给排水系统
落实给水用水使用管理制度1要有专人负责对楼宇水池水箱钥匙的保管和水池水箱的清洁工作2工程部应保证尽力保证随时向业主供水，在确实需要临时停水时，应事先通知业主，然后采取相应办法3水管员在巡查中发现跑冒滴漏水现象，要立即组织抢修4随时进行节约用水的宣传
水泵房的使用管理1水泵房地下水池、屋面水箱、消防系统、设备等，由机电班负责监控，定期保养维修清洁，定期记录2水泵房内机电设备由机电班人员负责，有值班人操作，无关人员不得进入3经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示4水泵房内严禁存放有毒有害物品5水泵房内应具备消防器材并应该放置在方便显眼处。禁止吸烟6每班打扫一次水泵房卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，7水泵房内应当通风良好，光线足够门窗开启灵活8水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管9水池须有关进加锁，钥匙由水管员保管10水管员按规定定期进行水质检查化验，化验结果交办公室存档11接班人员应准时接班12有下列情况的不准交接a上一班运行情况未交代清楚b.记录不规范、不完整、不清晰3c水泵房（机房、中央空调机房）不干净，不符合卫生标准d.接班人未能准时到岗e.事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。13水泵房管理员应将给排水设备设施经行记录表于每月月初，交水泵房组长检查，治理成册后存档 二次供水设施的使用管理：1二次供水管理有水泵房管理员专职负责2每个水池应结构完好无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池周围及顶盖应清洁干净3水池应定期清洗消毒4水池箱进行清洁消毒水池时应提前两天通知有关用水部门和客户做好储水准备5送检水样应该用干净的矿水瓶从水池中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期6水样当天送至当地卫生防疫站进行检测7如果检测不合格，应从新清洗和消毒之合格为止8水池清洗消毒工作全部结束后，应完整规范清晰地把情
况记录在水池清洗消毒记录表内，并于每次物业管理区域内全部水池清洗消毒工作结
束后3天内由有关负责人把记录整理成册交主管部门存档，保存期为两年
供电系统的使用管理1停电应预先告示，以防止发生意外2对临时施工及客户装修要有用电管理措施3落实配电室的使用管理制度（1非值班人员不得进入机房，若需要进入，要有关负责人同意，并值班人陪同2机房内严禁存放易燃易爆或危险物3要随时上锁，钥匙应由值班电工保管，但不得私自配钥匙4室内照明通风保持良好，室内温度控制在42度以下，相对湿度控制在百分70到75，墙上配挂温度计和湿度计5供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要持标志牌，检修停电应挂牌明示6接班人员应准时到岗接班7接班人员应认真听取交班人员交代，并查看配电设备设施运行记录表8有下列情况之一不准交接班a上一版运行情况为交代清楚b记录不规范不完整不清晰c机房不干净，不符合卫生要求d交班人未能准时到岗e事故正在处理或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助处理）9有关负责人在每月月初将上一个月供配电设施设备运行记录表存档，保存期两年 电梯设备的使用管理1建立24小时运行制2严密监视和掌握电梯的运行动态，及时做好电梯运行的调度管理工作3指的那个服务规范服务公约，乘梯须知，司机维修工岗位职责和电梯服务标志4物业管理企业应设置专门的电梯管理队伍5电梯运行人员和维修人员要持证上岗，电梯的故障修理必须有劳动部门审查认可的单位和人员承担6电梯操作员应每天填写电梯运行记录表，每月月初整理归纳一次7落实电梯机房的管理制度（1非值班人员不得进入机房，若需进入经有关负责人同意，陪同进入2严禁存放易燃易爆危险物品，配有消防器材禁止吸烟3每周打扫一次机房卫生4机房应当通风良好，管线足够，门窗开启灵活5机房应该做到随时上锁，当值管理员保管，不得私配）8落实交接班制度（1准时接班2接班人员认真听取交班人员交代，检查工具是否齐全3有下列情况不得接班：.上一班运行情况未交代清楚2.接班人未到岗3.事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班进行。）
空调系统的使用管理1空调系统的设备运行有空调组负责，主管工程师进行监督2每班当值人员按规定巡视空调机组和末端设备，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管工程师批准，不得擅自改动运行参数3安空调运行时间表准时启停空调系统4在不影响空调正常运行的前提下，积极探索并实施有效的节能方法5落实中央空调机房管理制度（1非值班人员不得入内，若需进入须经负责人同意，陪同进入2不得放置易燃易爆危险物品3应备齐消防器材放方便显眼处4中央空调机房内严禁吸烟5每班打扫一次卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施6中央空调机房内应当通风良好光线足够门窗开启灵活）6交接班要求（1准时接班2认真听取加班人员交代，查看记录检查工具、物品是否齐全3下列情况不得接班a上一班运行情况没交代清楚2记录不规范不完整不清晰c中央空调机房不干净4未准时到岗5事故正杂处理或交接班放生事故，应交班人负责，接班人协助）7对于中央空调的运行情况，值班管理员应及时完整规范清晰记录在中央空调运行记录表内，并于每月月初由有关负责人把上一个月的记录整理成册后交主管部门存档，保存期两年 供暖系统的使用管理：1.供热准备阶段的管理：①配备和培训司炉供热人员②检查供热设备“三修”（翻修、大修、维修）竣工情况③新接管工程验收④系统上水⑤燃料储备2.供热运行阶段的管理：①按时点火②稳定供热秩序③贯彻各项规章制度和操作规程④确保安全运行3.非供热期的管理：①落实年度供热设备“三修”工程计划的资金、材料和工力的安排②实施年度计划③做好供热收费工作
房屋附属设备设施的分类
一给排水系统：房屋给排水系统是指房屋建筑内部附属设备中的生活用水、设备用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程设施的总称。其包括（构成）：1.房屋的供水设备。可划分为供水箱、供水泵、小水麦、
供水管网4方面。按用途划分，基本上可分为生活用水、生产用水和消防用水3种。2.房屋的排水设备。指房屋设备中用来排除生活污水和屋面雨雪水的部分，它包括排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。但根据接纳污水的性质，建筑物中的排水道可分为生活污水管道、工业废水管道、室内雨水管道。3.房屋的卫生设备。指房屋建筑内部附属设备的卫生部分，包括浴缸、水盆、小便池、抽水马桶、面盆等。4.房屋的热水供应设备。指房屋建筑内部附属设备中的热水供应部分，包括沐浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器，减压阀等。5.房屋的消防设备。指房屋建筑内部附属设备中的消防装备部分，包括消防水池或水箱、消防栓、水枪、灭火器、消防龙头、消防泵等。
二电器工程系统的构成：1.房屋的供电设备。指房屋建筑内部附属设备中的供电部分，包括铁盒子、电表、总开关、供电线路、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、照明器等。2.房屋的弱点设备。指房屋建筑内部附属设备中的弱电设备部分，包括广播设备、通信及网络设备、消防报警设备、电视监控设备、闭路共用天线电视系统设备。3.房屋的电梯设备。指房屋建筑内部附属设备中的载运人或物品的一种升降机，是最高建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分
三供暖、供冷、通风系统的构成：1.室内供暖设备。指房屋设备中用来供暖的部分，它包括锅炉壁炉、鼓风机、散热器、循环泵等设备。室内供暖系统有各种各样的型式，按所用带热体（热媒）不同，分为热水供暖系统、蒸汽供暖系统和电供暖系统。一般民用建筑大多采用热水供暖系统。2.室内供冷设备。指房屋建筑设备中可以使空气流通、给房屋使用者带来凉爽感觉的部分，它包括制冷机、深井泵、空调机、电扇、冷却塔、循环泵等设备。3.室内通风设备。指房屋建筑内部附属设备中的通风部分，它包括通风机、排风管道及一些净化除尘设备等。 四房屋防雷装置 有针式和带式两大类。一般由接闪器引下线和接地线3部分组成 五煤气设备系统
房屋附属设备设施的使用管理制度：主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。
房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备，如给排水、供电、燃气、电梯设备；季节性使用设备，如供暖供冷设备；紧急情况下使用的设备，如消防、自动报警设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度，如正常的供水用水制度、配供电制度、高层综合商贸楼多部电梯的运行时间安排等。
安全管理在房屋设备管理中占有很重要的位置。国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、锅炉、消防设备，并要求使用和维护人员经培训考核后持证上岗。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定。
房屋附属设备设施的日常养护管理
水暖系统的日常养护管理
电梯设备的日常养护管理
锅炉房的日常养护管理 供电系统的日常养护管理
空调设备的日常养护管理
通信设备的日常养护管理 房屋附属设备设施日常养护的巡视检查：巡视检查在房屋附属设备设施日常养护工作中是一个重要环节，即能在巡视检查中及时发现设备设施运行、使用中存在的问题，予以及时处理。又能预防设备设施运行中可能发生的问题。一般物业管理企业制定有巡视检查路线、日常巡视检查计划、巡视检查制度、巡视检查工作程序等。在巡视检查中要尽量避免遗漏项目，特别是重要设备设施，巡视检查路线要结合所服务项目具体情况设置。
房屋附属设备设施日常养护的含义：房屋设备的日常养护，是指物业管理企业主管部门和房产管理部门、城建部门、供电部门、自来水部门、煤气公司等单位及有关人员对房屋建筑内部的附属设备所进行的常规性的养护、添装、管理、维修和改善工作。 房屋附属设备设施日常养护的要求：1.设备日常养护是以设备操作人为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主
的检查和预防性的保养措施。2.操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查设备各部分的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用。3.操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规定。发现小故障及时排除，及时调整坚固松动的机件。4.下班前或停机前，一般需留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑、切断电源。5.专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。
房屋附属设备设施日常维修程序：1.项目收集。客户向管理处报修，值班人员要立即填写客户修保记录或共用设施设备报修记录表，在填写客户家庭维修单或共用设备设施维修单。2.任务落实。值班人员通知维修班组前来领单，维修班组长派维修人员去维修地点，维修工应严格执行服务公约，上门维修时，应先出示工作牌。查看现场后，按规定标准报价经客户同意后进行维修。维修单要一式三份，维修部门、客户、公司财务处各保留一份。3.费用结算。管理员一般于每月月底将当月的维修费用统计在收费表内，财务部门依据收费标准向业主收取服务费用，并将共用设备设施维修费用统计表存档备案。
