停车秩序；

二、车辆进场后，合理指挥车辆停放，对车辆车型、车牌号、停放时间进行登记，并对外观及车辆标志进行检查，若有损坏应告知车主并签字确认，避免发生差错；

三、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、居住楼层、车位号等，以便于认识；

四、收取停车费必须手续清楚，日清月结，款票相符，按时上缴财务部门；

五、严禁载有易燃、易爆和有害物品的车辆进场停放，以免发生意外，如发现车辆违反规定进场时，应令其立即开出停车场，移交公司或公安机关进行处理；

六、车管员必须认真交接班，双方认真交接场内停放车辆，做好交接班记录并签字；

七、车管员值班时间发现可疑情况，应立即报告护卫队和公司，并注意观察事态反展，并做好事后记录；

八、车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不徇私舞弊，对乱收费或不收费等违规行为，一经发现严肃处理；

九、停车场应保持清洁、明亮，如发现库内不卫生和照明出现故障，车管员应立即通知清洁工和维修工及时处理；

十、车场内消防器材及设施保证完好及能够有效使用。12

小区门岗岗位职责

一、在岗位上思想必须高度集中，不做与工作无关的事，禁止闲杂人员进入值班室。

二、维持岗位周围的正常秩序，保证出入口畅通。禁止在岗位前的空地、

广场、车道内摆摊设点，阻止未经批准的集会或其他商业活动。

三、劝阻闲杂人员在岗位周围乘凉休息、席地而坐、打闹。礼貌地将在岗

位附近花台、柱台蹲坐的休息人员劝离。

四、监护岗位周围的各种设施、设备及花草。

五、严禁张贴（散发）广告，化缘、推销、衣冠不整、精神不正常、收购废品等人员进入辖区。

六、负责本辖区进出物品管理，对持有有效批条的物品核实放行，并作好登记，保留批条，下班交班长存放。禁止易燃易爆等危险品进入管辖区。

七、监督垃圾的运输，确保建筑垃圾的及时清运。辖区外的垃圾、杂物

严禁运进辖区内，安排进出材料的堆放，并监督及时转运。

八、保持值班岗位及值班区域内的整洁，物品摆放有序。

九、保持车道、电梯间通道畅通，指导客人正确使用电梯，不准小孩在电梯、车道内玩耍。

十、做好车辆月租卡的查验、临时车辆收费工作，详细记录车辆进出、收费情况，及时将停车费上交。

十一、严格执行交接班制度，对各种物品、票据、现金的交接要严肃认真，做到上不清，下不接。

十二、下班后向班长汇报当天值班情况。

小区巡逻岗岗位职责

一、执行巡逻任务时，白天要挺胸阔步，自然大方，威武雄壮；夜

间要保持肃静，做到眼明、耳灵、脚轻、仔细判明各种声响、气味、光亮和可疑征候。

二、巡逻采取走、停结合，耳、目、鼻并用，时快、时慢和突然改变行进方向的办法。

三、负责辖区内的消防、防盗等的检查，并作详细记录及时报告情况。

四、检查装修现场，对施工现场的动火作业、建筑垃圾的堆放和清运进行监管，发现未办理装修审批手续时，立即停止其施工；发现现场动明火等行为应予以制止；并通知办公室。

五、夜间巡逻最好两人以上，检查办公室大门、门面及住户门是否

锁好，发现门未锁时，应在门外招呼，如果无人应答且无其它异常情况时将门加锁，并留条说明情况。严禁单独一人进入室内查看。

六、检查机房、井道、厕所、楼梯间及楼顶，发现可疑物品及人员

及时报告班长。注意关闭相关的门、窗、阀等。晚间、节假日巡逻应关闭公共场所的电源。

七、对装修现场内留宿人员进行严格清查并做好登记。无有效证件的不准留宿，必要时配合公安机关作相应处理。

八、发现张贴（散发）广告、化缘、推销、衣冠不整、精神不正常、

收购废品、揽活等人员立即扣留并报告班长进行处理。

九、认真履行巡逻签到制度。

十、认真填写《巡查记录》。晚间巡逻时应及时向班长报告巡查位置和情况。

第15篇：经理岗位职责

南充市富康房地产开发有限公司

经理岗位职责

1.认真贯彻执行党和国家的方针、政策、法令、执行公司的指令和决定。

2.拟定公司经营决策，制定长进规划，工作计划，并组织实施。3.依靠群众，深入基层调查研究，改变经营机制，调动广大职工的生产积极性，努力改善经营管理，树立市场观念，具有应变能力。 4.全面完成公司、的各项经济指标，努力抽调经济效益。 5.正确处理国家、集体、个人的利益，贯彻执行劳动分配的原则。 6.抓好企业管理，重视人才，加强职匠技术培训，提高企业的素质。贯彻执行岗位责任制为中心的各项规章制度，加强基础工作，推广新技术和现代管理方法。

7.经营（法人）是企业法定代表，对企业和各项生产经营活动、实行全面指挥，对企业的经营管理负直接责任。

8.负责下达公司单位各项经济指标，拟定重大改革计划，内部机构的设置，重要规章制度建立，修改和废除。9.有权任免公司副经理以下负责及工作人员。

10、主持召集公司办公会议，决定经营决策、经营方向，充分发扬民主，虚心听取意见，集思广益，采纳建议，若遇紧急重大部门，负有处理权。

1 南充市富康房地产开发有限公司项目经理岗位职责

1.认真执行公司上达任务，严格按规章制度办事，严格执行建筑施工规范和安全规则。

2.对所承担工程进度、质量、安全、文明施工、工料消耗、设备使用维修全面负责，认真履行承包合同。

3.抓好新工人的上岗培训，不定期组织施工人员进行政治、施工规范和安全规章制度的学习，在职工中树立”质量第

一、安全第一”的思想，搞好标准文明施工。

4.坚定施工岗位，抓好施工现场管理，处理好工程中的技术问题，组织人员进行单项工程、部分工程的质检验收，组织征求改进意见。

2 南充市富康房地产开发有限公司

财务管理制度

一、总则

为了规范股份制企业的财务管理，维护投资者和债权的合法权益，根据中华人民共和国财政部制定的”企业会计制度”和其它有关法规，特制定本制度。

1、本公司属于企业性公司，实行董事会领导下总经理负责制的统一领导，公司对人财物和供应销售统一管理，公司具有独立核算权。

2、公司必须按照财政部制定的”管理制度”设置全面系统的会计科目和完整严密的账簿，组织定期独立编制会计报表，服从公司的业务领导。

3、公司的财务人员必须坚持执行会计法规，坚持财务制度，参加财务管理，定期编制会计报表，给领导当好参谋和助手。

二、流动资金管理

1、现金及银行存款的管理公司应设置”现金日记账”、”银行存款日记账”，应按开房银行和其他金融机构，存款种类等高置银行存款日记账，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，应定期与银行对账单核对，到少每月核对一次，如和银行对账单有差额，必须逐步查明原因进行处理，并严格审批制度，在支出三万元以内，由总经理审批，超过三万元，由总经理签字后报董事长批准方能支款。编制”银行存款余

3 额调节表”调节相符，现金要严格做到收支两条线，出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，并严格将收的货款及其它款项即时存入银行，并按银行规定金额设置”备用金”按月和会计核对库存数，做到账款相符。

2、原材料的管理，公司建立原材料领发制度，根据发票，账单支付物资价款和各种费用验收入库，如购入材料物资在途中的短缺和损耗，应查明原因及时处理，如开发产品及其它领用必须经有关责任人批准填写材料出库单，方能出库，并设置原材料明细账。

3、低值易耗品的管理，低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具、物品、管理用具等，公司应根据具体情况对低值易耗品采用一次摊销或分次摊销等不同的摊销方法，在用低值易耗品应加强实物管理，并在备查薄上进行登记。

4、分期收款开发产品，应按销售对象明细帐或设置”分期收款开发产品备查账簿”详细记录分期收开发产品的面积、售价、成本，已收取价款和尚未取的价款等有关资料。

5、待摊费用，应按费用种类设置明细账。进行明细核算。

三、固定资产管理

1、公司的固定资产提指使使用在一年以上，单位价值标准在2000元以上的房屋、建筑物、机器、机械、运输、工具和其它设备器具等，不同时具备以上两个条件的为低值易耗品。

2、公司如需更新固定资产，必须经公司领导报董事会讨论批准后方能购买.

3、公司必须建立固定资产明细账,按固定资产类别,使用部门和每项固定资产进行明细核算.

4、累计折旧,公司按原值计提固定资产折旧,年综合折旧率6%.

5、固定资产的修理费用均采取待摊办法进行核算.

6、对固定资产的盘缠盈、盈亏要查明情况、分析原因，并报公司批准后才能处理。

四、成本费用的管理

1.公司应根据本企业生产经营特点，执行中华人民共和国财政部的”企业会计制度”，按制度规定的核算办法进行成本核算。

2.公司在生产经营活动中发生的业务招待费应本必须、合理、节约的原则，从严掌握。

3.公司按工资总额的14%收取工福利金；提取工会经费2%；提取教育经费1.5%.在管理费中列支.4.公司应按国家税法规定提取各种应交税金,并按时交纳.5.公司要严格费用审批制度,控制非生产费用开支,加强财务管理,降低成本,提高效益.凡非生产性开支、招待费、礼品、现金超过500元，由董事长审批后，方能支款。

五、无形资产和其它长期资的管理

1、公司的无形资产包括专利权，土地使用权商誉等。

2、计价办法，股东入股的无形资产，按评估确认的价值计价，购进无形资产，按实际支付价款计价。

六、利润和利润分配的管理

（一）、企业当年的利润，按国家规定缴纳所得税后，按如下顺序进行分配；

1、弥补上年亏损。

2、提取盈余公益金10%，当盈余公积金已达到注册资本的50%时不再提。

3、提取公益金20%用于职工福利。

4、余下的为分红基金。

以下的分配比例原则《公司》董事会可根据年度经营情况讨论决定，适度调整，公司当年元利润时，不得分配股利，但为维护股权信誉稳定职工投资者，可用盈余公积金弥补亏损后，经董事研究，可按职工认购面值1.2%的比率分配股息.

七、其它规定

1、以上规定由公司财务人员实施办理，任何人不得违反本规定。

2、如公司财务人员违反本规定，经查证后，视其情况给予处分，发现一次扣发当月资金和津贴，二次扣发全年年终奖和月奖，多次不改时，要换工作岗位或辞退。

3、公司财务人员应每月向董事长、经理提供月报表，汇报资金使用情况。

4、财务人员出现短款、丢失现金或未经审批，私自支款概由本人自负，或由有关法律条款执行。

7 南充市富康房地产开发有限公司

工程管理制度

为了进一步加强工程管理，强化工程质量，贯彻实施《建筑法》，坚持”百年大计、质量第

一、预防为主”的方针，科学施工、规范管理、不断提高工程质量，生产出用户满意的优质产品，扩大公司的影响，提高公司信誉，根据有关规定，结合公司实际，特制定工程管理制度如下：

一、质量管理责任制

1.质量是企业的生命、公司的生存，发展靠的是质量。因此，强化工程质量管理是公司各级领导、各部门应尽的职责，必须狠抓质量管理，全面制度公司质量管理目标。

2.动中全体员工和各级部门配合协调建立质量保证体系，坚持质量终身负责制，对施工的全过程实行质量控制，采用科学有效的管理方法为保证工程质量。

3.公司工程管理部是质量管理的主管部门，对工程施工质量，安全管理全面负责。要严格按照国家现行技术标化、设计文件、施工有关要求对工程施工质量进行监督检查。

4.深入现场、班组了解和分析质量情况，组织制定质量规划，安全管理全面负责。要严格按照国家现行技术标化、设计文件、施工有关要求对工程施工质量进行监督检查。

8 5.对质量不符合《规范》和《标准》的，工程管理部有权令其整改，并附整改通告书，出现严重质量事故面不采取措施整改的，令其停工整顿，在停工期间公司财务部拒付处理反工的全部费用。

6.现场施工管理人员必须配备劳保用品，公司工程管理部对现场六大员的技术进行考核审查，并明确各自的责任，配合协调工作，员工必须严格执行岗位责任制，把好工程质量关

二、质量管理措施

1.工程建设，质量标准一律执行国家颁发的中华人民共和国《建筑法》、《现行建筑施工规范大全》、《建筑安装工程质量检验评定标准》和四川省颁发的各项技术文件为依据。

2.公司施工的工程必须严格按设计图纸合同有关技术文件要求进行施工，不得任意更改或变更，需要更改时应建设单位和设计人员出具变更通告书，施工图纸和变更通告书应报送工程管理部。

3、工地质检员应对每道分项工程进行认真自检自查，评定数据填入分项工程评定表中。做好原始记录，各种资料齐全准确。

4、重要的结构工程分部，（如地基与基础工程和主体工程）的钢筋工程和混凝土浇筑，屋架和构筑等部位，施工时应事先通知工程管理部进行现场检查评定，并作出书面记录。

5、工地施工人员应接受上级有关部门的检查，听取意见，接受市质量监督部门和建设单位对工程质量的监督。

6、每道分项工程都应有隐蔽工程检验记录，并有建设单位，施工代表签字认可。分项工程自检表，由公司工程管理部质检员或建设单位审核签字认可。

7、严格执行建筑施工中有关计量方面规定，混凝土使用材料应过磅计量，按比例配合。

8、原材料的检验，工程中各试块、试件的送样，留置要按照《规范》和《标准》中的有关规定的要求进行办理。

9、工程管理部有权对严重违反规程，发生质量事故的工地和施工人员按公司规定进行罚款处理。

10、工程竣工时所有工程资料必须齐全，整理成册一式四份有用碳素墨水填写清楚、工整、洁净、作为工程竣工档案资料归档。

三、安全生产管理

为进一步加强安全生产管理，落实责任、严肃法规、明确措施、落实责任、把安全生产管理工作做到实处，实现安全高效的统一。

1、认真贯彻执行国家有关劳动保护法规、法令。坚持”安全第

一、预防为主”的方针，坚持安全工作”谁主管、谁负责”的原则，建立分健全公司安全生产的各项制度和保证措施。

2、公司总经理在抓生产管理中心必须同时抓好安全工作的计划、布置、检查、总结、评比工作，即抓生产又抓安全，使职工牢固树立安全就是效益的思想。

3、公司对安全生产实和经理负责、巡回检查、现场安全员把关的”三级”管理制度，并成立安全生产小组，加强对安全生产的组织领导，监督检查施工现场及各部门安全生产的组织领导，监督检查施工现场及各部门安全生产情况，遇有严重违章者，工程管理部有权指令先停止施工，提出整改意见和措施，使安全生产得到有效保证。

4、计量器具仪器检测由专人管理，半年送检一次，保证量准确，经纬仪、全部仪等重要测绘仪器，不得随便借出，如需借用，要经有关领导批准。同时借有仪器要坚持互检交接制度。

5、工地自备度衡器及仪器，由工程管理部进行不定期的检查，督促工地做好专人管理，保证计量准确。

11 南充市富康房地产开发有限公司

销售管理制度

1、收集必要的信息资料，销售人员在编制计划和向潜在的顾客进行实际推销之前，必须先收集有关信息，包括本公司新产品销售、竞争对手和市场现状以及发展趋势等方面的资料，必须了解本公司基本销售目标、经营方式和各种策略，特别掌握与销售工作有密切相关的资料，知道产品知识是取得销售成功的关键，销售人员必须掌握有关产品的全部知识包括产品与竞争对手，产品有些什么不同和为什么不同，找出本公司的优势和竞争对手劣势以及购买本公司产品的特征和所收到的效益等。

2、必须做好销售前的准备工作，掌握必须的信息资料，包括预计、制定销售计划等有效的措施，预计就是根据购买者的潜在见购买量和购买的可能性程度以及预计买者对公司现有产品的满意程度。

3、确定销售的对象做好预计工作，编制销售计划。

4、销售人员要争取引起购买者的注意和兴趣，主要说明本公司的产品如何满足他们最主要的要求，促进潜在顾客的购买欲望和对公司的信任，正确处理购买者反对意见，做到百问不烦，态度和蔼。

5、在代销科长的领导下，负责本公司材料供应、产品销售、货款的收回等业务工作。

12 南充市富康房地产开发有限公司

销售科职责

1、在公司领导下，负责开发销售部的行政及业务管理工作，处理和安排房地产开发销售日常事务，负责本部室人员的工作安排。

2、随时进行市场调查，分析和预测市场，搞房地产开发的前期论证，为公司领导决策提供依据。

3、坚持原则，廉洁奉公，杜绝行贿，损坏公司利益的行为，模范遵守公司的各项管理制度，对擅自挪用、贪污所收货款行为按公司的制度严肃处理，情节严重贪污追究法律责任。

4、积极宣传公司的经营业务，坚持用第一时间，狠抓服务质量，不断开启新的销售市场，及时了解并反映用户意见，配合公司销售及货款的回收，加速公司资金周转，把公司的销售工作搞得更好。

5、热爱本职工作，熟悉公司房地产开发业务，地理位置及工程质量价格。积极钻研业务、加强学习、不断提高专业水平和业务能力。

6、热情接待用户，收集用户意见和建议，牢固树立”用户第一，顾客就是上帝”的思想，不断提高服务质量。

7、搞好本部室经济核算，严格控制费用的开支，管好部室的资金和物资，做好原始记录，账目清楚、真实。

8、积极参与公司各项活动，完成公司领导下达的其它任务。

第16篇：经理岗位职责

经理岗位职责范文4篇

（1）餐饮营销经理在酒楼总经理的领导下。开展各项销售回访工作岗。

（2）深入了解本公司区域特征消费动态，即时把握用餐信息。向部门负责人反馈。

（3）负责完成公司下达营销指标，积极做好客户回访，挖掘新客户，扩展企业品牌

（4）配合预定部门做完相关客户资料完善工作，并按部门规定填写相应预定信息，做好与楼面各部门沟通协调工作

（5）协助部门制定总体市场发展战略及具体实施方案

（6）遵守公司制定的各项规章制

度，制度中一些要求如因岗位特殊因素，经报总经理特批

（7）每周需提供相应的资料，并将客户资料反馈于预定台

（8）每月对公司签单客户拜访，如挂账签单单位或个人应进行业务款项催收，催收期限按协议规定执行，特殊情况应上呈总经理报批，凡无特批、超过时间以相应数额在绩效奖金中扣除

（9）配合楼面经理对宾客投诉进行跟踪，处理好与客间的客我良好关系

（10）严格遵守公司对财物制度及信息保密制度，不得向外透露本酒楼信息

工作流程：

1、上午时间为近期签单人员催款及新老客户进行回访

2、如有预定的包厢，要进行跟踪并将反馈意见上交部门负责人处

3、17：30到岗，了解当日客情预订，对本人预订包厢应将宾客个性服务要求，交接与楼层，协助餐前点菜服务。

4、餐中协助楼面，处理各类宾客意见，投诉，按部门要求跟踪每日散客。

5、餐后协助楼面买单工作，对于客户资料要定期收集进行汇总

总经理岗位职责经理岗位职责范文（2） | 返回目录

总经理岗位职责

一、贯彻执行国家的方针政策、法律法规和公司章程，尊照《董事会议事规则》和《企业高管工作细则》尽忠职守、勤勉工作。

二、执行董事会决议，向董事会报告工作，接受监事会的监督。

三、编制公司的年度生产经营计划、财务预算和投资方案，组织实施董事会授权或批准的年度生产经营计划、财务预算和投资方案，保证经营目标和安全生产目标的实现。

四、全面主持公司日常生产经营和管理活动，在董事会授权范围内，代表公司签署对外合同、合约，审批、处理公司各项事务。

五、协调政府及各职能部门的关

系，保持企业良好的运营环境。

六、搞好增收节支和开源节流工作，依法维护企业、股东和职工的利益，正确处理企业与股东、职工、债权人和客户等之间的相互关系。

七、建立健全公司统

一、高效的组织体系和工作体系，制订公司的基本规章制度和具体管理制度，并能够适时引进先进的管理模式，推动公司的技术进步。

八、提请董事会聘任或者解聘公司副总经理等高级管理人员；聘任或者解聘除应当由董事会聘任或者解聘以外的管理人员，决定公司临时用工招聘事宜。

九、坚持民主集中制的原则，充分发挥“领导班子”的集体智慧，提高全体员工的工作积极性和创造性。

十、加强企业文化建设，提高员工综合素质，树立企业良好的社会形象。商品部经理岗位职责经理岗位职责范文（3） | 返回目录

1.根据公司品牌定位、经营目标和发展战略，负责制定

公司年度的货品计划并执行。

2.主导商品结构规划，统计分析畅销商品销售排名，预测商品销售趋势，确定商品供应需求，下达商品订货/补货、货期计划、货期安排和跟进。

3.与总公司沟通确定货品上市波段及商品促销计划、库存商品重组与当季货品转流规划工作。

4.负责订货会与日常商品基础资料建立与完善。

5.根据销售数据和库存数据进行分析，控制及优化库存结构，合理调配公司商品资源；

6.负责每季商品销售及库存分析，拟定库存消化计划，完成最佳的库存控制。

7.收集行业流行资讯，了解行业相关品牌的市场信息，掌握市场需求及流行趋势，制定并优化商品定价策略。

8.负责本部门运作管理系统建设，定期提升部门员工的管理技能、业务技能和综合素质。

接下来的职位资料是：绩效经理招聘

分销经理招聘

质检部经理岗位职责经理岗位职责范文（4） | 返回目录

岗位名称：质检部经理

直接上级：总经理

下属岗位：检验人员

岗位性质：负责全面主持本部的管理工作

管理权限：受总经理委托，行使对企业生产品税经全过程的质量管理权限，承担执行公司规章制度、规程、工作指令责任和义务；

管理责任：对其分管的质量管理工作全面负责；

主要职责：

1、坚决服从总经理的指挥，认真执行其工作指令，一切管理行为向主管领导汇报；

2、严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；

3、负责组织质量管理、计量管质

量检验标准等管理制度的拟订、检查、监督、控制及执行；

4、负责组织编制年季月度产品质量提高、改进、管理、计量管理等工作计划。并组织实施、检查、协调、考核，及时处理和解决各种质量纠纷；

5、负责建立和完善质量保证体系。制定并组织实施公司质量工作纲要，健全质量管理网络，制定和完善质量管理目标负责制，确保产品质量的稳定提高；

6、配合人事部抓好全员质量教育工作。定期组织质量检查员、计量员、管理人员、各级领导、营销人员、维修人员、操作工等不同岗位的质量教育培训，强化质量管理，提高公司全员质量意识和质量管理水平，加强对计量、质量人员培训考核力度，建立和完善计量、质量员执证上岗制度；

7、负责对公司产品、工作和服务质量进行监督、检查、协调和管理；

8、负责搜集和掌握国内外质量管理先进经验，传递质量信息；

9、负责公司质量事故的处理。参与由于产品出错引起质量异议、退货、索赔等质量事件的处理。牵头组织调查、分析、仲裁、协调各种质量纠纷，并明确的提出处理意见。一般质量事故，由本部全权处理，重大质量事故，本部提出处理意见，报主管副总签署意见后，报总经理办公会议讨论，经总经理签同意批准后，下文处理；

10、负责建立和健全质量岗位责任感。明确各岗位职责、权力和义务，及时制订或修改并严格贯彻执行各项操作规程，教育员工严格遵守技术经律；

11、负责收集公司产品售后质量服务资料。定期或不定期的进行市场调查、客户抽查，及时择写质量市场调查分析报告，提出改进意见和建议，为公司领导决策提供依据；

12、负责编制年、季、月度产品质量统计报表。建立和规范原始记录、台帐、统计报表质量统计核程序，培训专、兼职质量统计人员，提高其业务水平和

工作质量；

13、负责定期进行质量工作汇报。定期在年、季、月度的生产经营计划平衡会用口头或书面汇报，对于重大事故，组织专题分析会集中汇报，特殊应急情况向主管领导或总经理个别汇报；

14、按时完成公司领导交办的其他工作任务；

第17篇：酒类产销管理办公室酒管工作总结

一、以宣传为先导，进一步夯实酒管基础

二、攻坚克难，全面建立《随附单》溯源制度

在深入落实《随附单》溯源制度上提出实现5个“百分之百”的口号，我们加大检查力度和对违法行为的查处力度。5个“百分之百”是：购入酒品百分之百索取《随附单》；批发酒品百分之百填开《随附单》；《随附单》百分之百填写规范；百分之百做到“单随货走，单货相符”；百分之百保管好《随附单》。5月份，我们掀起了啤酒专项整治行动，着重检查酒类批发部和零售店是否按5个“百分之百”的要求执行《随附单》制度。同时，对非b瓶啤酒和过期啤酒进行查封，禁止销售。对5家《随附单》制度执行不到位的酒类批发部予以立案查处，依法分别处以xx元罚款，并责令改正。

为真正落实《随附单》制度，我们还推出两个新举措：其一，是在办公经费拮据的情况下，拿出资金制作了“《随附单》专用夹”，由酒管工作人员上门免费发给酒类批发商和零售商。其二，是经县商务局批准，对严格执行《随附单》制度的酒类批发部授予“实施《酒类流通随附单》制度示范店”荣誉称号，为全县酒类经销商树立学习的榜样，以带动更多的经销商将《随附单》制度落到实处。在全县酒管工作会议上，给被评为“实施《酒类流通随附单》制度示范店”的塘渡口镇八达酒业举行了授牌仪式。目前全县的酒类经销商在执行《随附单》制度方面较去年又迈进了一大步，90%以上的酒类经销商做到了主动开票、索票，且做到了填写规范、妥善保管。

三、多管齐下，紧绷酒类消费安全弦

四、开展横向联合，探讨联合执法机制

五、扶持酒业做大做强

进一步转变职能，提升服务意识，理顺酒管办与酒类厂商的关系，使酒管工作为经济发展服务，为酒业做大做强服务。一是严把酒类商品入市关，对凡入市酒品，必须是合法的正规酒厂的产品，并提供酒类生产许可证、酒品质检报告等完备的资料；二是对酒类经营企业的经营资质严格把关，按照《湖南省酒类管理条例》和商务部《酒类流通管理办法》以及两个“规范”要求，办理酒类批发许可证和酒类零售备案登记。三是继续努力践行“乐为酒类厂商当好‘义务五员’”的口号，千方百计为酒类厂商物色代理商、协调关系、推介酒品等，赢得酒类厂商的好评。

六、做好商务综合行政执法试点申报工作

按照县商务局的部署和安排，我们负责商务综合行政执法试点申报的资料准备等具体工作，经过努力，使得申报工作圆满成功，我县商务局被商务部和省商务厅分别列为全国和全省的商务综合行政执法试点单位之一。

我们的酒管工作取得了一些成绩，但还存在许多难题和问题。随着商务综合行政执法试点工作的日益深入，我们的酒管工作迎来了新的挑战的同时，也迎来了新的发展机遇。我们将再接再厉，积极工作，大胆创新，力争取得更大的成绩。

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第18篇：酒类产销管理办公室酒管工作总结

我们坚持以科学发展观为纲领，认真贯彻落实省、市酒管工作会议精神，落实商务部《酒类流通管理办法》和《湖南省酒类管理条例》，依据年初计划，有条不紊地开展酒管工作，攻坚克难，求真务实、开拓创新，确保全县酒类商品质量安全。全年换发酒类批发许可证29个，新办酒类零售备案登记43户，免费发放各种宣传资料3000余份，查封无《酒类流通随附单》和质量合格证明的散装酒1500多公斤，取缔无证经营散酒户6家，封存、扣押各类假劣酒23箱。处罚《随附单》执行不到位的酒类经销商30家；上门为消费者鉴别酒类10次。全县的酒管工作基础更厚实，酒类市场更趋净化。

一、以宣传为先导，进一步夯实酒管基础

舆论宣传历来是我们开展酒管工作的切入点与突破口，一贯为我们所重视。其内容主要是：酒管政策、法规的宣传；酒管动态的宣传；酒类科学消费知识的宣传；鉴别酒类真伪优劣方法的宣传；酒类生产企业和酒类产品的推介等。主要宣传方式：一是会议。召开了全县酒管工作会议和酒类厂商座谈会。座谈会的形式颇受酒类厂商欢迎，围绕如何搞好酒类市场营销，巩固和开拓销售市场，促进酒业健康发展；如何加强酒类市场监管，保障饮酒安全等问题开展讨论。气氛热烈，发言踊跃。酒类厂商对搞好酒类商品广告宣传，协调有关方面的关系，以及索票索证制度，尤其是落实《随附单》制度提出了很多中肯的意见和建议。二是利用新闻媒体进行宣传。县电视台给我们配备专人和一台摄像机，对酒类管理法规、酒管工作动态及酒类厂商、酒类商品进行强力宣传，在综合频道和影视频道每天播出四次。同时利用报纸开展宣传。在报纸上发表新闻、工作探讨类文章30余篇。同时有10余篇工作简讯被《邵阳酒管》采用，有的还被商务部、省、市等相关网站采用。三是发放宣传资料。全年发放各类宣传资料3000多份。3月15日，根据县食安会的统一部署和安排，我们会同工商、质监、卫生、农业、畜牧等成员单位，利用宣传车、展示牌、发放资料、现场答询等方式，上街宣传《食品安全法》、打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂专项整治活动以及食品防假辨假知识。此次活动中，我们制作展览牌2块，发放《要买放心酒，请验“身份证”》、卫生部公布的《食品中可能违法添加的非食用物质名单(第一批）和食品加工过程中易滥用的食品添加剂品种名单（第一批）》等资料1000份，吸引了许多群众。四是继续办好《芙夷酒管》简讯和《邵阳县酒管之窗》网站。《邵阳县酒管之窗》网站栏目多，内容丰富，设有政策法规，酒管动态，政务公开，备案信息，互动交流，工作探讨，酒管文化，消费常识等十余个，其内容涉及酒类流通管理的方方面面。我们明确了专人负责信息管理工作，及时进行采写、发布和更新。截止目前，《邵阳县酒管之窗》已发布各类文章280余篇，并与商务部酒类流通管理信息系统、湖南省酒管办网站、邵阳市酒管办网站以及其他省、市的酒管部门和新闻媒体的网站建立了链接。《芙夷酒管》今年已出刊7期，共出刊了17期。《邵阳县酒管之窗》和《芙夷酒管》已成为我县酒管办与各级酒类流通管理部门相互交流及对外宣传的重要平台。

二、攻坚克难，全面建立《随附单》溯源制度

三、多管齐下，紧绷酒类消费安全弦

首先，我们狠抓《随附单》制度的落实，为从源头上有效预防假劣酒进入流通领域，树起了一道坚固的“壁垒”，使得假劣酒因没有《随附单》而无法进入销售市场。其次，我们按照省商务厅和县食安会的有关文件精神，掀起了打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂专项整治行动，采取了一系列措施，取得了一定成效。1至4月，累计出动执法人员80人次，检查散装酒类产销门店25家，对3个散酒经销门店的产品进行了抽检，取缔了3家无证散装酒经营店；制作宣传牌2块，散发宣传资料1500份。再次，日常执法检查与专项整治相结合。在平时保持3名执法人员在全县酒类市场不断地巡回检查的同时，我们于节日期间还会同相关职能部门开展专项整治行动。专项整治行动以散装酒、假劣酒列为重点整治商品，将散装酒作坊及其经销店、名酒专卖店作为重点监管对象。特别是湖北五峰县和江苏常州汤庄先后发生散装酒致人死伤事件以后，为了吸取五峰和汤庄两地的教训，防止类似事件发生，我们掀起了散装酒流通市场的专项整治行动，向散装酒经营业主下发《关于加强散装酒类商品流通管理的紧急通知》，要求散装酒经销店必须做到：证照齐全，亮证经营；严格执行《随附单》制度。为配合整治行动，我们在县电视台发表电视讲话，提醒广大群众购买散装酒时一定要仔细查看散装酒经销店是否拥有酒类批发许可证（或酒类零售备案登记证）、工商营业执照、卫生许可证；如果散装酒经销店上述证照不齐全，就不要购买。并且不要购买散装药酒和散装保健酒。全年，较大的联合专项整治行动有5次。查封无质量检验证明散酒1500多公斤，取缔无证经营散酒户3家，扣押各类假劣酒23箱。

四、开展横向联合，探讨联合执法机制

在加强与相关职能部门联合的同时，我们开始与兄弟县（市）开展联合执法，探讨建立联合执法机制。6月9日至13日，我们与武冈市酒管办和城步苗族自治县酒管办的同志携手，冒着连绵大雨对武冈、城步酒类市场进行整顿，共查扣涉嫌假冒五粮液、茅台酒、水井坊酒等高档名酒208瓶，标值110000多元；向酒类经销商下发责令改正通知书15份。有力推动了武冈、城步的酒管工作，进一步净化了当地的酒类市场。在行动中，我们交流经验，探讨工作，取长补短。有力推进各县（市）的酒管工作。

五、扶持酒业做大做强

六、做好商务综合行政执法试点申报工作

第19篇：物管公司在房地产中的作用

物业管理在房地产开发中的作用

一、物业管理在房地产开发中的地位 (一)市场经济中产品生产过程

市场是商品经济的集中表现。社会分工是商品经济和市场存在与发展的基础。马克思指出：“由于社会分工，这些商品的市场日益扩大；生产劳动的分工，使它们各自的产品互相变为商品，互相成为等价物，使他们互相成为市场。”列宁也指出：“哪里有社会分工和商品生产，哪里就有„市场‟。”从这里可以看出，市场和商品经济密切联系。商品经济越发达，市场越发达，市场对生产和消费的作用也就越大。市场和商品经济的共同基础是社会分工，社会分工越发达、越细密，市场容量和范围也就越大。现代化的市场经济以其自身巨大的渗透力打破了封建割据、地区封锁、小农经济的自产自足的生产模式，从而形成了社会化大生产。从市场学观点来看，一个成功的产品要占领市场，并在市场中占有较大的份额，就必须把产品放到市场环境中去考察、去检验。要通过调查、研究，分析市场对产品生产每一环节的直接、间接的影响和要求，来决定产品生产的全过程，并且随着市场的变动，不断搜集、反馈信息，以此来调整生产各环节，使之适应社会需求。这一循环良性运作的结果，将使产品不断更新换代，紧紧跟随市场的需要，不断创造新的完美，满足人民日益增长的物质需要；同时，不难看出在这一循环中，售后服务这一环节有着相当重要的地

位。它是上一生产循环的延续和发展，又是下一生产循环的开端，是一个承前启后的环节。缺少这一环节，生产循环就会断裂，产品将与消费者失去联系，将给产品的改造带来困难，久而久之，产品将老化，从而在市场中失去应有的地位。因此，国内外成功的企业家都非常重视售后服务这一环节。如国外的“丰田”、“本田”等企业，其售后服务网点，遍布世界各地，哪里有产品，哪里就有其售后服务。又如国内的青岛海尔集团，也十分重视售后服务。凡是购买青岛海尔冰箱的保质期要比通常产品的保质期多延长一年的售后服务，一旦使用中发生故障，只要向维修门市部打个电话，就会有人立即上门服务，解决困难，同时还收到总厂邮来的慰问信。正是由于注重售后服务，使其在人们心目中留下了良好的印象，购买该厂产品的人越来越多，使其产值利润成倍地增长。1996年4月2日《人民日报》报道的一则消息中称：海尔的销售收入从10年前的348万元起步，发展到1995年的43.4亿元，提高了1245倍，“八五”期间海尔连续5年销售收入增长速度都在60％以上。从中可以看出售后服务已成为营销学中一个不可缺少的环节，成为企业经营成功的根本保证。

(二)物业管理是房地产开发的组成部分

在房地产开发中，同样存在着与产品生产过程类似的循环，见下图。(暂无图示)

对房地产开发商来说，重视售后的物业管理，才能使自己的房地产开发业形成一个完整的运作系统，并可望得到较好的发展。如果房

产交付使用后，没有良好的物业管理，那么原来规划设计再好的小区环境也会变成公共设施遭严重破坏、垃圾满地、臭气袭人、环境嘈杂、治安混乱、夜不安寝……的不良环境。如南京市某住宅小区建成验收时，有的建筑曾获得鲁班奖，然而没几年，就出现了“一年新、二年旧、三年破”的状况，居民意见很大，纷纷批评开发商，要求开展物业管理。从营销学的角度来看，作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程，甚至有时比前面开发过程显得更重要。因为前期开发不足出现的一些小问题，可以通过良好的物业管理工作，求得业主(使用人)的理解和原谅，挽回不好的影响。所以物业管理对房地产开发商具有不可估量的重要性。现实中，许多房地产开发公司的领导们非常明白这一道理，对物业管理给予足够的重视，常抓不懈，以其优良的售后服务赢得了客户，大大促进了房产销售。例如海南珠江实业股份有限公司，1989年第一期房产开发时，由于对海南施工队伍的情况不十分熟悉，导致一期工程质量不尽如人意，但是公司把工作做在了物业管理上，从而赢得了社会的理解和认可。他们在物业环境营造上，整了120亩土地分期开发，第一期只开发二三十亩，奉行“开发一块、美化一块、服务一块”的观念，将首期开发的内部环境修理好，铺种草地，栽植花木，雕砌小景观，修好马路，使居民进入小区以后，没有那种房子虽盖好到处是建筑垃圾的感觉。相反，精心培植和养护的草地、花木，清洁的马路，放置整齐的公共设施，给人以一种宁静、舒适的感觉。他们还专门成立了小区物业管理，积极开展便民服务，解决住户的生活困难。正是由于注重了这些平凡

的事情，热心为居民服务，使企业的信誉在公众心目中扎下了根。日复一日出色的物业管理工作，又使这种声誉得以保持和扩大，所以海南珠江实业股份有限公司赢得了一期又一期的购房老客户。相反，有不少开发企业，只顾建楼、卖楼，不重视环境营造和物业管理，待投资者入住之后，问题百出：水、电供应无保障，环境脏乱，人员混杂，没有安全感。如此物业管理，居住业主身受其害，其负面影响也会不胫而走，即使房价低于别的开发商，其房产也难以销售。尤其是当前国家宏观调控时期，房地产处在低谷，许多开发商开发的房产难以销售出去。据建设部统计，到1998年我国空置的房产率为15.99％，接近警戒线(发达国家将空置房屋警戒线定为3年供应总量的10％)。面对销售困难阶段，一些房地产开发公司注重物业管理，用良好的服务质量赢得了消费者。南京市栖霞房地产开发公司面对涉外别墅、高档商住楼大量滞销的现状，着重强化物业管理工作，使他们开发的涉外小区——东方花园城被建设部评为优秀住宅小区样板，24幢别墅很快销售一空，还不能满足外国客人的需要，又进行二期工程的建造。这与南京其他房地产公司开发的别墅、商住楼销售不出去形成了鲜明的对比。

(三)良好的物业管理使物业发挥最大的使用效能

从整个社会来讲，资源总量是有限的。一件产品消耗了资源，它在使用中应能使其价值全部转移，才是最为经济的。如果只转移了一部分就报废掉，无形中就造成了部分资源的白白浪费。尤其是像土地

这种一次性资源，只会越占用越少，因而其价格不断上涨，开发成本不断增加。一块土地被占用来盖楼房，那么这一块土地就不能再使用。如果由于设计、建造和使用管理的原因，使本来寿命可达到70年的楼宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的资源和财富的损失是巨大的。美国某大学房地产管理教授格林·黑格说：在中国旅行时，一些只有三五年的楼房，看上去却好像已有20年了。与此相反，瑞士不少“二战”前的住房，现在仍然发挥其作用，既保持了传统的建筑风格，又具有崭新的内部设施。新加坡的住宅区，每5年至7年要进行一次粉饰装修、更新设施，以保持全新面貌。管理、维修、养护使物业发挥了最大的使用效能。所以开展物业管理，对房产资源进行爱护，延长使用寿命，可为社会节约大量的财富。例如深圳天景花园，良好的物业管理使房产升值比同区域、同档次房产高出 40％以上。

(四)物业管理是房地产开发企业经营上的需要

住房是生活资料，属于商品性质。这就要求经营房地产的企业树立好的信誉、好的形象，就要促使他们考虑售后服务，保证用户满意。售后服务是市场竞争的需要，是广大购房者在购房前必须考虑的先决条件。凡是重视开展物业管理的房地产开发公司必然开发经营的效益好。例如广州华东实业公司每年开发面积比不上其他公司，资金也不如别的公司雄厚，但他的房地产市场十分兴旺，每年兴建的商品房只

有期货，从来没有卖不出去的商品。原因就在于坚持以提供售后服务为内容的小区管理服务，即：“建设—管理—服务”一条龙，深受用户的信任。

二、开发商对物业管理的投入

良好的物业管理可以使开发企业在房地产经营中得到大笔的利润和无形的资本——社会信誉、企业好的形象，名利双丰收。因此，许多有远见的开发商都愿意对物业管理进行必要的投入，以得到更多的回报。从实践中来看，应着重在三个方面进行投入： (一)观念的投入

房地产开发商对物业管理的投入，首先应当是观念的投入，即从领导决策层到公司的全体职员都应重视物业管理。要完整而科学地理解房地产开发过程的循环理论，并充分认识每个环节在开发过程中的重要性，尤其是对物业管理环节的认识要上升到一个战略高度。现在许多房地产商过于急功近利，只顾把全部精力放在开发产品上，放在楼房销售上，想尽快收回成本获得利润，却一开始就忽略了物业管理这一开发过程中的必不可少的重要环节。甚至有些开发商把售后服务、物业管理当作一个包袱。有这样思想观念的开发商，是怎么也不会搞好物业管理的。随着社会主义市场经济的建立与发展，科学技术的进步，市场竞争越来越激烈，必须充分认识到管理在现代社会中所起的重要作用。即：

充分的投资＋管理上的空白=无效的投资；

充分的投资＋管理上的薄弱=低效的投资；

投资的充分＋管理上的充分=高效的投资；

投资的薄弱+管理上的充分=有效的投资。

所以每一位开发商要想在改革开放、激烈竞争的大潮中立于不败之地，必须更新观念，提高认识，树立“建设—管理—服务”的思想。这样不仅可使物业管理水平上新台阶，出新成果，同时也可使开发商在广大客户中树立良好的形象，最终使企业获得较好的效益。 (二)行动的投入

开发商对物业管理在行动上的投入应当表现在让物业管理公司全面参与房地产开发全过程，即在项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑与物业管理的相关问题，并妥善加以解决。然而要做到这一点有时并不容易。因为对于利润第一的开发商来说，物业管理不但不能赚取巨额利润，而且相当琐碎繁杂。许多开发商仅把物业管理当成一件可有可无、勉强应付的事。例如有些开发商为了在有限的土地上建造更多的房屋来获取更多的利润，往往在规划阶段、设计阶段就忽略公共设施用房，以致到后来，整个小区没有办法实行物业管理，到处显得杂乱无章，环境极差，影响了居民的购房欲。随着人们物质生活水平的不断提高，人们购房不仅仅只是为了解决睡觉休息的问题，更重要的是选择居住环境问题。《光明日报》

1996年3月15日刊登了一篇题为《百姓买房——买环境》的文章，介绍了人类对居室周围环境的要求是共同的，即要求有相对开阔的空间和宜人的景致。辽宁省大连三环房屋开发公司领导特别注重环境的开发，在他们兴建第一个项目——桃花源小区时，就提出“少建一幢楼，多留一片绿”的口号，主动修改设计方案，把4000平方米的住宅楼，改建成一处1600平方米的休闲广场，并请北京、苏州等地的专业部门对小区外部环境进行设计，使小区绿化面积达到40％，比国家规定标准高出10个百分点。他们还投资120万元建设一座面积达5000平方米的人工湖，放养了一些淡水鱼。少建一幢楼意味着少收入1000万元，但他们坚持认为，现代人追求室内和室外环境、人工与自然环境的和谐统一。由于注重物业管理工作的开展，注重了环境的优化，深受住户们的青睐，这个小区竣工验收前就已销售了60％以上的房屋。 (三)资金的投入

观念和行动的投入最终还落实在资金的投入上。这种投入表面上看似乎没有什么效益，但实际上会产生巨大的经济效益。例如对环境美化的投入，对配套设施的投入都会产生实在而又久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优雅的、居民赞誉的小区环境，其广告效应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。物业管理效果是几十年、上百年的存在，它会像一座丰碑，追叙着开发企业的理念和追求。开发商重视对物业管理的资金投入，具体体现在两个方面：

1.对配套服务设施的资金投入

一个占地几十亩、居住人口好几万的住宅小区，如果没有一系列的配套设施，如幼儿园、小学、商店、诊所、邮电所、储蓄所、美发厅、饮食餐馆、娱乐场所等等，居民将无法生活，必然会影响工作情绪与效果。然而，创造一个宁静、祥和、舒适的小区环境，就要进行优雅环境的规划与营造，做好小区的绿化和景观设计，整修好道路。这一切需要资金的投入，开发商要有眼光，要勇于大胆地投入一些资金，为小区设施配套及环境优化添砖加瓦。 2.交纳物业维修资金

开发商对物业管理的另一项重要投入，就是在物业建造好、移交使用时，一次性支付一笔物业维修基金(香港地区称之为紧急维修基金)，以解决物业的紧急大修问题。这笔基金的数额目前全国没有统一的法规明确规定，一般都由当地政府根据当地的实际情况颁布条款来执行，通常控制在物业投资总额的1％～5％。南京市物业管理暂行办法中规定：建立住宅小区公用设施专门基金。新建住宅片区，房地产开发建设单位，应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资1％的比例，一次性向房屋所在区房管局划拨住宅公用设施专用基金(暂行办法第二十七条)。除此之外，还需要建立住宅房屋共用部位、共用设施、设备维修养护基金。新建的商品房按房屋单体造价的10％，由房地产开发单位在售房中加价收取(暂行办法第二十八条)。

设立这一基金是完全必要的，是使物业管理能真正得到运转的重要保证。现实中的许多新建物业，外观看上去非常漂亮，但居民使用很短时间以后，就问题百出，给使用者带来难以克服的困难，即使由最优秀的物业管理公司来管理，面对着工程质量重大遗留问题，也无能为力。唯一的办法就是政府立法，由开发商划拨专用基金来妥善解决。值得注意的是这笔基金费用不是由物业管理公司私自进行操纵的，必须由物业管理公司和业主管理委员会来共同决定使用。南京市物业管理暂行办法规定：公用设施专用基金，住宅共用部分、共用设施、设备维修养护基金统一由房屋所在区房管局汇集，存入市指定的银行，专户存储，专款专用，保值增值，滚动使用(暂行办法第二十九条)。

此外，房地产开发商对物业管理的投入还体现在对物业管理用房以及一些配套服务设施用房给予优惠。没有这些房屋，物业管理和配套服务也难以进行。

三、物业管理公司对物业开发全过程的参与

物业管理是在物业建造好、销售出去以后进行工作的。要想开展好这项工作，就不能被动地进行物业管理。事实证明，物业管理工作开展得好坏与前面物业开发建造工程有着密切的关系，应该早期主动介入，并且帮助开发商重点把好三道关：规划设计关、施工监理关、验收关。

(一)把好规划设计关

物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。规划设计时一般应注意五个方面： 1.配套设施的完善

如果是住宅生活小区，规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，幼儿园、学校、商场、饮食店、农贸市场、美容美发厅、邮电所、各类娱乐设施等基本生活设施配套；如果是写字楼，则商务中心、停车场就需重点考虑。 2.水电供应容量问题

规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地。改革开放以来，人民生活条件得到极大改善，家庭购买现代化电器数量越来越多，过去只有电视机、电冰箱等简单的几件电器，如今除了这些以外，还增加了电饭锅、电炒锅、微波炉、电暖器、电热水器、空调等大功率的电器，甚至一个家庭有两台空调。这样用电负荷猛增，过去规划设计仅考虑照明及普通电器用电负荷，远不能适应如今住户的需要，所以规划时一定要考虑周全，不然住户刚进小区不久，就要申请增容，否则常常跳闸、停电，甚至还会引发火灾，影响居民生活，造成一定损失。 3.垃圾处理方式

根据各地气温不同，以及住宅小区的环境不同，决定是否采用垃圾通道。如果采用，则要考虑如何保持通道清洁，使之不要成为一个异味和蚊蝇孳生源。如果不设通道，则应考虑如何在各楼道设立垃圾桶或垃圾袋，并派专人及时清理。这些是物业管理公司的工作重点之一，是人们生活中必不可少的，但常常又是设计人员容易忽略的，必须提醒设计人员注意。 4.消防设施

在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼中的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般都属较薄弱环节，物业管理公司应建议在这些地方配备

灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火砂箱。 5.一些特殊情况的意见

此外，还需根据住宅小区的环境、物业管理工作的经验、对居民衣食住行的熟悉了解，帮助设计部门克服一些容易忽略的问题，力求设计完美。比如北方冬天供热的问题，如果集体供热，要注意留下加热房，设计好供热管道的走向。又如设计院设计厨房灶台下放置煤气罐的高度是否符合实际煤气罐的高度等类似问题，物业管理公司有义务向设计单位提请注意。

总之，物业管理公司应从用户立场出发，从有利于物业管理工作的开展这一角度出发，把好规划设计关。 (二)把好施工监理关

住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。 1.指导施工单位把好质量关

物业管理公司不仅要接管新建的楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了

解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。 2.掌握新物业的全部情况

施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(当然不包括一年使用期)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理公司只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理

3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发

对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于参与了规划设计到施工监理的全过程，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利地移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。 (三)把好验收关 1.参加验收的重要性

作为百年大计的每一幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这一局面，最终只能由物业管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司一旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决，拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理，就要投入一定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此物业管理公司应站在业主的立场上，代表其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商索赔，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用一段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期、抢指标、抢任务，在匆忙中完成，常存在验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业管理公司办理。

值得注意的是，改革开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基建队伍迅速扩大，其施工质量出现好差悬殊过大；同时由于市场经济的一些负面效应，以及社会上一些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，一项十分严肃的工作有时便走了样，使一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正

是低质工程的结果。 2.验收的细致入微

验收时，要细致入微，铁面无私前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏水等等；细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑，还需要对电梯、水泵等设备进行负载运行试验。验收的原则是实事求是，铁面无私。查出来的问题，该返工的责成施工队返工，属于无法返工的问题，应索赔。返工达不到要求，不予签字。只有严格要求，才能保证为物业管理带来方便。