第三节专项维修基金法律规定
一、交纳的主体范围
专项维修资金，过去称为“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项（维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。）而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的资金。
红网长沙10月16日讯（潇湘晨报记者 任文婧）“响声特别大，一进去就滴滴地乱叫。”徐先生入住城南某小区已经8年了，今年以来，小区电梯总有些小毛病，这让徐先生很不放心。可每次联系物业公司，物业都称要动用维修基金才能修理。10月15日上午，徐先生致电长沙市司法局12348法律咨询热线，“修电梯的钱难道不该物业从收取的物业费中出吗？”
12348法律咨询热线律师李玉琴表示，小区维修电梯使用维修基金是合法的。因为，徐先生已经入住小区8年，电梯肯定已经过了开发商保修期。房产开发商采购电梯时与电梯销售商签订的采购合同中有保修年限的条款，一般是2年。而一部电梯每年的养护费大约1万多元，包含电梯的年维保费用及年检费用。一般物业公司是委托给专业的电梯维保单位，养护费已包括在物业费里，但养护费不包含更换较大配件。因此，根据住宅专项维修资金管理办法，小区公共设施维修费用可以由维修资金进行支付。
为什么要设立住宅专项维修资金？
当物业保修期满后，物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上，在业主分散的情况下，如果没有住宅专项维修资金，要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。国务院《物业管理条例》第七条明确规定：业主在物业管理活动中，应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”，其建立有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，达到物业保值增值的目的。
案例分析：19万维修基金该不该使用？
某小区第一批业主入住时间为1995年8月，1996年5月成立了业主委员会，1996年11月初，开发商自己成立的物业管理公司，将代收的378户购房业主缴纳的房屋维修基金移交给业主委员会，基金总额154万元，移交时物业公司扣除了19万元，并称这笔钱用于小区绿化补种，交通车的维修、CATV改造、避雷装置检修等。对这笔经费支出，业主委员会与物业管理公司有着不同的观点，争论的焦点是19万元维修基金该不该用？ 答案：不应该使用。
原因:
1、维修基金是住宅共用部位、共用设施设备维修基金的简称。用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。本案中绿化补种及交通车的修理不是维修基金开支的范围，只能从管理费中支出。
2、维修基金的使用时间。在两年的住宅保修期内，任何单位不得使用维修基金，更不能用房屋维修基金来支付共用部位、共用设施设备的修理。这期间的修理、更新和改造费用由开发商或施工单位负责。CATV集避雷针装置虽属于共用设施设备，但因为在保修期内，因此，不能使用。
物业管理条例明确规定了3种类型的业主应该交纳专项维修资金： （1）住宅物业的业主。（但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）
（2）住宅小区内的非住宅物业业主
（3）与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主
物业管理费与维修资金有什么不同？
物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业使用人或所有人依据物业管理服务合同所支付的费用，其构成包括管理服务人员的薪金，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，以及物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等，不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造费用。
二、交纳的数额与时限
1商品房专项维修资金的筹集P144 2公有住房的住宅专项维修资金的筹集
（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
案例分析
一个购房者购买商品房时，开发商在收取房价款时按2%的比例收取维修基金。他认为这是一笔很大的开支，他认为这笔收费不合法，而没有交房款和维修金。 合法。
（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
三、专项维修资金的管理与使用
（一）专项维修资金的使用 专项维修资金的使用的范围
下列情况不能使用专项维修资金：
1属于保修责任范围内的，应该由开发商、公有住房售房单位负责。
2属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。
3供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，不得使用专项维修资金。
4物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，起维修、更新费用由责任人承担。 专项维修资金的使用程序
1业主委员后成立以后，专项维修资金的使用遵循以下程序：
（1）已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦，由物业服务企业提出维修计划、整改方案，报业主委员会审核，业主委员会初步审核确定施工单位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理或未成立业主委员会的小区、大厦，由居委会组织业主代表共同商议，初步审核确定以上事项。
（2）经初步核定确定的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公布，不得少于7天，并征得共用部位全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意（部分共用的由该部分业主所持投票权三分之二以上业主签字同意）后，方可向主管部门提出使用书面申请。
（3）业主委员会、居委会向主管部门提出使用维修资金的书面申请时，应提交以下材料：
①维修计划或整改方案、工程预算； ②物业区域内业主清册；
③所持投票权三分之二以上业主签名册；
④维修资金费用分摊明细表和相关决定事项情况说明； ⑤公示内容及公示情况说明； ⑥使用维修资金的书面申请。
(4)主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在2个工作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。
(5)维修工程完工后，业主委员会或者居委会通知主管部门参加工程验收，验收合格后，2个工作日拨付维修资金。
（二）专项维修资金的管理
对于物业维修基金进行管理主要有以下方面的规定。
（1）维修资金应当在银行专户存储，专款专用。国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”缴存的维修资金存入监管专户后，由银行发放户名格式为“楼盘-幢号-房号”的专用存折给房屋所属业主。
（2）当维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪用，以保证维修资金的安全。
（3）维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。
（4）在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。
（5）有人认为，开发商代收维修基金不合理而且存在危险，理由是：
1、开发商不进行物业管理，收取维修基金不合适。
2、安全性方面讲，没有人敢保证开发商对这样一笔很大的资金能妥善保管。
目前大部分人认为，由开发商收取，可能更有效率、更方便，否则由谁来收取呢？物业、业主委员会都有收不齐的危险。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业服务企业代管。物业服务企业代管的维修资金，应当定期接受业主的检查和监督。
（6）物业服务企业发生变换时，代管的维修资金帐目经业主大会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
（7）维修资金的使用应当接受业主监督、查询。业主委员会或者维修资金代管单位应当定期向全体业主报维修资金收支表。
（8）业主转让房屋所有权时，结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修资金余额按业主个人缴交比例退还业主。
（9）市人民政府房地产行政主管部门和财政部门应当制定维修资金归集、使用程序及业主查询程序。
（10）维修资金代管单位挪用维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用维修资金情节严重的，按牧业管理资质管理权限，由房地产主管部门吊销资质证书或者报请颁发资质证书的部门吊销资质证书。
物业服务费收缴不足，物业公司可以挪用专项维修基金吗？ 某小区在业主委员会成立后，经过业主委员会的同意，房地产行政主管部门将专项维修基金移交给该小区的物业公司代管。由于很多业主拖欠物业管理费，该物业服务企业财政支出困难，于是挪用了部分专项维修基金，作为物业管理服务企业的日常开支。后来业主委员会在检查和监督物业服务企业代管的专项维修基金时，发现了该挪用行为。于是书面督促物业在规定的期限内将挪用款项返还。物业服务企业对业主委员会的通知置之不理，业主委员会遂向法院起诉。
被告辩称的理由是：专项维修基金虽然挪为他用，但最终仍然用在为小区居民的服务上，并没有贪污或浪费，而且造成挪用的原因在于一些业主不交无物业服务费，致使物业服务企业入不敷出，物业实属迫不得已。
你认为法院该如何审理？为什么？ 评析：
1、根据《物业管理条例》的规定，专项维修基金属全体业主所有，专款专用，用于物业保修期满后共同部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业公司在保管专项维修基金后，业主委员会可以定期检查和监督物业公司对专项基金的管理和使用情况。
2、业主发现物业擅自挪用专项维修基金，可以依法提起诉讼，还可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门进行投诉。
3、本案中物业公司的辩称理由是不成立的。物业公司可以通过诉讼的手段收取应收的物业费，不能以错误的方法加以解决问题。
4、法院判决被告在法定期限交出专项维修基金管理权，返还挪用的资金。
