试析我国登记制度下不动产登记簿公信力特征和影响
王逢逢 宿迁市国土资源局
摘要：我国不动产采取以法律行为引起物权变动和非法律行为引起物权变动相结合的物权生效要式，不动产登记采取以形式审查为主实质审查为辅的审查模式，不动产统一登记机构初步整合，立法体系尚有待完善。全国各地不动产登记机构审查程度不同，水平各异，各地不动产登记机构与公安、民政、住建等部门的数据共享建设尚处于构想、尝试阶段。实务中，因各种原因导致不动产登记簿记载的权利主体和实际权利人不一致的情况发生。本文深入剖析我国登记制度下不动产登记公信力的特征及其成因和影响，试图寻求提高登记簿公信力的路径，以最大程度保护不动产权利人合法权益，减少物权纠纷，保障不动产交易市场安全和稳定。
关键词：不动产登记簿 公信力 影响
1不同登记制度下登记簿公信力比较
采取权利登记制度的国家，以德国为代表，登记簿采取物的编成主义，建立了严谨的类似账簿式的书面簿册，在统一编号的每一幅土地项下，将各种权利或负担的详细内容全面、具体的记录在册，并按时间顺序将这些权利或负担变动情况均加以记录，同时以国家的公权力保证记录的正确性。该登记制度严格以登记为物权生效要件，对登记实行实质审查
【1】
，登记具有公信力，登记簿出现错误的情况极为罕见；采取托伦斯登记制度的国家，以澳大利亚为代表，登记簿采取人的编成主义，保留了传统的“图书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时出现的各项权利内容摘要制作权属证书，正本发给权利人，副本和登记资料进行收存保管，初次登记不强制，但一旦开启登记，之后发生的物权变动强制登记，登记具有公信力。采取契约登记制的国家，如法国，不强制登记，物权在契约生效时即具备效力，不以登记为物权生效要件，不实质审查，不向权利人颁发证书，登记仅起到对抗第三人作用。
2 我国不动产登记制度下登记簿公信力分析
我国借鉴权利登记制度和托伦斯登记制度并结合我国社会主义特色土地制度和具体国情，形成了独具特色的不动产登记制度。不动产登记依申请进行，登记是物权生效的主要但非唯一形式，登记机构采取以形式审查为主、实质审查为辅的不动产登记审查模式种推定登记簿记载权利人为真实权利人的推定公信力。
【2】
，登记簿具有公信力，但更确切的说是一
1 2.1不动产登记簿推定公信力的法律依据和制度保障 2.11物权以登记为主要生效标志
《物权法》赋予登记簿极高的法律地位：“不动产物权的设立、变更、转让和注销，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误以外，以不动产登记簿为准。”不同于动产以交付为物权生效标志，不动产以登记为物权主要生效标志。
2.12登记簿记载错误的更正机制
为保障真实权利人的合法权益，《物权法》规定 “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”，《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》也均对有证据证明登记簿记载错误的情形给出救济途径。
2.13取得物权的特别规定
《物权法》肯定了登记为物权生效标志的同时，也肯定了自建房屋、继承取得物权和依据生效法律文书取得物权等非以法律行为取得物权的，自事实发生时物权即生效，为避免以上情形导致不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致影响不动产登记簿公信力，权利人在实体法上已经事实取得不动产物权的，要先将此种物权的变动在登记薄上体现出来，才能处分该不动产权利。 2.14不动产善意取得制度
据《物权法》第一百零六条，受让人可以基于登记簿记载的权利人推定其为真实权利人，即便后来证明登记簿记载错误，或登记簿记载的权利人非真实权利人，即使交易受让人存在一定过错，只要受让人是基于对于登记簿的信赖，符合善意取得条件的，法律仍然承认其具有与真实物权所有人交易相同的法律效果【3】。
《不动产登记暂行条例实施细则》对于依职权更正登记的例外情况设定为“办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”，这与《房屋登记办法》的撤销登记不得对抗善意取得人一脉相承，对善意取得人的保护，与维护登记簿公信力是一体两面的关系，二者的出发点和落脚点都是强化不动产登记公示、公信的作用，维护权利人合法权益不受损害。
2 2.15不动产登记簿的公信力的机构保障
分散登记时期，房屋、土地、林地等分开登记，各领域登记部门都有针对各个领域的登记条例或登记办法，尤其在房屋登记领域，已经出现了行业标准性质的登记规程，并开启房屋登记官制度的先河，各个地方对房屋登记的重视和精耕细作程度非常高，房屋登记工作的严谨和精细化程度，为不动产登记簿推定公信力提供保障，也为不动产统一登记奠定了良好的基础。
全国实施不动产统一登记后，设立不动产登记机构专门负责不动产登记工作，制定不动产登记相关条例和实施细则，制定不动产登记簿编写和存放规范，指定登记机构负责保管登记簿和其他登记资料，强调登记人员业务素质，更加细化和规范不动产登记工作的同时首次提出各部门数据共享的理念。行政部门间信息共享是一项大数据整合工程，建成以后，将有效提升登记机构的审查能力，客观上为提高登记质量和登记准确性及提升登记簿公信力提供技术支撑。
综上可见，在以法律形式确定了登记为不动产物权的表征方式以后，对可能对抗登记簿公信力的例外情况予以特别规定，对基于信赖登记簿公信力进行交易的行为认定为善意取得加以保护，并设置专门的行政机构开展不动产登记工作，从立法和机构设置层面来看，不动产登记簿作为不动产登记权利归属和内容的载体和唯一合法依据，已经在形式上具备彰显物权的公示和公信的效力。 2.2不动产登记簿的公信力局限性原因分析和登记机构职责探讨
不动产登记簿的公信力应以绝大多数登记簿记载的权利和实际权利相吻合为基础，在实践中登记簿记载权利和实际权利人不一致的情况时有发生，登记簿的公信力存在一定局限性，这种局限性的成因是多方面的。
2.21登记机构审查能力有限导致的错误登记
我国的不动产登记是依申请启动登记，登记不采取强制手段，审查亦是以形式审查为主、实质审查为辅，登记机构的主要职责是“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关事项询问申请人，认为必要时可以实地查看”，登记簿的准确程度依赖于申请人是否提出申请、提交登记资料是否真实、有效以及接受询问否有所隐瞒等客观因素。而登记工作业务量大，办公环境嘈杂，鉴别证件真伪及证件和本人是否相符难度较大，各部门数据共享机制尚未建成，这一系列客观条件制约登记机构审查能力。 2.22对共有关系审查模糊不清及登记从业人员的两难境地衍生的登记瑕疵
《不动产登记操作规范》要求不动产登记机构询问申请登记不动产是否存在共有人，而未明确这种
3 共有关系的审核是否包含基于婚姻关系的 “隐性共有”，登记机构从审慎角度出发，对共有关系审核延伸到 “隐性共有人”，4这种审查面临两个问题：第一，申请人提供的登记原因证明资料，诸如房屋买【】卖合同和契税完税凭证等材料均显示不动产权利人为一人，但登记机构通过对申请人有无共有人的询问可能得知不动产实际为夫妻二人共同共有，如果直接依据询问进行登记，就导致登记结果和登记证明文件不一致的情况出现；第二，共有不动产应该由共有人共同申请，如果让“隐性共有人”共同到场申请，将加重申请人负担，登记人员在“放管服”“最多跑一趟”的压力下，侥幸认为不涉及权利处分的登记，本人不到场应该没有风险，常常在“隐性共有人”未到场情况下直接根据询问笔录将不动产登记为夫妻二人共同所有。以上两点是很多登记机构工作人员面临的两难问题，在法律法规和“放管服”双重压力下采取折中，往往造成登记程序存在瑕疵。
2.23对申请人婚姻关系是否审查模糊不清，导致登记逻辑上互相矛盾
如登记机构不审核申请人婚姻关系，《婚姻法》对婚姻存续期间取得房屋一般认定为共有财产，而夫妻存续期间取得不动产，两人并无特殊约定，不动产登记的权利人却只有夫（妻）一方单独所有的情形较为常见，这与不动产实际权利状况不符；如审核申请人婚姻关系，登记相关法律法规未明确授权审查，登记机构受各方面客观条件限制也无能力审查，即便通过询问申请人等方式尽到形式上的审查，这种审查结果的真实性也非常低，反而影响登记结果的准确性。
不动产登记是涉及权利人重大财产的一项工作，本应具有严肃性和严谨性。司法实践中，基于婚姻关系的财产判定通常要以是否办理不动产登记作为依据，一些学者持有的物权与财产权完全割裂的观点笔者不敢苟同【5】。全国各地登记机构却没有明确是否审查婚姻关系和审查程度的标准或规范。尽管《物权法》的善意取得制度保护了善意买受人基于对登记簿的信赖取得物权，但这并没有从根本上解决登记簿记载不动产权利与实际权利状况不一致的登记准确性问题。不动产登记理论界也一直呼吁顶层设计明确对婚姻状况的审查方式，明确对共有关系的审查止于何种程度。从《物权法》立法精神和登记实际情况来看，登记机构本无审查申请人婚姻关系的职责，更无审查婚姻关系的能力，但由于相关法律法规未明确这一立法精神，地方法院在实际的案件处理过程中，采取的往往并不是与法理十分吻合的裁决方式。更有一些地方法院为减少民事纠纷，强加给登记机构审查申请人夫妻关系的实质审查职责。 2.24 不动产登记力量薄弱导致的登记疏漏
不动产登记是一项专业性和技术性要求较高的职业，要求登记人员具备民法、行政法法律基础，了
4 解房地产开发相关流程和政策，熟悉土地、房产、渔业、林业、海域、土地承包经营权、房产和土地测绘等相关法律、法规，掌握不动产登记操作规范和登记技术。目前来看，全国有原国土系统约十万人持土地登记资格证书，原住建系统约三万名不动产登记官，这是不动产登记的中坚力量，短期来看，可以保证不动产统一登记的平稳过渡。但不动产统一登记任务长期而艰巨，集体建设用地使用权登记、宅基地使用权及房屋登记、土地承包经营权登记、水域滩涂养殖权登记等诸多问题还在探索阶段，职能整合尚未完全到位，很多不动产类型尚无法开展登记，不动产统一登记任重而道远。 2.25 其他原因
不动产登记申请人的诚信程度，不动产登记从业人员的工作认真态度和责任心以及廉洁程度也是影响不动产登记公信力的重要因素。
3 不动产登记簿记载权利和实际权利不一致造成的负面影响
不动产登记簿具有公示和公信力，不动产登记是国家机关依申请人申请所做出的行政确认行为，是代表国家行使的公权力，这种公信力和公权力的赋予和行使，旨在通过对不动产法律关系的形成、变更、转移和灭失进行干预以明确不动产物权状态，保障不动产权利人的合法权益，不动产登记的首要目标是保障权利人合法权益，便民利民。一旦登记机构做出错误的登记行为，出现登记簿记载权利主体和实际权利人不一致的情况，使真实权利人的合法权益遭受损失，权利人有权提起行政诉讼，因登记错误造成损失的，权利人有权获得国家赔偿。《物权法》对于因登记错误造成对权利侵害的赔偿做出了规定：“因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人赔偿。”更为重要的是，不动产登记簿记载权利和实际权利不一致，背离了不动产登记维护权利人合法权益的宗旨，影响不动产登记形象，降低不动产交易效率，也不利于维护不动产交易市场安全和稳定。
4探索提升不动产登记簿公信力途径
4.1健全不动产登记法律体系，明确登记机构审查范畴 4.11进一步明确审查方式
登记领域亟待健全法律体系，对登记审查方式、审查范畴等给出更加具体和细化的标准，真正实现不动产登记统一标准和规范。 4.12明确对共有关系的审查
明确登记机构对于“隐性共有人”有无审查义务，明确基于婚姻关系的“隐性共有人”物权法律地
5 位。
4.2 提升登记硬件设施，提高登记机构审查和甄别能力
增强身份验证、指纹比对、人脸识别等办公设备的投入，提升审查能力，减少登记错误情况的发生，提升登记簿公信力。
4.3加快部门间数据共享机制形成 规范共享登记资料的法律地位
不动产涉及范围较广，与建设、房产、林业、渔业、海洋等部门都有很重要联系，部门间的数据共享非常迫切。如果通过信息技术共享登记材料，可有效降低申请人提交虚假材料的概率，也将大大提升不动产登记效率。
一旦数据共享机制建成，按照《不动产登记暂行条例》规定“不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提供”，那登记资料的保管工作如何开展、共享到的登记数据或登记资料以何种形式存档和调用、其法律效力如何定位等一系列新问题也应该给出相应的规范和解释。 4.4 加强登记从业人员专业素质
不动产登记涉及法律较为广泛，不动产登记人员需要具备专业的法律知识和不动产登记知识。不动产登记本身涉及权利人重大财产，需要登记人员严谨的工作态度和认真负责的工作精神，登记从业人员的专业素质和敬业程度直接关系到不动产登记簿准确程度。
4.5 建立登记信用机制
不动产登记实务中，冒名顶替申请人签字或提供虚假材料的情况时有发生，即便报警，警方多以说服教育为主鲜有任何处罚手段。这种无成本的违法行为一定程度上纵容违法行为的发生，不动产登记机构可尝试与当地信用主管部门联合，将虚假登记纳入失信行为，以减少因申请人不诚信导致的登记错误。 4.6 登记机构尝试购买公证服务
《不动产登记暂行条例》对继承和受遗赠登记不再强制公证，但在不动产统一登记过渡时期，数据共享尚处于构想和尝试阶段，登记人员素质有待加强，而继承、受遗赠涉及更为广泛、更为复杂的法律和社会关系，登记机构购买公证服务，由公证机构对继承、受遗赠当事人的法律关系和社会关系进行审查不失为减少登记错误的可行方案之一。
参考文献：
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【1】刘燕萍 《不动产登记制度理论研究》北京大学出版社 2016年4月第1版 第38页 石伟 《物权法注释全书》 法律出版社法规中心 2015年6月第1版 第55页 叶金强 《物权法106条解释之基础》载《法学研究》2010年第6期
于磊 《房屋登记中的隐性共有人》载《中国房地产·综合版》2015年01期 龙俊《夫妻共有财产的潜在共有》载《法学研究》2017年第4期 【2】【3】【4】【5】
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