房地产管理工作总结（精选多篇）

推荐第1篇：房地产管理工作总结

房地产管理工作总结

时间： 2009-07-02来源： 网络

2009年，我市住宅建设和房地产业继续保持着强劲的发展态势。一是住宅建设和竣工总量再创新高。全市住宅施工面积达到980万平方米，同比增长2倍。全地区竣工住宅约360万平方米，是年计划的189.5%。其中，市区完成310万平方米, 是年计划的221.4%，包括商品房200万平方米，政府回迁房110万平方米；海、台、岫完成50万平方米。我市城市人均住房面积已提高到25平方米。二是房地产开发投资额快速攀升。1－10月份，全市完成房地产开发投资111亿元，同比增长1倍，预计全年完成129亿元，增长1.1倍。全市房地产行业实际利用外资1.3亿美元，是年计划的3.7倍，实际利用域外资金1.7亿元人民币，是年计划的111%。外来投资规模占全市房地产投资比例已由过去不足10%提高到65%，房地产业成为***经济发展的重要支柱。热点文档：2009年党员思想汇报

今年，我市拆迁改造工作以道路拓宽和城乡结合部旧房区改造为主，同时对市区内上世纪70年代外走廊危旧房进行改造。目前，共计拆迁34片，建筑面积73.9万平方米，拆迁居民12974户。其中，危旧房拆迁11片，建筑面积17.6万平方米，拆迁3952户；道路拆迁14片，建筑面积20.9万平方米，拆迁3405户；城乡结合部拆迁4片，建筑面积31.7万平方米，拆迁5363户；公园、河道改造5片，建筑面积3.7万平方米，拆迁254户。按照哈大铁路客运专线***段的建设要求，自今年4月起，我办会同国土局和海城市、千山区等相关部门，克服困难、全力推进，保证了征地动迁工作的顺利实施。整个***段的拆迁工作涉及海城市、千山区9个乡镇37个村庄，需动迁企业和居民629户，建筑面积5.6万平方米。目前，千山区已完成拆迁进度98.2%，海城市拆迁工作也步入尾声，预计12月末前，可全面完成哈大铁路专线的征地动迁工作，确保工程按期开工建设。Foxer.net

我市由政府主导建设的回迁房项目54个约358万平方米，其中，2007年46个项目287万平方米，2009年8个项目71万平方米。现已竣工和开工建设共46个项目，总建筑面积277万平方米。目前，铁东十二条、铁西自动化仪表厂、灵山一工委、立山阀门厂和铁东正义街5个小区已竣工回迁，建筑面积22.97万平，回迁居民1762户。解放路一二三街坊等14个项目，建筑面积82.88万平，主体已竣工，如供暖、供电等配套工程进展顺利，有望年底前回迁，可安置回迁居

民10661户。27个在建项目，建筑面积172万平，12个项目（交通路dn

2、

4、

5、6，汇福家园东、西，方便食品厂、西沙河、立山政府东、千山区委后侧、三高职北、双山门诊周边）主体封顶，12个项目（通山街二栋、新华街南、交通路dn

5、三道街两侧、曙光路西、建工宾馆西、东沙河、63中北、铁路器材俱乐部南、职业病医院、南华教育楼、正义街南、灵山红旗小区）正在主体施工。3个项目（人民公园南、韩国一条街、太平大队）正在进行基础施工。还有8个项目正在规划设计中。

截止10月底，全市拆迁改造工作进展顺利，拆迁户数已超过拆迁总量的85%。全年共办理房屋拆迁许可证37个，办理封闭冻结手续26个；接待处理集体访10余批次400余人次，个人访300余人次；累计受理电话咨询600余次，解答办理560余件次，办复率达94%；组织房屋拆迁专家委员会对全市37个待改造地块制定房屋拆迁评估的基准价格；解决答复人大政协提案议案30多件。在拆迁工作中，我们注重以下几点：一是整合力量，分工协作。定期召集各区及相关部门协调会商，对每个拆迁地块全方位跟踪管理，保证了拆迁工作的有序进行。二是健全制度，规范程序。从办理拆迁许可证至回迁安置的各个流程环节，坚决做到执行政策公开、安置方式公开、补偿标准公开，增强了拆迁工作的透明度。三是热情接待、及时处理。按照“属地管理，分级负责”原则，加强对各区拆迁办的信访指导，及时有效地处理解决信访问题。尤其是奥运安保期间，我们按照 “大接访”活动要求，集中力量妥善处置了国家交办的2件和省交办的40件信访案件，确保了奥运期间无去省上京事件的发生。热点栏目：党建材料

我们通过建设保障性住房和开发商品性住房两条途经，采取零价房、低价房、廉价廉租房，限价房和商品房等五种方式，积极构建多层次住房保障和供应体系。

1、政府主导建设保障性住房。主要采取三种方式：一是政府建设“零价房”，解决低保户等困难家庭住房问题。2006年以来，我们结合棚户区和危房改造，让城区3000户低保家庭及2000多户低保边缘户不拿一分钱住上了新房。二是政府建设“低价房”，解决棚户区和危旧房改造中的低收入家庭住房问题。我们结合棚户区和危旧房改造，建设最小面积为46平方米的回迁住宅，回迁居民超面积部分每平方米仅收830元，让低收入家庭花很少的钱就能住上高品质住房。三是政府建设“廉价廉租房”，解决不在棚户区和危房改造范围内的困难家庭住房问题。在棚户区和危旧房改造过程中，政府

通过采取扩大容积率的办法，建设了1000套廉价廉租房，用于解决棚户区和危旧房改造范围以外的困难家庭住房问题。

2、政府主导与市场运作相结合开发商品性住房。主要采取两种方式：一是政府开发建设限户型、限房价的“双限房”，解决中等收入家庭住房问题。“双限房”售价比同类型商品房低三成左右，真正让中等收入家庭买得起、买得着。二是大力招商引资开发建设商品房，满足高收入家庭住房需求。

在住宅小区创优中，我们深入开展了以突出绿色、提升档次、科技领先为主题的创优活动，大力倡导生态、环保、节能的住宅小区建设新理念，极大提升了我市住宅小区的档次和水平，今年我市又有睿达花园、万科金色家园、春熙园、南麓世家、嘉山水5个小区被评为省优秀住宅小区，阪芙小镇a组团、b组团、万泰二期、德盛馨园、福莱特福、东馨园6个小区被评为市优小区。目前，我市共有房地产开发企业184家，其中，一级企业5家，二级12家，三级85家，四级11家，暂定级71家。今年以来，我办以开发企业流动资金、所有者权益、专业人员比例、工程项目手续办理为重点，加大对房地产行业管理力度，促进开发企业规范经营和房地产市场的健康发展。3月份，“鞍钢花园”、“大德·翠韵华庭”两项目获得我国房地产行业的最高奖项――“广厦奖”殊荣。5月份，大德房地产公司开发的“大德·金典世家和南郡华府”，成为我市第一例通过国家aaa级性能认定的项目。

推荐第2篇：房地产管理个人工作总结

房地产管理个人工作总结

一、工作简要回顾

(一)房地产产权产籍管理进一步规范。截止月日，我局城镇房屋发证户，登记城镇住房万，完成年初计划的，与去年同比，增长了，实现微机缮证、微机绘图达到;办理房地产抵押登记宗，抵押额亿元，抵押面积万;整理产籍资料卷，为社会各界、内部业务科室提供查档服务余卷。

(二)房地产交易监理进一步加强。，共办理房地产产易宗，交易总额万元，交易面积万，其中：商品房销售登记宗，销售额万元，销售面积万;私房交易宗，交易额万元，交易面积万。共发放《商品房预售许可证》本，登记备案预售面积万。

(三)城市房屋拆迁监管力度进一步加大。××年，我局严格按照规定程序审批拆迁项目，共核发《房屋拆迁许可证》本，批准拆除房屋面积万，实现拆迁许可证单位发放率达。目前，钟佛山旧城改造工程房屋拆迁二期工程正在有条不紊地进行。

(四)房地产执法监察力度进一步增强。××年，我们着手清理整顿房地产开发市场，取缔无资质开发，房地产交易市场得到了有序发展。一年来，查处违法交易宗，下发限期整改通知书份;协助法院办理查封、解封过户起;受县政府委托出庭代理房权行政纠纷案起。

(五)危房鉴定职能进一步发挥。××年，我们共进行危房鉴定宗，鉴定危房面积万，出具危房鉴定报告份，发出限期拆除通知书份，有效地防止了房屋安全隐患的发生。

二、主要做法

(一)改进作风，强化服务意识

⒈强化干部的政治思想。××年，我们认真抓好干部职工的思想道德建设，把学习、宣传、贯彻十六大和“三个代表”重要思想贯穿于全年工作的始终，贯穿于精神文明创建的各项活动中，从而掀起了政治学习的热潮。首先，我们运用政治学习日集中进行学习局领导班子成员除每月集中学习两次外，还要坚持参加全体干部职工的每月一次的政治学习，同每个干部职工一样做好学习笔记，写。为了推介好的学习经验，交流学习心得，我们在办公室外设立了“学习园地”，从单位有限的经费中挤出元为每位干部职工订阅了《学习导报》、《半月谈》、《湖南日报》等党报党刊。其次，突出重点，有的放矢。一年来，我们以“三个代表”重要思想为重点，在全体干部中深入开展了政治思想教育。同时，广泛开展学习竞赛活动以及创建“青年文明号”活动，用活动的形式熏陶干部职工的思想。再次，有意识地着力培养有事业心、有上进心的进步青年，及时地把他们推荐到建党积极子培训班，接受组织的教育和培养。通过正面引导、理论灌输和交心通气等方式深入进行政治思想教育，全局讲政治、讲奉献、爱岗敬业蔚然成风。××年，有名同志被推荐到建党积极分子培训班，名同志光荣地加入了中国党，局支部得到不壮大和发展，被建设系统党委评为××年度先进基层组织。

⒉强化干部的业务知识培训。房产工作是一项业务性强的工作，为了提高业务水平，我们采取五条措施狠抓干部职工的业务知识培训。一是针对全局干部职工业务素质普遍偏低的状况，采取“请进来，送出去”的方式，经常聘请业务知识方面的专家进行授课，必要时，把业务骨干送到前面地区进行培训。二是每星期五下午举行一次业务学习交流。大家一起交流、探讨，相互促进，共同提高。三是开展“传、帮、带”结对帮助活动，手把手把工作经验不足、业务能力欠缺的同志带向成熟;四是积极组织各项知识竞赛，在竞赛中锻炼提高;五是努力为干部职工深造学习创造条件。对积极要求深造的干部，我们给予充裕时间，给予安静环境。通过以上措施，一年来，我们送出名同志到浏阳市参加产权产籍培训班学习，送出名同志参加全省《行政许可法》培训班学习，为加强我局的产权产籍管理和行政执法能力奠定了基础。业务水平和业务素质的提高，有力地促进了我局各项工作的开展。

⒊强化干部岗位目标责任制。为充分调动干部职工的工作积极性和主动性，增强责任感和紧迫感，我们严格执行岗位目标责任制。在总结以往目标责任制和实际完成情况的基础上，做了大量的调查研究，制定了××年岗位目标管理责任制，使其较以往更为详细完善，科学合理，切实可行，便于操作。在制定岗位责任书时，因事择人，因人而事，实事求是，既做到一碗水端平，又做到统筹兼顾。为使岗位责任制落到实处，我们实施激励约束机制，奖优罚劣，奖勤罚懒，实行完成目标任务与出勤补助、岗位津贴、工资资金“三挂钩”，按月考核。每人每月从工资中扣元作风险抵押金，完成任务者月底退回，并享受各项奖励，未能完成任务者，扣掉押金，不享受各项奖励。在执行过程中，我们从领导带头做起，铁面无私，一抓到底。取得了良好效果。一年来，每个同志都能按岗位目标责任制的要求，尽职尽责，努力完成任务，没有出现违反岗位目标责任制的现象，为单位各项工作的完成提供了强有力的保证。

⒋树立房产行业新风。一年来，我们继续推行“一把椅子让坐，一杯暖茶热心，一句好话送行”的微笑服务，大力倡导“为民、高效、廉洁、服务”的房产精神，进一步转变行业作风，彻底转变了“门难进、脸难看、话难听、事难办”的衙门作风，坚决杜绝了“吃、拿、卡、要、报”和“冷、硬、推、顶、拖”等不良行为的发生。持证上岗，使用文明用语，针对群众和客户的难点、热点问题，不断提升服务层次和水平，做到了从被动服务到主动服务，从一般性服务到优质高效服务、从单一服务全方位综合服务的转变。

(二)规范管理，提高服务质量

为适应房地产业快速发展的新形势，进一步提高办事效率，优化服务质量，我们按照政府职能转变的深层次要求，从多个方面入手，不断加大了对软硬件环境建设的力度，将优质服务不断引向深入。上半年，在房产管理方面，我们主要做了以下六个方面的工作：

⒈提高队伍素质，优化人员结构。通过举办各种培训班，组织法规知识考试等多种有效形式，使干部职工丰富了理论知识，强化了法律意识，增强了业务熟练程度，提高了依法管理、依法行政的自觉性，综合素质得到全面改善、提高。按照“精干、效能”的原则，抽调业务操作熟练、工作责任心强、服务意识优良的工作人员到重要岗位上工作。一年来，我们共组织全局干部职工进行房地产法律法规知识培训次，举行相关考试次，取得了很好的效果;抽调名年轻干部到办证岗位上，提高了办证效率，提高了服务质量。

⒉简化业务手续，优化工作流程。制定出台《房屋权属登记工作流程和有关内设机构职能职责》，简化业务办理手续，切实提高办事效率，改善服务质量，为实行面对面交流、心贴心服务、零距离服务创造了基本条件，消除了客户办理业务时的心理障碍。

⒊加大硬件投入，加速办公自动化进程。一年来，在单位资金紧缺的情况下，我们共挤出资金万元，在原有硬件的基础上，添置了数码相机等计算机相关配套设备，方便了房产测绘、缮证、危房鉴定等相关业务图片输入输出管理，切实提高了工作效率。

⒋落实服务制度，推行限时服务。在全局大力推行和认真落实首问负责制、文明用语制、政务公开制、公开承诺制等各项服务制度，使服务规范化、制度化。建立快速反应机制，提高快速反应能力，推行限时服务制，将服务时限向社会作出公开承诺，做到“急事急办，特事特办，难事帮办”，确保各项业务及时办结。

⒌推行政务公开，实行阳光操作。将办理业务需提交的证件、业务办理程序等一律上墙公布;针对客户关心的房地产业务，印制了明白纸，广泛宣传;将房地产管理方面的法律法规、办事程序、收费标准上墙并及时准确地对群众和用户提出的问题作出解答，保证了群众的知情权，方便了客户，取消了工作人员的自由裁量权，彻底杜绝了业务办理的暗箱操作。一年来，我们实现了服务零投诉。

⒍深化社会服务承诺，建立健全监督机制。通过媒体就服务质量、工作效率、等内容向社会作出公开承诺，接受群众和社会各界监督。综合运用新闻媒体、设立公开监督栏、投诉电话、投诉意见箱，发放征求意见函等行之有效的方式，采取内部监督与社会监督相结合的办法，将全局干部职工置于多层次、全方位的监督之下，促使每个干部职工自觉、严格遵章守纪。在全局实行投诉和行政过错责任追究制，进一步完善了监督机制。

推荐第3篇：房地产管理工作总结素材模板

说到写工作总结可能很多人都会很苦恼，因为我们大多数时间里都是学习专业知识，而不是如何写好一份工作总结。事实上工作总结十分重要，一份好的工作总结可以帮助你杨帆起航，走上人生的巅峰。下面就是小编给大家带来的房地产管理工作总结，希望能帮助到大家!

房地产管理工作总结(1)

我局在市委、市政府和建设局的领导下，以xx大精神为指导，以落实政府目标责任制为核心，以开展《廉政准则》学习和创先争优活动为契机，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的住房问题作为突破口，以服务重点工程建设为已任，以强化行业管理职能为依托，严格履行职能，优化服务环境，加强危房监管，确保居民安全，加大住房保障力度，努力构建和谐房产,促进了全市房地产业的稳步健康发展，各项工作按照年度计划稳步推进。现将我局工作情况总结如下：

主要工作成绩和特点：

一、完善住房保障，低收入群体居住条件有了新改善

在赤壁市委、市政府的正确领导下，高度重视住房保障工作，加强领导、依法管理、整体推进，基本建立了以廉租住房为主的住房保障工作体系。

一是高质量完成廉租房和经济适用房建设。目前我市完成保障性住房建设共80065平方米，其中廉租房建设50000平方米(铁山400套，0平方米，赤港社区三组600套，30000平方米)，大田畈经济适用房建设30065平方米，358套。超过省下达计划的14%。

二是全面完成廉租住房租赁补贴发放和廉租房分配工作。截止11月底，共发放补贴的住房困难家庭2900户，发放600万元;落实实物配租家庭426户，解决了4075人的住房困难问题;12月底前将共计落实实物配租家庭800户，较好地落实了分配任务，有力解决了低收入家庭的住房困难。

三是落实棚户区改造工作。共落实城市棚户区改造205户，林业棚户区、国有工矿棚户区改造已进入规划设计，各项工程正顺利推进。

二、重抓产业培育，房地产业实现了新跨越

我们始终坚持在发展中加强调控，在调控中加快发展，全市房地产业供求基本平衡、结构基本合理、房价基本稳定，在扩规模上水平增辐射上实现了新跨越。

一是在扩规模上实现了新跨越。房地产业已成为我市拉动投资增长和消费需求的重要动力。新批准开发企业5家，开发企业总数达到35家，其中二级资质4家、三级资质5家，四级资质6家，暂定级20家。全市商品房开发面积74.5万平方米，在建设面积44.3平方米，峻工面积28.5万平方米，批准预售面积36.4万平方米，房地产投资达9.5亿，同比增长8.8%，占整个固定资产投资12%。同时，对建材、土地等全要素生产力的提升发挥了重大作用。

二是房地产开发品质不断提升。从建筑类型方面看，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐年上升，房地产开发楼盘的品质得到了显著提升。在商品房住宅销售调查中，90-110平方米户型住宅占销售总额的25.48%，110-130平方米户型住宅占销售总面积的69.78%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。此外，以大型商业区为主的时代广场、赤壁郡都和拥有城市花园美名的银河花园城、赤壁润园等高档住宅不断涌现，使我市居民住宅环境明显提高。

三是房地产投资结构不断优化。目前，我市房地产开发已由单栋小规模开发逐渐发展为成片大规模的小区开发，先后引进浙江福泰隆置业、湖北深港房地产、湖北永邦置业、湖北大华房地产、赤壁司南置业等房地产开发企业落户赤壁，取得了良好的经济效益和社会效益，建成了赤壁博园、金三角凯旋商业广场、天骄华庭、永邦欧洲城大型亲水社区、赤壁郡都等一批城市新亮点。

三、规范市场行为，房地产市场实现了新发展规范市场行为，

全面贯彻落实国家宏观调控政策，着力培育市场、引导市场、净化市场，全市房地产市场繁荣活跃，实现了新发展。

一是集中整治房产市场，市场秩序日益规范。精心组织，周密部署，对市房地产市场进行了专项整治，重点整治违规预售许可的行为、违规销售商品房的行为、前期物业服务不落实的行为，共发放宣传资料份，调查统计表10份;检查了房地产开发公司35家、商品房销售楼盘40个;对未取得商品房预(销)售许可证擅自销售、故意哄抬住房价格、变相收取定(订)金、诚信金等违规行为，进行了严肃查处，有力地规范了房地产市场秩序。

二是着力房产市场建设，房产交易繁荣活跃。大力发展商品房市场，规范发展二手房市场，积极发展租赁市场，形成了多层次的房地产市场交易体系。共审核发放房屋所有权证2587本，面积30.14万m2;其中初始登记1807件，面积20.78万m2;转移变更登记780件，面积9.36万m2;抵押登记2065件，他项权证发放880份;白蚁防治面积40万平方米，灭治0.3万平方米;房产安全鉴定60件，面积2万平方米。

三是完善市场网络建设，市场监控及时有力。启用房地产权属管理新业务软件，完成新软件业务的试点和面上试运行工作，推行试点经验，实施面上运行，实现了房地产权属管理新软件上档升级。完善房地产交易信息网，全面推行商品房网上登记备案，建立健全房地产信息发布制度，在房产交易网上全面、及时、准确地发布商品住房交易信息，定期发布商品住房交易及房源信息，正确引导市民合理消费，促进房产开发商理性投资与开发。

四、优化人居环境，物业管理取得了新进展。

我们着重以加快发展为主题，以结构调整为主线，推动物业管理向社会化、市场化、专业化发展，全市物管产业在提质扩面上取得了新进展。

一是在物管扩面上取得新进展。坚持新建小区全部实行物业管理，新建小区物业管理覆盖面达100%。积极探索旧城区物业管理实施过程中出现的新情况、新问题和解决办法，着力指导物管小区完善业主大会。推行物业管理招投标，严格物业管理前期介入、承接验收制度，支持企事业单位走市场化道路。全年物管扩面120万平方米，在建续建工程未实施物业管理小区9家，总面积39万平方米，全市物业服务覆盖率已达70%。

二是在物管提质上取得新进展。筹办召开全市物业管理工作会议，开展物业管理从业人员上岗培训，有力提高了物业管理从业人员的业务技能。积极开展物管小区创建市文明城市达标活动，对市35个物业服务小区进行了检查验收，有效改善了物管小区人居环境。深入开展物管企业无投诉活动，着力规范企业行为，协调解决物管纠纷20多件。

三是在维修资金归集上取得新进展。严格专项维修资金的归集、存储、管理和使用制度。完善维修资金软件管理系统，强化专项维修资金的清理归集及帐户管理，目前已归集维修资金472万多元。

五、心系职工，全局办公条件职工待遇大改善。

局领导班子始终把改善局办公条件和职工待遇作为房产聚人心、谋发展的重要举措。年初制订了全年经济发展指标，在全局共同努力下全局经济收入稳中有增。今年，局对办公楼、宿舍区下水道进行了维修改造，对小区草坪树木进行整体规划、修缮，新建设了篮球场、装修了党员活动室、总支会议室;更新了办公电脑、办公桌椅;对办公软件进行了升级，提高了办事效率，美化职工办公环境;在提高职工待遇方面，取消了轮岗制度，增加了住房公积金基数，设制考勤奖，大大提高了全局干部职工的办公条件和待遇，凝聚了人心，促进了干劲，房产事业得到了全面发展。

主要经验和做法：

一、抓住中心，突出重点，稳步推进住房保障工作。抓住中心，突出重点，稳步推进住房保障工作。

住房保障事关民生和发展，是促进社会公平、构建和谐社会的客观要求和扩内需、促增长的重要举措。近年来，在赤壁市委、市政府的正确领导下，高度重视住房保障工作，加强领导、依法管理、稳步推进住房保障工作。

一是建立了强有力的领导机制。市每年在常委扩大会、市长办公会专题研究住房保障工作;成立了由政府牵头的住房保障工作领导小组和办公室，建立了“政府统一领导、部门各负其责、统一部署、统一协调”的工作机制。

二是完善了规范化的制度体系。通过对22个社区低收入居民住房状况进行调查摸底，先后出台了《赤壁市廉租住房保障管理暂行办法》《赤壁市城区经济适用住房销售管理办法》《赤壁城区廉租住房实物配租暂行办法》等一系列制度，完善了廉租住房保障资格审批流程及工作规程，促进了廉租住房工作的规范化、常态化和长效化。

三是开展了全方位的政策宣传。通过制作电视专题、开辟电台专栏、发放政策宣传册、业务培训和热线服务等形式，使住房保障政策深入人心。印制《城镇居民住房保障文件汇编》《办理廉租住房保障有关程序》6000册，举办各类培训班、100余次，通过“行风热线”解答住房保障问题100余条，为推进住房保障工作创造了良好的舆论环境。

四是规范操作程序，做到公开、公正、公平。对住房保障申请对象进行调查核实，落实“三级审核、两次公示”。对工程建设实行全过程监督管理。市扩大内需办公室及发改委、审计、财政等部门定期督办检查;市纪委、监察局作为廉租房项目联系单位，提前介入、关口前移，从源头上把好关、尽好责。同时，坚持“问计于民”，主动接受群众监督，定期公布廉租住房有关情况，让群众及时了解工作进展，提高公开性和透明度。经济适用房严格按照“政府主导、市场运作”的模式，采取对外公开招标的方式，择优选择开发施工单位。在建设过程中严格实行了“六个统一”，即：统一规划、统一征地、统一设计、统一建设、统一供应、统一售价。并严格落实各项优惠政策，严格控制经济适用房利润。经济适用房和廉租住房进行了五次公开的抽签摇号。并邀请市纪委、政府办、各办事处、房产局、低保局、相关社区领导参加，公证处进行了公证，相关新闻媒体进行了报道。

五是规范资金管理。严格把好资金拨付关，做到专款、专户、专用，专项资金的支付方式实行直接支付。财政部门依据施工、监理和建设单位核实的工程量清单、工程结算清单，通过政府采购和专款拨付，将建设资金直接支付至施工单位和设备供应商，保证资金到位速度，减少资金在途时间，简化中间环节，有效杜绝了挪用、截留现象发生，确保廉租房建设成为廉洁工程。廉租住房租金收入严格实行收支两条线并专项用于廉租房的维护和管理。廉租房补贴资金发放做到准确、及时、足额并及时备案公布。

六是规范工程管理。在强化工程进度的同时，严把工程质量关。认真落实项目法人负责制、招标承包制、工程建设监理制和合同管理制“四制”;狠抓施工现场管理，完善质量安全保证体系和施工现场监督体系;强化工序验收，严禁随意更换项目经理;加强水泥、钢材等建材进场复检工作，有效杜绝了工程质量和安全生产事故的发生。同时建立巡视制度，定期对工程项目进行全面检查，确保工程质量合格率达到100%。经济适用房和廉租住房招标采取在《中国采购与招标网》、《咸宁政府采购网》《赤壁招标网》上发布，并邀请纪委、检察院、招标办、政府采购中心、采购办、招投标交易中心、城投公司、木兰公司、房产局、建工局等单位参加。是在完全公开、公平、公正、诚信的环境下进行的。工程质量与安全管理采取建设单位实施管理总带头，根据施工前确定设计、施工方案、组织设计、施工、监理等单位加强安全质量管理。根据项目进度情况，通过优化设计方案，降低工程风险。严格按图纸和技术标准施工，切实保障工程质量安全。根据标准规程，科学编制监控量测方案，合理布置监测点，对施工风险点实行动态管理。

二、统一思想，狠抓落实，在全局形成合心合力合手创事业的大好局面。

首先是：革除思想障碍，强化服务意识，以统一思想来形成凝聚力。在全局深入开展了“解放思想推动房产新一轮大发展讨论”，立足于服务经济社会发展大局，把房产工作定位为“服务”，提出并喊响了“服务于经济、服务于社会”的口号。在干部职工中大力倡导“为民、高效、廉洁、服务”的房产精神，把思想认识统一到干事创业、加快发展上来，树立了“发展是第一要务”的思想观念和勇于进取只争朝夕的创业精神，牢固树立了市场意识、竞争意识和风险意识，营造了“人人想发展、议发展、谋发展”的浓厚氛围，形成了心往一处想、劲往一处使的强大合力。

其次是：明确目标，细化责任，强化岗位目标管理。年初制定了科学合理、便于操作的《二o一0年岗位目标管理责任制》，单位与各股(公司)制订了岗位目标管理责任书，将经济指标、具体任务目标和共同目标落实到各股(公司)，与工资挂钩，形成了横向到边、纵向到底，层层包、层层保的岗位目标管理体系。在日常工作中，以目标责任制为开展各项工作的总抓手，制定了严格的奖惩制度，建立了多层次、全方位的目标考核体系，极大地调动了干部职工的工作积极性与创造性。

再次是：创新思路，强化措施，狠抓工作落实。各股(公司)对工作目标、任务认真梳辫子、列单子，铺下身子真抓实干，咬住目标狠抓落实，确保全年工作任务目标得到全面实现。年初各单位都行动迅速，制定了符合工作实际的目标责任制实施细则，细化责任，加强调度，掌握了工作主动权;全局从大局出发，加强团结，密切协作，讲求整体效应，保证了各业务办理快速、高效、诚实、细致。

二、创新机制，强化职能，营造良好的房地产交易市场环境。环境。

我局立足于服务全市经济社会跨越发展大局，对房产工作进行准确定位，实现了由“管理型”房产向“服务型”房产的转变。在外部，我们不断深化社会服务承诺，通过政务公开宣传栏就服务态度、服务质量、大力推行服务制度，广泛接受社会各界的监督，坚持做到有诺必践、违诺必究。在内部，我们建立健全了全方位的主动服务体系。在交易大厅推行首问负责制、一次性告知制、零距离服务制;对涉及大型企业和重点建设项目的业务实行事前、事中、事后全过程跟踪服务;对各类房地产交易与权属登记等业务实行协领和督办制度。我们坚持“管理、服务同时加强，硬件、软件同步推进”的原则，大力加强了房地产有形市场的建设。加强对房地产交易大厅的业务、服务质量管理，全力打造便民服务体系。全面加强了内部局域网硬件及软件建设，建立房地产网，开展网上备案业务提高了工作精确程度和业务办理速度，强化了市场服务功能。

三、以人为本，创先争优，全面提高队伍整体战斗力。

我局以深入开展“创先争优”活动为契机，牢固树立“干事创业，加快发展，关键在人”的思想，着力加强三个方面的建设。

一是加强学习，创建学习型部门。为了适应时代变化，响应市委、市政府号召，实现房地产管理工作的创新，我局始终把创建学习型部门、培养知识型人才，争创一流服务，作为我局长期性、持续性发展的战略工作目标。年初，成立了局学习领导小组，制定了详细的学习计划，每月不定期安排一至二次讲座，形式多样，采取大会、座谈、交流、鼓励自学、本单位学习业务骨干讲课、请外单位种类专业技术人员讲课等形式，加强学习提高全局的整体素质。全年进行集中学习、就如何解放思想创先争优全面推进房产事业新一轮大发展进行研讨十余次;开展先进党组织大学习大竞赛活动三次，并在建设局开展的先进党组织大学习大竞赛活动比赛中获第一名。

二是加强了制度建设。修订完善了内部管理、业务工作程序等规章制度，民主生活会制度和政治学习制度，建立健全了便于管理、有约束力、操作性强的制度保证体系，坚持做到了办事讲原则、检查有标准、考评有依据。

三是加强了精神文明建设。完善职业道德规范，在全局深入开展公民道德教育活动和道德实践活动;扎实开展文明创建活动，组织爱国主义活动，成立自行车运动队和组织各类球类活动，增强职工体质和凝聚力，倡导文明管理，文明服务，使干部职工的精神面貌、服务质量有了较大改观。通过全面加强队伍素质建设，增强了队伍的整体战斗力和处理重大突发事件的能力。

四、狠抓行风，强化党风，树立良好的房产形象。狠抓行风，强化党风树立良好的房产形象。

着重从转变工作作风、提高办事效率等多方面入手，不断加大行风建设力度，连续推出了一系列行风建设新举措，不断转变机关作风，规范行政行为，优化服务环境，提高工作效能，树立了良好的房产形象。

一是效能建设成效明显。年初，组织召开了局机关效能建设实施动员大会、效能建设测评大会，早安排、早行动，积极推动了局机关效能建设工作有序开展。深入开展“五查”活动(查思想认识、工作效率、工作纪律、服务质量、廉政建设)，着力整改“五大”问题(整改素质欠缺、办事难、行为不规范、作风漂浮、效率低)，共开展明查暗访，对制度落实不到位、上班不在状态的人和事进行了严肃查处，切实树立了一心为民、求真务实、爱岗敬业、公道清正、诚实守信的良好风气，全局服务质量、服务水平明显提高。健全信访工作制度，以信访调处为突破口，努力解决历史遗留问题，全年妥善处理上访5件。

二是帮扶工作有新成效。深入开展“三进、三同、三树一亮”及结对帮护活动，确立了大桥村新农村建设帮扶项目，捐赠项目帮扶资金2多万元;全力开展党员帮户、社区扶贫活动，局30名中层干部深入帮扶对象家中了解情况，嘘寒问暖，共捐款6000元，捐菜油100斤、米200斤、空调1台，会议圆桌椅一套，受到了群众的好评。

三是班子建设有新进展。按照“举旗帜、抓班子，带队伍、促发展”的要求，在领导班子中深入开展以“学习创新、民主团结、勤政为民、清正廉洁”为主要内容的“四好”活动，促进了三个文明建设。切实抓好中层干部的选聘和人事制度改革，把作风正、素质高、责任心强的同志选拔到中层干部岗位。认真开展领导班子民主测评和领导干部民主生活会，有力促进了党内民主生活制度的健全，增强了班子解决自身问题的能力。

四是机关作风有新面貌。强化“服务承诺制”、“一次性告知制”、“首问责任制”，推行快件服务、设点服务，加强了党务、政务公开，实现了业务收件、审批项目、审批环节、收费项目、收费标准的全面公开，使业务办理走进“阳光地带”;进一步简化了各类审批手续，精简了行政审批事项;进一步下放权力，强化“窗口”服务，一站式服务意识，对业务单位和服务窗口充分授权，避免了“两头办理、体外循环”这种群众办事不方便的现象;有效杜绝了“门难进、脸难看、事难办”及“吃、拿、卡、要”等不正之风。

五、规范建设，夯实基础，将各项房地产管理工作做实做细做好。

为切实搞好对房产的管理，我们在全局大力加强规范化建设，致力于逐步实现房地产管理工作的规范化、信息化和现代化。

一是规范了房地产交易与权属登记管理。强化了产权产籍管理，完善了产权产籍管理软件，做好了房产档案的输机工作;加强了对房产的控制性测绘工作。

二是坚持依法行政、依法管理。加大了对各类私下交易不登记等违法违规行为的查处力度，维护了房地产市场的良好秩序。

三是加强综治、安全、计生等单项工作的管理力度。建立健全了全局的户口帐，开展了不稳定因素的逐月排理力度查，协助做好了社区居委会的各项综治任务。在安全生产方面，在五一前夕开展了全局安全大排查，建立健全全局安全档案，加大了对直管公房、所辖小区、办公场所安全的整改指导，完成了市安委交办的各项工作任务。在计生方面，组织了全局育龄妇女参加了孕检，加大了对全市办证户计生协管工作的督查，通过了市级抽查。计生工作受到市委、市政府的肯定。，全局呈现出稳定团结、人心思进、干事创业，事业蓬勃兴旺的大好局面。这是上级正确领导的结果，是全局广大干部职工在局领导班子的带领下，大力发扬房产精神，探索创新，奋力开拓，团结一致，真抓实干的结果。

存在的问题和工作思路

虽取得了一些成绩但还存在诸多不尽人意的地方，房地产开发市场、物业管理市场还有待进一步规范，保障性住房建设等住房保障工作有待加强;规范化管理还需要不断完善;政府执行力和文明执法水平还有待提高。这些问题和不足，将是制约我们事业发展的主要因素，我们将予以高度重视，在今后的工作中采取得力措施加以逐步解决。我们将重点做好如下几方面的工作。重点做好如下几方面的工作，我们将重点做好如下几方面的工作。

1、坚持深入开展创先争优活动，进一步加强支部堡垒作用和党员先锋模范作用，促进房产新一轮大发展。

2、进一步加强住房保障工作，加快保障性住房的建设步伐，搞好住房补贴提标扩面工作，做到应保尽保。

一是加大投入，多渠道落实廉租住房配套资金确保住房保障工作顺利推进。

二是建立健全住房保障工作机制。

三是进一步加快保障性住房建设。

四是加强保障性住房小区是强化宣传，确保政策宣传不留盲区。

五是后期物业管理，努力营造良好的宜居环境。进一步理顺规范我市的物业管理市场，正确引导物业行为。

3、促进我市物业管理行业健康有序发展。

4、积极拓展业务，跟踪项目挂牌，公司积极争取承接新的开发项目。

5、围绕市重点工作，一如既往做好城市折迁、招商引资和企业改制的服务工作。

6、加强百分考核力度，加强队伍建设。落实目标责任制，强化百分考核，整顿工作作风，提高办事效率，确保全年各项工作目标实现。

房地产管理局机关效能建设工作总结

房地产管理工作总结(2)

为全面贯彻十六大和市第十一届党代会精神，深化机关效能建设，营造良好的政务环境，切实转变机关作风，提高窗口服务质量，自去年8月份以来，我局把机关效能建设作为头等大事来抓，并取得较好的成效。现就开展机关效能建设以来的工作汇报如下:

一、去年以来我局机关效能建设的工作情况

(一)制订方案，提高思想认识

在去年8月全市机关效能工作会议后，我局迅速召开了局机关及所属单位领导参加的会议，传达贯彻市机关效能建设工作会议精神，并制定了局机关效能建设工作方案，成立了由蔡敬睦局长任组长的局机关效能建设领导小组，落实各职能部门的工作任务，做到在局的统一领导下，思想认识、工作时间和工作措施三到位，明确地把效能建设作为实践“三个代表”重要思想的工作来抓好。

为防止走过场，局领导从践行“三个代表”重要思想的高度，引导大家联系房管部门的实际，深入查摆问题，分析原因，寻找差距，有的放矢的开展工作，把干部职工的思想认识统一到市机关效能建设工作会议精神上来，使每个机关工作人员思想上有所触动，工作上有所行动，通过各种类型的宣传动员，使全局干部职工提高对开展机关效能建设重要性和必要性的认识，增强了搞好机关效能建设的紧迫感和责任感，为开展机关效能建设、进一步规范制度，依法行政，提高工作效率，接受群众监督打下基础。

(二)拟订行政审批项目，上报政府审定

按照《关于实施深化市政府审批制度改革方案有关问题的通知》(潮府[XX]18号)要求，全面清理行政审批项目，提出取消或保留的处理意见及法规依据，并填报了行政审批项目登记表予以上报。拟保留审批项目17项，取消2项。

(三)实行政务公开，接受群众监督

我们坚持把政务公开建设作为工作重点，实行政务公开，自觉接受群众监督。主要体现在以下五个方面：

1、设立对内对外政务公开栏和监督岗。

在对内公开方面，我们把领导干部勤政廉政、财务收支以及干部人事管理等情况上墙公布。通过对重大工程项目的招投标、开发建设以及财务运作、干部人事任免情况的公开，强化领导干部的廉洁自律行为，方便干部职工对局廉政勤政情况进行监督。

在对外公开方面，在办公大楼通道处设立对外公开栏，把局的行政管理职能以及工作任务上墙对外公布;把全局办公场地的布局、各科室所职能以及所属人员的姓名、照片、职务、编号上墙公示，制成监督岗，使外来办事人员一目了然，少走弯路。

2、各职能窗口设置阅取箱，印制服务告知卡。告知卡对办事内容、程序、时限以及监督投诉电话进行公开，方便群众取阅和监督。共印制房地产权属登记发证、房地产交易登记、抵押(备案)登记、房地产估价和二手楼按揭贷款等服务告知卡一万多份，方便了群众办理各项业务的需要，得到群众的普遍好评。

3、实行一站式服务。通过设立交易服务中心，统一对外收件，一次性告知，一条龙服务，同时设立了统一收费窗口和契税征收处，改变了原来群众要多次来回跑，变成不出大门就能把所有应办的事务一次完成。既方便了群众，又提高了办事效率。

4、利用报纸、电视等形式宣传群众关注的事项。一是对群众普遍关心的房产确权发证问题，通过报纸、电视宣传和召开房地产开发企业负责人会议等形式，宣传发证条例的内容、程序、时限等和应注意的事项。印发通知张贴到各个住宅区督促群众自觉办证，强化凭证管业意识。二是安排了120套廉租房，解决群众住房难的问题。通过广播电视、报纸等形式发出通知，在全市范围进行宣传，并设立了登记处。由民政、街道、居委和各房管所核实申报对象，对符合条件的予以公示，无异议后报市解困办审定，并通过摇珠的形式择房。使120套解困房的安置确实做到公开、公平、公正。

5、加强对内部政务的管理和监督。对原有的工作制度、行为规范、办事程序以及服务承诺等25个制度进行了全面的修改、补充和完善，编成了《工作制度汇编》，发至所属人员，做到人手一册，为规范化建设提供制度保障。并按市委市政府的要求，召开全体干部职工大会，进行效能建设、廉政勤政的教育，使所属人员明确个人职责，虚心接受监督。

(四)制定落实办事时限,提高工作效能

本着便民利民、沟通、协调的原则，我们就交易登记、权属发证，房地产抵押登记和价格评估等方面的工作，明确规定了办事时限：申办房地产交易在资证齐全手续完备情况下，购买商品房的,10个工作日内办妥手续发给《房地产权证》，其它交易12个工作日内办妥手续发给《房地产权证》;抵押登记4个工作日内发给“他项权利证明”;房地产评估的委托方提供的资料齐全并能及时协助现场勘查的，属纳税、按竭，抵押等估价，3个工作日内完成，其它估价按委托协议要求的时限完成;房地产权属登记发证属新建、改、扩建的房屋，10个工作日内完成;落实政策归还的房屋，30个工作日内完成;继承的房屋10个工作日内完成;分割、折产、合并的房屋，10个工作日内完成;拆迁赔偿的房屋，10个工作日内完成;同时做到急事急办，特事特办等。由于这些制度的制订落实，使部门之间的职能、时限、程序更加明确，有效地提高了工作效能。

(五)坚持科技创新，以信息化促进工作效能

我们坚持科技创新，以信息化带动管理现代化，从而促进工作效能。在前几年自主研制“直管公房管理系统”、“房地产产权产籍管理系统”、“房地产统一收费软件”等一系列应用软件的基础上，于去年3月着手研制“房地产抵押登记网上审批系统”，攻克了“公文流转”、“数据压缩”、“效能监督”等技术难关，仅用一个多月的时间就完成了设计任务，实现了房地产抵押登记与购房按揭贷款备案登记审批网络化，既为“一站式”服务提供信息化工具，极大提高了工作效率，真正做到便民、利民。同时又建立了网上的效能监督机制，领导能在网上对下级的办事效能实施监督，使抵押登记审批工作朝着廉洁、勤政、务实、高效的方向健康发展，得到市信息化领导小组全体成员很高的评价。

市房地产管理局机关效能建设工作总结

房地产管理工作总结(3)

为全面贯彻十六大和市第十一届党代会精神，深化机关效能建设，营造良好的政务环境，切实转变机关作风，提高窗口服务质量，自去年8月份以来，我局把机关效能建设作为头等大事来抓，并取得较好的成效。现就开展机关效能建设以来的工作汇报如下:

一、去年以来我局机关效能建设的工作情况

(一)制订方案，提高思想认识

在去年8月全市机关效能工作会议后，我局迅速召开了局机关及所属单位领导参加的会议，传达贯彻市机关效能建设工作会议精神，并制定了局机关效能建设工作方案，成立了由蔡敬睦局长任组长的局机关效能建设领导小组，落实各职能部门的工作任务，做到在局的统一领导下，思想认识、工作时间和工作措施三到位，明确地把效能建设作为实践“三个代表”重要思想的工作来抓好。

为防止走过场，局领导从践行“三个代表”重要思想的高度，引导大家联系房管部门的实际，深入查摆问题，分析原因，寻找差距，有的放矢的开展工作，把干部职工的思想认识统一到市机关效能建设工作会议精神上来，使每个机关工作人员思想上有所触动，工作上有所行动，通过各种类型的宣传动员，使全局干部职工提高对开展机关效能建设重要性和必要性的认识，增强了搞好机关效能建设的紧迫感和责任感，为开展机关效能建设、进一步规范制度，依法行政，提高工作效率，接受群众监督打下基础。

(二)拟订行政审批项目，上报政府审定

按照《关于实施深化市政府审批制度改革方案有关问题的通知》(潮府[XX]18号)要求，全面清理行政审批项目，提出取消或保留的处理意见及法规依据，并填报了行政审批项目登记表予以上报。拟保留审批项目17项，取消2项。

(三)实行政务公开，接受群众监督

我们坚持把政务公开建设作为工作重点，实行政务公开，自觉接受群众监督。主要体现在以下五个方面：

1、设立对内对外政务公开栏和监督岗。

在对内公开方面，我们把领导干部勤政廉政、财务收支以及干部人事管理等情况上墙公布。通过对重大工程项目的招投标、开发建设以及财务运作、干部人事任免情况的公开，强化领导干部的廉洁自律行为，方便干部职工对局廉政勤政情况进行监督。

在对外公开方面，在办公大楼通道处设立对外公开栏，把局的行政管理职能以及工作任务上墙对外公布;把全局办公场地的布局、各科室所职能以及所属人员的姓名、照片、职务、编号上墙公示，制成监督岗，使外来办事人员一目了然，少走弯路。

2、各职能窗口设置阅取箱，印制服务告知卡。告知卡对办事内容、程序、时限以及监督投诉电话进行公开，方便群众取阅和监督。共印制房地产权属登记发证、房地产交易登记、抵押(备案)登记、房地产估价和二手楼按揭贷款等服务告知卡一万多份，方便了群众办理各项业务的需要，得到群众的普遍好评。

3、实行一站式服务。通过设立交易服务中心，统一对外收件，一次性告知，一条龙服务，同时设立了统一收费窗口和契税征收处，改变了原来群众要多次来回跑，变成不出大门就能把所有应办的事务一次完成。既方便了群众，又提高了办事效率。

4、利用报纸、电视等形式宣传群众关注的事项。一是对群众普遍关心的房产确权发证问题，通过报纸、电视宣传和召开房地产开发企业负责人会议等形式，宣传发证条例的内容、程序、时限等和应注意的事项。印发通知张贴到各个住宅区督促群众自觉办证，强化凭证管业意识。二是安排了120套廉租房，解决群众住房难的问题。通过广播电视、报纸等形式发出通知，在全市范围进行宣传，并设立了登记处。由民政、街道、居委和各房管所核实申报对象，对符合条件的予以公示，无异议后报市解困办审定，并通过摇珠的形式择房。使120套解困房的安置确实做到公开、公平、公正。

5、加强对内部政务的管理和监督。对原有的工作制度、行为规范、办事程序以及服务承诺等25个制度进行了全面的修改、补充和完善，编成了《工作制度汇编》，发至所属人员，做到人手一册，为规范化建设提供制度保障。并按市委市政府的要求，召开全体干部职工大会，进行效能建设、廉政勤政的教育，使所属人员明确个人职责，虚心接受监督。

(四)制定落实办事时限,提高工作效能

本着便民利民、沟通、协调的原则，我们就交易登记、权属发证，房地产抵押登记和价格评估等方面的工作，明确规定了办事时限：申办房地产交易在资证齐全手续完备情况下，购买商品房的,10个工作日内办妥手续发给《房地产权证》，其它交易12个工作日内办妥手续发给《房地产权证》;抵押登记4个工作日内发给“他项权利证明”;房地产评估的委托方提供的资料齐全并能及时协助现场勘查的，属纳税、按竭，抵押等估价，3个工作日内完成，其它估价按委托协议要求的时限完成;房地产权属登记发证属新建、改、扩建的房屋，10个工作日内完成;落实政策归还的房屋，30个工作日内完成;继承的房屋10个工作日内完成;分割、折产、合并的房屋，10个工作日内完成;拆迁赔偿的房屋，10个工作日内完成;同时做到急事急办，特事特办等。由于这些制度的制订落实，使部门之间的职能、时限、程序更加明确，有效地提高了工作效能。

(五)坚持科技创新，以信息化促进工作效能

我们坚持科技创新，以信息化带动管理现代化，从而促进工作效能。在前几年自主研制“直管公房管理系统”、“房地产产权产籍管理系统”、“房地产统一收费软件”等一系列应用软件的基础上，于去年3月着手研制“房地产抵押登记网上审批系统”，攻克了“公文流转”、“数据压缩”、“效能监督”等技术难关，仅用一个多月的时间就完成了设计任务，实现了房地产抵押登记与购房按揭贷款备案登记审批网络化，既为“一站式”服务提供信息化工具，极大提高了工作效率，真正做到便民、利民。同时又建立了网上的效能监督机制，领导能在网上对下级的办事效能实施监督，使抵押登记审批工作朝着廉洁、勤政、务实、高效的方向健康发展，得到市信息化领导小组全体成员很高的评价，并被市政府授予XX年科学技术进步奖二等奖。

我局主办的潮州房地产信息网已于今年9月8日正式开通，网站提供了大量政务公开的信息及便民利民的措施。尤其是：公布各个商品房楼盘权属确认的情况，让群众买到放心。

县房地产管理局上半年工作总结

房地产管理工作总结(4)

XX年上半年，在县委、县政府的正确领导下，在市房管局的指导下，我局坚持以党的xx大、xx届四中、五中全会精神为指导，以科学发展观为统揽，紧紧围绕县委、县政府提出的“奋进XX的奋斗目标，结合本局的工作职责，以整顿规范房地产市场秩序为重点，不断转变工作作风，强化房地产行业监管，优化经济发展环境，提高服务水平，实现了时间过半完成任务过半。为全年工作的完成夯实了基础。现将XX年上半年工作完成情况汇报如下：

一、主要指标完成情况

1、房地产开发投资

完成房地产开发投资计12500万元，同比下降14%;施工面积完成13.4万平方米，同比增长14.3%;新开工面积完成7.59万平方米，同比增长13.4%;竣工面积完成11.3万平方米，同比增长527.8%;共批准商品房预售面积8.4万平方米，同比增长110%。

2、商品住房销售

共销售商品住房427套，面积4.89万平方米，同比减少9.44%;成交金额9854.66万元，同比减少12.12%。二手房交易共计249户，面积2.49万平方米，同比增长122.32%，成交金额2029.17万元，同比增长112.69%。

3、商品住房价格趋势

住房价格受多种因素推动，我县商品房价格处于平稳上升态势，5月我县商品住房均价元/平方米，到XX年5月商品住房均价达2150元。商品房均价高于周边县城。

4、房屋交易

办理各项房屋交易676宗，同比增长17.16%，交易面积7.38万平方米，同比增长13.19%，交易金额11883.83万元，同比减少2.33%;办理房地产抵押445宗，同比增长166.47%，抵押登记面积15.93万平方米，同比增长8.29%，估价金额33269.86万元，贷款金额23732.80万元。

5、产权产籍管理

共办理各项房屋产权登记发证、他项权证1554件，共计面积38.36万平方米，合格率达100%，其中：房屋初始登记341件，面积12.02万平方米;房屋产权转移、交易、抵押登记等1213件，面积26.34万平方米。

二、主要工作开展情况

(一)房地产行业管理水平稳步提升

1、房地产开发市场更趋规范和稳定。今年以来，为规范市场行为，促进市场健康发展，我局在深入贯彻国家一系列宏观调控政策的前提下，认真落实我县住房建设规划和年度计划，采取积极有效的措施，抓住房地产市场回暖时机，强化市场管理职能，稳定住房价格，鼓励普通住房消费，推进住房供应结构调整，引导开发中小户型、中低价位普通商品房，加快发展二手房市场和住房租赁市场，满足多层次住房需求。同时，加大执法力度，重点加强对商品房预售许可、商品房销售管理，落实动态巡查监管责任制，建立健全长效机制，进一步规范我县房地产市场秩序，使我县房地产市场朝良性健康方向发展。

2、物业管理工作全面开展。为规范和培育物业管理市场，全面提升我县物业管理水平，我们依据《物业管理条例》等相关法规，在认真学习理解的基础上，积极做好物业管理工作。一是积极做好小区业主成立业主委员会工作的指导与备案登记工作。通过深入宣传，物业管理逐步被广大群众所接受，业主们维权意识不断得到增强，但由于目前物业管理还属于起步阶段，大多数业主对相关的法律法规了解不够，缺乏一定的认识，所以在维权过程中难免存在盲区和误区。对此，我们及时调整工作思路，对成立业主委员会程序上有问题苗头的小区主动介入，积极给予指导和帮助。二是加强对区内物业公司的管理，积极协调业主与物业管理公司之间的矛盾纠纷。我们依据相关法规，在加强对物业管理企业督促指导的同时，积极协调业主与物业管理公司之间的矛盾，并通过组织召开协调会等形式直接参与了多次物业管理纠纷矛盾调解协调，为促进物业管理进一步走向规范发挥了积极作用。

3、房屋拆迁工作有力推进。在拆迁管理工作中，我局坚持做到依法行政、严格程序，强化监管，维护当事人的合法权益，使拆迁工作做到有理、有力，措施落实到位;同时，积极响应县委、县政府号召，维护城市建设和经济发展大局，发挥攻坚克难的拼搏精神，抽调精干人员，经常放弃节假日，加班加点，不分昼夜，有效保障了县城各重点工程的拆迁进度和项目的如期开工，半年来，未发生一起因拆迁导致上访和安全事故，圆满完成县政府下达的房屋拆迁任务。

4、产权、交易管理不断完善。房地产交易活动直接关系到群众的根本利益。我们一是简化办事程序，提高办事效率，对房屋产权登记、抵押、测绘、办证等业务实行一站式办理，努力实现客户服务的零缺陷，办事流程的零阻碍，大大缩短了办证时间，此举获得群众广泛好评;二是优化发展环境，服务经济建设大局。我局在县行政服务中心配备了2名业务骨干，设立“房管窗口”，高效为企业提供优质的办证服务。今年以来，“交易发证窗口”工作人员主动多次上门为各类企业服务，办理相关权证，树立了良好的窗口服务形象;三是交易发证大厅工作人员为帮助解决年老体弱、身体残疾的客户不能到场签办理产权手续的困难，先后10余次主动上门服务，为客户排忧解难;经常放弃节假日，多次为在外创业返乡的客户办理房产交易，满足了客户返乡创业的迫切需求，良好的服务得到了办事群众和企业的高度赞誉。

5、直管公房管理、白蚁防治以及房屋测绘工作进一步加强。我局在公房管理工作中，始终坚持“以人为本、安全第一”的原则，加强安全防范工作，加大隐患的排查力度，定期对直管公房进行防火、防倒塌事故隐患大排查，做到早发现、早处理，防患于未然。今年针对单位和个人对白蚁防治的危害认识不足，我们积极采取措施，不断加大宣传力度，今年开展白蚁防(灭)治科普宣传3次，不断增强居民和企业的防治意识;针对已发生的蚁害，及时上门入户进行灭治。今年以来，完成白蚁灭治面积1.32万平方米，防治面积3.27万平方米，有效的控制了白蚁危害。今年我们还重点抓好房产测绘工作。严格房产测绘工作程序，落实房产测绘各项规章制度，确保房产测绘工作质量。上半年，完成119户计13.73万平方米的房产测绘任务，做到了零差错，零失误。

(二)廉租住房建设和古镇保护与开发等城镇化建设重点工程顺利推进

1、廉租住房建设和住房保障工作。我局高度重视廉租住房建设工作，克服困难，积极推进，采取切实有效措施，把县委、县政府对人民群众的关怀落实到住房保障工作当中，取得了初步成效。一是全面启动新增廉租住房及XX年新建廉租住房项目建设。该工程项目是全县城镇化建设重点工程，也是全县重点“民生工程”。建设地点位于城南新区，总用地面积17834平方米，其中新增廉租房用地面积9168平方米，住房总建筑面积10800平方米(廉租住房180套，建筑面积9000平方米)，项目投资900万;XX年新建廉租房用地面积8666平方米，住房总建筑面积1平方米(廉租住房200套，建筑面积10000平方米)，项目投资1000万。目前，该工程已办理项目选址意向书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，现正在办理征地等相关手续，待征地工作一完成，即可开工建设。二是全面启动廉租住房保障工作。规范和完善城市最低收入和低收入家庭住房需求档案，对申请廉租房家庭进行登记造册，实行一户一档，为下一步廉租住房政策的实施提供基础依据，科学合理，确定享受对象。新增廉租住房及XX年新建廉租住房项目建成后，将向低收入住房困难家庭提供538套廉租住房，实物配租在我县尚属首次，可以说领导重视、社会关注、百姓关心。这是今年房管工作的重点和难点，我们一定要下决心把工作的难点变成工作的亮点。一是为保障低收入家庭的基本住房需求，完善我县廉租住房制度，协助县政府出台了《铅山县城镇廉租住房管理实施办法》和《铅山县廉租住房实物配租实施细则》两个规范性文件;二是进一步加大宣传力度，努力营造良好的住房保障工作氛围;三是主动接受各级人大、政协以及社会各界的监督，实施“阳光配租”。必须创新保障思路、不拘一格、想尽办法地将廉租住房优惠政策落实到百姓身上，切实解决好低收入者的住房难问题，让老百姓享受到发展带来的实惠。

2、古镇保护与开发工作。在县委、政府和古镇保护与开发领导小组、指挥部的正确领导下，古镇保护开发项目建设正在按计划顺利推进。古镇保护开发项目建设按照“保护第一、开发第二”的原则，整体延续河口古镇历史文化传统的发展脉络、保持历史文化名镇景观风貌，突出体现河口古镇历史文化特征，充分发掘河口古镇历史文化资源，发展城市文化博览和观光功能，结合棚户区改造，提高铅山城市综合品质，促进铅山县经济、社会、文化的整体协调发展。《河口历史文化名镇保护规划》力争6月底通过专家评审，并经同级人大审议通过。7月份可以制定出《古镇保护与开发重点项目修建方案》，使古镇的保护利用有章可循，确保保护开发工作走向科学发展的轨道。

(三)思想和制度建设工作逐步提高

1、加强思想教育，树房管部门新形象。今年以来，我们认真抓好干部职工的思想道德建设，把学习、宣传、贯彻xx大和“xxxx”重要思想贯穿于全年工作的始终。紧密结合学习实践科学发展观活动，运用每周二、五学习日组织全体干部职工集中进行学习,着力提高党员、干部的政治理论素质。年初，在全局上下开展了“内强素质、外树形象、换位思考”解放思想大讨论活动，突出规范管理、强化服务、树立形象三个工作重点，努力创建“团结协作、爱岗敬业、关注民生、高效廉洁”的房管新形象。

2、积极开展“创先争优”活动。按照县委的安排和部署，我局积极行动起来，在全系统基层党组织和党员中深入开展深入开展创先争优活动。通过第一阶段的学习，我们充分认识到创先争优活动是学习实践科学发展观活动的延展和深化，是夯实科学发展坚实基础的重大举措。我们将通过活动的深入开展，努力提升党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党员的先进性和模范性。

3、坚持抓干部队伍，着力提高干部职工的服务水平。

为充分调动干部职工的工作积极性和主动性，增强责任感和紧迫感，改变机关工作作风，我们在全局深入开展了“创业服务年”活动。在总结以往“机关效能年”活动完成情况的基础上，做了大量的调查研究，制定了具有较强操作性的实施方案，使其较以往更为详细完善，科学合理，切实可行，便于操作。在执行过程中，我们从领导带头做起，铁面无私，一抓到底。取得了良好效果。自开展“创业服务年”活动以来，进一步转变了行业作风，彻底转变了“门难进、脸难看、话难听、事难办”的衙门作风，坚决杜绝了“吃、拿、卡、要、报”和“冷、硬、推、顶、拖”等不良行为的发生。持证上岗，使用文明用语，针对群众和客户的难点、热点问题，不断提升服务层次和水平。今年我局充分利用大门楼梯通道显目位置，重新规范的制作了本部门的办事流程、服务承诺、工作职责，让前来办事企业和群众一目了然，心中有数。我们还统一制作了全县开发规模较大的精品楼盘效果图粘贴在我局通道两旁，为房地产开发企业的发展起到了很好的推介作用。房地产管理工作做到了从被动服务到主动服务，从一般性服务到优质高效服务、从单一服务全方位综合服务的转变。

4、严格执行廉洁从政的有关规定，提高拒腐防变的能力。今年以来，我局及时召开会议传达学省、市、县一系列关于党风廉政建设的会议和文件精神，并结合实际认真抓好党风廉政建设工作落实。一是切实抓好经常性的党风廉政教育。我局党总支重点把学习《廉政准则》纳入党支部日常学习内容，组织党员干部职工认真学习理解《廉政准则》的指导思想、基本精神、主要内容和具体要求。通过召开学习交流、座谈会等形式，不断将学习宣传《廉政准则》活动引向深入。通过学习，使党员干部职工切实增强廉洁从政意识，讲党性、重品行、作表率，永葆先进性。二是建立了各项行之有效的规章制度。局党总支坚持对党员干部进行党风廉政责任制考核、评定工作。通过建立制度和长期的教育，使广大党员干部在思想上警钟长鸣，切切实实地把好廉洁自律关，提高了自身拒腐防变的能力。

(四)信访稳定、平安创建、法治建设、公益事业等工作

我局高度重视信访稳定、平安创建、法治建设工作，作为一项重要工作长抓不懈，成立了专门组织，加强领导，制定了实施方案，狠抓落实。一是强化安全防范措施，提高安全意识，认真做好创建的各项工作，全力打造平安单位;二贯彻落实信访条例，及时调解、化解各种纠纷、矛盾，做到了有人管事、有人办事、有人落实，群众来信来访，事事有回音，件件有着落。目前我局未发生一起集体访、越级上访事件和安全事故。在公益事业上，全局系统干部职工都积极响应县委、县政府号召，无论是扶贫助困，还是在救灾、送温暖献爱心活动中，上下齐心，踊跃参加。1--6月份，共捐款1.7万余元。

三、存在的问题

回顾上半年的工作，全局干部职工迎难而上，积极进取，齐心协力，较好地完成了各项工作任务，但仍存在如下一些问题和不足：

一是个别干部职工思想上仍存在着旧观念，仍需进一步解放思想，提高服务意识;

二是部分干部职工盲目从事，不能发挥主观能动性，业务学习仍需进一步加强，业务水平还有待进一步提高;

三是房地产中介服务行业的管理和指导需要加强，特别是物业管理企业服务水平参差不齐，需进一步加强对物业行业的指导和监管;

四是城镇规划区内及城郊结合部仍有违法从事房地产开发经营以及非法进行房产交易的现象发生，扰乱了房地产市场的正常秩序。

四、下半年工作打算和举措

下半年，我局将按照县委、县政府的部署和要求，紧紧围绕房地产管理工作中的热点、难点问题为重要内容，坚持依法行政，强化房管各项职能工作，不断加强效能建设、作风建设和行业管理，着重抓好如下几项工作：

1、按照全县城镇化重点工程建设“百日攻坚”活动实施方案的要求，全力以赴抓好XX年新增180套廉租住房和古镇保护与开发项目的建设和推进工作，力争按期完成目标任务。

2、认真做好全县重点工程建设的房屋拆迁工作。下半年重点是抓好鹅湖大道改造工程a段和九阳大道改造工程的房屋拆迁工作，确保县城各重点工程的拆迁进度和项目的如期开工。

3、大力加强房地产市场整治工作。一是加强执法力度，对那些没有质资开发或未经预售许可卖房等违法违规现象进行严厉查处;二是加强对中介机构、各房地产项目的售楼部进行严格的规范，维护消费的合法权益;三是加强房地产预(销)售资金使用监督和管理，确保人民群众购买放心房。

4、加强队伍建设。一是认真开展好“创先争优”活动，努力提升党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党员的先进性和模范性;二是加强政风行风建设，改善服务态度和服务水平，以确保“创业服务年”活动取的实效;三是加强党风廉政建设，坚持从严治党，从严治政的方针，着力从源头上预防和治理腐败问题，坚决纠正房地产行业不正之风。

推荐第4篇：房地产行业营销管理工作总结

回顾2011年，寄望2011年。即将逝去的09年，中国房地产行业呈现非常火爆的景象，在刚刚经历了2011年的低谷后，又迎接了本年度的高潮现象，对于很多从业来说是不平凡的一年。对于我个人来讲，在公司领导和分公司经理的栽培下，在同事们的帮助下，经历了历练，我逐步变得成熟，个人的硬件、软件等等方面都有了长足的进步或变化，本年度有过一些成绩，当然也存在一些不足，下面我对2011年总结和2011年计划做详细汇报。

第一部分：2011年工作部分。

胶南分公司工作

一、营销管理工作

本年度围绕公司年初制定的“网点一定带租约售出、公寓楼基本达到清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。

1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。

2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价；广告方案的执行工作；

3、做好房地产权证办理工作。截止2011年11月26日，办理房地产权证160户左右。

4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。

5、特色工作。胶南分公司与胶南最大的户外广告运营商——青岛东方凯歌广告有限公司创新广告方式合作，由广告公司投资媒体并发布，画面我们审定，广告公司根据合作期间的销售额（除特价房外）提成。做好10月份的营销策划座谈会的准备工作。处理疑难客户，比如五号网点、soho210

1、2102的交房问题和土地年限问题等等问题都得到了妥善解决。

二、办公室工作

本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作提供良好的基础。

1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。

2、做好企业文化建设工作。包含日常规章制度的“上墙、上书、上身”；日常宣传报道工作等等。

3、做好资料上报工作。包含提报各类报表、市场营销报表；向公司机关上报月度计划和总结等等。

4、做好与当地政府部门的接洽工作。包括做好与当地土地局、房产管理中心、财政局、统计局和开发区管委会等等部门的对接工作；比如2011年9月17日，胶南市市委书记张大勇莅临麟瑞商务广场调研的准备工作；11月份，在开发区管委会的指导下，组织申报了青岛市中小企业创业基地。

5、领导交办的其他事宜。比如2011年7月初协助公司做好2011年凯华公司半年工作会议的筹备工作。

三、工委工作

做好新时期的工委工作，必须树立“以人为本”的理念，为广大职工“诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事”的宗旨，千方百计把工委工作做细、做深、做实。

1、做好学习工作。做好实时政治和业务知识的学习；比如在七一建党节期间组织学习xx在七一期间的讲话；组织多次学股份公司、集团公司和凯华公司各类文件精神。

2、组织活动。在平时工作之余，组织一系列活动，丰富职工的工余生活。

3、解决员工的困难。在下半年，申报一人为公司五帮户。

四、其他工作

在做好本职工作的同时，尽量帮助和配合其他同事，积极贯彻团队理念，让自己多做一些事情，把公司的事情当做自己家里的事情，切实提高自身综合水平。

1、协助财务做一些财务类工作，比如纳税申报、银行业务等等。

2、领导交办的其他事宜。比如协助济南分公司做好兴隆山庄房屋买卖合同签订工作；协助莱西做好莱西房地产市场的产品专项调查工作。

一、学习

2011年11月26日，赴青岛中铁凯华工作。作为房地产业从业人员，我深知应该具备快速适应生活和工作的适应能力，熟悉地块情况，熟悉西侧开工部分，熟悉东侧正在报规划的地块。

二、营销策划准备工作

1、做好市场调研工作。在前期产品调研的基础上，分三个版块（北区新区、中区区域、南部区域）对莱西房地产市场做更加全面的调查。同时，做好客户访问工作，掌握客户的消费特征，期望值等等，达到知己知彼的目的。

2、做好项目环境调研。主要针对本项目的地理位置、周边配套和swot 分析进行分析。

3、做好中国人居金牌试点项目的活动方案。公司与中国房地产研究会人居环境委员会合作，希望借他们的力量，通过“高举高打”的方式，占领项目推广的制高点。

4、“新莱西、新南城、新人居”的报告。我们与望城办事处接洽，希望借政府之手大力支持南城区域发展房地产业。

5、销售前期准备事宜。包含整体vi部分、项目定位和推广思路、销售道具准备和物业公司等等事宜。

三、项目报批报建工作

1、配合做好东侧地块的前期证件办理工作

第二部分：个人工作感受

1、计划性和全局性最重要。尽量站在高一点的角度，把握不同阶段的核心工作。

2、注重对细节的控制。比如在广告合作上，对于稿件控制不到位，最后导致无效电话特别多。

推荐第5篇：房地产工程管理

房地产工程管理 工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，时间是金钱，效率是生命，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义“造名，更要造实”，好的名声必须要好的东西来保证。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。

那么怎样去做好房地产工程管理呢？我认为方式有三，其

一、选择优秀的勘探和设计单位。这些单位是工程建设的先头兵，好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程造价。优秀的设计单位能精确的对房屋进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约了工程造价和加快了工程进度。其

二、选择素质高的施工企业和项目经理。施工企业和项目经理的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。怎样去选择，应当有一整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等，只有多方面了解和掌握这些信息，加大筛选的力度，才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据。其

三、建立高效合理的管理模式。这种模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类，如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理，如：合理的施工组织设计、有效的奖罚制度等，这样才能保证工程进度和工程质量。工程资料是工程的档案，记录着工程建设的整个过程，表现着工程特征。真实具体的做好工程资料，能切实反映工程质量的好坏，为工程质量的评定提供了合理的依据。

推荐第6篇：房地产成本管理

房地产成本管理

房地产成本管理是指房地产项目的成本管理，成本管理——是项目管理的一个子集，包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。

一、资源计划编制

它的输入是；工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。工作分解结构（WBS）：项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果，这个成果有质量特性和数量特性，如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果，这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求，所含盖的内容与政府要求的内容一致，报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的，资料、数据分析的方法是科学的、合理的，得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的，结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义，是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告，数量特性是一份；再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果，这个成果也有质量特性和数量特征，它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态（覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征），它的数量特征是钻孔深度和总进尺（米），抵制报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。工作分解结构（WBS）就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素，而是分离在施工组织设计的质量专题里。

历史信息：开发商从已开发的项目中总结出来的经验和教训（文档化的）、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识（由于受主观影响，不是很可靠）。

范围说明：拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品（业态、规模）、项目目标（质量、进度、成本、范围管理等）。

资源库描述：能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。项目所在地的资源状况，当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况，能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。

组织方针：开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位；在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商；在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。

活动历时估算：完成可交付成果所需要的时间，如可行性研究需2个月，产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。

上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢？现代项目管理提出了相应的解决办法，其办法是：组织相应专家确定，也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析，分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供应。 资源计划编制的输出：资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后，在新工程开始时，计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力（包括脑力劳动者）需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩，这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合，在提材料需求计划时，就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中，这就为实现目标创造了条件。

二、成本估算

它的输入是：工作分解结构（WBS）、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。

资源需求：就是资源计划编制的输出，包括人力、材料、设备三大需求，关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。

资源单价：就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究报告XX万元/个，等。

活动历时估算：完成一项可交付成果需要有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。

帐目表：对帐目成本进行分类（如人工、日常用品、材料）监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。

有了上述基本资料，根据房地产开发项目所处的不同阶段，分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段，则采用类似估算法；在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。

根据上述估算结果，可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.

成本管理计划：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段，其项目定义是一个渐进明细的过程，因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程，成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。

详细依据：在作开发项目估算时所用的假设和假定，假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。

成本估算：完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化，其估算是一个动态的。

三、成本预算

成本预算的输入是：成本估算、工作分解结构（WBS）、项目进度计划。

成本估算：前面已作介绍。

工作分解结构（WBS）：房地产开发项目各阶段可交付成果，这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是，不论估算还是预算，开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的，并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同，其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中，这种情况屡屡发生，如在可行性研究中，定义某地块做中档住宅开发，在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅，在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步，实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果，成本就无法预算。项目进度计划：按开发项目的开发节奏，按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。根据上述输入，再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。

成本预算：就是将成本估算分配在各项工作上，它同时与进度计划相匹配，从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准，如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实

施过程中的实际成本和计划成本进行比较，从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。

四、成本控制

它的输入是：成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。

绩效报告：开发项目在实际进行开发运作过程中，随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。

变更申请：导致项目成本变化的因素很多，开发范围发生变更（增大或缩小），必须引起成本的变化；时间的巨大调整，会引起成本的变化；项目出现重大事故会引起成本的变化；关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。

对上述引起成本变化，首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理，核实变更的合理性，核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更，那么还要重新补充编制成本估算，其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。

经过上述过程，我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中，根据已花费的实际成本，根据项目的绩效报告，可以预测项目到完成究竟需要多少成本，这样作出开发项目的完工估算。

在项目实施过程中，对发生成本变更的原因要深入分析，不能被动的变更成本，根据项目的实际情况和企业本身的财务状况，要主动的采取纠正措施，或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。

房地产成本的组成

1、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

5、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

6、贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

7、税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

8、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

成本管理系统

期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。

要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

一、目标成本管理体系

所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。

由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。

在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。

从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。

这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。

二、责任成本管理体系

目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。

在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。

从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。

目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。

三、动态成本管理体系

由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。

首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。

其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障

还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。

四、项目后评估体系

提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几方面评价：l 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）

l 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）

l 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）

l 分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响

l 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）

以上四个体系是成本管理系统的基础管理框架，要完善房地产的成本管理，必须先从建立上述基础管理体系开始，逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库，从而有效的控制成本。

推荐第7篇：第三节房地产管理

第三节房地产管理

一、房地产产权、产籍管理

房地产产权产籍管理工作是政府的一项重要职能，工作对象是千家万户的产权人，具有 极强的政策性和法律性。1990年12月31日国家建设部发布第7号《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，使得产权产籍管理有章可循，有法可依。

(一)产权与产权管理

所谓产权，是指城市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范围内对其享有的占有、使 用、收益和处分的权利。

我国的房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分。因为房屋和土地具有天然的不 可分割性，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。所以，城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。而房屋产权按照所 有制的不同，可分 为国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产和中外合资房产等六种类型。

所谓产权管理，也就是对房屋所有权的管理，是房管部门按照法律规定的原则，对物业 所有权及其合法变动情况的确认，保障产权人合法行使权力而进行的一系列管理工作。产权管理是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。

产权管理的任务主要包括：确认城镇房屋产权，办理各种产权登记，核发产权证书；审 核房屋购买、转让、调拨、交换、出售、抵押等是否符合国家政策，对非法行为及时处理；掌握城镇土地的占有和变动情况；提供城市规划、建设、房地产经营管理 以及处理产权纠纷、保护产权人合法权益的物业统计资料。产权管理工作的主要内容有：

(1)产权登记。这是政府为健全法制、依法确定物业所有权的法定手续。对城市、县镇、工矿区范围的所有物业，不管产权属于谁，都必须进行产权登记。

(2)审查确认的产权。房屋产权的来源是否清楚，产权转移和变更是否合法，都需要审 查确认。通过审查确认后，即可得到房地产管理部门核发的产权证书。产权证书受到法律上的承认和保护。

(3)核发产权证书。产权审查确认后，即由房地产主管部门核发产权证书。产权证书是 房屋产权的唯一证明，是产权的有效法律证件。

(4)产权转移、变更登记。产权人发生变化，要及时办理产权转移登记，以确定新的产 权人，并修正原有的产籍资料；当房屋发生了扩建、翻改添建以及部分拆除等有增减变化时，应及时进行产权变更登记。

(5)产权档案。物业产权档案是记载房屋产权状况和土地使用情况的各种文件、表格、图纸、证件的档案。它是进行房地产经营管理和城市建设、管理、房地产纠纷仲裁等活动的基础资料，是产权管理的有机组成部分。产权档案为产权管理提供产权来 源和历史演变以及 房屋、土地变化的情况，是审查、确认产权和处理产权纠纷的依据。

(二)产籍与产籍管理

产籍也就是城市房屋的产权档案资料，是在产权登记过程中所产生的各种图表、登记材 料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册、证件等资料的总称。产籍资料主要包括物业的产权档案、地籍图纸以及账册表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。

产籍管理是指通过经常性的测绘和房屋所有权、土地使用权的登记，不断完善和修正产 籍资料，保持产籍资料的完整、准确，有效地为产权管理服务，为城市规划建设提供准确可靠的数据而对产籍资料进行的综合管理。

产籍资料是记载房屋产权及其占有土地的使用权的情况记录，既有产权演变的历史沿革 资料，又有反映现状的最新资料，其基本内容主要包括物业地籍平面图、物业档案、物业卡片、物业登记簿册等。同一时期的图、档、卡、册资料应该是一致的，如 有变化，应同时变 更登记。产籍管理与产权管理是一种互相依存、相互配合的关系，产权管理是产籍管理的基础，产籍管理为产权管理提供依据和手段。

二、房地产经营管理

(一)房地产经营管理的概念

房地产经营管理包括房地产经营和对房地产经营进行管理两部分。

房地产经营包括房地产生产过程的经营和流通过程的经营，是指房地产企业根据经营目 标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发、设计、施工以及策略和售后服务等全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。

房地产经营与其他商品经营相比，具有自己的特点，管理工作也相对复杂一些。因此， 只有加强管理，才能既使房地产企业取得良好的经济效益，又能使经济效益、社会效益和环境效益有机地统一起来，真正使房地产业快速、健康地蓬勃发展。对房地 产经营进行管理包 括房地产开发经营企业的内部管理和国家宏观管理两个方面。

(二)房地产开发经营企业的建立

1.组建房地产开发经营企业的条件

(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构。

(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。

(3)有符合规定额度的注册资本和流动资金。

(4)有一定数量的持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人 员。

(5)具备法律、法规规定的其他条件。

2.房地产开发经营企业的设立程序

(1)向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告。

(2)拟订房地产开发企业的章程。

(3)向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告。

(4)申报企业的资质等级。

(5)办理银行开户，并存入规定额度的资金。

(6)办理资金信用证明。

(7)办理经营场所的使用证明。

(8)向工商行政管理部门申请注册登记。

(三)房地产开发经营企业的资质管理

房地产开发经营企业资质是企业性质、专业经济技术素质、企业经历与经营业绩的综合 反映。城市房地产开发经营企业的资质等级分为一至四级。1993年建设部第28号令《房地产开发企业资质管理规定》对各等级的资质标准做了详细具体的规 定，同时规定一至四级企业 必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务，其可承担任务的范围，由各省、市、自治区建设行政主管部门确定。例如海南 省规定：一级房地 产公司可承担20公顷以下的土地开发任务，三级、四级房地产公司则只能分别承担建筑面积为12万和4万平方米以下的开发任务。

房地产开发经营企业资质等级实行分级审批。一级资质的企业由省、自治区、直辖市建 设行政主管部门初审，报国家建设部审批；二级以下资质企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。开发企业的资质每年核定一次。对不符合原定资质标准 的企业，由原资质 审批部门予以降低或吊销《资质证书》。

兼营房地产开发业务的企业不定资质等级，以开发项目为对象从事房地产开发经营的项 目公司(包括外商独资、中外合资、合作企业)不定资质等级，根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。

推荐第8篇：房地产项目管理

房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 6 第二章 项目建议书编制指引 9 第三章 项目可行性研究报告编制指引 11 第四章 项目立项评审决策指引 19 第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度 21 第二章 规划方案设计作业流程 25 第三章 建筑方案设计作业流程 26 第四章 景观环境设计作业流程 27 第五章 规划设计指引编制要点 28 第六章 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章 施工图审查基本要求 44 附：项目规划设计方案简评表 46 施工图审查意见表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理组织 51 1.1管理组织机构 51 1.2项目经理部的组织管理 52 第二章 经济合同管理 55 2.1经济合同管理规定 55 2.2工程类合同编制要点 59 2.3标准格式合同内容要点 61 2.4对外合同及付款签批的意见 63 2.5合同付款管理程序 66 附：经济合同审批表（500万元以上） 68 经济合同审批表（500万元以下） 69 经济合同付款审批表 70 合同管理台帐 71 第三章 采购与招标管理 72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定 78 3.3甲供材料设备采购操作要点 81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83 附：招标文件审批表 85 中标通知书 86 投标承诺函 87 履约保证金保函 88 材料设备采购计划表 89

1 / 13 零星（紧急）采购审批单 90 限价（指定品牌）材料设备审批表 91 乙供材料设备审定表 92 第四章 工程进度管理 93 4.1工程进度管理规定 93 4.2施工进度控制流程 95 4.3施工进度控制指引 97 4.4进度计划内容编制要点 99 第五章 工程质量与施工管理 100 5.1项目施工管理规定 100 5.2施工组织设计制度 104 5.3技术交底及施工图会审制度 108 5.4样板指路制度 110 5.5工程质量现场检查内容与要求 113 5.6材料设备质量技术要求管理规定 115 5.7材料设备进场验收指引 117 5.8质量保证资料检查要求 119 5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121 5.10项目预验收检查要点 122 5.11项目竣工验收检查要点 124 5.12工程技术档案范围与建档要求 126 5.13工程竣工总结编制指引 132 5.14工程管理奖罚制度 135 附：重点监管部位质量监管计划表 136 材料设备质量监管计划表 137 材料设备进场验收单 138 甲供材料设备台帐 139 第六章 工程造价管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程设计变更管理规定 143 6.3现场签证管理规定 147 6.4项目成本核算与分析指引 149 6.5工程结算控制指引 151 6.6工程造价管理奖罚制度 154 附： 设计变更审批表 155 设计变更通知单 156 现场变更签证通知单 157 现场变更签证费用审核单 158 成本动态统计控制表 159 现场签证统计台帐 161 设计变更统计台帐 162 合同统计台帐 163 第七章 安全文明生产管理 164 7.1安全文明生产管理制度 164

2 / 13 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点 172 7.5工程事故处理指引 173 第四部分 营销管理

第一章 组织架构与编制 175 第二章 营销策划管理 176 2.1 总则 176 2.2 总体策划 177 2.3阶段策划及实施 178 2.4市场调查与前期策划 179 2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182 第三章 现场销售工作管理 192 3.1销售准备 192 3.2现场销售过程 193 第四章 现场销售工作规范 195 4.1销售准备工作 195 4.2销售价格管理要点 199 4.3销售合同范围与草拟注意事项 201 4.4销售面积确定操作要点 202 4.5销售工程设计装修注意事项 204 4.6广告方案与实施操作 206 4.7销售过程管理要点 209 4.8房产价格折扣管理指引 211 4.9销售收款指引 214 第五章 客户服务工作规范 217 5.1客户服务部职责 217 5.2客户资料管理指引 218 5.3退换房办理指引 220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引 224 第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

3 / 13

2 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。

4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作

4 / 13

5.1项目并购及合资合作必须按上述第

2、

3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章 项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要 2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境

5 / 13

3.5大市政配套 3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。 3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析 1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况 2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

6 / 13

（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。 2.2宗地现状 1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。 2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）绿化率等。 2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

7 / 13

3 法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。 3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。 3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。 3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。 3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。 4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。 4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析

8 / 13

5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析 7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。 7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。 7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。 7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议 8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

9 / 13

五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用 十

一、销售费用 十

二、财务费用 十

三、各项税金 十

四、预备费 十

五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人： 编制单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额 （万元） 可售面积 （M2） 单位金额 （元/M2） 备 注

一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7

二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 1.1土地价款支出 10 1.2前期开发准备费 11 1.3主体建筑工程费 12 1.4主体安装工程费 13 1.5社区管网工程费 14 1.6智能化系统 15 1.7园林环境工程费 16 1.8配套设施费 17 1.9其他建设工程支出 18 2.0预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23

10 / 13

四、利润总额 24 减:所得税 25

五、净利润 26

六、项目投资总额 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润（元/m2） 利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次；

11 / 13

6）目标客户选择。 2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。 2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。 2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。 3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定 2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，

12 / 13

但不限于：

1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调；

7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。

2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求

2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进

2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。

2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果

2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

13 / 13

推荐第9篇：华南理工房地产管理

1.根据不同标准，房地产开发可以分为（ ）

A 按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；

B 按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C 按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

D 按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

2.房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（ ） A 单项开发和综合开发 B 地产经营和房产经营

C 房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营 D 专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

3.在我国地产的经营只能是（ ）

A 使用权 B 所有权 C 收益权 D 经营权 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

4.房地产开发与经营的特点是什么？（ ）

A 房地产开发与经营难度较大 B 房地产开发与经营风险较大 C 房地产开发与经营政策性强 D 房地产开发与经营所需资金量小

E 房地产开发与经营风险较小 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

5.简述房地产开发与经营的程序和内容（ ）

答：A 投资机会选择 B 项目定位 C 前期工作 D 建设阶段 E 租售阶段

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

6.按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为（ ）

A 专项经营 B 综合经营 C 集团经营 D 独家经营 E 跨国经营等；

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

7.房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

8.开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

10.经营管理学派将经营看成是管理学的一部分。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

11.土地转让是指土地使用者将土地所有权再转移的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

12.内涵式开发是指在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程，城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.面值为100元、2年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按（ ）元出售该国债。 A 109.297 B 100 C 110 D 105 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

2.完全竞争型市场的特点（ ）

A 市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B 市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。

C 一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

D 一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

3.利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（ ） A MC>MR B MR>MC C MC=MR D MC与MR没有关系 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

4.投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。每生产一个产品，获利5元，因此产量至少应该达到（ ），才能将投资购买设备的10万回收。

A 5 B 10 C 15 D 2 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

5.赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话，这场赌博的期望值是（ ）

A 1 / 6 美元 B —1美元 C 1美元 D 1 / 6美元 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

6.不确定型决策问题的决策准则不包括（ ）

A 乐观准则 B 最大可能准则 C 后悔准则 D 等可能性准则 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

7.企业的微观环境包括（ ）

A 供给者 B 生产者 C 顾客 D 竞争者 E社会公众 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

8.影响企业生产经营的宏观环境包括（ ）

A 经济因素 B 政治因素 C 人口因素 D 竞争者 E 政策法规 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

9.市场需求预测的主要方法大致有（ ）

A 定性预测 B 模糊预测 C 悲观预测 D 乐观预测 E 定量预测 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：AE 问题解析：

10.基本建设的周期可以分为三个时期，即（ ）

A 投资前期 B 投资机会选择期 C 投资期 D 建设期 E 生产或营销期 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACE 11.从决策的定义可看出，构成决策问题的基本条件包括（ ） A 资料齐全

B 有明确的目标

C 有两个以上可供选择比较的方案 D 有评价方案优劣的标准

E 有真实地反映客观实际的数据资料 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：BCDE 问题解析：

12.根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可以分为（ ） A 确定型 B 可变型 C 风险型 D 不确定型 E 安全型 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ACD 问题解析：

13.市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

14.市场环境可分为宏观环境、中观环境和微观环境。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

15.风险型决策是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现概率时的决策问题。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

16.定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

17.垄断竞争型市场结构是指一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

18.风险型决策中的最大期望值准则就是把每一个决策方案看作是离散型随机变量，然后把它的数学期望算出来，再加以比较。如果决策目标是收益最大，那么选择数学期望值最大的方案。反之，选择数学期望值最小的方案。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.房地产企业是依法设立，以（ ）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

A 赢利 B 追求房屋质量 C 兴建住房 D 国家利益 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

2.房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（ ）

A 一级资质由国务院建设行政主管部门审批。

B 二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。 C 二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。

D 二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

3.房地产企业产生垄断的的原因有（ ） A 关键资源由一家企业拥有

B 政府给予一个企业排他性生产某种产品和劳务的权利 C 就生产成本而言一个生产者比大量生产者更有效率

D 现有房地产企业进行合谋，共同阻止新的企业进入房地产行业 E 房地产企业专业性过强，新的企业难以进入房地产行业 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

4.计划的主要内容包括（ ） A 确定组织发展目标制定全局战略 B 确定项目成员

C 开发出一组广泛的相关计划

D 制定战略实施和资源分配方案。 E 总结计划实施过程中的经验教训 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ACD 问题解析：

5.现代组织结构设计方案有（ ）

A 团队结构 B 虚拟结构 C 矩阵型组织结构 D 直线制组织结构 E 无边界组织

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABE 问题解析：

6.房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

7.房地产行业不存在垄断性。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.房地产咨询服务企业指依法设立并取得房地产经纪机构资质，并收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.政府行政部门与行业组织对房地产企业只有依法管理的权力，没有为房地产企业服务的义务。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

11.房地产开发企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（ ） A 优势 B 劣势 C 机会 D 目标 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

2.军产土地归口于（ ）管理

A 当地政府 B 中国人民解放军总后勤部 C 中国共产党中央军事委员会 D 中国人民解放军总政治部 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

3.房地产项目定位的方法包括（ ）

A 市场调研法 B 头脑风暴法 C 经验分析法 D SWOT法 E 层次分析法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

4.房地产项目定位的原则包括（ ）

A 符合城市规划的原则 B 协调发展的原则 C 符合市场需求的原则 D 效益最大化的原则 E 与企业发展战略相一致的原则

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

5.商业地产包括（ ）

A 写字楼房地产开发项目 B 酒店式公寓类住宅开发项目 C 旅游房地产开发项目 D 廉租房开发项目 E 商业房项目 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

6.土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

7.地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括中央在当地的机构用地和军队在当地的军事管理用地。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地所有权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.直接头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（ ） A 利益关系 B 行政关系 C 上下级关系 D 没有关系 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

2.通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（ ） A 地方政府 B 中央政府 C 城市居民 D 农民 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

3.房地产开发企业获取建设项目用地的方式主要有（ ） A 出让 B 划拨 C 受让 D 转让 E 捐赠 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABD 问题解析： 4.划拨土地使用权获取过程中主要的成本和费用包括（ ） A 土地补偿费 B 安置补助费

C 拆迁补偿费 D 地上附着物及青苗补偿费 E 其他费用

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

5.出让土地使用权的基本类型包括（ ）

A 协议 B 招标 C 挂牌 D 拍卖 E 划拨 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

6.开发商通过划拨获得土地使用权，必须向当地政府缴纳出让金。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.划拨土地使用权获取过程中的主要成本是土地出让金。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析： 8.土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内划拨给土地使用者，土地使用者不需要向国家支付土地使用权出让金的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

10.通过拍卖方式出让土地使用权时，可以只有一家买家。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

11.由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.数据类型不包括（ ）

A 数值型 B 序号型 C 文字型 D 图像型 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析： 2.定性分析方法包括（ ）

A 归纳分析法 B 演绎分析法 C 聚类分析 D 比较分析法 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

3.房地产市场调研的特点有（ ）

A 专业性强 B 时效性强 C 针对性强 D 技术性强 E 主观性强 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ACD 问题解析：

4.房地产市场调研的原则包括（ ）

A 真实性 B 时效性 C 效益性 D 全面性 E 计划性 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABDE 问题解析：

5.随机抽样调查法是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。具体包括（ ）

A 随机抽样 B 分层随机抽样 C 分群随机抽样 D 就便抽样 E 配额抽样 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

6.房地产市场调研主要是对消费者行为与市场需求容量等微观环境进行调研，不需要考虑宏观环境。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.全面调查法是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。其优点是全面反映客观实际，效果明显，能在较大范围内采用。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.重点调查法是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.完整的房地产市场调研报告的内容包括基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场、需求特征。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.房地产市场调研报告撰写原则包括以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.抽样调查法是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（ ） A 27.1% B 5.4% C ?27.1% D ?5.4% 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

2.房地产项目风险分析方法不包括（ ） A 盈亏平衡分析 B 项目安全率 C 财务分析 D 概率分析 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

3.房地产可行性研究的步骤包括（ ）

A 组织准备 B 资料收集及市场调查 C 开发方案的设计和评价、选择 D 详细研究 E 编写研究报告书

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

4.房地产可行性研究报告的内容包括（ ）

A 封面 B 摘要 C 目录 D 正文 E 附件和附图 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

5.在编写房地产可行性研究报告过程中，财务评价的具体内容包括编制（ ） A 预计损益表 B 预计资产负债表 C 预计现金流量表 D 预计企业上市计划 E 预计资金来源与运用表

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

6.房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析： 7.房地产可行性研究一般包括项目的必要性分析、项目实施的可能性分析、项目的技术和经济评价。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

8.财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.静态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.敏感度分析是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.房地产债券按发行主体分类，可以分为（ ）

A 实物债券 B 凭证式债券 C 记账式债券 D 国际债券 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

2.我国房地产融资的主要方式不包括（ ） A 银行贷款融资 B 国际融资

C 股票融资 D 房地产债券融资 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

3.房地产融资的特点是（ ）

A 融资规模大 B 偿还期较长 C 资金缺乏流动性 D 融资次数频繁 E 高风险高收益

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

4.房地产企业区别一般企业的资金来源包括（ ） A 房地产抵押贷款 B 政府财政资金 C 售后回租 D 预售资金 E 其他筹资方式

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

5.房地产信托的运营模式包括（ ） A 遗嘱信托

B 抵押贷款类信托 C 混合型信托 D 股权投资类信托

E 权益转让模式股权证券化信托

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：BCDE 问题解析：

6.房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以外的产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.房地产股票是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

10.我国房地产融资中的风险产生的原因包括：房地产开发资金过多依赖银行贷款；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.房地产融资的主要方式包括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.以下哪个选项不属于房地产开发项目管理的三大核心之一。（ ）

A 成本管理 B 质量管理 C 人事管理 D 进度管理 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

2.项目工程质量管理的主要途径不包括（ ）

A 加强人员培训 B 审核有关技术文件、报告或报表 C 现场质量检验 D 现场质量监督 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

3.房地产开发项目的特点是（ ）

A 投资额巨大，建设周期长 B 整体性强 C 知识的密集性 D 系统性 E 组织的层次性

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

4.项目工程质量控制常用方法有（ ）

A 排列图法 B 线性回归法 C 因果分析图法 D 直方图法 E 控制图法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

5.房地产开发项目成本管理原则包括（ ）

A 设置科学的成本管理目标 B 设计阶段投资控制是重点 C 变被动控制为主动控制 D 便捷原则 E 经济与技术结合是成本管理的高效手段 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

6.排列图法以直方图形的高度表示一定范围内数值发生的频数，据此可以掌握产品质量的波动情况，了解质量问题特征分布规律，以便有计划有目的地预防质量问题发生。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

7.网络图是以网络模型的形式来表达若干个施工项目，按照各项工作的展开顺序和相互制约、相互依赖的关系，将其绘制成网络形式。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

8.房地产开发项目管理中的三大管理核心：成本管理、质量管理和进度管理三者之间的关系是和谐统一的，不存在矛盾和对立。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

9.工程项目质量的特点是单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性、风险性、影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

1.房地产营销中的价格策略不包括（ ）

A 高价策略 B 随机策略 C 低价策略 D 实价策略

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：B 问题解析：

2.房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有（ ） A 对产品信息的需求高 B 对产品顾客化的要求高 C 采购的批量大小很重要 D 产品门类众多是几本特征 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：D 问题解析：

3.房地产市场营销中的4P理论认为市场营销是四个基本要素的有效组合，这四大要素是（ ）

A 产品 B 质量 C 价格 D 销售渠道 E 促销 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

4.房地产市场营销中4C理论的主要内容包括（ ） A 鲶鱼效应 B 市场反应 C 顾客关联 D 关系营销 E 利益回报

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：BCDE 问题解析：

5.房地产市场营销中4C理论的主要内容包括（ ） A 愿望与需求 B 购买的便利性 C 可接受的价格 D 有效沟通 E 应急响应 答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

6.房地产市场营销中4V理论中，4V是指（ ） A 差异化 B 功能化 C 精细化 D 附加价值 E 共鸣

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABDE 问题解析：

7.房地产市场营销中5S规则包括（ ） A 速度 B 微笑 C 真诚 D 静思 E 研学

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

8.房地产营销中的定价战术包括（ ） A 开盘定价战术 B 旺销价格战术 C 滞销价格战术 D 尾盘价格战术 E 毁约价格战术

答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

9.房地产广告策划内容包括（ ）

A 广告目标 B 市场分析 C 广告策略 D 广告计划 E 广告效果测定

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

10.房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√

11.品牌营销是指通过多投入广告，让公司的品牌出现在城市的每个角落。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（ ） A 标的物位置的可变性 B 房地分离的特性

C 房地产交易标的价值金额大、专业性强 D 房地产交易标的供给的充足性 答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：C 问题解析：

2.房地产交易的管理机构不包括（ ） A 质监部门

B 建设行政主管部门 C 土地管理部门 D 房地产管理部门

答题： A.B.C.D.（已提交） 参考答案：A 问题解析：

3.房地产交易的原则包括（ ） A 及时登记原则 B 房地连动原则

C 交易价格遵循国家政策的原则 D 真实性原则

E 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCE 问题解析：

4.房地产交易中介机构包括（ ） A 房地产咨询

B 房地产价格评估 C 房地产登记 D 房地产经纪 E 物业管理

答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABCD 问题解析：

5.以市场资料为基础确定国有土地出让价格的方法包括（A 市场比较法 B 经验判断法 C 收益还原法 D 成本法 E 剩余法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ACDE 问题解析：

6.评估房地产租金的方法有（ ） A 积算法

B 租赁实例比较法

） C 收益分析法 D 试算法 E 拍卖法

答题： A.B.C.D.>>（已提交） 参考答案：ABC 问题解析：

7.房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产所有权的交易。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

8.国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式。（ ）

答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

9.房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

10.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照平等原则在债权人之间平均清偿。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

1.物业服务合同在合同的有效期内，遇到一下情况，合同关系解除：（ ） A 约定解除合同的条件成立； B 双方当事人协商一致解除；

C 物业管理企业被吊销资质、破产、解散等； D 合同期限届至； E 其他原因等情况。

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：ABCDE 问题解析：

2.前期物业管理的特殊性在于（ ）

A 在因故物业服务合同无法签订的时候，前期物业管理可以永久存在 B 在整个物业管理过程中，前期物业管理并不重要 C 前期物业管理在时间上的过渡性 D 前期物业管理涉及当事人的多重性 E 物业管理企业签约期限的较长性 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交） 参考答案：CDE 问题解析：

3.物业管理是使房地产保值和增值的重要手段。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

4.物业指一定范围内以建筑物形式存在的不动产及相关的动产。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：× 问题解析：

5.物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：√ 问题解析：

6.一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过1年与选定的物业管理企业签订的。（ ） 答题： 对.错.（已提交） 参考答案：×

推荐第10篇：房地产计划管理

计划管理

（一）、销售年度计划

1.在每年度初或上一年度末，公司由销售部牵头，其它部门配合编制年度销售计划。

2.年度销售计划的内容：

1）.年度总销售量、阶段性销售额及资金回笼计划；

2）.各项目年销售量、阶段性销售额及资金回笼计划；

3）.各项目年度宣传推广计划及年度营销费用计划；

3.编制年度销售计划的依据：

1）.董事会批准的年度开发计划

2）.公司资金情况及市场情况

3）.技术、工程部门提供的项目设计、施工进度计划

4.年度销售计划经董事会批准方可实施，若有重大调整需向董事会汇报经

批准后方可变更，一般性的调整由公司总经理批准后即可实施。

5.年度末或项目售磬，做好统计总结工作，汇报公司董事会和股东大会。

（二）、销售月度计划

1.在每月初或上个月末由销售部向公司“月度资金协调会”提交销售月度计划，经公司批准后实施；

2.销售月度计划包含的内容：

①月度售房计划；

②月度资金回笼计划；

③月度资金支出计划；

3.销售月度计划的编制依制：

①销售年度计划；

②宣传推广计划；

③上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法；

④已签合同及付款状况统计；

附件1：年月度销售收入计划表

注：此表每月2日前交财务部一份。

(三)、营销费用计划

1.营销费用计划按项目的不同时期可分人项目总营销费用计划、项目阶段性营销费用计划，也可根据营销活动不同时间跨度统计出公司总的年度营销费用计划及公司月度营销费用计划。2.营销费用计划的编制依据：

①宣传推广计划；

②上个月的销售情况及本月的销售推广调整办法； 3.营销费用计划的内容：

1) 销售现场计划

a.售楼处企划、设计、施工、布置；

b.小区内及工地围墙、看板、指标等P.O.P设计、制作； c.售楼处图表、模型、效果图、道旗等装饰物的设计、制作； d.多媒体影片(电视片)之企划、撰写、设计、拍摄、制作； e.2) 广告计划

a.报纸广告企划、设计、文案、印刷、刊出； b.杂志广告企划、设计、文案、印刷、刊出； c.电视、网络广告企划、设计、文案、印刷、刊出； 3) 宣传促销计划

a.楼书、套型图、会刊的企划、设计、文案、印刷；

b.DM、海报、请柬、慰问函、贺卡、信封、刻字等的企划、设计、

文案、完稿、印刷；

c.促销活动(如推介会)的策划、设计、布置等； 4) 其它项目

a.销售人员名片、名牌、制服、培训等； b.代理公司的酬金； c.其它。

4.销售月度费用计划需于当月三号前提交公司资金协调会批准通过后实

施。

附件2 ：年月月度销售费用资金需求计划表

注：此表一式二份并于每月2日前交财务部一份。

第11篇：房地产销售管理

房地产销售工作总结

2009年暑假假期，我去北京打工。我的表哥在当地一家房地产公司当销售员，经过他的介绍，我进了那家公司，我在公司里主要还是打杂的，不过天天跟着表哥在售楼部耳濡目染的，对房产销售工作也有了自己的一些经历和想法。

初入房地产，我对各方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在表哥的帮助和努力学习过程中，我很快了解到公司的性质及房地产市场。我初步了解到本地房地产市场和周边环境的情况，从前期对市场的陌生转为较熟悉。我认为，作为一名合格的销售员，应该努力提高自身素质与修养。要意识自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象，所以要提高自身的素质，高标准的要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个杨凌房地产市场的动态，走在市场的前沿。要收集市场房地产信息，对竞争对象熟悉了解价格、风格、广告定位及动向，知彼知己才能百战不殆。同时树立企业形象，围绕目标消费群体的需要，以及同行业间的相互竞争，开展积极有效的销售策略，逐步、有序的完善基础工作，提高知名度、信誉度。在提高经济效益的前提下，充分发挥本项目综合优势，利用稳定现有客户群，适时做出对品牌推广答谢等活动，以“积文化营销，提高品质内涵，加大信誉度”来逐步建立新的客户群，从而达到占有本地房地产消费市场的目的。

在如何对待顾客，如何更好的推销楼盘方面，有一些销售小技巧可以帮助我们。与顾客商谈或会晤时，如果你对答模糊不清或不能准确表达自己的意思，很容易引出误会或麻烦来，使顾客对你的信心产生怀疑，这种情况当然十分糟糕。为避免此类情况发生，你要学会选用适当的言辞来表达自己的意思。

说话措辞要小心，切勿使用过分严厉的语言。人与人的交往是很微妙的，只是一两句不当的话便可能破坏顾客与你之间的感情，待客态度方面最要紧的是，用恭敬有礼的说话方式与顾客交谈，不要使对方产生不愉快的感觉。自己想讲的话，用有礼貌的言辞清楚利落地说出来，为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。所以要注意以下几点:

一．区别对待：不要公式化地对待顾客

1、看着对方说话

无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方，对方会有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答对方的问题。

2、经常面带笑容

别人向你说话，或你向别人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。

3、用心聆听听对方说话

交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。

4、说话时要有变化

你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。

二、擒客先擒心

不在乎曾经拥有(顾客)，但求天长地久。

每天早上，你应该准备结交多些朋友。

你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。

卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大的分别的。

顾客喜欢选购而不喜欢被推销。

集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。

顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。

最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获取更多收益(这可能性不大)，但你的感受应该十分良好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。

三．眼脑并用

1、眼观四路，脑用一方。

这是售楼员与客户沟通时应能达到的境界。密切观注客户口头语、身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并准确作出判断，将销售顺利进行到底。顾客在决定“落定”之前，通常都会找一些借口来推搪，销售员一定要通过观察去判断真与假，不要相信客人推搪的说话，要抓住客户的心理反应，抓住客户的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去听。

2、留意人类的思考方式

人类的思考方式是通过眼去看而反应到脑的思维，因此我们可利用这一点来加强客人的视觉反应，增强其感觉，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意购买感官强的东西，例如:两人拍拖，男的对女的说“我爱你”，女的可能会没有什么感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到“我爱你”这句话外，还可以用眼去看到，并加强“我爱你”这句话的可信度。 在销售管理经验这一块， 我根据公司销售主管和表哥的经验总结如下：

（1）售楼人员

要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸;二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好;三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。

（2）推销自己

房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。

（3）推销开发商

目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。

（4）推销楼盘

售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。

（5）现场讲解

聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解

新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。

（6）带给客户高附加值

客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。

（7）制造紧迫感

要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。

（8）销售建议

你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。

（9）结单

结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80%了。

作为一名销售管理人员，需要掌握大量的销售技巧，并且将这些销售技巧及时的传递给销售人员，或者为他们出谋划策，保证销售的完成。

虽然一个多月的时间非常短暂，整个暑假也没赚到什么钱，但我从中学到了一些知识和与人交往的技巧，这些东西是用金钱买不来的。

第12篇：房地产危机管理

房地产企业的危机管理

一、危机、危机管理及其重要性

一般来说，危机是指危及企业形象和生存的突发性、灾难性事故与事件。正如人受到病菌的感染要得病一样，在瞬息万变的市场条件下，企业在发展过程中要受到内外环境中各种不利因素的侵袭，便会发生各式各样的危机。发生在我们眼前的东芝笔记本电脑事件、安达信全面瓦解事件，都是典型的危机事件。企业危机就像死亡和税收一样不可避免，它常常会给企业带来较大的损失，使企业形象受到破坏，严重的可能使公司倒闭。但施行有效的危机管理可以有效防御危机的发生，现代企业应具备良好的危机管理意识，只有如此，才能有效遏制危机，最终获得成功。

危机管理是企业在探讨危机发生规律、总结处理危机经验的基础上形成的新型管理范畴，是企业对危机处理的深化和对危机的超前反映。危机管理的内容主要包括：在危机出现前的预测与管理、危机中的应急处理以及危机的善后工作。危机管理的目的主要是针对企业自身情况和外部环境，分析预测可能发生的危机，然后制定出针对性措施，防患于未然，将危机爆发的可能性降到最低限度，将事故消灭在萌芽状态；一旦危机爆发，能胸有成竹，有条不紊地将危机化解，把损失控制在最小范围，乃至将危及转化为机遇。

可见，企业危机管理是企业经营管理活动中不可或缺的一个环节。在国外一些大公司里，公司设有专门的危机管理机构，且一般其主管都是由公司首席执行官兼任。在这些设立的危机管理机构中，大多数人员都是兼职的，而且其中绝大多数都是由公司部门主管以上人员和公司外聘顾问组成，这样的组织结构保证了企业在面临危机时的反应速度和效率，从而确保了对危机事件的成功解决。在中国，研究危机管理的起步较晚，并且很多中国企业家的眼里，企业危机是无法预测和无法管理的，因此他们不可能为此设立专门的管理机构，当然也没有这方面的人才准备。所以，一旦发生危机事件，中国企业往往六神无主，惊惶失措，继而导致应对失策、全盘皆输。

在中国的所有行业中，房地产业起步较晚，房地产业和房地产市场的真正形成是在1992年政府宣布实行市场经济体制以后，发展虽然迅速，但还处在初级

阶段，这使得房地产市场还不够成熟，正因为不成熟，它的变化因素也就更多。再加上房地产项目开发的环节多、周期长、单体投资数额大以及不可移动性等特点，使房地产企业的危机管理显得尤为重要。

二、企业危机管理应具有的资源

1.经营者要有对危机的高度敏感力

危机管理中占有首要地位的经典信条就是“未雨绸缪，防患未然”。虽然说任何企业都可能遇到危机，但是这并非说危机不可预防。而事实上，几乎所有的危机都是可以通过预防来化解的。一般说来，危机事件的发生多半与企业自身的行为错误有关，或是因为违反法令；或是因为管理失当；或是因为产品、服务缺陷所致。当然，其中偶然也有因政府行政过失，媒介妄言轻信，或消费者贪婪鲁莽而起，但多数还是根在企业，责在自身。如果企业经营者具有对危机的高度敏感力，企业就能通过预防措施，减少甚至杜绝危机事件的发生。企业经营者要有预见危机的能力，这才是管理者最高明的应付危机的策略。

2.应具有危机管理的意识

一个项目的成功开发，是企业的各个部门尽职尽责、相互合作的结果。从项目选立、设计、施工、行销推广、物业管理等各个环节中都存在着很大的人为因素，包括一些难以预见到的潜在危机因素，这些危机因素有些甚至全部是可以通过有效地努力可以克服或消除的，但有一天却可能成为危机的导火索。这就要求企业的全体员工，上到高层管理者，下到一般的员工，都应“居安思危”，将危机的预防作为日常工作的组成部分。要教育员工认清每个部门、每个环节和每个人的行为都与企业形象密切相关，危机的预防有赖于全体员工的共同努力。全员的危机意识能提高企业抵御危机的能力，有效地防止危机产生。即使产生了危机，也会把损失降到最低程度。

3.应具有危机管理机构

建立危机管理机构是是顺利处理危机、协调各方面关系的组织保障。委员会成员一般是兼职的，由企业的领导人及策划、工程、合约、财务、人事、销售、客服等部门人员组成。其职责有：①全面、清晰地对各种危机情况进行预测；②为处理危机制定有关策略和计划；③监督有关方针和步骤的正确实施；④在危机实际发生时，对全面工作做指导和咨询。

4.应具有危机管理计划

几乎每个人都会厌恶任何类型的计划。但是，根据美国的一项对国际化公司的CEO的调查证明，有超过60％的CEO认为危机计划对公司的经营是必要的，有超过40％的公司有完备的计划，另外一些公司已经开始或正在制定危机计划。

企业应根据可能发生的不同类型的危机制定一整套危机管理计划，明确危机管理目标，一旦危机爆发应如何立即做出针对性反应等。对于房地产企业来说，危机管理的主要目标是：①产品管理；②客户关系管理；③资金管理；④人力资源管理等，在这里主要介绍一下前三种危机管理。

三、企业危机管理目标之一：产品管理

房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和租售管理阶段。随着开发过程的进行，开发商对可能发生的结果也知之愈多，同时机动灵活性也随之减少。在开发初期，开发商拥有最的大不确定性和机动灵活性；到开发结束时，项目完成，所有的结果都清清楚楚，开发商再也无法改变其产品，项目将面临一个特定的消费市场。要么顾客盈门，供不应求，要么门可罗雀，无人问津。

由于房地产是不动产，因此不能像一般产品那样可以通过交通运输工具将某一地区运到另外一地区的市场进行交易，从而获取利润。因而投资者通常会面临两种情形：当所开发的房地产所处区域适合市场需求时，开发商会因为有较高的价格而获得可观的利润；反之，开发商可能会因为销售不佳而遭受重大损失。产品问题给开发企业造成的危机也就更大。主要表现为：

1.产品定位问题。

（1）产品定位未考虑整体规划。由于房地产项目开发周期长，在在建项目的周边出现新的项目是难免的，也是可以想象到的。但如果新项目的价格远远低于本项目，比如，在中高档住区的同一供求圈里出现了经济适用房，那么肯定会使该项目的价格及投资价值大打折扣。因此，在项目选址上，要做好充分调查，尤其是对城市规划的整体了解就显得非常重要。

（2）产品的定位与区域发展不匹配。没有人傻到在中心区建普通物业，但在远中心区建高档物业的例子却很多。比如在黄村有个叫翡翠城的，由于较高的投资成本，适得其销售价格居高不下。由于去年“非典”的因素，适得销售较为满

意，但同时也是由于消费者不够成熟，在“羊群心理”的作用下，帮了翡翠城的忙。

（3）产品定位的性价比严重偏离市场。在中国目前的房地产市场上，虽说人们的支配能力增强了，居住要求提高了，但性价比，仍是他们够买物业的重要因素。

2.产品设计问题。

（1）设计只追求经济目标。随着经济的发展，不论是住宅还是商务楼宇，人们对其品质的要求也就越来越高，人们不仅关心它的内在配置，还要关心它的配套设施和室外环境。要方便、舒适、健康、个性、生态和环保。只有做到这些，建筑产品才能更好的预防和克服危机。去年，一场“非典”的到来，使很多楼盘的销售受到较大打击，尤其是塔楼。这说明塔楼在采光和通风问题上的缺陷在“非典”面前暴露无疑。这是危机预防不够的一个典型例子。

关于健康住宅，世界卫生组织（WHO）公布了“15条标准”，关于小康住宅，建设部早在1991年就制定了“10条标准”，在以上标准对住宅的采光和通风等标准作出了明确的规定。如果在产品设计时考虑到这些标准，那么在“非典”危机来临时就不会陷入被动。可是，有些开发商由于受眼前经济利益的驱使，放弃了对产品的精雕细凿。终于在“非典”时遭受到损失。也许以后不会再有“非典”，其它方面的危机会随时可能发生，只有进行人性化设计，追求多目标发展，才会使危机降到最低水平；

（2）设计产品单一。由于受同质化心理的影响，产品的定位一般是面对某一层次的消费群体的，但是在这一消费群体内仍有不同的消费结构和偏好，只有满足不同的结构和偏好，产品才有竞争力，市场风险小，危机的集中度也会大幅度下降。

三、企业危机管理目标之二 ：客户关系管理

目前房地产开发企业面临最多的危机问题是客户的投诉，投诉一旦处理不当，就容易恶化成企业危机，尤其是企业品牌的诚信危机。在纠纷不断的地产界内，此类危机是枚不胜举，有业主去房展杂台子的、有开发商殴打业主的，就连中国第一房地产品牌“万科”也无法避免此危机。

据《21世纪经济报道》中的一篇“投诉万科”的文章说，“买房受骗条幅”贴满金色家园，在临街的一期500多套住宅里，有300多户人家在有玻璃的地方贴了四个大字：买房受骗。准备“长期战斗”的一期业主们为了互通信息和联系方便，专门在网上建立了一个“万科金色家园业主论坛”。事实上，无论此次法院庭审或胜或败，金色家园事件都已使万科面临着严重的品牌诚信危机。

1.与客户的关系面临的主要问题。

开发商与客户的关系面临的主要问题是交房及交房入住以后体现出来。在入住的时候纠纷很多，主要体现在两个方面：第一是承诺没兑现的问题，第二是质量问题；在入住以后的问题主要是物业管理问题，如安全、卫生、水暖电、维护、修复等。

（1）面积问题。合同面积是以图纸面积为准计算的，合同价格也是以图纸面积为基数计算的，入住时是以实测面积进行核算。由于种种原因实测面积成常常和合同面积不相吻合。这就非常容易产生纠纷。好在在面积出入问题的处理上，国家有明确的规定。

（2）规划问题。客户在购房的时候常常是期房，它对整个项目的了解是靠销售人员的讲解、楼书宣传、沙盘和规划图纸。这样，在入住的时候，很多规划指标和他了解到的不一致，如绿化率不够、原有的小区道路没有了、原有的儿童游乐场变成了收费会所原有的观景阳台现在只能看到遮光挡风的高楼、原有的配套设施要等到若干期后才能实现或者干脆没有了等。

（3）质量问题。尤其是精装修交楼的，质量问题的投诉更为严重。如墙体裂缝、空调噪音、水电不通等。

（4）服务问题。如前所述主要是安全、卫生、水暖电、维护、修复等。

2.客户关系管理的实施。

（1）客户关系管理的实施的原则。第一，“以客为尊，以诚为本”为宗旨，用诚信的特度认真研究，妥善处理客户关系；第二，组建专门机构处理，以提高效率和降低成本。

（2）组建客户服务中心，妥善处理客户关系。 房地产开发是一个很长的连续性过程，房子盖完了，也只是完成了全部工作的一半，还有另一半重要的工作要做，那就是为业主提供一种生活，而生活并不仅仅是要住进好的房子，更重要

的是要得到好的服务。客户关系管理的出发点就是通过沟通尽可能的提供好的服务。客户服务中心首要完善的是客户服务总监制度，并将它更加系统化，设立专门的客户服务部门，具有反馈与自我调节功能的客户服务系统，实行客户服务总监负责制，对于业主提出的要求与投诉限时专门地给予回答与解决。

客户服务中心组建的目的并不是为了一时应付业主，摆脱短期内的纠纷而是从长远的角度出发，做好客户服务。以最大限度的降低企业的信用危机或品牌危机。

四、企业危机管理目标之二 ：资金管理

房地产行业是资金密集型行业。在投资开发过程中，需要大量的资金投入，很少有开发商单靠自有资金运作项目的，他们除了少量的自有资金外，大多是靠融资来的。不论政策允许与否，在现在来说，融资渠道主要有银行贷款、承包商垫资、房屋预售、信托、证券等。如果资金运作或管理不善，可能会出现项目进展缓慢，甚至停止。即使项目仍能勉强运作下去，由于项目停顿造成的开发期的延长，不仅增加了财务成本、管理成本等，而且可能由于市场变数，还增大了危机的因素。因此，资金管理也是房地产企业危机管理的重要环节。

第13篇：房地产,管理,制度

物业部申购与领用管理制度

为加强公司各物业小区的物品申购和领用管理，保障各物业小区工作的正常进行，控制物品的规格及节约经费开支，提高资金和物品的利用率，特制定本制度。

一、物业部物品的申购

1、物业部各物业小区对日常所需的办公用品、保安用品、保洁用品、绿化用品、安全消防器材、物业及工程维护维修保养所需的工具物品等，原则上要求按月填报《月度物资申购表》，报物业仓库核查库存情况。具体如下表所示：

2、物业部各物业小区填写《月度物资申购表》时，要本着计划性、节约性的原则，预估易损易耗及常规消耗配件和常规消耗物料，分类、分项标明规格、型号及用途等，各物业小区主任要严格把关，防止重复、超标准购买，避免造成人为积压。

3、物业部各物业小区应于每月20日前填写《月度物资申购表》，于25日前完成物业经理和分管领导审核签字后，报采购部询价初审、财务部复审，30日前报总经理批准进入采购流程，次月10日前采购部完成物品采购交物业仓库入库。

4、物业仓库可根据实际库存情况和日常库存的消耗记录，设立常用消耗物品安全库存量，一般以三个月的消耗量储备。

5、各物业小区所需的物品，均须按年分季做

2 出计划，经物业经理和分管领导审核，报总经理批准后，知会采购部备案。

6、如遇突发性等特殊情况，急需购买配件物料时，可随即填写《物资申购表》，经物业小区主任、物业经理和分管领导审核确认签字后，急转采购部进入采购流程处理。采购部在接到经过审批的急需购买配件或物品《物资申购表》，必须在3个工作日内完成采购交物业仓库入库。具体申报表如下：

7、物业部或各物业小区可设立应急维修备用金，金额为人民币1，000元，主要用于工程维

3 修和突发事件，如供水、供电、消防、排水、备用发电、道闸、门襟等设备所需物品维修的釆购，需动用备用金采购的物品，必须提前上报分管领导，待批准后实施，费用在1，000元之内，可从备用金内支取，1，000元以上的由公司统一开具支票或转帐。

8、若遇设备／系统紧急故障，急需要采购物品，费用在人民币500元之内，可先支取备用金，维修好后再上报公司统一报销。

二、物品采购

1、物品选购三原则：

⑴同种物品购置部门找三家。 ⑵同种物品报三家。 ⑶同种物品最后定三家。

2、定购三原则：

4 ⑴同类物品质量最优。 ⑵同类物品价格最低。

⑶同类物品的供应商服务最好。

3、验收三原则：

⑴由购置部门、使用部门、资产管理等部门共同参与验收。

⑵经参与验收的各方代表签字方能视为有效。 ⑶发现假伪劣产品，一票否决，坚决退货。

4、物业部和各物业小区正常申购的物品，经申购审批流程完成后，交由采购部按《采购流程》处理，并在规定要求期限完成采购交物业仓库入库。

5、若遇设备／系统紧急故障，急需要零星采购费用在人民币500元之内物品，可经过物业经理和分管领导同意批准后，先行支取备用金实施

5 零星采购急需物品或配件，要求零星采购必须取得相关票据，待维修好后再按报销流程统一报销。

三、物品入库

1、物品入库，是为了确保采购物品的质量，办理完备的入库手续。

2、入库时需登记的内容为：日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等，并要有申购物业小区和使用明细，并要求与发票或收据相吻合。

3、入库时需开箱／盒查验物品的质量，若仓库人员无法把握时，可请申购或维修或工程人员协助，并对查验的物品签字认可。

4、仓库管理人员应将验收入库的物品分别堆放、编号，方便查找。

5、燃油、应急发电机和装修工程等使用的汽

6 油、柴油、油漆、涂料等燃料和化学品，不需入库，但供货商必须送到申购地时，仓库管理员要在现场核实油料和化学品的质量、数量。

6、所有申购的物品、配件、设备等可不进入物业仓库，但入库、出库的手续必须按公司规定办理相关领用手续。

7、申购的物品、配件、设备到申购地开箱后，若有技术数据和随机文件，需交物业工程或档案管理人员统一归档，安装和使用人员需阅用这些数据文件时，可办理借阅手续。

四、仓储管理

1、物品在仓库内储存，应按不同种类分别存放，并设置品种代码与之对应，设立“物品的进、出、存货卡”，物品要先进先出，定期盘点，当提货时可快捷的提出

2、要节约仓容，合理使用仓容，对干货、液体货、物品轻重、危险品等需区分和分开存放，重载物品与轻抛物品不要混放，有挥发性物品与吸潮物品不要混放。

3、仓库管理员要留意仓房的温度和湿度情况，注意防火和防潮安全，确保所有物品的安全存放。

4、仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对存放在仓库时间较长的物品要主动向部门经理和分管领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。

5、仓库重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准随意出入仓库。

6、仓库管理员必须每月最少2次与各物业小区主任核对物品情况和具体数据，每月30号完成

8 对各物业小区的物品盘点，于次月2号完成物业仓库和各物业小区物品的《月度统计报表》，交物业经理和分管领导备案，防止人为流失和造成浪费。

五、工具借用

1、临时借用工具，由使用小区主任填写《临时工具借用申请表》，经物业经理和分管领导批准后，向仓库管理员申请借用，并在《工具借用登记本》上登记。在交还时，仓库管理员也要在该表上写明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立即记录，并向物业经理和分管领导反映。

2、个人借用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经物业经理和分管领导批准后到仓库办理借用乎续，借用后个人负责使用和保管，业务完成请及时交还，仓库管理人需作签收记录。

3、公共工具借用由工程人员或小区主任申请，经物业经理和分管领导批准后，到仓库办理借用手续，借用后由申请人或指定专人负责保管。

4、工具调换原则上以旧换新，发生丢失和毀损，由保管者写明原因，向上级领导报告，不属人力不可抗拒的丢失和损坏，由使用人按当时工具的价格赔偿；属长期使用正常磨损或损坏，由物业经理和分管领导批准办理报废手续。

5、工具一律不得公物私用，特殊情况须经物业经理和分管领导批准同意，否则丢失或损坏由使用人全部赔偿。

六、物品领用

1、物品到各物业小区后，请物业工程人员或各物业小区主任到物业仓库办理物品领用手续，填写《物资领用记录表》，注明数量、规格、名称、维修或施工内容、安装位置等，经物业经理和分管领导批准后领取使用。

2、《物资领用记录表》一式三联，一联留存仓库（核账对账用），一联由领料工程人员或小区主任保管（核账对账用），一联由仓库管理员月底转交财务（核算成本，冲减库存用）。

3、物品领用原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，应主动归还物业仓库。

4、若工程或维修中确需新增的物品，被盗或遗失的物品，需在领料记录表上注明，经物业经理和分管领导批准后备案。

5、物业仓库严格落实履行物品验收、出入库手续，建立物资物品仓库管理台账，做到账物相符，数量一致；做好日常物资物品卫生整洁、有序摆放；坚持每月一查一清工作。

6、工程人员和各物业小区主任，必须将领用

12 的物品使用和维修情况，在《物品使用记录表》进行记录，将换下来的物品和配件归还物业仓库。

七、物品报废

1、工程人员对所有物业设备除加强日常运行、维修和保养等工作外，还应认真做好物业设备、材料的更新工作。

2、工作人员以旧换新的旧料，如灯具、阀门和配件等集中到一定数量作报废处理，对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站，所得款项交财务入帐。

3、申请设备报废，经物业经理和分管领导

13 批准同意后，填写“固定资产报废鉴定书”，经财务部和相关领导同意后方可报废。

4、设备报报废需符合下列情况之一 ⑴经预测，继续大修后技术性能仍不能满足工作（技术）要求，并且大修需要费用相对更新设备较多的。

⑵严重影响安全，又无法改造，继续使用可能引起事故的。

⑶严重污染环境，危害人体健康，进行改造又不经济的。

⑷其它需淘汰或更换的设备。

⑸对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品，仓管员应按年度报物业经理和分管领导批准报废，相关人员应吸取教训，在以后的工作中加以避免。

八、物品盘点

1、每月30日前各物业小区主任，负责统计小区物资的库存情况报物业仓管。

2、物业仓管应定期（每月30日前）盘点物业仓库和各物业小区物品库存，发现升溢或损缺，应寻找原因，并写出盘盈盘亏报告，若差额严重，物业仓管应承担相应的责任。

3、物业仓库内的各种物品应做到帐、物、卡三相符，物业经理和分管领导需监督物业仓库的情况，防止物品过多、过少、损坏或过期等情况。

4、物业仓管负责在次月2日前，根据物业仓库和各物业小区物品库存数据，统计编制《月度物资进出库存统计表》交物业经理和物业分管领导，防止人为流失和造成浪费。

九、物品报销

1、为了减少因附件不齐单据被退回的情况，报销人要按《财务报销制度》所列各类具体业务的附件要求备齐附件，如《物业部零星费用报销汇总表》、《物资申购表》、《发票或收据》、《送货单》、《验收单》、《入库单》、《物资领用记录表》、《物品使用记录表》等。

2、报销人可按照《财务报销制度》附表所列的审核要点首先进行自审，自审通过后再送下一环节的物业小区主任——物业工程人员——物业经理——分管领导审核与审批，并按审核、审批

18 要点进行审核审批，确保及早发现问题及早解决。

3、物业部门的办公费用、清洁绿化费用、劳动保护费用、物业活动费用、公司车辆费用、维护维修费用等报销，按上述审核审批流程和《财务报销制度》执行。

4、关于物业部门处理应急供水、供电、发电、排水、三防、消防、道闸、门襟、电梯、救人等维修设备设施，紧急需要购买的物品，需要先电话报告物业经理或分管领导同意后才可实施应急采购活动，事后按《财务报销制度》的报销和审核审批流程处理。

5、报销单上的报销摘要内容必需与发票或收据内容填写一致，严格控制无票据报销的行为，如需要附加说明的必须用铅笔在备注栏注明。

6、预算内物业维修费用的报销要与预算审批

19 表一一对应标注，当月预算的费用必须在下月25日前报销完毕，否则如果要发生该笔费用必须重新进行预算审批，正常预算内的费用不得挪作他用。

十、附则

1、本《物业部申购与领用管理制度》自2018年8月1日起实施，之前如有相关制度或规定冲突的，以本制度执行为准。

2、腾瑞地产公司物业部负责本制度的执行与解释。

十一、附页

1、《月度物资申购表》

2、《物资申购表》

3、《临时工具借用申请表》

4、《物资领用记录表》

5、《物品使用记录表》

6、《物品报废申请鉴定表》

7、《月度物资进出库存统计表》

8、《物业部零星费用报销汇总表》

9、《物业部物资申购与领用流程》

腾瑞地产公司物业部 2018年7月18日

21

22

第14篇：房地产现场管理

房地产现场管理

摘要

本文根据房地产现场管理的常见问题，管理阶段的质量，安全方面进行了总结和规划。随着社会的发展，管理问题越来越重要，尤其是房地产的现场管理，由于流动性大，涉及反面多，无论是技术反面还是员工心理方面都有着很大关系。

关键字房地产；现场；阶段管理

前言

房地产工程现场管理是一个看似简单，实则复杂。在质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。基于企业战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。

1、房地产行业工程管理常见的问题

1.1现场工程管理人员流动性加大。

需平衡工作时限与流动性。人员流动的几种原因：有能力而没有发展舞台的；跟不上企业发展步伐的；待遇低于行业水平又没有其他方面提高空间的；与企业文化不合拍的；与管理层行为规范不一个方向的

1.2灰色收入层级分明。

责权利需要对等。高度决定厚度，厚度决定责任。在没有合适的待遇、制度、平台下，容易滋生权利寻租现象。

1.3中低层管理人员职业化程度参差不齐，人员配置失衡。

人力资源管理的团队人员知识结构体系的问题。房地产现场管理人员，自基层做起的通过正规项目管理培训的较少，一专多能的综合管理人才更少。案例：某房地产工程部门专业组合。

1.4合同违约索赔条款趋于形式化和容易充当某些管理人员谋取私利的砝码

1.5现场管理人员难以协调诸多内、外部事务。外部关系协调能力、内部关系配合能力。自己不去唱黑脸。被俘虏的人员立场错误，当然被俘虏的原因众多。对承包商的约束力较弱，导致指令难以执行、落实。

1.6忠诚员工不吃香？救火队员是英雄？。忠诚的员工即要坚持维护制度的严肃性，保护企业利益，更要在沟通和变通上多下功夫。无所事事的先放火后救火的，应小心使用。

1.7成本控制抓不住关键点。

往往是花钱买教训，最怕花了冤枉钱没有吸取教训。同样的错误不犯第二次。

1.8结算数值远高于中标数值或预算值，并超出项目成本测算数值，使销售定价基数失误，减少了企业利润空间。

1.9办理事务过度推、拖、拉，不敢承担责任。界限不清，三不管地带，无人问津，好事自然抢，坏事推千里。流程制度无时间量化。

1.10监理单位难以行使自身的权利。监理单位只是负责质量、安全管理，进度、投资等难涉足。房地产工程管理人员插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11进度拖延、质量降低、忽视安全成为管理的不治之症。

1.12管理人员自身定位（角色定位）偏差。现场出现问题

1.13寻觅合作较好的长期战略合作承包商较难。长期的战略合作伙伴关系的建立与维护。

2、总平图策划

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度

2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识

2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本：总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，临时施工道路宽度、断面做法；机械型

号规格、布置要求；材料堆场面积、做法等内容应作为招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制

2.3作为现场安全文明管理的重要依据：总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力

3、安全文明策划

3.1将安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内。

3.2签定常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签定《安全文明专项投入与奖罚考核管理协议》，来切实保证承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。

3.4编制符合本工程安全使用要求的“临时用电组织设计”，绘制本工程临时用电平面图、立面图，并由技术负责人审核批准后实施。

4、项目实施管理

4.1技术能力是现场管理的前提

① 专业能力是工程人员基本的价值体现

② 现场管理不是单纯的沟通协调，否则客户关系人员比我们更具有竞争力

③ 对技术问题有发言权才能与合作方平等对话

4.2避免问题的重复发生，仔细划分负责区域，实现问题可视化。有效利用资源。并且建立良好的政府关系。衡量好现场管理的尺度。持久力才是现场管理成功的关键。交付阶段是项目管理的最后一道防线。客户预验房可以提升客户体验，但前提是质量具有基本保证快速、有效的维修能够挽回客户的信任。

5、管理机构的职权

①受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务，定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报，重大事宜应及时汇报。

② 按照有关要求，组织项目实施，使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。 ③ 依据“建筑工程承、发包合同”签办工程价款的拨付和有关经济签证。

④ 当发生影响开发项目工程质量，施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时，除向

领导做紧急报告外，由权做出临时停工或应急的决定

⑤ 组织办理项目交工验收。

6、现场技术管理的内容及工作

6.1加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度（包括工程变更图纸在内）。

6.2加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题，应及时传达设计部门，及时约其举行”设计技术交底会议”会同施工单位一起研究解决。

6.3加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料（半成品、成品、设备等），均应具备合格证件，出厂证件及化实验的证件。

6.4要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期；图纸及文件收发日期；气象情况（气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪）；每日施工部位及进度；隐蔽工程检查及验收；各类事故的发生、分析与处理；材料、配件、设备、供应及短缺情况；上级部门的检查及指示；其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。

6.5要做好施工记录。如地基处理记录；大型构件安装记录；现场予应件施工记录；新技术、新材料、新工艺推广应用记录；测量记录；沉降观测记录；雨冬期施工记录；构件荷载实验

记录；质量与事故处理记录。

7、施工阶段工程部现场质量管理工作重点

①承包商项目部管理人员的控制管理。②现场平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整体施工组织设计的审核管理。④进场材料的把关。⑤施工过程中隐蔽项目的把关。⑥装饰装修阶段的样板引路环节。⑦质量检查验收把关。⑧质量缺陷与工程款支付的对应性。⑨竣工验收阶段主抓分户验收内容和竣工资料、备案资料的组建。

8、施工阶段工程部现场进度管理工作重点

①进度计划的合理性、可行性②进度计划的深化程度③进度计划的纠偏。关键线路的不断调整和控制是管理重点。④承包单位的资金与人员控制的两大要素。控制承包商先期垫付的资金不能撤出及进度款资金不能挪用是资金管理重点。劳务队伍的人员数量及工种搭配的合理性是督导重点。其他要素的管控随时跟进。⑥分包单位的配合。严格执行工序交接制度。 资金支付的时间与比例的平衡⑦减少设计变更、签证数量，预防设计技术文件频繁调整带来的工期延误和承包商借机混水摸鱼。⑧竣工资料的分段整合汇总管理。⑨竣工验收、备案管理的及时性。⑩与承包商共同核对利润平衡点，共谋积极措施，达到理想中的“经济时速”。

9、结束语

现场管理的意义就是基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。所以现场管理对房地产公司起着至关重要的作用。 参考文献

[1]严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006

（1）：17-26

[2]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-42

[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-43

第15篇：房地产管理资料

目录

1.关于《自治区人民政府关于化解房地产库存的若干意见》修改情况的专报

2.关于印发宁夏房地产市场综合检测分析工作制度的通知 3.关于召开房地产市场座谈会的通知 4.关于召开全区房地产形势座谈会的通知 5.关于邀请参加房地产市场情况座谈会的函

6.关于印发《宁夏回族自治区“十三五”城镇住房发展规划》的通知(宁建（房）发〔2016〕13号) 7.自治区住房和城乡建设厅关于提请审定全区房地产市场去库存实施意见（送审稿）的请示

8.关于印发《全区房地产市场去库存实施方案》的通知(宁建发〔2016〕49号) 9.关于进一步发挥住房公积金政策效应支持住房消费的通知(宁建发〔2016〕86号) 10.自治区住房和城乡建设厅关于提请审定《关于加快培育和发展全区住房租赁市场的实施意见（送审稿）》的请示 11.自治区人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见(宁政发〔2015〕88号) 12.自治区人民政府办公厅关于加快培育和发展租赁市场的实施意见(宁政办发〔2016〕184号) 13.关于贯彻落实《国务院办公厅加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的通知（宁建（房）发〔2016〕7号） 14.关于认真贯彻落实自治区人民政府加快培育和发展住房租赁市场实施意见的通知（宁建（房）发〔2016〕22号） 15.关于印发《2016年度全区房地产管理工作要点》通知 16.全区房地产去库存工作督查情况通报（宁建（房）发〔2016〕23号）

17.关于上报国务院大督查有关表格的紧急通知

18.吴忠市委办公室人民政府办公室关于印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》的通知

19.青铜峡市委人民政府关于青铜峡市促进房地产市场平稳发展的若干意见

20.关于分析下达2016年城镇棚户区改造货币化安置目标任务的通知(宁城办发〔2016〕11号) 21.2016年1-7月住房保障工作进展情况通报（〔2016〕5号） 22.2016年1-8月住房保障工作进展情况通报（〔2016〕6号） 23.全区房地产市场发展情况汇报

24.关于银川市房地产市场去库存情况自查报告（银住建发〔2016〕715号）

25.贺兰县房地产去库存工作汇报

26.关于印发《全区规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序专项整治活动实施方案》的通知（宁建（房）发〔2016〕20号）

27.关于开展全区房地产市场秩序整治督查工作的通知 28.宁夏回族自治区物价局 住房和城乡建设厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知（宁价监发〔2016〕22号） 29.关于做好全区房地产库存和交易监测平台建设的紧急通知（宁建（房）发〔2016〕10号）

30.关于转发《住房城乡建设部办公厅关于加快实施房地产交易网签备案系统建设的督办函》的紧急通知（宁建（房）发〔2016〕10号）

31.关于公布2015年全区房地产开发企业信用等级评定结果的通知（宁建发〔2016〕55号）

32.关于2015年度房地产开发企业履行社会责任评价结果的公告（宁建（房）发〔2016〕4号）

33.关于放宽二级及以下房地产开发企业资质续期条件的通知（宁建（房）发〔2016〕5号）

34.关于进一步做好房地产市场风险防控工作的通知（宁建（房）发〔2016〕1号）

35.关于做好防范和处置非法集资统计信息报送工作的通知（宁建（房）发〔2016〕8号）

36.关于开展房地产管理有关工作督查和《宁夏回族自治区办法》立法后评估工作的通知 37.关于加强房地产经纪管理的若干意见（宁建发〔2016〕6号）

38.关于转发《住房城乡建设部关于开展房地产中介专项整治工作的通知》的通知（宁建（房）发〔2016〕6号） 39.关于开展全区房地产中介市场专项整治工作的通知（宁建发〔2016〕70号）

房地产管理资料

老旧小区整治改造资料

物业管理资料

老

房 物 旧 地 业 小 产 管 理 资 料料

管 理 资 料 区 改 造 资

第16篇：关于房地产行业营销管理工作总结

回顾2018年，寄望2018年。即将逝去的2018年，中国房地产行业呈现非常火爆的景象，在刚刚经历了2018年的低谷后，又迎接了本年度的高潮现象，对于很多从业来说是不平凡的一年。对于我个人来讲，在公司领导和分公司经理的栽培下，在同事们的帮助下，经历了历练，我逐步变得成熟，个人的硬件、软件等等方面都有了长足的进步或变化，本年度有过一些成绩，当然也存在一些不足，下面我对2018年总结和2018年计划做详细汇报。

第一部分：2018年工作部分。

胶南分公司工作

一、营销管理工作

本年度围绕公司年初制定的“网点一定带租约售出、公寓楼基本达到清盘、办公楼注重人气”的目标，做好本职工作，尽力完成领导下达的各项任务。

1、做好销售管理基础工作。包含市场调查、售楼现场管理、银行贷款、报表管理、销售策略、价格策略和销售例会等工作。

2、做好广告企划工作。包含广告项目的招标、询价；广告方案的执行工作；

3、做好房地产权证办理工作。截止2018年11月26日，办理房地产权证160户左右。

4、做好促销活动。年初执行“20万20套的清盘促销”、年中执行“凯华8周年，交2万抵8万”的活动，年底在房地产市场充分回暖的基础上，执行涨价策略。

5、特色工作。胶南分公司与胶南最大的户外广告运营商——青岛东方凯歌广告有限公司创新广告方式合作，由广告公司投资媒体并发布，画面我们审定，广告公司根据合作期间的销售额（除特价房外）提成。做好10月份的营销策划座谈会的准备工作。处理疑难客户，比如五号网点、soho210

1、2102的交房问题和土地年限问题等等问题都得到了妥善解决。

二、办公室工作

本年度围绕“办文、办事、办会”三大工作职责，充分发挥“参谋助手，督促检查，协调服务”三个作用，在分公司经理的正确领导下，在同事们的大力支持配合下，较好地起到办公室上传下达的枢纽作用，为公司房屋销售和售后服务工作提供良好的基矗

1、做好日常管理工作。包含收发文、秘书、文件和档案管理、日常考勤、请销假、日常办公用品采购与保管、清洁卫生和后勤保障等等工作。

2、做好企业文化建设工作。包含日常规章制度的“上墙、上书、上身”；日常宣传报道工作等等。

3、做好资料上报工作。包含提报各类报表、市场营销报表；向公司机关上报月度计划和总结等等。

4、做好与当地政府部门的接洽工作。包括做好与当地土地局、房产管理中心、财政局、统计局和开发区管委会等等部门的对接工作；比如2018年9月17日，胶南市市委书记张大勇莅临麟瑞商务广场调研的准备工作；11月份，在开发区管委会的指导下，组织申报了青岛市中小企业创业基地。

5、领导交办的其他事宜。比如2018年7月初协助公司做好2018年凯华公司半年工作会议的筹备工作。

三、工委工作

做好新时期的工委工作，必须树立“以人为本”的理念，为广大职工“诚心诚意办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事”的宗旨，千方百计把工委工作做细、做深、做实。

1、做好学习工作。做好实时政治和业务知识的学习；比如在七一建党节期间组织学习xx在七一期间的讲话；组织多次学股份公司、集团公司和凯华公司各类文件精神。

2、组织活动。在平时工作之余，组织一系列活动，丰富职工的工余生活。

3、解决员工的困难。在下半年，申报一人为公司五帮户。

四、其他工作

在做好本职工作的同时，尽量帮助和配合其他同事，积极贯彻团队理念，让自己多做一些事情，把公司的事情当做自己家里的事情，切实提高自身综合水平。

1、协助财务做一些财务类工作，比如纳税申报、银行业务等等。

2、领导交办的其他事宜。比如协助济南分公司做好兴隆山庄房屋买卖合同签订工作；协助莱西做好莱西房地产市场的产品专项调查工作。

青岛中铁凯华公司工作

一、学习

2018年11月26日，赴青岛中铁凯华工作。作为房地产业从业人员，我深知应该具备快速适应生活和工作的适应能力，熟悉地块情况，熟悉西侧开工部分，熟悉东侧正在报规划的地块。

二、营销策划准备工作

1、做好市场调研工作。在前期产品调研的基础上，分三个版块（北区新区、中区区域、南部区域）对莱西房地产市场做更加全面的调查。同时，做好客户访问工作，掌握客户的消费特征，期望值等等，达到知己知彼的目的。

2、做好项目环境调研。主要针对本项目的地理位置、周边配套和swot 分析进行分析。

3、做好中国人居金牌试点项目的活动方案。公司与中国房地产研究会人居环境委员会合作，希望借他们的力量，通过“高举高打”的方式，占领项目推广的制高点。

4、“新莱西、新南城、新人居”的报告。我们与望城办事处接洽，希望借政府之手大力支持南城区域发展房地产业。

5、销售前期准备事宜。包含整体vi部分、项目定位和推广思路、销售道具准备和物业公司等等事宜。

三、项目报批报建工作

1、配合做好东侧地块的前期证件办理工作

第二部分：个人工作感受

1、计划性和全局性最重要。尽量站在高一点的角度，把握不同阶段的核心工作。

2、注重对细节的控制。比如在广告合作上，对于稿件控制不到位，最后导致无效电话特别多。

3、持续学习。在学好业务知识和政治知识的基础上，尽量学习一些关于房地产的经济政策，包含土地、金融、税收、规划和物业等等；也要学习本专业的一些标杆企业的做法，结合实际情况，加以运用。

4、为人处世是关键。作为团队中的一人，我们要善待周围的一切，看到别人的优点，谦虚谨慎地向别人学习；互通有无，自己的长处应该与同事分享，达到大家共同成长的目的。

第三部分：2018年工作计划。

1、做好营销策划工作。让自己的水平从粗放型向集约化、精细化方向提升。

2、拓展综合水平。在做好本职工作的基础上，按照职业经理人的要求，学习各方面的知识和锻炼各方面的能力。

展望未来，任重道远。我一定会以“火热的激情、专业的水平、高度的诚实、负责的态度”对待工作、生活和学习，为公司的发展添砖加瓦，为个人的发展增加砝码。最后，值此新年到来之际，祝福凯华事业蒸蒸日上、鹏程万里；祝福大家身体康舰合家幸福。

第17篇：房地产工作总结

房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，下面是小编整理的房地产工作总结，希望对大家有帮助！房地产工作总结1

20xx年是继20xx年后的又一个房地产政策年，也是历年来步转变观念，认真分析当前形势，克服各种不利因素，齐心协力、扎实工作，基本完成了年初的各项目标计划，主要工作如下;

一、确立项目

集团公司在今年年初位于区政府北购得土地十亩，投资金额1200多万元，用于房地产开发，根据项目的确立在当地工商部门注册登记了房地产开发有限公司，同时在建设部门注册办理了房地产开发资质(暂定三级)。

二、组建机构

在今年的工作中，我们在行政管理、机构布置、制度建设及运行机制等方面进行认真的剖析、经过梳理针对公司管理制度进行修改补充和完善，并及时组织全体员工集中学习，提高员工在工作中的管理水平，使企业的整个管理有所提高。

房地产公司根据需要，组建了公司人员机构，招聘各类技术人员四名，为公司长期发展储备人才，招聘大学生两名。为完善各部门的职责，组建财务部、工程技术部、预算部，各部门在经理的领导下，部门分工明确，各负其责，为公司的发展打下良好的基础。

三、项目推进方面

经过一年的艰苦工作，完成了的前期策划及产品功能定位。

(1)完成了用地范围内的各种杂物的清运工作，于20xx年4月25日开始——20xx年5月6日结束。共计清运杂土3万5千多方。

(2)20xx年5月7日于堪察设计院签订了合同。对宗地内的地质进行勘察为设计部门提供详细的地质资料，为我们的产品设计打下了良好的基础。

(3)宗地内原污水管道的迁移工作，由于宗地内的污水管道直接影响我们的工程施工。

经于市政局、市污水处理厂、市政园林所等相关部门联系沟通，同意我们的迁移方案。于20xx年9月29日于市工程公司签订了施工合同，共计迁移100MM管道90米，40MM管道70米，顺利的完成了污水管道的迁移工作。

(4)用电手续及审批工作

我们对施工用电及周边的线路进行了详细的考察和了解，南门路的公网线路对我们很有利，抓住这个机遇，我们和供电部门及时联系沟通，顺利的完成和办理了用电的各项手续。修建电房及设备已全部到位。

(5)设计;为是我们设计的产品高水准、高要求、是客户满意我们做了大量的工作，通过考察走访了解选择设计队伍，通过听取各方意见和建意确定此项目由陕西设计院设计。

(6)前期策划，控规调整及产品功能定位。通过进行各方位专家及有关人士的多次论证，在设计、使用功能、合理使用土地、户型布置等方面做了大量有效的工作，规划方案设计新颖、布局合理、户型多样化、方便用户。图纸由设计院已完成设计并通过了方案的审批。

(7)完成了项目手续并取得了土地使用证。办理了土地规划许可证，办理了项目环评手续，发改委立项批复等。

(8)监理;监理是施工的一项重要环节，我们对此项工作非常重视慎重选择，通过筛选于陕西世监理有限公司签订了合同。

(9)招标;此项工作直接关系到甲乙双方利益问题，我们同样慎重经过与3家招标代理公司考察对比，最终先定由咨询事务所签订了合同。

(10)施工单位的确定，经过多次考察讨证，确保项目高标准、高质量，创房地产公司形象。我们先后考察了9家施工企业，通过筛选最终确定该项目由陕西航建施工，并于施工方签订了施工合同，施工方已进入工地按计划在施工中。

四、工作中存在的问题;

按照集团公司年初工作计划，项目总体推进比较缓慢。究其原因，主要有以下方面：

(1)国家实行宏观调控，建设部门的机构改革，政策性文件出台是领导在战略上调整放慢了进度。

(2)宗地内的污水管道的迁移上。由于迁移难度大，降水施工论证在实际运行工作中几经周折，影响了项目整体推进时间。

(3)在项目产品及产品定位上反复推敲花费了时间。

(4)由于机构的改革使我们的手续在办理中难度变大，直接影响了整个工程施工进度。

尽管项目整体推进有所滞后，但对项目下一步的运作还是利大于弊。

首先，我们的项目产品和功能定位准确。根据商洛房地产市场形势，房价在升高状态，市场需求比较活跃，将更利于项目的建设和销售。其次通过努力，增大了项目规模。

项目通过控规调整，建设规模由原来的2.3万平米增加到4.9万平米，潜在经济效益可观。同时项目通过协调和利用政策，还节省了土地成本。为项目的下一步运作奠定了坚实的基础。

五、积极开展营销工作

新的一年里我们我们必须集中精力，将项目做为公司的形象工程进行打造。全力全力以赴抓好项目建设、销售及市场招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，是企业品牌及公司形象能得到较大提升。

(1)首先我们要确保项目品质具有较强的市场竞争力。

(2)是要积极组织强有力的营销班子。

(3)加强项目施工过程中各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进。

(4)加强和做好市场调研制定切实可行的营销推广、市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加强营销及招商人员的业务培训，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

(5)房地产公司应该抓住机遇，搞好销售及资金回笼工作。

(6)通过彩页、电视、短信等形式加大宣传力度，确保项目的资金调配及新项目的运作，实现资金回笼达到百分之——。

六、解放思想开拓进取

在新的一年里我们要解放思想，开拓进取、加快发展，必须有敢想、敢干、敢闯、敢试的精神，有敢为人先的胆略，要实现繁荣兴旺，就必须保持开拓创新精神，不要畏首畏尾、左顾右盼，要有发展眼光，与时俱进。

具体说公司要在激烈市场竞争中站稳脚步必须有纵横发展的战略思想，就是说我们房地产公司要想得到长足发展，首要敢想、敢做只有新思想才有新思路，如果连想都不敢想怎么去做。所以我们一有机遇排除一切干扰和困难大胆地走出去。

总之;在过去的一年里取得的成绩是鞭策我们奋进的准绳，过去一年里存在的问题是激励我们发展的动力，认清形势严峻性，掌握好市场的发展趋势，才能使我们在日益激烈的市场中立于不败之地。

从当前形势看，我们公司上下齐心协力，干劲十足，职工精神面貌焕然一新，对公司今后的发展都充满希望和信心。

全体员工在集团公司领导下，抓住开发主线，发展多种经营、加大改革力度、提高建筑质量、内部强化管理、外树良好形象的工作思路，解放思想、与时俱进、努力拼搏、扎实工作，为打造品牌，为经济建设美化城市，服务社会做出积极的贡献。

20xx年已经过去，在过去的一年里，国内各地房地产销售额不同程度的下降。市房地产经济虽然无泡沫，但也不可避免的受到上述全国性大环境的冲击，普遍出现销售不旺的困难局面。但是，我们公司全体员工在这种严峻形势下，能够紧密的团结在公司领导层的周围，在董事会正确领导下，各部门、各单位各级员工的积极努力，发扬敢于拼搏的精神，客服各种困难，仍然取得了可喜可贺的成绩。现将过去一年的工作作如下总结：

在过去的一年里，我们以极高的消化速度和消化率顺利占领市场。上半年，三期工程全部顺利完成竣工验收。目前除尚余小部分高层住宅单位外，其余全部销售完毕，销售率达到99%，别墅和商铺单位已全部售空。去年，公司全年销售金额达到一亿五千二百多万元，回笼资金一亿六千多万元。

6月份，四期项目楼同时启动，到年底，部分在建楼盘将近完成主体框架工程，其中7#、9#楼已顺利于20XX年元旦开盘，然后1#、3#也将于20xx年春节前开盘。

元旦楼房的开盘销售场面异常火热，销售率节节攀升，实现了20xx年的开门红，在市房地产市场再次引起轰动效应。

在公司销售全面飘红的同时，我们在房地产开发领域，在打造优秀商住小区方面也取得不俗的成绩。去年12月份，我们地产荣获中国房地产业协会评选的“20xx年度中国房地产最佳宜居楼盘”称号。公司主要领导也分别获得了单位联合颁发的“20xx年度中国房地产年度最佳经理人奖”和“20XX年度中国房地产最佳操盘手”称号。

五期项目方面，地下室部分和地上裙楼部分已经完成，1#楼主体工程也接近收尾阶段，项目全年未出现重大质量及安全事故。酒店的筹备工作也在密锣紧鼓的进行中。

在招商工作中，成功引进了大型商家，华润万家的进入，将成为地区的第二家大型综合超市，也将会大大的提升了社区档次和综合竞争实力，为公司的社区品牌增添了更丰富的色彩。

物业管理方面，物业公司在广大员工的辛勤付出中，以饱满的热情和团结务实、敬业求进的精神，紧跟公司发展的节拍，不断吸收和借鉴物业管理行业精华和成功经验，专业服务水平和内部管理水平得到逐步提高。

公司在提高全体员工的专业素质上和内部管理水平上做了不少努力，持续进行各种的员工培训，通过学习，全体员工的服务意识与服务技巧有了较大的提高，专业素质得到加强。现在，物业公司各班组已初步形成依章办事，遵守公司规章纪律和客户服务程序的良好风气，各项工作基本实现有章可循，有据可依，有记录可查。

工程管理方面，通过工程部全体的努力，不断提高工程质量，确保确保工程进度，各专项责任人全面负责自己区域内的工程进度、工程质量和施工安全工作，保质保量完成公司下达的任务。

20xx年的成绩即将成为历史，新的一年已经开始，对于我们房地产又即将翻开新的一页，续写新的篇章。新的一年，将是新的形势，新的挑战，新的要求，我们面临新的任务，新的机遇，新的挑战。

我们在肯定成绩的同时也要正视各种问题的存在，具体地讲，主要几个方面：

第一、物业管理方面物业管理工作好就比产品的售后服务，直接关系到我们地产在社会上的形象，影响公司的长期发展，故打造品牌物业将成为物业公司20xx年度的工作重点。去年物业公司存在几个比较重要的问题：

(一)是人员流动性过高，专业人才招聘困难。

去年全年共计离职员工人数将近120人，相当于一整个物业公司人员。员工流动性高，必然导致一些列的问题出现：

一方面增加招聘费用、培训费用等管理成本;另一方面让内部业务流程等不能有效的延续，让部分工作不能有效开展起来。所以，针对此问题，物业公司须综合详细地分析员工离职的主要原因，及时采取有效的办法，努力提高内部员工的归属感和凝聚力，体现更多的关怀，让员工感受到家的温暖，减少员工流失。与此同时，通过各种渠道和各种办法，招募优秀的物管人才，保证物业公司良性发展。

(二)是安全防范工作仍存在有漏洞。

由于保安人员不多，人员流动性大，专业素质仍有待提高。在安全防范方面例如装修管理和出入控制等方面，各项手续要遵循“人性化、服务性”原则的同时，也要兼顾确保安全性目的。

小区出入口检查等方面仍需要进一步加强工作，对此，下年度应从人员素质上着手，努力建立更完善的安全综合防范系统，做好“防火、防盗、防人为破坏”三防工作，确保小区安全无问题。

(三)是内部管理和工作流程须进一步完善和规范。

目前，物业公司在顾问公司的指导下，内部管理和相关业务流程已基本建立管理框架，但也还存在较多不足和有待改进的地方。例如物业公司内部的相关业务流程、工作指引、服务指引还不完善;管理层对一线工作人员的指导性不高;工作人员服务意识不足等。导致小区业主对物业管理工作满意度不高，不断的有不满情绪出现。

因此，物业公司应从“服务就是让客户满意”，“业主至上，服务第一”等服务理念出发，强调对客户工作的重要性，加强内部管理，进一步完善内部工作流程和工作指引，加强员工教育培训，在实际工作寻求突破。

(四)是创收能力进一步提高。

去年物业虽然现在推出了一些个性化服务项目，但现仅限于内部客户，且在价格上与服务水平方面与社会其他同行相比无明显优势，会所的功能也没有充分的发挥，这些问题都有待下年度积极探索解决办法，利用好现有的有利资源提高创收能力。

第二、公司内部管理方面

(一)是进一步完善公司规章制度，细化管理流程。严格执行公司的各项规章制度，逐步与规范的管理体制接轨，进一步明确内部分工和职责，建立顺畅的上传下达通道，团结协作，规范有序的工作秩序，有利推动各项工作顺利开展。

(二)是加强团队建设，努力提高员工素质。

首先，进一步加强职工队伍的思想工作，促进员工思想观念的转变，在积极转变工作作风方面下功夫，对全体员工适时安排员工学习，提供交流平台，在公司内部建立学习的氛围，通过培训学习不断提高员工整体素质，配合总公司的发展需要，尽快打造出一支可以高效、实干的企业团队，为公司的发展提供优秀的人才资源保证。

第三、工程管理方面

强化工程管理，细化工作计划。积极加强对施工单位的管理工作，对项目进行分解，明确各阶段的工作内容、工作难点、工作时间等，采取分段控制，责任到人的办法，真正做到“凡事有人负责、凡事有人监督、凡事有章可循、凡事有据可查”。

对工程安全、质量、进度上严格要求。严罚重奖，充分调动了施工单位及监理人员的积极性，充分发挥他们的潜能，逐步使各施工单位的管理工作与我公司的管理同步;积极与施工单位沟通，了解施工单位的难处，及时排除工作中的困难，推进项目建设，从而保证了按期、保质、保量、顺利完成各项任务。

在新的一年里，光荣和梦想同在，挑战与机遇并存，站在新的起点上，让我们团结起来，携手并肩，振奋精神，不断创新，寻求突破，向着更高更远的目标奋进，努力续写全新的灿烂与辉煌!

我相信，在全体员工群策群力，齐心协力，一定能完成好公司的各项任务，我们有信心在新的一年里再创新的成绩，为公司的发展壮大做出更大的贡献。

20XX年是极不平凡的一年。从外部讲，以反腐为先的国家发生巨大变化，重建规则、重建道德、重建生态的政改大幕开启，与此伴随的是三期叠加的经济新常态和房地产进入了白银时代。从内部说，随着国信集团“一体两翼”、“一控双优”的新战略规划，我们地产作为实业板块的重头戏面临转型发展的刚需，经历了被称为史上最严厉的经济审计，对企业制度流程、职能授权、治企思路都带来了巨大冲击。

年终回望，面对错综复杂、十分艰难的经营形势，公司在集团和董事会的领导下，坚持“一个中心”、把握“两个契机”，一方面加强市场研判，对预定开发项目、年度开发目标做了适当调整，把握好开发节奏，力求风险防范为先，稳中再求发展；另一方面，我们紧紧围绕全年重点工作任务，抓重点，补短板，练内功，做了大量富有成效的工作，公司治理取得了新成效，工程建设取得了新成绩。

一、公司治理取得新成效

在新建设实践的三年里，我们以某项目建设为试金石，逐步完善了公司发展战略，20xx年，我们继续践行、完善公司的战略构成，公司治理结构、组织架构日臻丰富和完善，继成立山东地产研究所、山东地产技术中心的基础上，组建并试运行地产财务核算中心，通过设立财务核算中心，围绕公司新战略规划，加强财务核算，逐步推进预算管理、统筹资金的实时监控与集中管理，实现金融资源的有效利用。

另一方面，20xx年的审计工作贯穿全年始终，面对多轮审计，我们给予高度重视，积极应对，针对审计提出的问题，本着实事求是、客观公正、正直坦诚的态度，认真对照检查，反思不足，找出病根，积极申述，积极整改，积极落实，较好完成了该项工作，企业顺利迈过审计关。

二、公司创新有了新思路

20XX年以来，公司所处的经营环境发生了重大变化。从外部环境讲，房地产市场总体形势发生了深刻变化，业界普遍共识是“房地产行业从黄金时代步入了白银时代”，尽管对济南市房地产市场影响有限，但也能感受到萧萧寒意，足以需要警觉和未雨绸缪；从内部环境讲，集团的战略取向发生了深刻变化，按照集团“一控双优”战略规划，提出未来要牌照齐全，有影响力、有竞争力的一流金融控股集团”的战略愿景。如何顺应时代的发展、保持与集团战略取向同步，是必须面对的重大经营课题。

通过认真学习上官董事长在改革创新研讨会上的讲话精神，结合地产实际，通过多次深入讨论，提出了地产未来将转型为投资型房地产公司的经营创新思路。在未来三到五年内，地产将在妥善推动现有项目完成的基础上，围绕以客户为中心，引入金融思维、互联网思维和协同思维，扩大经营范围，拓宽房地产上下游产业链，逐步发展成为以项目开发管理、资本运作、股权基金投资、房地产咨询、房地产项目管控、不良项目（资产）处置等为主要经营业务，具备独特竞争能力的投资型地产企业。

以上是我们对地产未来发展的初步思路，鉴于集团尚未明晰实业板块的发展方向，我们将在集团指导下制定出符合企业实际的发展道路，以更优异的业绩回报股东。

三、工程建设取得新成绩

某项目是公司唯一在建项目，总建筑面积43万㎡，计划20XX年7月底开始交房，确保某项目项目如期竣工是全年工作的重中之重。

工程建设方面。自去年大部分楼座主体结构封顶以来，今年建设重点转向二次结构砌筑、室内外安装、配套管线以及庭院景观工程。我们提出了“一横一竖、立体突击；同步施工、安全必保”的指导方针，以庭院景观为横向施工主线，协调处理庭院土建与安装之间、庭院与各主楼竖向之间的相互交叉施工问题，以及各阶段交通路网、各阶段材料的布置等问题，进行分区域、分阶段、快节奏的实施施工。

一是通过认真抓组织措施落实，抓节点目标实施，狠抓现场管理，组织了大干一百天、决战三季度等活动；

二是组织总包单位、分包单位、监理公司定期召开工程进度现场分析会，分析问题、寻找漏洞、完善措施、强化考核，严格履行合同，并采取了对施工单位分节点考核奖罚，加大管理力度等应对措施，力保今年总进度目标实现；

三是在招标管理与成本管理方面下功夫。我们强化目标成本的动态管理与考核，从各个部门和各环节严控成本，分解细化量化各项建设成本指标。在主要材料、设备的招标中，严格执行公司制定的招投标制度，不讲人情、不讲关系，按程序和制度执行。通过精心组织，顺利完成电梯、铝合金窗、外墙保温涂料、防火门等多项招标与合同签约。截止年底，全部完成了楼座主体验收，二次结构工程、安装工程完成70%，庭院绿化工程、各外管线安装工程已同步有序展开。

随着工程建设全方位进入安装收官阶段，各种矛盾交织，总包单位的组织不力问题、资金匮乏问题以及民扰问题，一时间矛盾突显，骤然爆发，严重影响到工程建设正常进行。面对各种矛盾和困难，我们多方努力化解，力求排除不利因素干扰，保证开发建设平稳进行。

四、营销工作取得新胜利

某项目项目的住宅、公建的合同签约以及销售回款是全年工作重点。20XX年，我们紧盯市场变化，深入做好市场调研分析，周密部署，责任到人，开展各项销售工作。

一是根据公司年度任务，精心组织、周密安排、狠抓落实，全面推进各项销售回款工作；

二是紧锣密鼓地推进招行大厦销售；

三是重点开展某项目项目商铺销售工作，深入市场调研，切实做好前期策划。

五、安全生产保持稳定局面

安全生产是红线，建立底线，坚守底线，强化风险意识，是我们全年工作又一重点。我们认真吸取安全事件教训，严格贯彻了“安全为天、质量为先”的生产指导思想，开展了为期三个月的“安全质量生产月活动”，定期开展安全培训、安全教育、质量宣传、技术交底、现场技术指导等活动，定期召开现场安全质量生产会，抓安全、保质量、促进度，有力保障了全年任务目标，确保了安全生产零事故。

六、公司党群工作迈上新台阶

回顾过去的一年，我们在挑战中磨练了意志，也得到了不少经验和体会。

第一，员工是企业力量之源。我们的员工，不计得失，始终发扬“白加黑、五加二”的工作作风，与公司同呼吸、共命运，实践证明，我们是一支特别能吃苦、特别能战斗、特别讲奉献的队伍。

第二，狠抓落实是实现任务目标的根本途径，我们始终坚持脚踏实地、不尚空谈、狠抓落实、一抓到底的作风。

第三，公司文化是战胜困难的强大动力。以“勇于创新、善于学习、吃苦奉献、和谐共事、追求卓越、精细化管理、加强执行力和民主科学决策”为基本特征的八大文化，使我们面对困难仍然保持了强大的向心力和凝聚力，为我们战胜困难、实现目标提供了强大动力。

回顾过去的一年，我们也必须更加清醒地看到，面对三期叠加的严峻经济形势和房地产市场步入白银时代的新常态，面对集团发展战略调整对实业产生的影响，如何做好企业的创新与转型发展，更好地适应新常态、顺应新战略，是公司须花大力气解决的重大课题。

第18篇：房地产工作总结

[房地产工作总结范文] 尊敬的各位领导、同事：你们好！做为一个刚踏入房地产行业的新人，房地产这个词对我来说十分的陌生，房地产工作总结范文。在此，我非常感谢领导给予的我这个平台及给予的我帮助与支持。房地产是一个充满挑战、机遇与压力并存的空间。其要求有较强的责任意识、服务意识及较高的品德素质修养和职业道德情操。这三个月，我跟随贾部长做的工作有：步行街防雷验收报告；会展图纸备案审核；会展防雷装置设计审核证书；食品城备案前期准备工作；部门日常工作及领导交代各项临时任务等；就我自身而言，还有很多不足之处有待提高：1.工作主动意识需进一步加强；2.沟通及表达能力需不断提高；3.执行工作中细节关注不足之处有待提高；4.专业提升及个人学习需有计划及进行总结，工作报告《房地产工作总结范文》。有人说专业来自沉淀。不积跬步无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中不断积累、修正和完善的。由于以前我未曾接触过这一行业，故从基础学起。虽然困难很多但学习的理念是相通的。所以除了自己要在短时间内恶补，还非常需要领导与同事的教导与督促。团队在于有效的沟通。只有有效的沟通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的团队、强大的公司，加强学习与政府组织部门的联系与沟通方式，为今后的工作打下坚实的基础是当务之急我要学习的任务之一。学习永无止境。因国家法律、法规、标准在不断完善与健全，认真学习房地产法律、法规知识也是必要任务。通过学法，懂法，用法，以提高个人业务能力并规范行为，提高前期工作办事效率，自觉维护公司利益，一言一行以公司利益为重，得到领导的首肯和信任及使自己的人生的价值最大化。面对在金融风暴的这种新挑战、新考验、新形式，在机遇与挑战并存的同时，我要求自己尽快适应并努力学习，实事求是、审时度势，通过项目实践结合自我学习，快速提升个人能力，扩宽知识面，提高个人口头表达和书面表达能力，为正华奉献我微薄之力。正华是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，我有幸成为宝马中的一员，深感荣幸与光荣。业精于勤而荒于嬉。在以后的工作中，我会积极吸取工作经验，克服不足，爱岗敬业，端正工作态度，摸索实践。通过多看、多学、多练来提升自己各项业务技能，做的更好。也希望我们这个集体在新一年中亮新彩。

第19篇：房地产 工作总结

工作总结

我叫***，于****年**月**日进入公司*****部，从事电气工程师一职。入职以来，在部门领导和同事们帮助下，思想理论上日渐成熟。通过工作实践以及向师父***和**设计院***学习，使我进一步熟悉了工作，增长了专业知识，在较短的时间内适应了公司的工作环境，也熟悉了公司的工作流程，现在基本能完成各项分配到的工作。

进入公司以来，我认真努力的学习建筑电气专业的知识，首先是熟悉图纸，理清了思路和方向，其次，理解了系统图的设计。已能设计基本的箱变系统图，能够选用开关电器的参数；能够选用电缆电线及其穿管管径；已掌握电缆埋深的要求，以及电缆沟的布置；能够查询规范以及常用数据。

阅读和理解了与建筑电气相关的规范以及相关图集，《民用建筑电气设计规范》、《10kV及以下变电所设计规范》《低压配电设计规范》《电力工程电缆设计规范》等，以及05系列建筑标准设计图集--电气。

通过阅读规范，理解了图纸设计依据和原因，相互对照，既理解了规范，也理解了图纸。

已做工作：设计了***项目水泵房的电气图，包括配电系统图、动力平面图和照明平面图以及等电位联结图；回复处理****项目换热站电缆型号选用的问题及其它电气问题；与***设计院协商处理***项目钢管不能在地板中预埋的问题；参与***项目技术交底会议，去***项目施工现场了解项目进展情况。

工作过程中，学到了很多，感悟了很多，以及对自身一些不足的地方得到了改进与提升。在与公司成员的沟通和合作中，深入了解了公司的工作流程，尤其在与本部门成员之间交流和合作中，深入的理解了本专业的知识，也了解了建筑、水和暖等专业的知识，为以后工作中的沟通和合作打下了良好的基础。在此过程中，更加深刻的理解了团队精神的重要性。

本人希望在*****部，电气工程师岗位上发展，成为一名优秀的电气工程师，在专业和技术管理上不断进步。

在公司的工作中，我深深感受到公司领导及各位同事对我的关怀和爱护，

让我感受到家的温暖。通过公司的培训，我了解了公司的规章制度，企业文化，使自己在理论上得到了进一步的充实、开阔了视野，而且对我以后的工作实践有很强的指导作用，它是我前进方向的指南针。企业的理念和文化顺应了时代的发展，必然会在现代社会中进一步发展壮大。在企业文化的学习中，我感受到了一种使命和责任，为能够成为**公司的一名员工而自豪，也更加迫切的希望以一名正式员工的身份加入到公司中工作，为公司的发展奉献出自己的一份力量。

自评：在这三个多月的工作中，对公司的企业文化有了更深的理解和体会，熟悉了部门的工作流程。工作过程中，学到了很多，感悟了很多，以及对自身一些不足的地方得到了改进与提升。这段时间里，电气专业知识上不断增长和深入，处理问题的过程中，对水、暖和建筑专业也有了更多更深的了解，自身能力和素质不断提高。

改进计划：在电气专业和相关专业上继续深入学习；制定电气专业相关技术标准。

上级：部门领导待人亲切热情，关心本部门员工，能对员工进行积极的引导和指导。

管理：公司制度科学规范，办公环境干净整洁，为员工的发展提供了良好的环境。

第20篇：房地产 工作总结

工作小结

自今年3月起，三次面试到入职，我来到思源工作已经有一个月的时间了。回顾这一个月以来，从在公司领导和同事的帮助指导下，学到很多学校给不了的东西。

从最初的标地市调开始，我从一个东南西北都分不清的丫头，变成对太科园板块路线及设施了解的八九不离十。原以为买房子只要知道多少钱一平方，原来还要了解户型，地段，周边环境和配套，以及区域的价值包括未来的规划以及无锡房地产的走势。一个全新的领域，让我又好奇，又感兴趣。

思源完善的培训体系让我学到不少房地产的专业知识，这才是起步，还有很多东西需要在今后的每一天中一点一滴的积累。我会用心去学，像海绵一样汲取任何有价值的知识以及信息，从而为顺利开展之后的工作做准备。

公司安排我加入重庆大开发商协信·阿卡迪亚项目，在项目的前期阶段，除了标地、市调还需要拓展客户。从拿着文件夹在新安、华庄等地做调查问卷，到跑到城南路的私营企业找老总做陌生拜访，对一个初出茅庐的学生而言，的确是不小的挑战。在客户膜拜一块，面对老总，缺乏勇气与其良好交流沟通，无法准确抓住意向客户，有些依赖吴师父的交流能力，这一点急需改进。如何突破自我，正是我需面对的问题。一方面是房地产专业知识不够完备，另一方面则是对于生活、社会的认识度有待提高。正如终试时饶总所说：作为一名置业顾问，要成功销售出房子，则是对生活中方方面面的熟知。这正是我努力的方向和动力。 在协信项目组，新员工的加入给我们队伍注入了新鲜血液。很开心看着思源协信团队壮大起来。每日和同事的朝夕相处，让我们更了解彼此，了解各个同事的性格秉性，相处也日益融洽，每天上班都是挺开心的一件事儿，这一点不容置疑。前不久，同事间也有些小摩擦，但我相信，既然我们协信团队，是有着共同目标的，那这一路上的小石子不会成为团体的绊脚石，对整个团队，我挺有信心的。

这一个月以来，我了解到房地产行业的激烈竞争和优胜劣汰；感受到自己需要尽快适应高压力高节奏的工作状态；也体验到公司良好的文化氛围和“负责任，有追求”的企业精神。作为置业顾问、销售人员，我认识到必须全面加强学习，努力提高自身业务素质水平，培养强大气场，以及对客户的说服力。

在接下来的一个月中，认真完成领导的工作安排，寻找更多意向客户，在临时售楼处好好表现，争取获得更多实战经验。在进入案场前，做好一切准备工作。调整心态，积极乐观面对每一天，勇敢面对每一次挫折，失败。和团队成员团结一致，一起加油！

朱越

2011/05/02

《房地产管理工作总结.doc》

将本文的Word文档下载到电脑，方便编辑。

推荐度：

点击下载文档