垫 资 报 告
目前，建筑市场竞争异常激烈，施工企业为了维持其简单再生产不得不向建设单位承诺各种条件，如工程项目垫资就是其中必备条件之一；除了建设单位不按国家或当地政府规定向施工企业支付一定数额进场费或预付款外，还要求施工单位向建设单位交付一定数额的履约保证金；同时还要求施工单位对工程项目进行垫资，有的要求垫到一定的形象进度，如：基础到±0、主体封底或到几层等等，有的要求垫到完成一定数额的工作量，然后才按工程进度的一定比例拨付工程款，垫付的资金也是陆续或到交工时再行清算。这样就导致，一旦施工企业遇到销售情况不好的房地产开发项目，建设单位资金无法及时回笼，甚或中间停工、停建，就使施工企业陷入资金不能自拔的境地。那么，如何对垫资工程项目的资金进行运作、项目进行管理，以使风险降低到最低程度，就成为公司良性运营必须思考的问题。
一、在投标竞争阶段要通过各种信息渠道。
对拟承诺垫资的工程项目未来资金的前景进行充分的评估和预测，对预期资金较好的工程项目可以承诺部分垫资，否则放弃。房地产开发商很少全部使用自有资金进行房地产开发，而大多是对前期购地、立项、“三通一平”等进行必要投入后，要求施工企业承诺垫资到正负零，然后到商业银行实施“按揭”取得部分资金再行后期工程的开发和建设，或预售“楼花”由业主预交部分住房款继续进行工程建设。因此，对房地产开发商的销售前景的预测至关重要，应从开发
商的业绩、房地产地段、房地产价位、房地产的销售宣传、房地产的外型设计、内型标准等诸因素进行综合分析和预测，做出资金前景的初步判断。以决策是否对该工程项目进行风险资金投入；再如对工业、宾馆、餐饮、娱乐业等工程项目需用投产后的“效益资金”支付施工企业的垫资，就必须对这些项目未来投资回收期、经济效益等情况进行充分预测。因此，高度重视对拟垫资项目前期的预测决策工作是降低垫资风险的基础。
二、正确估算垫资成本，建立应收账总量控制制度。
由于垫资施工所形成的应收账款，使垫资、赊购成本和收款这两种行为之间存在一个时间差问题：由于垫资项目不得不垫支一定的资金和花费一定的费用，从而就形成了应收账款的成本。主要有：（1）应收账款的资金占用成本。项目的垫资及赊购成本意味着因不能及时收回工程进度款，这笔资金就被应收账款所占用。项目为筹措这笔资金所支付的各种费用就构成了应收账款的资金成本、信誉成本（赊购货物有可能带来不能及时承兑而引起的法律官司等）。（2）应收账款的管理费用。催款时发生的通讯邮资费、人工费、的士费、误餐费、法律顾问费及方方面面的应酬费等，构成了应收账款的管理费用。（3）应收账款的坏账成本。有一些应收账款，由于种种原因，可能无法收回而形成坏账，将成为应收账款的最大风险，意味着施工利润消失并影响垫资本金。（4）赊购成本。在建材厂家“让利不让现”的营销决策下，赊购建材成本必将大于现金采购成本，因而加大施工成本。（5）无形资产。在投标保证金和前期工程进度垫款的双重压力下，项目部
不得不通过企业向职工融资，其潜在的财务风险，时刻都在侵蚀企业与项目经理来之不益的社会信誉。因此，项目在作出垫资决策时，必须在可获取的效益和成本之间权衡得失，做出正确的判断。既然项目发生应收账款的原因是扩大业务，增强竞争力，那么应收账款的管理目标就应当是求得利润，这就需要在应收账款所增加的盈利与持有应收账款的成本之间进行权衡，通过建立应收账款的收益与成本关系的分析比较活动，避免为了单纯增加业务量而盲目增加应收账款，产生应收账款回收困难的情况出现。
项目应收账款总量控制限额，应视项目部偿债能力而定。现项目部作为企业独立核算的一个窗口，在实行资金、成本自负盈亏的今天，其偿债能力如何？除自有资本之外，还应该与项目的获利能力来结合分析。
项目的偿债能力好坏取决于项目获利能力的高低，其好坏与否应该与项目获取现金流量的能力结合来考虑。如果没有稳定的经营现金流量为基础，则该项目的获利能力是值得怀疑的，说明该项目的收益质量不高，收益能力不可靠，不能持续。相反，即使通过分析项目的获利能力指标所反映出项目的获利能力一般，但该项目工程如果有稳定可靠的经营净现金流量作保障，则该项目部的获利能力是真实可靠的，是能够持续的。
通俗的说，第一个项目工程的垫款幅度可以略大于该项目的盈利率，但在拖欠款不能尽快变现前，续后项目垫款率则要低于前期指标，直到完成一个资本积累变现的循环周期为止。垫款率参考指标应结合
项目应收账款周转速度，其计算公式为：应收账款周转率（次数）＝工程结算收入／平均应收账款。周转率为激励型指标，越高越好，说明资金流转快，管理好。
三、准确了解建设方的信用程度、签订合理的付款方式。
在施工方与建设方签订的工程合同中关于“取费与付款方式”的有关条款中，不外乎为如下几种情况：一是取费还好，但垫资幅度大，表现出建设方借壳生蛋；二是取费苛刻，但能按已完进度约定比例付款，表现出建设方靠资本运作。施工方只能靠现场加强管理，降低成本盈利，其获利低显而易见。面对垫资承揽工程的第一种情况：项目部既要防止“舍不得孩子套不住狼”见利就上的急躁情绪；更要把握项目取费合理，识别是否是陷阱，避免资金套牢，造成经营中断，陷入窘境的决策失误。要了解项目工程的资金来源，业主支付前期工程款的信用程度，不会产生恶意拖欠的保障。通过建设方信息管理系统，了解其背景状况、组织管理水平、经营能力等，尤其要对其财务状况的指标如：资产负债表相关指标、获利能力指标、偿债能力指标进行量化评价，并认真分析其以往的付款记录，银行信用等重要信息。通过对上述内容进行综合考察，项目可在承受的垫资幅度内承揽工程和按约定支付工程进度款下继续施工。但在合同签订的付款方式中则要明确建设方对工程款的按期支付、违约索赔及留臵物担保的约定。推行保证担保的约定，可达到强化履约信用，体现其具有保障合同的债权实现的两大功用。
因此，分析垫款比率高低，关键是要权衡垫款所带来的收益是否大于所增加的成本，防止垫资项目成为“烂尾楼”工程，造成资金沉淀。当垫款施工所带来的增量收益大于应收账款成本时就予以承揽，否则风险过大，应予放弃。
四、改变现行结算方式、及时准确反映应收账
在项目垫资施工活动中，财务营销决策与项目承包人的获利决策其基本原理和要求是一致的。在执行过程中，由于部门之间管理各有侧重不同，同时缺乏信息沟通，易造成应收账款管理上的漏洞。又因为现行的财务结算方式不能及时反映垫款总量，总是一大缺陷。为了克服这一问题，在企业应收账款的管理中，项目部财务应将原实行的按竣工决算编制财务收入，改为按在建工程进度编制中间决算，及时建立在建应收账款分类账，反映在建工程垫款总量，并在分部分项已完工作量的基础上，做好预算用量与实际用量的价差、量差的对比，准确反映在建成本降低率，进行收支分析，确保施工效益（含垫资利息及风险）。财务部门要定时汇总在建工程应收账款总量，汇总赊销建材数量，确定应付账款总量，掌握赊销建材合同承兑期，并将情况及时反馈，使之对垫资活动中的最终效益，对资金运转过程细节的良与劣，做到胸中有数。财务营销的重点既要关注已完实物工作量，更要盯住工程进度款的回收量，项目管理最终目的要有效益，并保证投入（垫款）与产出的比例（回收工程款）永不失调。关键在于项目的基础工作，要适应现代企业管理，已由物流、资金流、信息流并重，向以资金管理为核心，以物流、资金流管理为手段的方向发展。“现
金流比利润更重要”的理念应该是指导现代化企业管理活动中的共识。
五、强化应收账款收账措施
项目垫资施工活动后，对所发生的应收账款（如按以前竣工决算结转收入，将严重滞后反映应收账款，则应按“建造合同”会计准则，定期按完工进度比例结转工程收入，及时反映在建工程应收账款额度），企业应采取各种措施，尽量争取当期收回款项，否则会因对方拖欠时间过长而发生坏帐，使项目蒙受损失。项目已发生的应收账款时间有长有短，有的尚未列入坏账期（指按进度点交工作量收入反映，但竣工决算尚未最后敲定），有的则超过了收账期（双方合同规定或合同法286条最新司法解释，企业享有优先受偿权优于抵押权和其他债权的六个月期限）。一般来说，拖欠时间越长，款项收回的可能性越小，形成坏账的可能性越大。因此，项目应实施严密的监督，随时掌握回收情况。财务部门应通过编制应收账款及账龄分析表加以管理，随时将信息通报投资人及其他部门，对超过合同信用期的垫资应收账款，无论是善意拖欠还是恶意拖欠，都应加大收账力度。对于非恶意的拖欠，可以通过双方进一步的沟通，在保证项目利益的情况下达成收款新协议。对于恶意的拖欠，项目要及时给予其压力，采取更为有效的措施予以收款。比如：收集保护企业债权利益的有力证据；掌握应该得到的尚未交出的部分房屋留臵权：向社会、向协同企业公布垫资拖欠情况；向法院起诉追讨债权等等，通过上述措施的有力实施，从而避免应收账款（指合同条款要求垫资部分，那么未按合同约
定付款的超垫资部分，则要靠项目平时加以控制）的损失，提高项目垫资（投入）的经济效益。
根据公司发展水平，暂确定为垫资年限最高为一年，垫资回报率必须达到年垫资成本的百分之十。
2011年1月21日市场营销部：徐鹏
