商圈选址研究内容
店址选址决策的步骤：
1、分析每个地理区域（商圈、确定最有吸引力的开店区域）
2、分析新开店的具体位置，选出最有吸引力的地点
3、对店址进行评估，预测未来经营效果 适用业态：
1、百货店
2、超级市场
3、大型综合超市
4、便利店
5、专营店
6、专卖店
7、仓储商店
8、家居中心
商圈分析：
（一）商圈介绍
商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。 （分析零售商圈就是分析顾客，商圈是企业努力争取的，不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。）
1、商圈构成： 主要商圈：约包括55%-70%的顾客
次要商圈：约包括15%-25%的顾客 边际商圈：约包括5%的顾客
2、商圈范围内的顾客来源：
（1）居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源 （2）工作人口：次级商圈中基本顾客的主要来源 （3）流动人口：构成边缘商圈的顾客基础
3、影响商圈形成的因素： （1）商店业态 （2）商店规模 （3）经营商品的种类 （4）商店经营水平及信誉 （5）促销策略 （6）家庭与人口因素 （7）竞争对手的位置 （8）交通状况
（二）商圈分析
商圈分析，就是对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选址店址、制定和调整经营策略提供依据。
1、商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转
商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考
2、商圈分析的要点
（1）人口统计分析与经济基础 （2）商圈层次分析 （3）客流量分析 （4）顾客分析
（5）商圈内购买力分析（购买力指数） （6）其他环境分析（基础设施等） （7）自身分析
（8）竞争程度（商圈饱和指数）
3、商圈分析测定与技术
（1）利用电脑模型帮助分析、确定商圈 A 类推模型 B 回归模型 C 引力模型
（2）利用数学方法分析商圈
A 雷利法则（零售引力法则-空间相互作用模型）
B 赫夫法则（赫夫模型对预测新商店的销售是非常有益的工具） （3）实验法 A 实地调查 B 电话询问 C 邮寄问卷 D 提供服务
（4）已建成和新建商店 A 已建成商店商圈的测定方法 B 拟新建商店商圈的测定方法 店铺选址
（一）商店位置选择注意事项
1、零售店铺选址的原则 （1）充足的商圈购买潜力 （2）商店地点的近便性 （3）成长的潜力 （4）商业拦截 （5）总合吸引力 （6）兼容性 （7）竞争危险性最小 （8）店址经济学
2、零售店铺选址的类型 （1）孤立店铺 （2）无规划商业区 （3）规划的商业中心
3、位置选择因素分析 （1）客流规律 （2）周边商店聚集状况 （3）竞争对手调查 （4）交通地理条件 （5）城市发展规划 （6）周围环境 （7）物业成本
（二）店铺选址流程及分析
1、店址选址的程序
2、形成选址分析报告
（1）新店周围地理位置特征表述 （2）被选店址周围商业环境和竞争店情况
（3）新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 （4）新店开业后预计能辐射的范围 （5）新店的营业面积和商品结构 （6）新店的市场定位和经营特色 （7）新店址经营效益预估 （8）新店未来前景分析
