无锡润德梁物业管理服务有限公司·明珠大厦物业管理处
明珠大厦管理处2008年度工作总结时间过得真快，转眼间，又迎来了09年新的一年。在过去的一年里，明珠管理处在物业公司的正确领导下，在全体员工共同努力下，取得了一定的成绩，但也存在着一些问题，现对2008年度明珠大厦管理处的工作做如下总结：
08年以来，管理处对各部门作了新的调整，规范健全了各岗位工作管理台帐，修订了新的管理制度，加强了内部管理，完善了服务功能，不断提高管理人员及员工的素质，诚实守信服务于业主。
一、保安保洁部：
1、调整保安工作岗位，建立门岗保安上下班时间段立岗制度，对进入小区的车辆，业主及访客办事人员微笑敬礼服务。树立良好的保安形象。
2、实行大厦24小时保安巡逻，消防监控中心24小时保安监控值班，并对进入大厦办事访客人员进行登记。同时作好巡逻，监控及上下班交接班记录。确保大厦一方平安。
3、保安在作好安全保卫工作的同时，切实加强车辆的停车管理，并兼顾大厦送净水服务，各种快件递送服务。
4、消防监控中心保安认真履行监控值班的责任，做好每日监控探头、消防感烟测器的清洁卫生工作。并作好每天消防、监控值班记录。
5、制定培训计划，分期分批对保安、保洁、消防人员进行岗位职责、物业管理条例、服务规范、操作流程、突发事件应急处理等各方面的知识培训。并进行每月2次的队列训练。
6、积极开展消防演练活动，并主动与当地社区组织开展消防知识培训。11月5日，我明珠管理处同当地百岁坊巷社区开展了一次“社区大妈学消防”的活动，得到当地居委一致好评。活动内容刊登在11月6日无锡日报B1版，并附有照片。为管理处及润德梁物业公司增添了光彩。
7、强化卫生保洁工作力度，对大楼保洁区域，分区分片责任到人进行管理，对工作表现出色的保洁员进行奖励，从而提高工作积极性。确保大楼无烟头、纸片、灰尘及卫生死角的存在。为大厦创造良好的卫生环境。
8、绿化养护工作，由南门岗2个保安兼顾。定期对大厦周围的绿化浇水、拔草、修剪、杀虫。并建立绿化作业工作台帐。确保大厦良好的绿化环境。
二、客服部：
1、认真做好业主的投诉、咨询、报修等工作，定期走访业主，听取业主的意见及建议。以积极的态度面对工作，对业主（使用人）的工作做到热心、细心、耐心、关心、诚心、把工作做到实处。
2、协助处理突发事件，遇有紧急事故，如水浸、火警、停电、停水、电梯困人等事项，负责处理善后工作。
3、检查员工仪表仪容，劳动纪律及负责部门员工的考勤工作。切实做好管理处文字打印和文件收发工作，办理《外国人临时住宿证》及外籍人士管理工作。整理完善档案资料。
4、每月初根据财务提供的物业管理费收缴情况表，逐个打电话给业主（使用人），通知他们按时交纳各项费用，并做好记录。以尽量做到当月费用当月收到。明珠管理处的物业管理费收缴率在89%，停车费收缴率100%，两项费用收缴率是物业公司之最。
5、发放一年一度的业主意见调查表，经回收统计，业主满意率在98%以上。
同时，6月4号管理处收到大厦2号门2701业主赠送的“精细管理，诚信服务”为内容的表扬锦旗一面，充分体现了管理处的工作，赢得了广大业主的信任和好评。
6、5月12号14时28分，四川省汶川县发生8级强烈地震，地震的灾害牵动了所有中国人的心。我们明珠大厦也不例外，积极响应公司募捐号召，发扬“一方有难，八方支援”的精神，支援灾区人民共度难关，以实际行动向灾区人民献爱心。至14号上午10点，管理处共募集善款5034元整，并及时送往无锡红十字会。期盼灾区人民早日战胜困难，重建美好家园！
7、年初, 一场五十年不遇的罕见雪灾，导致小区交通堵塞，业主出行不便。管理处积极组织人员全力奋战,投入到抗雪第一线。大家团结一心,不怕苦、不怕累、扫雪、铲雪、用水管冲雪, 确保业主出行道路畅通。同时配合地方社区打扫周边道路的积雪。充分体现了管理处全体干群顽强拼搏、勇于奉献的抗雪精神。
8、10月份，公司在每个楼盘设立了董事长信箱，从许总经理及张建军副董事长那里反馈过来的信息，得知明珠大厦的业主对管理处的工作给予了高度评价和赞扬。主要问题集中在停车难问题上，事实证明，管理处的工作得到了广大业主的认可。
三、工程部：
1、加强业务知识的学习，严格遵守安全条例的操作规程。熟悉大楼管理区域的房屋结构及水、电、气、消防等系统的管线走向。以及设施设备的性能和使用状况。
2、认真做好大楼业主的报修工作，业主的报修，及时到位，做到小修不过夜，大修不过三天的规定。并针对大厦是商住两用楼，随时都有业主家庭维修的需要。工程部在做好白天维修工作的同时，实行夜间维修值班制度。
3、对大厦楼所有设施设备，工程部定期检查，做好维护保养工作，并作好相关的管理台帐。确保设备正常完好运行。
四、加强整改措施及维修经费投入
1、明珠大厦非机动车停车库，长期以来，停车秩序混乱，收费也不正常，管理处针对这一情况，及时整改，对业主、五星电器、移动、手机城等停车单位分区分类进行管理，同时，按电动摩托车、电动自行车，自行车、充电和不充电等各类车型分类收费。通过整改，现停车秩序良好，收费正常。
2、针对消防、监控、道闸等硬件设施陈旧老化的问题，管理处及时书面报告公司领导，经同意，现都一一修复完好，并正常使用。特别是停车道闸系统修复使用以来，大大提高了收费效应，避免了以前的收费漏洞。去年的停车收费为17.6万元，今年收费25.7万元,大大超过去年的收费。充分体现了智能化管理的有效作用。
3、大楼南北两块广告牌，长期破烂不堪，严重有损大厦外观形象，为此，管理处征得公司同意，及时联系广告公司租赁出去，此举即增加了管理处营业收入，又改观了大厦外部形象，起到了双赢效果。
五、创平安小区
为了增强公司在物业管理领域的竞争力，树立良好的公司形象和品牌。明珠大厦参加了由无锡市崇安区房管局开展创建“平安小区”的活动。并于4月8号向区有关部门申报，通过管理处全体干群一年的努力,12月份正式评为无锡市崇安区“平安小区”荣誉称号。同时,管理处上报3位同志分别被评为崇安区物业行业服务明星和无锡市先进保洁员、先进绿化员荣誉称号。为管理处及润德梁
物业公司争得了荣誉。
六、2008年管理处收费情况
全年管理处共收取各项费用116.3万元。其中：物业管理费72万元，停车费25.7万元，其他房屋中介费、卫星电视费、非机动车停车费、公用电话费、家政服务费、维修服务费、仓租费、广告租赁费18.6万元,为管理处及物业公司创造了良好的经济效应。
七、有待解决的问题
摆在明珠面前两大问题，一是空置房租赁问题，二是停车紧张问题。
1、明珠大厦一些有实力的业主，除明珠有房产外，同时拥有其它楼盘2—3套房产。这部分业主，为了增值房产收入，要求物业公司把明珠房产租赁出去。由于现在房价不断下降，加上明珠停车位紧张，给房产租赁带来一定的困难，同时也影响物业管理费的收缴。
2、明珠大厦192户业主，拥有汽车140多辆，还不包括外来访客办事车辆。而大厦地下停车位只有48个，外场露天临时停车位9个，共计车位57个，远远满足不了停车位的需要。随着车辆逐渐增多，停车问题很难从根本上得到解决。
上述两项问题，在09年的工作中，管理处将想尽一切办法，克服困难积极把工作做好。空置房问题：积极与房产中介公司取得联系，尽最大的努力把现有的空置房租赁出去。停车问题：要求保安做好现场解释协调工作，尽量疏导到周边停车场，以缓解停车紧张问题。
随着人们生活水平的不断提高，住房条件的日益改善，人们对居住环境的质量要求越来越高。作为物业公司，我们将秉着“以人为本、信誉第
一、服务至上、管理规范”的工作宗旨服务于业主。从我做起，从点滴小事做起，积极主动与业主沟通、相互理解、相互支持和帮助，用我们的心血和汗水实现“业主满意，企业发展”的双赢目标。树立良好的物业管理行业形象，努力为业主营造一个整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境。
明珠大厦物业管理处
2008年元月
