上海2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产
估价报告的写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地手续。 A：分县
B：向县级以上人民政府 C：向住房和城乡建设部 D：向省级人民政府 E：执行层的组织协调
2、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。 A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在
C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为。 A：15．0％ B：15.7％ C：12．6％ D：11.6％
E：工业用地的监测点评估价格
4、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。 A．15 B．20 C．25 D．30
5、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。 A．4858 B．5200 C．2700 D．6264
6、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经__通过。 A．与会业主所持投票权1/2以上 B．全体业主所持投票权1/2以上 C．与会业主所持投票权2/3以上 D．全体业主所持投票权2/3以上
7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的．【2003年考题】 A：合法原则
B：最高最佳使用原则 C：替代原则 D：公平原则
E：工业用地的监测点评估价格
8、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格
9、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6 000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。 A：14 140 B：42 421 C：56 561 D：60 000 E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。 A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用
D．开发项目总投资
11、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。 A：A市人民政府
B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府
D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。 A．转让 B．赠送 C．出让 D．买卖
13、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。 A：统一性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性
E：执行层的组织协调
14、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。 A．30 B．60 C．70 D．100
15、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。 A．声觉环境 B．视觉环境 C．水文环境 D．人文环境
16、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．房地产开发贷款 B．房地产抵押贷款 C．债务融资 D．权益融资
17、物业管理是一种__的管理。 A．企业化 B．人性化 C．辅助型 D．引导型
18、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。 A：房号 B：街道 C：丘 D：幢
E：执行层的组织协调
19、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。 A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列关于强制拍卖j表述错误的是。
A：在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等
B：法院强制拍卖有两种基本方式：法院自行拍卖、法院委托商业拍卖机构拍卖 C：法院强制拍卖就是由法院委托商业性拍卖机构进行拍卖 D：法院强制拍卖就是由法院委托公益性拍卖机构进行拍卖 E：执行层的组织协调
21、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择__。
A．买方代理 B．卖方代理 C．联合代理 D．双重代理
22、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为。 A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工业用地的监测点评估价格
23、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题) A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调
24、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调
25、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。 A．由国家无偿收回 B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期 D．应于届满前1年申请续期
2、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。 A：必须限期拆除 B：结构简易 C：结构复杂 D：永久性 E：临时性
3、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。 A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的
C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调
4、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。 A．10 B．15 C．20 D．30
5、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。
A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批
B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批
C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让
D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让
E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理
6、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。 A：承德市城市总体规划 B：邢台市城市总体规划 C：石家庄市城市总体规划
D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划 E：石家庄市××县城镇总体规划
7、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。 A：是否有足够的资金来源 B：是否有较为广阔的市场
C：是否具有较理想的财务内部收益率
D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力 E：项目是否可行
8、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。 A：40％ B：50％ C：200％ D：250％
E：执行层的组织协调
9、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性
10、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。 A．分区分压供水方式 B．直接供水方式
C．水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D．分质供水
11、市场状况分析一般要从几个方面进行。 A：经济结构分析 B：供给分析 C：需求分析 D：竞争分析
E：市场占有率分析
12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。 A．FNPV B．FIRR C．动态投资回收期 D．成本利润率 E．投资利润率
13、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-__。 A．自然寿命 B．剩余寿命 C．经过年数
D．剩余经济寿命
14、房地产金融的特点包括。 A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长
15、建筑施工图包括。
(2007年房地产经纪人相关知识试题) A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图
16、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。 A：若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元 B：若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元 C：若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元 D：若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元 E：若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元
17、下列关于房产图的表述中，正确的有。
A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图
E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料
18、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。 A：国有土地使用证 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：建设工程施工许可证 E：商品房预售许可证
19、影响房地产价格的经济因素有。
A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入
E：人口数量、行政隶属变更、居民收入
20、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。 A：待开发房地产的价值 B：待开发房地产取得的税费 C：续建开发成本 D：销售费用 E：销售税金
21、《住宅使用说明书》应当对住宅的__、性能和各部位(部件)的类型、性能、__等作出说明，并提出使用注意事项。 A．构造，标准 B．构造，规格 C．结构，标准 D．结构，规格
22、由房地产估价师本人申请的注册种类有。 A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册
23、下列房产中，可免征房产税的是__。 A．个人所有的营业用房 B．军队出租的房产 C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
24、下列关于房地产拍卖特征，说法正确的是。 A：房地产拍卖数量多，价值高 B：房地产拍卖数量少，价值低 C：拍卖结束后续工作多 D：拍卖结束后续工作少 E：房地产拍卖法律性强
25、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。该市2008年住宅市场吸纳率为。(2009年试题) A：71.11% B：88.89% C：91.67% D：93.33% E：借款合同
