房地产估价师《理论与方法》重要公式(章节全覆盖)

发布时间：2020-03-02 15:33:18 来源：范文大全收藏本文下载本文手机版

估价理论与方法公式

第一章

不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费

损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费

损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额第三章

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款

=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款

社会一般贷款成数房地价格=土地价格+建筑物价格楼面地价=土地总价

总建筑面积总建筑面积楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价

土地总面积容积率容积率=建筑面积

土地面积期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值人口增长率=本年人口增长绝对数

年平均总人数人口自然增长率=本年出生人数-本年死亡人数

年平均总人数年平均总人数人口机械增长率=本年迁入人数-本年迁出人数第六章比较法及其应用第二节搜集交易实例第三节选取可比实例第四节建立比较基础

一、统一财产范围

房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值

不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）

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百分比修正，一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即可比实例成交价格×1＝可比实例正常价格 1±S%（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%）

上式中，1是交易情况修正系数 1±S%第六节市场状况调整（交易日期调整）一般公式

·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）

（一）市场状况调整的价格指数法

采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）

数=可比实例在价值时点时的价格可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指成交日期的定基价格指数采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）

可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×„×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格

（二）市场状况调整的价格变动率法

采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)

期数

＝可比实例在价值时点的价格

采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为: 可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格第七节房地产状况调整

把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。调整方法：

直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整第八节计算比较价值

（1）金额修正、调整下的公式：

比较价值＝可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额（2）百分比修正、调整下的加法公式∶

比较价值＝可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）百分比修正、调整下的乘法公式∶（最常用）

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三、净收益按（一定数额递减）的公式

净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种，即： V=（Ab1bn，净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减；报酬率为Y；2)[1]nYY（1Y）Y(1Y)nA1 bA1 b收益期为有限年n，且n确定合理经营期A-（n-1）b=0，即n

四、净收益按（一定比率递增）的公式

（一）收益期为有限年的公式

VA1gn[1()]，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；报酬率为Y，且g≠Y Yg1YnA）；收益期为有限年n 1Y（当g=Y时，V

（二）收益期为无限年的公式

VA，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；报酬率为Y；收益期为无限年 Yg

五、净收益按（一定比率递减）的公式

（一）收益期为有限年的公式

VA1gn[1()]，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为有限年n Yg1Y

（二）收益期为无限年的公式

VA，净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递减；报酬率为Y；收益期为无限年 Yg

六、净收益在（前后两段变化规律不同）的公式

（一）收益期为有限年的公式

Vi1tAiA1[1]，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为(1Y)iY(1Y)t(1Y)ntA；报酬率为Y；收益期为有限年n

（二）收益期为无限年的公式

Vi1tAiA，净收益在未来第t年（含第t年）有变化，在第t年后无变化为A；报酬率为(1Y)iY(1Y)tY；收益期为无限年

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第六节直接资本化法（1）VNOI，V房地产价值；NOI房地产未来第一年的净收益；R资本化率 R（2）房地产价值=年收益×收益乘数

收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。直接资本化中未来第一年的净收益有时用当前的收益近似代替。

收益乘数法的种类：潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，净收益乘数=利用市场提取法求取资本化率和收益乘数：资本化率=

1 资本化率未来第一年的净收益

房地产价值收益乘数=价格

年收益投资组合技术

（一）土地与建筑物的组合

土地价值×土地资本化率+建筑物价值×建筑物资本化率=房地价值×综合资本化率，即公式：

VLRLVBRBVORO（VOVLVB）

变形：ROLRLBRB，L土地价值占房地价值的比率；B建筑物价值占房地价值的比率，L+B=1

（二）抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款常数=年偿还额（需记忆）

抵押贷款金额RMAMVMAMYMAM11n(1YM)YMYM

(1YM)n1RM抵押贷款常数；AM等额还款额；VM抵押贷款金额；YM抵押贷款报酬率；n抵押贷款期限。

房地产价格=抵押贷款金额+自有资金金额

房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益，得到：

房地产价格×综合资本化率=抵押贷款金额×抵押贷款常数+自有资金额×自有资金资本化率，两边同除以房地产价格，得到：

综合资本化率=贷款价值比率×抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）×自有资金资本化率剩余技术

（一）土地剩余技术

- 7开发利润

土地取得成本+建设成本开发利润

土地取得成本+建设成本管理费用销售费用开发利润

土地取得成本+建设成本管理费用销售费用投资利息开发利润

开发完成后的房地产价值（7项）

成本法的基本公式

房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧

=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧（土地+建筑物情况下）

=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧（模拟房地产开发建设过程情况下）

（一）适用于新开发的房地的基本公式

新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（二）适用于新开发的土地的基本公式

新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（一）适用于旧的房地的基本公式

旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

（二）适用于旧建筑物的基本公式

旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧重新购建价格的测算

建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法建筑物折旧的测算

建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值推理，建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧

建筑物折旧=物质折旧+功能折旧（缺乏、落后、过剩）+外部折旧/经济折旧（区位、经济、其他因素）求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法

（一）年限法

1、直线法

DiDCSC(1R) NNDi第i年的折旧额，在直线法下Di是一个常数D；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值；N建筑物的预期经济寿命；R建筑物的净残值率年折旧率=年折旧额重新购建价格残值=重新购建价格×残值率

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（3）功能过剩折旧的求取，一般不可修复。

在采用建筑物重置价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置价格-超额持有成本

在采用建筑物重建价格下：扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重建价格-（无效成本+超额持有成本）

3、外部折旧的求取

通常不可修复，采用收益损失资本化法求取。

第九章假设开发法及其应用基本公式：

待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

开发完成后的价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。（可以采用比较法、收益法或长期趋势法求取）(动态分析法没有投资利息、开发利润计算要求) 后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

注意：待开发房地产取得税费（买方角度），销售税费（卖方角度）假设开发法7种情形： ①生地→熟地

②生地→熟地→房屋建设 ③毛地→熟地

④毛地→熟地→房屋建设 ⑤熟地→房屋建设 ⑥在建工程→续建房屋

⑦旧房→重新改造或改变用途成新房综合公式：

房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润

在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润第十章长期趋势法及其应用数学曲线拟合法，直线趋势法 Y=a+bX YbXnXYXYa，b

nnX(X)22

第十一章地价评估和地价分摊路线价法的计算公式：

前街影响深度总深度前街路线价

前街路线价后街路线价后街路线价

前街路线价后街路线价后街影响深度总深度后街影响深度=总深度-前街影响深度补地价的测算：

补地价=新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格