《合肥商转公贷款手册》 ——某房奴的计划
案例:本人 2012年 10月购买商品房一套,公积金存缴时限(半年和基数(1010元均不够, 所以商贷 34万。 实行必要性分析: 商业贷款, 额度 34万, 期限 30年, 还款方式等额本息, 贷款利率 6.55%, 共计偿还总额 777680.46, 累计支付利息 437680.46, 月还款额 2160.22 公积金贷款, 额度 34万, 期限 20年, 还款方式等额本息, 贷款利率 4.5%, 共计偿还总额 516241.89, 累计支付利息 176241.89, 月还款额 2151.01 经过对比,我们会发现公积金贷款要优于商业贷款的地方。
从月还款额上,基本持平,但可以使用个人和公司每月存缴额,每月可少支出约 200。
从还款期限上, 30年降为 20年, 10年的跨越。 从还款总额上,节约的钱可达 261438.57元。 实行可能性分析:
一、贷款
1、关于最高额度
新华网合肥 12月 1日专电(记者马姝瑞合肥市住房公积金管理中心日前发布公告,宣布从 12月 1日起上调个人住房公积金 贷款最高限额,公积金贷款最高将可贷 45万元。
新规定明确,合肥市住房公积金个人住房贷款最高限额调整如下:借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的,最高贷款额 度调整至 45万元;借款人单方按规定缴存住房公积金的,最高贷款额度调整至 35万元。
2、关于年限
住房公积金贷款年限最长不超过 20年,且不得超出自申贷之日起至借款人法定退休年龄后 5年,并须在未退休前申请贷款;购 买房龄不超过 20年的 (房屋竣工年限以《房屋所有权证》为准 二手房、自 (翻 建住房,贷款期限不超过 20年,且与房龄之和最 长不超过 30年。
3、关于额度计算公式
借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12(月 ×0.5×贷款期限 (最长可贷 20年
若夫妻双方缴存比例不一致的 , 按比例较高的一方确定实际缴存比例。 不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额。
申请公积金贷款还应满足月还款 /月收入不大于 50%(其中:月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和 。
二、办理要件 初审要件:
1、转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件 (转贷人为单身的由民政部门出具单身证明 ;
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件及复印件 ;
3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品 (经济 房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件 ;
4、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明 ;
5、由管理中心认可的房屋评估机构出具 二手房 商贷转公积金贷款《房屋估价报告书》 ;
6、房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结书 ;
7、原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证 (期房抵押证明或房屋他项权证 的复印件并加盖银行公章 ;
8、管理中心或受托银行要求出具的其他资料。 担保要件:
1、转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件 (转贷人为单身的由民政部门出具单身证明 ;
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件 ;
3、受托银行加盖公章的《贷款审批信息确认表》 。 实行中困难分析: 问题一:额度不够
公积金存缴基数为 1010元,按照计算公式,仅能贷款 121200元。为了能达到 34万的贷款额度,存缴基数需要达到 2834元 问题二:资料不全
商转公里涉及了不少资料是在房屋交付后才能拥有的证件,期房不可办理 问题三:商贷余款须自行筹款先行垫付
合肥市公积金管理中心公告,合肥市从 10月起停办商业贷款转公积金贷款中的垫资业务,转而由 “ 商转公 ” 的个人自行筹集商业 贷款剩余的余款与银行结清后,公积金贷款一般两个月内会 “ 还 ” 给个人。
综合上述困难,最终解决方案: 第一步、贷款额度的增加
在 2013年与公司争取上调,将存缴基数调整为 2000,只要为了妻子也缴纳公积金,那就没问题了。
第二步、贷款资料的齐整
在 2014年房屋将会交付,那时产权之类证件即可办理齐全。 第三部、筹措资金
扩大社交圈,争取到 30万左右的借款,只需 2个月内即可还上,即可解决资金冻结的问题。
如可申请他项贷款,结交银行类朋友。
因此预计此项商转公计划将会在 2015年正式启动。将近3年的准备时间,加油! 注:此处设想的均是最大困难值
(将近30期的存缴,本金会减少 1万,每年可提前还款 1万元,到时真正办理商转公时,贷款额度或许只有 30万。期间还要 考虑到新房装修、婚礼筹办的资金预留
