关于北京林业大学物业管理情况的调研报告
考察时间：2012年8月
考察方法：走访、询问、观察、查阅、搜集
考察目的：了解北京林业大学物业管理市场
考察范围：北京林业大学建筑楼宇的物业管理情况
一、校园基本概况
北京林业大学位于北京市海淀区清华东路35号，学校校舍总面积663561平方米,其中教学行政用房建筑面积304210平方米，教室面积53606平方米，建有3个教育部重点开放实验室、1个教育部园林环境工程中心、1个北京市重点实验室、5个国家林业局重点实验室和1个生物学国家理科人才培养基地。设有各类研究所22个，教学科研基地30个。北京林业大学是一所以林学、林业工程学、生物学等学科为特色，理、工、文、管、经、法相结合的多科性全国重点大学，学校现有13个学院，是我国重要的林业科学研究中心之一。校本部现有校园面积703亩，正在建设的鹫峰校区占地面积750亩（位于北京市海淀区苏家坨镇秀峰四路5号），学校实验林场占地面积10870亩，学校总占地面积12295亩。
二、校园物管现状
（一）物管特点
1、成立后勤服务总公司
下设饮食服务中心、学生公寓中心，负责学校的餐饮和学生公寓的日常管理。
2、校内设有总务与产业管理处
负责全校的能源使用及其运载设备设施的运行管理和节约管理。
负责公共设施、设备运行日常维护、学校修缮工程项目进行管理内的维修。 负责校园绿化美化管理、监督工作及校园公共区域的卫生保洁工作。
（二）物管现状
物业管理一览表
注：根据调研情况，北京林业大学校内由2家保安公司，1家校内物业公司，1家保洁公司，和校内的总务与产业管理处负责全校的物业服务工作。 北京冠安保安公司薪酬待遇：
内保服务：1800元/月，提供住宿，单休，含保险； 校园安保：2200元/月，提供住宿，无休息，含保险； 北京可莱琳科技发展有限公司薪酬待遇：
保洁员：1600元/月，提供住宿，单休，含保险；
（三）现有服务的缺陷
1、楼宇内大厅保安岗空岗较多、服务人员服务态度懒散、游客进出楼宇自由，安全系数较低。
2、保洁员工作量较大，如：标本馆：地上5层，地下1层，安排两名保洁员负责楼宇内的环境卫生工作，人员少，完成工作质量较低。
（四）在建工程
学研中心：该项目为新建一幢14层的学研中心，为教学科研用房，设有三
层高的地下室，建筑面积约为89989平方米，2013年3月竣工。
三、物管单位基本情况
（一）北京林和物业管理有限公司
北京林和物业管理有限公司是北京林业大学校办企业。现有物业管理面积17万平米，员工总人数70余人。公司设立综合管理部、安保工程部、品质客服部等三个部门。依托北京林业大学为平台，聚集了一批经过专业技术培训的物业管理人员。拥有一支经过专业技术过硬，熟练掌握水、电、暖等各种设施设备系统运行管理及维护维修的维修队伍；小区配备一支经过专业培训的岗位保安队伍，24小时为业主的平安而服务。
（二）北京冠安保安公司
本公司是经工商局、市公安机关审查批准的保安公司，现公司管理层人员40余人，保安人员1000余名，担负包括大型商场、写字楼、高档别墅区、高校、中央直属机关、住房、服务中心、及物业等百余家客户的保安服务工作，以及为客户提供安全策划、安全咨询等服务，是规模较大的正规保安服务公司。公司下设办公室、财务部、业务部、人力资源部、经营管理部、后勤装备部、技防部等部门。工作人员均具备大专以上学历，对保安行业有深刻的了解，管理能力强、专业素质高。
（三）北京文安保安公司
文安保安公司是北京市保安服务总公司的分公司，于1992年1月1日成立，主要职责是为北京市各高校、中央和市属科研院所、广电、文博及医疗等文保系统的客户单位提供门卫、巡逻、守护、押运、安全检查、安全技术防范等保安服务。多年来，在北京市保安服务总公司和北京市公安局文保总队党委的正确领导
下，在广大客户特别是高校保卫处的大力支持配合下，文安分公司为维护首都社会稳定、维护客户单位内部秩序，特别是为维护首都高校稳定做出了积极的贡献。
组织机构图
1、管理科
管理科是在总务与产业管理处领导下，对全校公共设施、设备运行日常维护、学校修缮工程项目进行管理的部门，其主要职责如下： 维修的管理
做为甲方单位对乙方行使日常中小维修项目监督、管理职能。签订全年中小维修协议，明确甲乙双方责权，制定乙方维修服务标准，行使甲方权利。坚持日常巡视，保证公共设施、设备良性运行。
中小维修范围：学校公共场所（不包括学生宿舍楼、二教、新图书馆等楼内）、校内非经营性单位、校内家属区及教师周转房的公共设施。 中小维修内容：以上场所的土建、电气、水、暖等设施的维修及污水、雨水管道和化粪池、篦油池疏通检修。 重点维修的管理
协助处长制定学校全年重点维修项目计划及相关工程实施安排。在具体工程项目实施过程中负责前期施工单位、工程主材料的考察，与施工单位签订工程合同，在施工过程中根据合同及工程标准进行监督、管理。 校办公用房的管理
建立办公用房数据库，对学校办公、科研、实验用房进行整体规划、调配及管理工作。
对主楼电梯正常运行服务、定期保养及电梯司机的监督管理工作。 负责校产楼、主楼地下室、北林公寓等的租赁管理工作。
负责处内文件运转、费用收支、报表统计、会务宣传、信访接待等相
关日常工作。
2、节能办公室
节能办公室在总务产业处的领导下，负责全校能源使用及其运载设备、设施的运行管理和节约管理，其主要职责：
负责全校水、电暖能源及设备设施的使用管理、安全检查、违章处罚工作。 负责全校能源节约的计划管理和制度建设。
负责全校水费、电费、暖气费、师生茶浴室费用的收支管理工作。负责扣
缴校内教职工的水费；负责师生浴室的收费管理：负责非本校职工、外租房及校内经营性单位水、电和校外用暖单位供暖费的核算与收缴。 负责校内
一、
二、三级水、电表的查抄统计，水、电、暖报表的统计、汇
总、申报及与上级相关部门的业务联系工作。
负责全校水、电、暖管网，地下管道的资料收集、整理、存档工作。 负责全校水、电、暖设施的建设规划和节能技改工作。
负责全校节能的宣传教育和督促检查工作，负责对节能新产品、新技术、
新工艺的试用和推广工作。
代表学校对乙方行使配电室、茶浴锅炉房、供暖锅炉房安全运行、维护的
监督管理职能。
指导、督促、检查乙方做好水、电、暖设备设施的维护、保养工作。
3、环境科
环境科在总务与产业管理处的领导下，负责全校校园绿化美化管理、监督工作及校园公共区域的卫生保洁工作。 绿化工作
绿化工作主要包括绿化养护和绿化工程两个方面，以甲、乙方责任制的方式开展。绿化养护工作中作为甲方代表学校对承担日常养护任务的乙方进行监督和管理，主要工作包括绿地的浇水、施肥、修剪、补植、引种、病虫害防治、冬季防寒等项目。在绿化工程中以甲方身份，代表学校对外公开招标，确定工程承包单位，并对工程进行科学管理、严格监督。 卫生保洁工作
卫生保洁工作分为四个部分，一是校园及家属区的室外公共环境的清扫工作；二是主楼、东西配楼、林业楼、森工楼、外语楼、信息楼、专业楼、基础楼的楼内卫生保洁工作；三是全校及柏儒苑小区的垃圾消纳外运工作；四是一些辅助性卫生工作，如灭“四害”、扫雪铲冰、清运渣土等。
四、进入新市场的计划
1、单项项目进入市场
目前林大校内的消防管理外包保安公司负责管理，消防人员多数没有持证上岗，林大现对消防系统进行改造中，借此机会可推荐我司的智能方面的专业性，和智能分公司合作与该校保卫处领导取得联系，使用渗透型、情感沟通型、主动推销型的营销方法和院方建立关系。
2、新建项目进入市场
获取后勤负责人的联系方式，和院方建立联系，主动推荐公司所有产品，新建项目获得综合服务的机会较大。
批注：同意拓展部对“林业大学”物业管理进入市场计划及拓展思路，通过对物业服务外包业务进行大力度跟进开发。力争在工程技术业务领域为拓展突破口，继而获得物业综合管理项目。
——————苏雪峰
2012-8-27
