《王府井公寓整合行销企划暨合作方案》
一、项目定位分析：
针对上述整体定位，现将王府井公寓的具体定位阐述如下：
1、功能定位：
2、客户定位：客户主要由以下几方面构成：
3、价格定位：
现实依据：
1万兴苑大厦，楼高19层，建筑面积22500平方米，建于1995年。设计方
27个；户型结构不尽合理（原设计为住宅），配套不多。但销售状况非常好，由于市场的自身调节，该大厦4—19楼已由原来的纯住宅中70%改为中小型企业的办公用房，而且迄今仍有很多用家有意入住该大厦。其原因主要是：地理位置优越，棕北一带已形成了一个新的商圈和消费环境；交通便利；大厦以入住的业主有不少知名的企业，人气较旺。
2、目前成都市中心区的高层楼宇的租金平均为100元/平方米，普遍特点是出租率较高，原因
是口岸好、交通便捷、周边商业配套齐全。如：新时代广场的租金为90—120元，出租率
80%；外贸大厦的租金150元，出租率80%；川信大厦现在热销，有银行处理系统，一至三层全部搞成配套。业主愿租不愿买，报价9000元/平方米。世贸中心出租率60%。
建议：有必要在确定了项目定位后，再针对该项目进行一次专项调查，重点放在行情调查、竞争楼盘调查、目标客户调查等方面。
四、联席工程之物业管理：
功。
深圳万科物业管理公司的管业管理建议书》。
大的不可更改性，所以物业管理之于房地产相当于售后服务之于家用电器，一切的遗憾必须也只能通过物业管理去解决和弥补。
2、物业管理是房地产品牌增值的有效手段。
在国内房地产界声明赫赫的万科公司，之所以树立了城市花园的优质品牌，是与其对物业管理的重视和投入须臾不可分的。据统计，万科每年在全国12个城市所开发的项目中贴补物
业管理的费用达2000万元，得到的回报是，在同等的建造标准、地理位置，万科开发的物业要比同行每平方米多卖1000元，而且形成了良好的口碑效应，万科在深圳开发的物业，几乎有一半以上的客户是老业主推荐的。
在成都房地产市场，还没有象万科这样的发展商，同时广大的客户也没有把丰厚的回报给予那些值得回报的企业。
3、物业管理是市场经济中尚不成熟的行业。
主要原因。
物业，使整个社会的物业管理水平得不到迅速的提高。
以成都为例，虽然已经注册的物业管理公司已达100
的早，谁就会得到市场的超额回报。
1.入住管理
2.装修管理
3.4.治安管理
5.
6.
7.
8.停车场管理
9.人力资源管理
10.财务管理
三、服务内容:
1.前期物业管理顾问服务:
协助发展商组建物业管理公司(组织架构、人员配置及招聘、费用预算、员工培训计划及实施)；
提供全套的物业管理规章制度(详见附件)；
提供物业管理的中高级专业人才(名单附后)。
2.直接参与物业管理的运作服务：
合作方式:品牌的“五个一”模式。
四、收费方式及标准:
1、前期物业管理顾问费:80000元
2、直接参与物业管理运作(按照大厦建筑面积及档次收费):
按每平方米每月0.25元薪）
一、公众制度：
１、业主管理委员会章程
附３：装修申请表
６、大厦停车场管理规定
７、大厦非机动车辆管理规定
８、大厦出租房及暂住人员管理规定
９、进住（租）协议书
附１：返修申请表
附２：住户情况登记表
１０、大厦治安基金管理规定和奖惩办法
１１、大厦商业网点管理规定
二、
１、总经理岗位职责
２、业务总监岗位职责
３、总经理办公室岗位职责
４、财务部岗位职责
５、品质管理部岗位职责
６、企业拓展部岗位职责
７、综合维修部岗位职责
８、保安部岗位职责
９、保洁部岗位职责
三、
１、员工守则
２、办公设备使用制度
３、文件管理制度
４、财务管理制度
９、大厦员工工作服管理规定
１０、大厦员工宿舍管理规定
四、员工考核及奖惩办法：
１、员工过失通知书 管理运作制度物业管理公司部门岗位责任制：
２、员工奖励通知书
３、员工警告通知书
４、部门经理考核评定表（月）
５、普通员工考核评定表（月）
６、专业技术及管理人员考核评定表（月）
７、内务管理情况检查记录表
一、物业管理顾问团：
１、陈之平先生：34岁，有8业管理条例》，1994业管理公司总经理；
２、李万才先生：43岁，有5
３、黄会青先生：303年的大型住宅小区和
４、温 婷小姐：5年的大厦、小区物业管理经验，尤其对物业管理的ISO900
2希才先生：香港华润创业公司中国事业部市场部经理。
物业管理专业人才：
１、高仲先生：29岁，曾任职于中建三局一公司，从事设备安装工作；1995年进入深
圳万科物业管理公司工作，先后负责过深圳高档商住楼——荔景大厦、深圳最大的住宅小区（70万平方米）——桃源村物业管理工作。1998年6月，任成都豪斯花园物业管理处主任。对于高层大厦和多层住宅小区有较丰富的管理经验和理论水平。
２、何平小姐：24岁，曾任上海福禄贝尔公司人事培训主管，1997年进入成都万科兴
业公司物业管理处，负责员工培训和办公室事务，对人力资源管理和培训有丰富的经验。
３、白胜先生：25岁，曾在部队服役三年，1994年进入深圳万科物业管理公司工作，
先后担任过深圳天景花园、万景大厦、桃源村的保安主管，对大厦和小区的治安防范和保安人员的管理有一定的专业水准和实际操作经验。
４、宋国生先生：31的安装工作；1996源村的维修主管工作，对设备维护、住户维修有丰富的实践经验。
５、白正虎先生：23岁，于1995对大厦住宅的保洁工作有丰富的工作经验。
