菏泽市物业管理招标投标管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理招标投标活动，维护物业管理市场秩序，促进市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律、法规和相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争方式承接物业管理的活动。 本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业开发建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。
第三条 本市行政区域内，选聘物业服务企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。
第四条 市住房保障和房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理工作，建立本市统一的物业管理招标投标市场和服务机构。市物业主管部门委托专业的物业服务招标服务机构负责全市物业管理招标投标市场的服务性工作。
1 各县（区）物业主管部门负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导和监督。
第五条 总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)以及建筑面积在1万平方米以上的非住宅物业，其开发建设单位必须通过招标投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，及建筑面积在1万平方米以下的非住宅物业，经物业所在县区物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。
第六条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、择优和诚实信用的原则。
第二章 招 标
第七条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应在公共媒体（菏泽日报、菏泽住宅与房地产信息网、山东住宅与房地产信息网）上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应符合《中华人民共和国招投标法》规定的条件，并应向3个以上具备相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
2 第八条 招标人宜委托经市物业主管部门备案的物业管理咨询（招标代理）机构办理招标事宜。开标、评标活动应当在物业主管部门确定的统一有形市场范围内进行。
物业管理咨询（招标投标代理）机构，应当具备下列条件：
（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
（二）有编制招标文件的能力；
（三）有组织开标、评标、定标的能力。
第九条 招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
(一)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人应参加招标工作小组；招标人是业主委员会的，应有业主大会授权。
(二)招标小组成员中与招标物业相适应的具有经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的60%以上。
(三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。
招标人自行组织招标活动的应当自觉接受物业主管部门的监督和指导。
第十条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：
(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、联系方式；
(二)招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位臵、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业管理服务用房配臵等；
(三)物业服务内容及等级标准；
(四)投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等；
(六)评标标准和评标方法；
(七)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
(八)悔标的责任；
(九)物业管理服务合同的签订说明；
(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，持以下材料到项目所在地的物业主管部门备案：
(一)招标公告或者投标邀请书；
(二)招标文件；
(三)新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门 4 批准的规划详图；
(四)重新选聘物业服务企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；
(五)法律、法规和规章规定的其他材料。
物业主管部门应当自受理招标备案申请之日起5个工作日内，对符合条件的出具物业管理项目招标备案通知。
第十二条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第十三条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容应作为招标文件的组成部分。
第十四条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供有关工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十五条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。招标人设有标底的，标底必须保密。
第十六条 招标人应当按照以下规定，完成物业管理招标
5 投标工作：
(一)预售商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成；
(二)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
(四)重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同30日前完成。
第十七条 建设单位实施前期物业管理招标，投标文件截止之日投标人少于3人的，建设单位可持有关招标文件及相应证明材料，向物业主管部门提出采用协议方式选聘物业服务企业的申请，物业主管部门应在受理申请后的5个工作日内，对符合规定条件的予以核准。
第三章 投 标
第十八条 投标人参加物业管理项目投标应当符合下列规定：
（一）一级资质物业服务企业可以投标各种物业项目；
（二）二级资质物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；
（三）三级资质物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；
（四）暂定一年资质的物业服务企业可以投标10万平方米以下的住宅项目和3万平方米以下的非住宅项目；
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（五）物业服务企业不按规定参加资质核查，或按照《菏泽市住宅物业服务等级标准及考核标准》量化考核评定所管物业项目达不到800分的，不得参加物业管理投标活动；
（六）外地来菏的物业服务企业参加本市物业项目投标的，应按照有关规定到当地物业主管部门进行备案。
第十九条 投标人应当按照招标的有关要求编制投标文件，对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十条 投标人应当在招投标指定的截止时间前，将投标文件密封送达到投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。
开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第二十一条 投标人在招投指定的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件。补充、修改的内容应作为投标文件的重要组成部分，并按照规定进行签收和保管。
第二十二条 投标文件有下列情况之一的，视为无效文件：
(一)送达时未密封；
(二)逾期送达；
(三)未加盖企业公章；
(四)未按招标文件要求编制。
第二十三条 投标人不得以他人名义投标或相互串通投
7 标，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员利用行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十四条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
第二十五条 开标由招标人主持，应邀请所有投标人参加，并按照下列规定进行：
（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。
（三）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第二十六条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会可由招标人代表和物业管理等方面的专家组成，成员应为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理等方面 8 的专家不得少于成员总数的三分之二。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从市物业主管部门建立的物业专家名册中采取随机抽取的方式确定。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第二十七条 招标人应当在开标前2日，到市物业主管部门申请抽取评标委员会专家成员，确定成员人数。
市物业主管部门应当在招标文件确定的开标时间前1日，通知抽取的评标委员会专家成员。
招标人抽取评标专家应当由招标人代表签字确认。
招标人未按规定，从依法组建的市物业管理专家名册中抽取评标专家的，评标无效。
第二十八条 评标方法一般应采用综合评估法。
评标委员会应当根据招标文件确定的评标方法、评标标准，拟定《综合评分表》。评分标准应当按照《综合评分表》规定的内容，采取百分制的方法，合理确定各项内容的比重和分值。
第二十九条 评标委员会成员不得与投标人或者与招标结果有利害关系人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的好处。评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审、比较和中标候选人的推荐情况。
第三十条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
第三十一条 召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩，并持有物业管理职业资格证书或者具有经济、管理专业相关资格证书。
第三十二条 评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。
进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。
第三十三条 评标委员会应当如实记载有关内容，并经评委签字确认出具评标结果，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人，当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
第三十四条 评标活动采取当场评标，当场宣布投标结果的方式。项目中标确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同。
招标人是业主委员会的，应将招标结果及时在小区明显位臵向业主公告，公告期不得少于7日。
第三十五条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录，将排序
一、
二、三名的中标候选人的投标书立即封存。
招标人收取投标人投标保证金的，在确定中标候选人后5日内应当向未中标的投标人退还投标保证金；在与中标人签订相应的物业管理服务合同后5日内应当向中标人退还投标保证金。
第三十六条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，到物业项目所在的物业主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书、物业管理服务合同等资料。
第三十七条
新建物业项目，开发建设单位在申请办理《商品房预售许可证》或现售备案手续时，应当提交物业管理招标投标备案证明或批准协商选聘的物业服务企业证明。
11 第五章 招投标服务和监督管理
第三十八条 市物业主管部门应及时向社会公布物业管理项目招标信息，制定有关招标文件和评标综合评分表示范文本，同时提供评标专家名册，对评标专家、招标代理机构进行管理和培训。
物业管理招投标服务机构应当做好相关委托工作，并建立全市物业管理招标投标服务的有形市场，为物业管理招标投标的开标、评标活动服务。
第三十九条 入选物业管理评标专家名册，可采取个人申请和单位推荐两种方式，对符合条件的颁发评标专家证书，聘期为2年。
第四十条 有下列情形之一的，取消其评标专家资格。
(一)私下接触投标人的。
(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的。
(三)向他人透露与评标有关的情况的。
(四)不能客观公正履行职责的。
(五)因业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的。
(六)无正当理由，拒不参加评标活动的。
12 第四十一条 招投标过程中出现下列行为的，视为无效招标：
（一）招标人向投标人或他人透露可能影响招投标公平竞争情况的。
（二）招、投标双方有弄虚作假、恶意串通，损害对方和其他投标人的合法权益行为的。
(三)未经市物业主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招投标的。
第四十二条 违反本办法规定，招标人必须进行招标的项目而不招标的和擅自采用协商方式选聘物业服务企业的，依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六章 附则
第四十三条 物业管理招标过程中发生的招标代理、招标服务、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付。招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。 第四十四条 本办法自2013年 12月 1 日起施行，有效期至2015年11月30日。
