售楼中心物业管理方案
一、物业管理方案建议
随着销售市场的不断发展，有见地的开发商已由原来项目施工中期开始策划楼盘销售策略等事宜，逐步过度到从项目立项设计阶段开始，通过媒体广告，针对性宣传，设计豪华、高档次、独具特色的展示中心，来展现项目本身特点，展示开发商投资之实力，以激发业主购买欲望。同时开发商也意识到，通过销售员承诺宣传优秀品质物业管理服务会增加业主购买信心，但由于未有前期物业管理的涉入，介绍物业管理服务内容不够准确，针对项目特点介绍不足，说服力不强。
特别是对高档涉外楼盘综合性商业楼宇、别墅等高品质项目，二次置业的业户已占相当大比重，他们已通过过往的置业、居住、办公过程中积累的诸多购置房屋经验，同时对物业管理的认知，通过媒体介绍、国家法律政策的接触，以及生活、学习、工作中与物业管理公司的实际接触已逐步成熟。因此更多的开发商认为在做楼盘展示过程同时，展现物业管理服务水平日趋重要。为此近阶段，本市新开发各大型、高档社区及商业楼宇开发商在设计销售和展示楼宇的同时，把酒店式物业管理服务引进先期现场展示，为楼宇的销售增加卖点，以排除业主后顾之忧。由此出现了城市别墅展示中心和会所软卖场、顺驰太阳城、仁爱濠景别墅、天江格调、万科新城花园展示中心、万顺国贸、梅江南汐岸国际等各具特色的销售卖场展示中心，同时配合规范周密的物业管理服务，做为销售过程中的物业管理服务展示。
前期物业管理服务的重要性不仅得到开发商认同、业主的肯定，同时也得到天津市政府职能部门充分肯定，并于2002年12月1日正式启用《XX市物业管理条例》，对前期物业管理服务有明确规定。
为达到于销售过程中展示物业管理水平，全面配合销售工作顺利进行，使物业管理处与开发商及现场销售部建立良好之沟通渠道，现对销售中心物业管理方案建议如下：-
1、设立销售中心物业管理处组织架构，以达到有效之控制，统一协调各单位及各部门之工作、现场工作督导等各管理环节之目的。
2、根据物业管理处组织架构各部门职责范围，制订出各部门、各岗位之岗位职责、工作程序、工作标准及考核标准，以展示物业管理水平，增加业主信心，激励业主购买欲望。
客户接待服务
客户接待服务是体现物业管理服务水平之第一印象，于销售过程中，配合销售人员对于业主关心及疑问的物业管理方面问题进行解答。据过往之经验，其服务人员本身应具备相当之专业性物业管理知识，包括：
●了解物业管理相关法律、法规；
●了解物业管理费之标准、缴纳程序等；
●了解物业管理服务内容；
●应知晓物业管理实务操作全过程。
●同时，该客户接待服务也将配合物业管理总负责人于销售中心兼管相关之管理工作，包括但不限于：
●作好日常接待记录
●清洁、绿化工作检查记录
●各部门运行记录及各种档案归类汇总管理
●严格钥匙管理制订钥匙领用及借用归还、检查等管理办法
●作好销售中心和样板间的物品管理。
保安服务
物业保安职能就是要确保物业及其附属设备、公共场所等不受到人为的损坏、破坏或尽可能的减少损失；必须要阻止和防止任何危及业户的生命财产的行为；必须要制止任何影响业户身心健康的行为，维护正常的工作秩序。就其专业而言，涵盖安全、保卫管理和车辆秩序之管理。保安员形象是业主来销售中心所见之物业管理服务第一门面，于销售中心配备准军事化之保安服务队伍，予购买者以安全感，是最直接、最有效体现物业管理服务水平的途径之一。在一些销售重大及大型活动中，安全保卫工作将会起到相当重要的作用，其工作内容简列几点，以供参考：
●制定项目保安服务方案，确保所辖区域之秩序良好。
●全体保安员应统一着装，统一工牌，并在工作中始终保持优秀的保安形象
●普及和提高全员安全防范、消防和服务意识，并随时消除各种危及安全之隐患。
●疏导车辆停放，以保证来访车辆之安全和顺畅停放通行。
●制订重大事件和突发事件处理预案，如：销售中心开放日、举办相关活动及失火、聚众滋事等事件。
环境营造服务
体现高档次、高品味楼盘的物业服务特点，清洁、绿化服务也是必不可少的一环，于销售中心安排专业清洁人员，负责卖场之清洁工作，并于样板间中配备“家居型”清洁人员进行保洁工作，再配以专业、酒店式的高服务标准，无处不体现出人文关怀。卖场中绿化小品及饰品的摆设、销售沙盘的设计、悦耳的音乐、若隐若无的清香营造出舒适、温馨的销售环境，无一不增加业主在视觉、听觉及感觉方面的愉悦和放松，增加业主购买欲。
服务工作可从以下几点着手：
●制定并执行清洁及装饰材料保养计划
●围绕销售部门工作时间，合理安排清洁人员配比，以保证高质量有效服务。
●培养清洁人员服务意识及实际操作规范，以达到酒店式物业管理之服务标准要求。
●提供保洁服务，并定时处理各种垃圾废物。
●正确使用各种清洁设备及确定大型设备使用时间，避免影响卖场的正常开放时间。
●对销售中心所辖区域内绿化工作制订养管计划和租摆方案。
●及时更换不适宜盆栽乔木和草坪绿地。
●定期浇水施肥，营造良好的绿化环境。
●通过熏蒸或喷洒清新香剂，保证空气质量。
●做好消杀服务。
●配合各大型促销活动及节假日的清洁绿化工作安排。
物业工程服务
现场物业工程服务人员将于销售全过程中，负责卖场中水、电供应良好，并负责各项设施设备的保养工作，并积极协助各种大型销售活动的准备工作和重大节日布置工作，以多角度展示物业管理服务水平。
●及时维修中心水、电、通讯等设施。
●制定各项设施的维护、保养计划并执行。
●卖场灯光调控及音像设备、背景音乐的维护。
●各种活动中工程维修工作的协助配合。
●除卖场管理外，该物业工程服务人员应：
●跟进项目工程施工进度。
●及时记录隐蔽工程的施工过程。
●向业主解答物业工程和二次装修管理中的问题。
全面物业管理服务
综上各项服务工作内容及工作标准，为更好地达到预期效果，建议现场委派一名物业管理总负责人，全权负责销售中心之物业管理工作，同时做好协调各部门工作、督导物业公司员工各项管理工作，其工作职责为：
负责开发商、销售部之间之协调，打通各个工作环节，编制物业管理处各部门工作程序及工作标准，以更好的服务于开发商和销售部门展示物业管理水平。
制订各阶段及每月工作计划。
对所收集的开发商的动态信息（项目的规划、工程配套、工程进度等）、销售部销售方针对物业服务方面的需求及销售过程中对客户的承诺、业主普遍关心的事项或问题之各种信息进行归类汇总，为今后确定《使用、管理、维修公约》、《业主手册》、《装修守则》及项目物业管理方案掌握第一手资料。
现场检查督导物业公司各部门工作完成情况，定期考核。
二、资产管理
根据过往经验，通常于销售中心、样板间为营造销售氛围均配置了必要的办公用品、生活物品及饰品。因多个部门参与，容易造成责、权、利不清，又因销售过程中客流量大，人员较复杂等因素，所配置的物品损坏和丢失现象较为严重，给开发商及销售公司带来不必要之形象影响及资产损失，为达到有效控制，统一管理，避免损失，建议制订完整的物品管理制度，简要内容如下：
●物业管理处做为资产统一代管部门。
●划定各部门、各单位物品管理范围。
●利用现代化办公手段对所负责的所有物品进行统一编号、登记、造册，落实到人。
●制订严格的物品申购、采购、入库、储存、出库、转移、借用、归还、使用、报废等制度，完善各环节控制手段。
●定期与财务部及相关部门进行核查。
●每日清点现场在册物品。
●及时撤换已损坏物品，分析原因，并提出优化措施。
