关于促进我市住宅小区物业管理的若干建议
案由：
随着城市建设的发展，住宅小区的物业管理关系到千家万户，加强我市住宅小区物业管理，是增强物业效用、改善人居环境、提升城市文明、加强社会管理，建设幸福汕头的现实需要。
据统计，我市中心城区住宅有物业管理的小区与无物业管理的小区约各占50%。截止至2012年9月，我市现有528个物业管理小区中，成立业主大会及选举业主委员会的只有64个。我市有三级以上资质物业服务企业共185家，其中：一级资质5家，二级资质4家，三级资质176家。物业服务从业人员约1万人。
在市人大常委会及有关部门的努力下，我市于2012年8月正式通过了《汕头经济特区物业管理条例》，并于2012年12月正式施行。标志着我市物业管理开始有法可依。但根据我会2012年5-9月间开展的住宅小区物业管理专项调研发现，现实中仍存在不少难题亟待政府及有关部门重视及解决。诸如业委会成立比例偏低；业委会运转困难、缺乏指导；部分业主与物业服务企业权利义务不明晰；物管行业市场化程度低、缺乏退出机制；物业管理纠纷有时涉及多个部门，存在执法难；住宅专项维修资金归集难、提取难；老旧小区的物业管理缺位。
因此我们提出以下建议： 建议：
一、加大宣传力度，提高各方法律意识。应通过媒体、市物管协会、各小区物管、业委会等多渠道广泛宣传《汕头经济特区物业管理条例》，让业主及物业服务企业明确自己的权利与义务。
二、加大扶持力度，积极推进小区业委会成立，并给予培训指导。由房管局组织街道、居（村）委相关工作人员，小区业委会人员或业主代表，小区物管负责人等人员学习《物业管理条例》及其它物管相关的法规，以提高街道、居委、村委今后在指导辖区内业主大会的召开、选举业主委员会，协调物管纠纷等方面的业务水平；提高业委会、物管服务企业的依法履职水平。
三、出台政策，让业委会开设银行公户有规可循。建议学习顺德地区的做法,出台法规，给业委会发放组织机构代码证，使其能顺利开设银行公户。
四、理顺机制，明确执法主体。小区的管理涉及到许多部门，如出现违规装修、乱搭乱建等违法行为，需要有执法权的规划主管部门牵头、城管执法部门、街道及居委会、公安派出所、房管等部门协同处理。但其解决问题的协调机制还未明确，政府应进一步明确责权，确定执法主体。
五、提高物业行业市场化水平
（一）出台招投标、评标办法。应出台物业服务企业招投标、评标的具体操作办法，进一步规范管理。
（二）建立物业服务退出机制。应出台我市《物业服务企业退出物业项目管理办法》。
（三）定期开展物业小区服务等级核定。对业主投诉多、整改不达标的，坚决予以收费降级或吊销资质，以督促物业服务企业依法经营，确保提供质价相符的物业服务。
（四）建立物业服务企业诚信档案。向社会公布信息，方便业主、业委会了解和选择优质的物业服务企业。
六、进一步规范住宅专项维修资金的归集、提取
（一）在1998年10月1日到2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的住宅项目，按省《物业管理条例》规定是必须由开发商来缴存住宅专项维修资金的，政府需要通过各种措施督促开发商补缴住宅专项维修资金。对于开发商破产结业的，政府需要出台办法予以解决。
（二）我市2010年出台了《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》，但在维修资金的提取和使用标准、程序等，可操作性较差。应出台我市《住宅专项维修资金使用标准和程序》进一步细化，使其更具可操作性。
七、老旧小区的物业托管
我市老旧小区多数集中在老市区，且多数还是无物业管理的。这对我市的创文、创卫等工作很不利。建议采用网格化管理机制，由街道、居委成立一个物业服务企业，对片区内的无物业小区，进行统一管理。
