本文由黑白の都灵心贡献
doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。
关于城市住房难问题的调查报告 关于城市住房难问题的调查报告 城市
金融ＣＦＡ０９０１ [摘 李碧帆 ０９０３０１０４１２ 要] 构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，切实解决与人民群众切身利益密
切密切相关的问题， 住房问题是老百姓最为关注的民生问题， 目前在一定范围一定程度上存 在部分百姓住房难问题， 而建立理性的良好的住房保障体制是一项长期而又艰巨的任务， 因 此推进住房改革和建设， 完善城市住房供应和保障体系， 解决人民群众安居乐业是当前迫切 需要解决的问题。要解决这些问题，就要求政府一定要严格依法行政，明确在市场经济中的 定位，理清住房难问题的实质，才能找到解决问题的最佳途径。为此，我通过查找资料（主 要是和我所居住的长治市有关的以及一些反映全国整体情况的）和对具体情况的仔细分析， 得出了如下的调查报告
[关键词 和谐社会 依法行政 住房市场化 住房难问题 关键词] 关键词
构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新 局面的全局出发提出的一项重大任务。 住房是民生之本， 建立理性的良好的住房体制是一项 长期而又艰巨的任务。目前，住房难问题已经成为老百姓最为关注的民生问题，也成为影响 构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来， 我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展 到以住房市场化制度为主的过程， 建立了比较适合中国国情的现代住房体制。 但是我们也不 能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房难问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房 供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。
一、目前城市住房问题的基本情况： 目前城市住房问题的基本情况： 城市住房问题的基本情况
（1）商品房价格上涨过快
房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超出了普通消费者的支付能力，或者 说是占民众消费支出的比重过高，这是一种不合理的现象。以山西长治市为例，从 1998 年 实施住房货币化分配到 2010 年期间，长治市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的，以 市中心区为例， 据统计， 1998 年以前的几年间， 市中心区商品住房约为 1000 元每平米左右， 到 2010 年上升到 4100 元左右。而自 2004 年起长治市商品住宅价格上升加快，尤其以 2004-2006 年商品住宅价格上升较快 ，以下为 2004 年 2 月至 2006 年 1 月长治市商品房价 格发展过程表。
3900 3700 3500 3300 3100 2900 2700 2500 2004.2 2004.3 2004.4 2005.1 2005.2 2005.3 2005.4 2006.1 每平米房 价均 值
【图 1】 中心区房价走势图 】 1/7 由此可以看出从 2004 年四季度至 2006 年商品房价格上涨过快，其中，中心区：2006 年一季度的住宅均价为 3650， 2005 年四季度的住宅均价为 3141， 两季度相比上升 16.21%， 该区域的价格本季涨幅较大。此后，2006 年二季度商品住宅销售面积与一季度相比增加 14.41％，上半年商品房住宅销售比 2005 年同期增加 78.13％，住宅销售量同比环比均有不 同程度的增幅。2006 年全市城镇居民人均可支配收入 12837 元， 虽然人均收入增长了，但 购房的压力还是非常大的。以一个三口之家的收入购买一套普通住宅为例，比如目前 100平方需要 30 多万，三口之家年均收入为 12837 元（2006 年全市城镇居民人均可支配收入 12837 元， ）乘以 3 等于 38511 元，所以不吃不喝还要近10 年时间。在每个家庭里目前居住 投入是逐年增长的 ，如长治市 2007 年 12 月每个家庭居住投入占 66.5%，所以住房是每个 家庭经济压力的主要来源。
（二）房屋拆迁纠纷多发
随着经济的发展，城市化进程的步伐加快，拆迁成为每个城市中最常见的现象，而拆迁 纠纷也是每一次拆迁过程中的必发想象，更有严重的发展到暴力冲突。据信访部门介绍，目 前城市拆迁问题已成为群众信访反映的焦点之一。 国家信访局接待的群众集体上访中， 反映 企业劳保、城市拆迁、征地三类问题的批次和人次占到 60％以上。主要原因： （1）货币补 偿的金额赶不上快速增长的房价， 拆迁安置价一般要比商品房市场价少一半左右， 所以拿到 货币还建的价钱往往买不到一套商品房。 （2）房屋产权调换不能安排合适的房源，这也是被 拆迁人不愿意拆迁的原因，被拆迁人一般不愿意去地段偏僻，交通不便的地方，既不利于上 班，也不利于上学。
（三）旧小区住房设施老化严重
上世纪 80 年代，在改革开放初期，人民群众生活水平逐步提高，对居住条件提高的需 要越来越大，在这期间所建的住宅区特别多，这类房屋随着时代的演变，新房已变成旧房， 一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂 房、办公业务用房等；另一方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新 旧房屋交错，而且居住和经营交织。再一方面旧城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先 天不足。就旧城区物业本身而言，全部是旧房，使用时间至少是年限不等，有的时间甚至还 要久远，由于历史原因，没有很好的规划，大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设备、各 种质量指标远远不到规范设计要求，老化程度较严重。特别是在老城市中，房屋陈旧的状况 尤为明显，而且乱搭乱建的现象特别突出，严重破环了住宅区环境和公共设施。
二、住房难问题存在的原因 住房难问题存在的 存在
（一）商品房价格上涨过快的原因
1、城市人口及外来人口的增加，增加了对住宅的有效需求 、城市人口及外来人口的增加， 从需求来看，人均 GDP 在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质 2/7 量和数量都在不断提高，需求趋势增加；2005 年，我国人均 GDP 接近1352 美元，城镇居 民人均居住面积约为 26.11平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有着密 切的联系，当一个国家人均 GDP 在 800~4000 美元时，房地产进入高速发展期；人口结构变 化直接与房地产需求有关， 而房地产需求变化又影响房地产周期变化。 人口统计数量及结构 很大程度上决定房地产行业的发展周期。据统计数据表明，1962～1980 年中国处于人口增 长高峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平。从上世纪 90 年代开始，中国婴儿潮 一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。根据中国统计网数据，1995～2005 年 10 年间我国办理的婚姻登记超过 1 亿对， 这都直接导致房地产的需求不断增加， 行业发展不断 扩张， 使得房地产行业发展经历了初创阶段后， 2000～2005 年间快速进入一次加速阶段； 在 进入 2006 年短期整合调整后，1962～1982 年出生的人年龄在 26～44 岁之间，处于购置新 房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用下，将进一步加快房地产业的发展， 使得在 2006~2010 年间进入第二个加速阶段。以长治市人口为例，2006 年全市总人口 312 万人，人口逐年递增，对住房的需求也是不断增加。
2、土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下 、土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下 全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明说：“目前地价和 政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，估计是在 50%以上，剩下的建筑成本其实很 低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科 技产品。”单从供给和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，价格会上扬。地 价的不断上涨直接导致商品房价格的上涨。例如 2004 年，长治市市区挂牌、拍卖出让土地 22 宗 55.2 公顷，成交金额 7.7 亿元，政府可实现收益 8.96 亿元，比 2003 年增加 42％。徐 州市 2006 年拍卖的两宗土地价格。
3、设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升 、设计标准的提高、原材料价格提高等， 这几年钢材、水泥等建筑原材料价格的上涨幅度很大，建材价格上涨，必然会造成建筑 开发成本的提高，从而对房价造成冲击。同时，新建住宅小区设计设计标准的提高，也必然 增加商品住宅的建设成本， 配套设施的完善和不断现代化和智能化也是房价成本的提高一个 重要因素，成本提高必然导致房屋销售价格的提高，增加了中低收入家庭的购房压力。
（二）房屋拆迁中的纠纷原因
1、关于拆迁的相关法律法规存在一定问题 、关于拆迁的相关法律法规存在一定问题 法律法规 《城市房屋拆迁管理条例 》的制度设计，一是强制许可制度，行政机关用《城市房屋 拆迁条例》所赋予的拆迁许可权向拆迁人发放拆迁许可证。第二项是强制签约制度，拆迁人 获得拆迁许可后， 《城市房屋拆迁条例》规定拆迁双方负有签约义务。不管被拆迁人是否愿 意拆掉自己的房子，其有义务与开发商签订拆迁协议。第三项是强制裁决制度。补偿标准是 拆迁协议的核心问题，标准过低是所有拆迁项目的共同特征， 《城市房屋拆迁条例》规定， 当达不成拆迁协议时， 任何一方可申请拆迁行政管理部门裁决。 第四项是强制执行制度， 《城 市房屋拆迁条例》 规定拆迁人可申请行政强制或司法强制执行， 通过法院或行政途径将被拆 迁人强制迁出原居所地。 我们从此立法制度来看， 物权人对自己的物权其实是无力予以自主 保护的， 《城市房屋拆迁条例》所赋予当事人的司法救济权由于四项强制性制度尤其是强制 许可和强制裁决制度的存在有失公正。 3/7
2、关于补偿办法的设计不科学 、对城市公民房屋的征收，拆迁补偿办法由省、自治区、直辖市人民政府制定行政法规。 行政机关通过地方性法规、政府规章甚至规范性文件进行单方面定价而没有统一的标准。 拆 迁单位的补偿标准不透明。有人的多补，无人的少补。为了促使拆迁尽早完成，拆迁人往往 采取另外暗补的办法，造成了被拆迁人之间的不公平待遇，从而导致矛盾的产生和激化，同 时严重损害了法律的严肃性，给法院的拆迁执行工作带来了很大的难度。
3、关于拆迁人的法律责任与法律风险的规定明显失衡 、《城市房屋拆迁条例》对开发商作为拆迁人规定负有有限的法律责任，如未取得拆迁许 可证而强行拆迁的，负有一定数量的被罚款责任。这在拆迁中的法律责任承担上是片面的。 依据民法开发商除了承担行政责任还应该承担民事赔偿责任， 如果未经过房屋所有人的同意 而强行拆迁的， 更有可能构成损坏他人财物， 但这些责任 《城市房屋拆迁条例》 中均未明确。 对开发商的违法拆迁行为的法律责任与拆迁人在事实上所承担的维权法律风险责任相比， 明 显失衡。
4、政府在拆迁中的角色定位不准 、政府在城市拆迁中既是参与人又是裁决者。 城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是 政府行为。但是政府在下达了行政命令后，将拆迁人（多为房地产开发商）推前台，自己淡 入幕后，扮演一个仲裁人的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对簿公堂，政府可以回避涉讼的责 任和义务。由于政府的角色变化，造成开发商与被拆迁方的直接对立进而冲突，因此又给国 家带来一系列拆迁问题。那么政府在拆迁中到底居于什么样的位置，应该厘清。那样就容易 解决拆迁难题了。
（三）老小区旧房改造难度大
老小区的房屋福利性成份比较重。 由于住房制度改革是在 20 世纪 90 年代后才比较深入 地开展的，实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前，我国一直实行的是低 工资、低房租的福利制度，住房由国家或单位统一修建，统一调配，统一养护，福利性住房 是我国计划经济条件下的一个社会显著特征。 尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职 工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租 的调整提高，但各大城市的房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍可以说具有福利性。 旧城区的房屋产权性质多样化。 旧区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产， 有的 是断续租住房管部门的公房，缴纳房租，使用权在住房，但所有权为国家所有，有的是住单 位自管的房屋，但所有权在企业。在旧城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而 新建小区，住房商品化程度较高，私有化程度较重。
三、解决住房难问题的对策与建议
解决住房难问题关键要在土地制度、房屋建设开发制度、住房保障制度等方面做根本性
4/7 突破，才能实现居者有其房的愿望。
（一）规范政府职能，协调政府与市场的关系 规范政府职能， 在建立市场经济体制过程中， 由于旧的管理体制已经被打破， 新的管理体制尚未完全建 立起来，政府在依法行政中，出现一些缺位、越位、错位等问题。但是，出现问题的必然性 并不等于问题存在的合理性，所以一定要解决这些问题。要向完善的市场经济体制过渡，政 府的职能必须转变、调整，该加强的一定要加强，该削弱的务必削弱。该管的要管，不该管 的要充分发挥市场的作用。 这是规范和整顿房地产市场秩序的基本前提。 要尽量避免政府既 做规则制订者、裁判员，同时又做参与者的情况。政府既要发挥社会保障职能，不缺位，确 保家家有房住，但也不能越位、错位。依法行政，该管的事情管，不该管的不管，才能使市 场良好地运行。
（二）严格土地审批制度， 依法规范用地 严格土地审批制度， 实行依法行政，责任在政府，关键在领导。要强化管理措施，做到依法、集约、规范用 地。 人口增加、耕地减少严重影响着经济的快速发展。加大对土地管理法律法规的宣传力 度， 特别是加强对基层干部的宣传， 在广大干部队伍和各级领导中兴起学习《土地管理法》 ， 依法管地、用地，可持续发展创造良好的舆论环境，提高广大人民群众特别是领导干部依法 管地、用地意识，使人多地少，土地后备资源严重不足的国情观念深入人心，为长期保护好 土地奠定良好的思想基础。 加强对土地利用现状变更调查， 把调查与执法检查紧密结合起来， 认真落实耕地保护的各项法规政策， 把科学管地、文明用地的水平提高到一个新的台阶之上。 减少政府在房地产管理上有漏洞，大量的土地闲置、资金没有到位。如果管理得当，闲置的 土地是要承担罚金。 有些开发商通过不正当的手段获得了土地， 比如一块土地本来是商业用 地，他们就通过走公益性用地的程序，用很低的价格获得土地，然后去盖豪华住宅，获得了 巨大的收益，从而也就减少了廉租房、经济适用房的用地。从这一点来看，开发商是有责任 的，其实最终的原因还是在管理上。土地用于公益性住房是要经过严格的程序的，不能开发 高档商品房； 或者开发出来的廉租房、经济适用房最后也没能进入真正需要它们的人群手中。 另外，政府应该允许、促进公平的竞争，放开土地市场，房地产高额的利润也会下降。对不 按规定审批宅基地和弄虚作假的有关人员给予相应的党纪政纪处分。 对部分受经济利益驱使 等原因不遵守《土地管理法》 ，要在加强思想教育的基础上，依法采取强制措施，坚决予以 查处。 完善拆迁补偿制度，
（三）完善拆迁补偿制度，保障被拆迁人居住条件 拆迁属国家征收行为，建议由政府来主导完成。2007 年 10 月 1 日，物权法开始实施。 作为物权法的配套法规，人大常委会授权国务院制定《城市拆迁条例》 所以我们首先要在 。 理念上转变，要以政府为拆迁主体来进行制度设计。以往，政府决定开发后往往交由开发商 实施具体拆迁行为，并由其与被拆迁人协商补偿标准，政府作为仲裁者。但部分开发商为了 追求经济利益， 往往会做出一些不恰当的行为， 甚至是野蛮拆迁， 严重损害了老百姓的利益。 拆迁的补偿标准是老百姓的关注重点。目前发生的大量拆迁纠纷，仔细研究后会发现，多数 的老百姓并不反对拆迁，主要还是补偿不到位。 拆迁属于国家征收范畴，应该给予一定补 偿，应以物权法第 42 条规定的“拆迁应保障被征收人的居住条件”为基本补偿原则。这也就 是说，若是货币拆迁，应该确保被拆迁人能够买得起房子，若是就地安置，应保障居民的居 住条件，至少不能比现有条件差。此外，若有条件同时提供货币拆迁和实物拆迁，应允许被 5/7 拆迁人自由选择。
（四）发展保障性住房，完善住房保障体系 发展保障性住房，
住房保障的实质， 就是要由政府承担住房市场价格与居民支付能力之间的差额， 提高部 分低收入、无收入家庭对住房的支付能力。但是，在一定的社会经济条件下，由于受到国家 和地方财力的限制，可用于社会保障特别是住房保障的资金必然是一个有限量。这样，可保 障的人口数量就受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，这些需要帮助的家庭 由于收入水平不同，购、租住房的支付能力相互差别很大。因此，在住房保障制度的重新设 计中，应使保障水平体现出明显的层次性。目前保障房的比例还非常低，所以要确保保障性 住房所占的比例。政府首先不要把房地产行业作为敛财之道，作为财政收入的重要来源。政 府一定要坚决退出房地产利益链， 支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构， 支持居民 自建活动，坚决打击房地产投机活动，才能有效地调节住房市场。另外土地供给应区分公益 性的和商业性的需要。 对于公共利益的需要， 现在要考虑的是低收入阶层的住房保障能不能 纳入公共利益的需要，低收入阶层的保障跟社会保障一样，也应该纳入公共决策中考虑，在 土地使用中对廉租房、经适房的开发在政策上给与优惠。 建设好的房子也要保障能分入低收 入阶层的手里。
（五）规范房地产市场管理，构建良好的住房开发体系 规范房地产市场管理，
房地产业涉及到投资、流通、消费多个领域， 加强房地产业管理和房地产市场监管力度， 维护房地产市场秩序， 不仅有利于解决当前房地产市场出现的一些问题， 也有利于社会主义 市场经济体制下住房制度的建立和实施。 加强房地产业管理包括加强对开发企业的管理， 也 包括对中介、物管、租赁市场的管理，重点是加强对开发企业的管理。一是要加强房地产企 业的资质管理，将开发企业人员、开发项目和注册资金的管理，由静态管理改为动态管理， 健全良性的准入退出机制。 二是强化房地产预警预报系统， 完善房地产统计和信息披露制度， 定期向社会公布开发项目立项、规划、用地、招投标、拆迁补偿、许可预售，面积、户型、预售价格等方面的信息，增强房地产市场信息透明度。三是整顿和规范房地产市场秩序。对 不符合规划控制性要求，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改 变设计、变更项目、超出规定建设的住房依法予以处理。严厉查处违规预（销）售、虚假广 告、合同欺诈、不实评估、恶意哄抬房地产价格等违规行为，促进房地产市场健康发展，保 障社会主义市场经济体制下住房制度建立和顺利实施。
（六）严格依法行政，加强住房制度管理 严格依法行政，
加强住房制度方面立法工作， 目前住房制度的立法一方面过于原则和宽泛， 不利于操作 与执行；另一方面法律与法规缺乏科学性与合理性，所以还需要进一步修改。在依法行政中 则存在缺位与越位并存， 错位与空位并存， 该作为而不作为， 甚至出现暗箱操作、程序违法。 政府部门之间职权交叉、重复，造成推诿扯皮，甚至依法打架，这些都给住房制度管理带来 难度，所以一定要加强住房制度管理。加强住房制度管理，应当强化工作协调，统一协调规 划、建设、土地、房管、民政、劳动和社会保障等部门的关系，统一规划、建设和开发城市 住房，统一开展对纳入住房社会保障体系家庭的资格认定、补贴发放、经济适用住房销售管 理等工作，确保住房制度建设科学合理并顺利实施。
6/7 总之， 解决老百姓的住房难问题， 建立理性的良好的住房体制是一项长期而又艰巨的任 务，因此推进住房改革和建设，完善城市住房供应和保障体系，解决人民群众安居乐业是当 前迫切需要解决的问题。要解决这些问题，不仅市场要承担起其应当承担的社会责任，更要 求政府一定要严格依法行政，明确在市场经济中的定位，理清住房难问题的实质，才能找到 解决问题的最佳途径。
【注释】数据资料来源： 长治市住房保障和城乡建设管理局网站 长治市政府网站 《长治年鉴》 《长治日报》 《2004—2010 年长治住房指数报告》
报告人： 报告人：李碧帆 时间： 时间：2011 年２月 7/7 1
