一、商业地产三要素
凯德：大连的和平广场
平安：计划在全国开20几个产品线。
二、商业地产的发展模式：
模式要有完整的链条。
1.超级购物中心地产：金源mall， 华南mall、宝龙城市（为了避税，隐藏例如） 230-240万平米左右。
人家GDP3000-4000,美元，家庭汽车拥有率15-20%，为进入发展阶段，人均10000美元，进入成熟阶段。
2.精品百货式地产
日本、台湾的发展模式。如：SOGO，新光、中友百货，华联、华堂。最成功的新光天地。 目的是为了增加品牌知名度。例如：中粮大悦城。
高投入、重现金流
尤其是现金流对企业的价值非常重要，有利于应对金融危机。
3.奥特莱斯地产
美国400， 欧洲100
燕莎、赛特、首创
选址、货源（三个正价店，养一个折扣店）、设计、百货还是项目、客群
以旅游人群为主，而不是经常性消费。东西好，价格优惠。
低价（6折以下，2-6折），名品。
以庭院式、阶梯式为主，硬件供应都比较简单，节约土地、物业成本。
4.老城区地产
上海新天地（投资到运营等是失败的，但是作为太平桥城市改造项目是成功的。小基点撬动了大的区域）以点带面，塑造区域两点，带动整个区域的发展。
日本六本木（以六本木大厦带动城区的提升）
要用先期大投入，换取后期大回报，找准3%的核心部分，撬动大杠杠。
5.新城区
天河城
华侨城（每个地方，做欢乐谷公园，改善交通、景观等配套设施，改善整个区域的面貌）
与城市规划相衔接。
6.专业性地产
中关村：鼎好、海龙、E世界
核心租户、规模与设施
7.旅游地产
海南，温都水城
万达在长白山
重在游而不在产，资源整合留住游客很重要
8.文化地产
杭州河坊街、成都锦里、蓝色港湾、SOLANA、宜兰民俗村
文化与商业结合
历史文化、科技文化、民俗文化、休闲文化
9.创意地产
79
8、soho
中铁创意产业园
生存环境是关键
10.会展地产
苏州金鸡湖、成都会展集团
替政府做事，会展带动区域繁荣、获取相应汇报
11.社区商业地产
凯德嘉信、家乐福、沃尔玛
在中国未来发展最主流的商业。因为中国城市摊大饼，人不可能大范围跨区域流动。
12.地下商业地产
沈阳太原街时尚广场、北京总部基地
利用地下设施、做商业用途
13.体育地产
14.城市综合体
万达、华贸、国贸
因为功能组合。
商业
商务
酒店
居住
万达在城市副中心比较容易成功。因为这样的地区没有供应量，需求旺盛。
在城市中心较难成功，因为有其他竞争者存在。
理想的商业地产的操作程序
调研——定位（告诉目标消费者到项目过来的理由）
策划（在现有的情况下，寻找自己的发展方向，最佳的经营模态）——建筑规划设计—
—施工
招商——运营筹备——开业（招商之初，就要把后期营运的事情想清楚）
后期运营及调整（东方广场，租金原来每个月50元，上升到100元）
商业地产模块化和个性化
模块化，固定部分，组合，完成项目规划
优势：速度快，瞄准中档消费，适应性强
劣势：难以保证所有的环境中都经营好
应用：万达的城市综合体
个性化：
打造精品
万达可能经受不住历史的考研。
但是国贸可以。
什么是成功的商业地产？
项目需要养、消费习惯需要慢慢改变、客群培养。
城市化的出发点是提升城市竞争力和居民的宜居程度。
商业地产定位的要点：让消费者来的理由
独特性
长远性
目标客群
区域环境
我国的一些规划规范过时，例如楼梯、电梯
建筑规划设计要点：
功能合理性：例如肯德基一个店用电就达到2kw
高度统一性：建筑风格对应项目主题
顾客主动性：先考虑动线，再考虑使用率
系统性：商业间的结合性，餐饮、零售等业态之间的衔接。
业态规划要点
业态选择，选择业态
配比的问题：考虑一定区域的承载能力限制。
落位与分布的问题：相互关系，布局。
几个基本原则：
功能性选择
业态的相关性，确保客流的动线流畅，客流讲究花洒效应 考量商户的长期回报能力 空间资源的约束是规划的重要的课题 业态组合（动态过程，不断调整） 店铺大小
前期做大铺，后期小铺
70-100平米为主体
200平的较少
影响租金的因素：
经营的商业业种（零售：平均15以上；餐饮：10元）
店铺大小
店的面宽
店的位置
承租户在整体策略重点角色
市场可参考类比租金
商业地产招商步骤：
预测开业后收益
选择组合商业租户（然后做落位）
适度的招商推广（开party、客户推介会）
开始招商意向洽谈工作（不要着急签约，不要谈一个签一个。要做好客户的储备工作） 主力店洽谈、签约
开业前集中签约（合理安排开业时间。产生集体恐慌效应）
商业地产招商组织
自己组织
专业公司（独家、首席——招商顾问和商业规划的控制助手、开放式、自由团队）
招商技巧
主力店带动
适度饥渴
两个以上的方案，进行比较
收益递增（放水养鱼，循序渐进）
寻找竞争商家
好的推广胜过广告（主动找你的商户不是好商户）
控制原则：
维护业态经营比例（一旦比例确定，不要经常变）
维护主题形象和统一的品牌形象
招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补
餐饮部分的招商流程
家庭的消费支出17%用于孩子的零花钱。
