常州纺院经贸系毕业设计
题目： 关于日鑫房产公司运营情况的调查报告
作者姓名 郭俊
专 业 市 场 营 销
班 级 营销 0931
指导教师 吴 海 洋
完成时间 2 0 1 0 年 5 月
关于日鑫房产公司运营情况的调查报告
郭俊
（2012年5月）
随着科学的迅猛发展，新技术的广泛应用，会有很多领域是我们未曾接触过的，只有敢于去尝试才能有所突破。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。然而现在的小型房产公司更是日剧增多，虽然公司在不断的发展，但是在有效的提高业绩的基础之上也留有一些弊端。作者对日鑫房产公司运营管理等情况开展较为深入的调查，发现其经营管理方面存在的一些问题，并有针对性地提出了相关改进建议，以此可以达到促进日鑫房产公司的运营管理水平。
一、日鑫房产公司概况
常州市日鑫地产开发有限公司主要以房地产开发为主，集多种经营于一体的股份制企业，公司改制之初便以“以客为尊，满足客户对产品的要求和服务为先，提供优质产品和服务”为企业的核心价值观，推行全面品质管理，树立最佳商誉；精兵简政，提高效益；投资优良项目，创造最佳效益。1年来，公司先后在内部管理，开发创新等方面迈出了坚实的步伐，增强了企业持续发展的动力。在创立一年里日鑫的销售额达2858万，与其他公司旗鼓相当。
日鑫房产公司成立于2011年，位于常州火车站大成大厦。公司组要以销售如：常州美吉特科技五金城、常州万都陶瓷城、速8快捷酒店等各种商铺。公司的组要经营房产比较丰富也给与的客户更多的选择机会。
机制创新，畅通企业运行“血脉”。公司倡导“以人为本、能者上”的企业文化，为每一位员工提供足够的、良好的发展平台，不管你现在的岗位是什么，只要你有能力，公司就会给你机会和空间，让你发展。
二、日鑫房产公司在运营管理方面优势
（一）以“无微不至的服务”吸引顾客，注重发展会员，实行会员制
公司在在经营管理上有自己的经验，认为除了在谈判上下足功夫外，公司还在于客户的长期发展中建立良好的朋友关系，尤其是针对那些买房不眨眼，手头闲钱比较多的客户。公司规定每天早上来公司上班的第一件事情就是编辑一些祝福信息、天气报告等等发给客户，从中可以提高客户对公司的认知。像有些员工不太注重这一块就经常会导致，第二次甚至于第
三、四次打电话回访过去人家都是莫名其妙的问你是谁？所以公司强烈要求每个
人每天早上必须要做的事情就是这个。电话可以一天不打但是信息必须要发。然后在回访中公司要求员工可以邀请客户到常州来玩，心情愉快了什么事情都好谈对吧。公司还建议员工对常州本地的客户，在节假日可以去登门拜访，可以带人家小孩出去玩玩，买买吃的等等，这些都是从侧面来促进谈判的顺利进行以及到成功。公司经理说，做销售其实说到底就是在向社会来销售你自己，人家认可你这个人了，就会认同你的话，然后对你的推荐就会更多的给与关注。也就是你成功的推销了自己你未来的业绩已经成功一半了。
至于公司会员制呢？是这样的公司给关注公司楼盘的可以有一张时间制的会员优惠卡，在有效时间里面公司会提供给客户一定的优惠政策。然后对于已经买过公司商铺的客户会给一张长期优惠卡，欢迎随时关注公司推出的楼盘。这也是为公司员工与客户保持良好的关系打下了一个基础。
（二）实行免费班车制，保证一定的客流量
公司在接待客户上是绝对到位的，统一采用轿车及商务车，不管你在常州还是在公司可开发的区域范围之内只要客户说要过来看房公司会第一时间的赶过去。
（三）对员工实行鼓励政策
日鑫房产公司相对于其他的公司，我觉得在对有效看房客户量上做的非常好。只要你有客户过来看房，一组客户都会有五十块钱起的补助，这也就鼓励了公司员工要努力奋斗，说个不好听的就是不管你是花言巧语还是连哄带骗都必须先把客户约过来，也只有更多的客户来看房才会促进房子成交的一个量的提高。
三、日鑫房产公司在运营管理方面的不足
一年以来，日鑫公司在不断的发展和进步，积累了不少经验，在经营管理方面已经做的比较到位，但在某些方面还存在着不足之处，通过我在公司的工作，及平时的观察，现将存在的问题归纳如下：
（一）员工管理制度不是很完善
一个公司经营如何，不光是靠员工对提成的兴趣，而且要依托其良好的组织形象。这对服务性行业而言尤其如此。每个员工的自身素质是一个公司的脸，一个高素质的团体是一个公司的一灵魂。而调查发现在这一点上日鑫公司在这里表现的不是很好，主要表现在以下两点：
第一、一部分员工早上上班总会迟到那么一分钟两分钟，开始的时候公司忽略了，造成了部分员工受到感染，也开始出现类似的情况。然后经理开始进行整治（迟到一分钟罚十元钱），但是结果不但还是不行，而且还造成部分员工迟到后直接请假的情况发生。
第二、员工在公司里面发生矛盾，从小声的唧唧歪歪到大声骂喊，这个直接造成公司的不和谐现象。
（二）员工流动率高
日鑫房产公司是一个相对比较小的公司，而且是做业务的所以我们的底薪都相对比较低，我们的收入主要来至于提成，着就造成一些新员工由于客户量的问题从而只能拿底薪的着一个现象，而感觉的工资不够用或者工资太低不能接受尤其是我们大学刚毕业的一些同学，眼高手低。我在那边的几个月在我眼前走过的同事有好多，也就那几个老员工在一直努力着。也就是说做的越久的信心越高，刚开始的顶不住压力的果断选择了走人。员工流动太大。
（三）我们接客户的费用过大
我们公司主要的客户还是来至泰州，所以每次去一趟路费就要花五百左右，这个不是主要，主要的还是有接近一半的客户会零时变卦，就不来了，不仅花费了精力浪费了时间，还花费了大量的路费。
四、对于日鑫房产公司营管理方面的改进建议
（一）针对员工，强化“严格执行公司制度”的观念，提高员工的自觉性
员工的“主人翁意识”多半不强，少数有眼光的员工除外，大部分员工只会看到自己一个月有多少薪水，而看不到让企业更强可以为自己一个月带来更多的薪水，他们认为，让企业变强，是老板考虑的事，这种想法也不完全错，因为在有些企业里，主人翁意识强的员工不受重视，主人翁意识弱的员工只会关注自己的切身利益，随着环境的影响，本来不懒散的员工，也会被这种环境把他们的“主人翁意识”磨掉，也会变得懒散起来，这样，企业就不会更好的发展；企业的利润就会不高；利润不高给员工的薪水就不会高；薪水不高，员工就没有积极性，就会更加“懒散”；员工懒散，就不会努力工作，企业就不会发展。这样就形成一个恶性循环，这样的企业，多半会面临破产，员工们的损失不大，大不了跳槽。而老板的损失或许不可估计，公司破产，损失的不只是金钱，可能还有人脉，经营企业，人脉很重要。
说了利害关系，现在来谈谈对员工的管理。小型企业（老板直接管理员工）：“人管人，累死人；制度管人，管死人”。这句话不知道您有没有听过，一家有发展前景的企业，离不开好的制度，好的制度在于： （1）赏罚分明； （2）制度大于人情；
（3）大事讲原则，小事讲风格；
（4）制度适用于任何人，老板也不能特殊化。
（二）完善人力资源管理，降低员工流动率
公司在做好做对客户关注的同时要积极做好对员工的管理工作。对公司来说，员工既是完成公司各项工作的最重要的资源，又是最大的成本，每个员工一段时间下来手上或多或少的都会有一些客户资料及相处十分融洽的。只有在人事管理上不断的完善，才能有效运用公司的每一个员工手上的客户，充分发挥每个员工的能力，以提高公司整体的工作效率，提升公司的竞争力。
第一、做好员工招聘工作
做这行首先要经得起打击，招聘前把一些具体会遇到的困难一一的列示出来，让应聘者有个好的心理准备，不能盲目的招聘，就像我基本没有什么要求就进去了，比较盲目所以要明确要应聘的条件。当让对有意者还要进行一定的筛选，通过一些问题来对他进行测试，试探，甚至于可以通过全面的一个书面问答题进行考答，测试他能留下的，有积极心的可能性有多大。并且要有一个完整全面的适用阶段。这样才能先从根本上解决一些小问题。
第二、健全培训体系
从入职前到入职后，我们要进行一个具体的培训，不能只是组长带着你先慢慢的学习，那样不能使得房产上的知识一一得到灌输，有些人看的全面有些人看的马虎，再今后的客户谈判，及客户维护时遇到问题不知道怎么解释。而且我觉得我们应该每周要对新员工进行一次谈判模拟，让新员工拿着我们的项目一一的在上面进行口述，把老员工当成客户，老员工着进行打分，刁难，提出一些常见的，或者很不常见的问题，进行现场临时发挥的演练。只有这样才能在实战的时候不愣神，不给客户挑出任何毛病出来。我相信这样搞下去短期内新员工的应急能力，最起码在房产这块会能得到一个很大的提升。最后公司员工进行问题方案讨论的时候要要求新员工能有自己的见解，把这个问题当成一会事，每天要思考怎么样才能把房子卖出去，只有不停的思考才能不停的进取，才能给客户留下完美的答案。卖房子首先你要对房子进行充分的了解，不管好的坏的都做好一手准备，只有这样才能无懈可击。长期的进行下去，不管是老员工还是新手都会有自己的一知半解，然后在进行交流全面的提高公司的每一个员工的综合能力。
第三、建立一整套的员工激励机制
只有实施了很好的员工激励机制，才能激发员工的积极性，保证超市内部员工的稳定，才能从根本上解决员工流动率过高问题。必须尊重员工，将员工视为“合作者”或“同事”。只有“关心自己的同事，他们才会关心你”。对公司员工利益的关心并不只是停留在口头上或是几条标语式的企业文化理论，而是有一套详细而具体的实施方案。
另外我觉得在虽然说销售行业大部分都是看个人能力，你的提成高工资就会高，我们可以采取一个员工合作制度，帮两个或者三个员工组建再一起，有业绩三个人一起拿，也就是绑定效果，这样既能够促进员工之间的交流又能够使得相互有一个监督的作用，也能够侧面的解决员工流动性大的问题。
第四、激励激励我们还要从精神上进行刺激既鼓励。当然我们可以学习：精神激励的十大法则
一：员工就是“亲人” 二：员工就是“主人” 三：肯定人格尊严 四：感受工作乐趣 五：采纳建议 六：宽容失误 七：创新心理 八：耻辱心理
九：保持士气的常规方法 十：保持士气的特殊方法
（三）控制接客户的成本
第一、员工一定要确定好时间及地点，不能掺杂含糊不清的说辞。保证好接到率。之前提到的员工素质在这里也会有所体现，有些员工为了出去玩一趟，或者造假不想打电话然后谎报。公司应该制定严格的接客户的管理制度，
第二、有时候俩个员工的客户在同一个地方我们可以只安排一辆车，甚至可以跟客户略微商量一下，看是否可以。
