新疆天电物业服务有限责任公司
修缮分公司
维 修 管 理 制 度
2012-7-6
维修管理制度
第一章：总则 第一条：维修管理规定
为了不断地提高维修管理服务水平，做好水、电、暖、汽及其它维修服务工作，特制定本规定。
1、维修人员要热爱本职工作，努力钻研专业技术，不断提高服务水平和技术水平，管理好家园小区水、电、暖、汽等系统和机械设备,掌握运行和使用情况，做好月度、年度检修计划。
2、维修服务工作要为住户着想，做到服务工作及时、热情、周到，效率高、质量好，令住户满意；
3、遵守劳动纪律，坚守工作岗位，精心维修设备；按时交接班，认真填写维修记录，维修操作时不准说笑打闹。严格值班制度，值班时间不准喝酒，不得进行与工作无关的任何活动。
4、维修工作要及时，在接到报修信息后要及时赶到现场，出现重大情况应采取应急措施并及时向上级报告。
5、维修人员要严格执行各工种安全操作规程。如违章操作，出现后果由本人负责。
6、维修人员要爱护机具设备，节约材料，坚持领料手续,专料专用，余料、旧料及时上缴，不得私自处理。
7、坚持原责，秉公办事，不得以工作之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要，多办实事，为住户排忧解难。
第二条：维修程序
1、公共设施维修一律由所在部门领导和修缮公司领导处备案，各科室所管辖范围内的公物维修由各单位出具维修单。不需添置、更换材料的一般性维修经单位负责人签字后直接送维修室，大型维修或需添置,更换材料的维修，要经领导审批后送达维修班组。
2、单身职工宿舍的公物需要维修的，由个人出据报修单，按规定应当交纳维修费用的到财务室交纳，然后持报修单和收据报到维修室，由修缮公司安排维修。
3、住宅小区楼房的公物损坏，应由住户本人提出申请，送修缮公司然后按照价目表到财务室交纳维修费和换件费。对于大型维修和涉及款项过多的应由修缮公司或相关部门写出书面申请，交相关领导批准后给予维修。
4、对易耗和自然损坏的物品,如日光灯管、电灯泡、启辉器等,由维修人员核实后，以旧换新。
5、对于易损坏的其它公物，属自然损坏的由单位出据维修单，经维修人员鉴定后，确属自然损坏的应给予及时维修，经相关单位签字验收后，维修人员应备案。
6、特殊情况下(如迎接检查,物业检查等)维修人员事先完成的维修项目，应通知各单位按规定补办手续。
7、接到维修单后,一般维修要在2小时内完成,特殊维修经分管领导同意可在一定期限内完工。
8、维修单一式二份，一份修缮公司备案，一份维修班组存留。
9、维修室日常维修项目收费要做到公开合理。
10、各类维修项目完工后，报修人(单位)要派人验收签字，维修室建立和完善公物维修台帐。
第三条：未尽事宜另行通知。
专工岗位职责
1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业修缮公司经理负责。
2、负责对修缮公司工程、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持修缮公司各物业设备的高水准运行。
3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。
4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。
5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。
7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。
班组班长岗位职责
1.协助专工做好各项具体工作，直接向其负责。 2.全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成专工（工程部）下达的各项任务。
3.严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度
4.组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。
5.负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作
6.审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。 7.落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。
水暖工的岗位职责
1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。
2、熟悉厂前区、家园小区、过渡区、生活用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。
3、负责暖气水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。
4、负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。
5、做好各种检修、保养纪录。
6、发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。
电工岗位职责
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2、认真学习技术，熟练的掌握厂前区、家园小区、过渡区供电方式，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。
3、努力做好设备的维修保养工作，做好防护小动物工作，确保安全运行。
4、坚守岗位，定期巡视电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正确记录各项数据。
5、对来人来电报修及时登记，做好维修。
6、发生电器故障时，应保持冷静头脑，按操作规程及时排除故障。
7、负责厂前区、家园小区、过渡区的配电箱、控制设备、电机和控制电器的维修保养及故障排除。 维修电工及值班电工工作制度
一、严格遵守交接班制度，安全防火制度；严格遵守和自觉执行安全操作规程；认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。
二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好工程部经理安排、布置的各项工作。
三、负责做好水场泵房电器设备的保养及故障检修。
四负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。
五、负责做好公共区域，包括楼道内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。
六、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。
七、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。
八、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。
九、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。
十、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决；交接班时发生的故障原则上二班共同解决。
十一、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。
十二、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料尽、场地清。
十三、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。
十四、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向工程部、管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。
十五、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给客户、业主或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。
电工日常巡检工作制度
一、每天当值电工上班后，对整个厂前区、家园小区、过渡区、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。
二、如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。
三、如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。
四、值班电工应定时巡查小区高低压配电室、水场、加热站水泵管道，发现问题及时处理。
五、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。
六、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。
考勤制度
员工考勤工作由公司成本员负责，各班组班长记考勤，考勤表由各班组填写，部门主管签字后按时汇总物业本部审核。
（一）、上、下班
1、员工必须按所在部门规定的班次出勤，凡超过规定的上班时间到岗，即被认为迟到，凡在规定的下班时间前离岗，即被认为是早退。
2、旷工
凡规定的上班时间无故不上班，不请假无特殊原因者，认定为旷工。
（二）、请假
请假者不论时间长短，一律填写请假单，经主管部门的批准后生效，特殊情况不能办理的，及后必须及时办理补假手续，否则作旷工处理。
奖惩制度
（一）、奖励：
对有下列突出表现的员工，按不同事迹予以精神或物质奖励：
1、对改善经营管理，提高服条质量有贡献者。
2、在服务中取得优异成绩，受到业主、客户好评为公司获得荣誉者。
3、严格开支，爱护公物，节约费用有显著成绩者。
4、发现事故苗头，及时准确采取措施，避免事故发生者。
5、为保护国家财产和人民生命安全，见义勇为者。
6、讲文明，做好事，维护团结，敢于同不良倾向和违法乱纪行为作斗争者。
7、拾金（物）不昧者。
（二）、处分：
对违纪员工按其错误性质情节，一贯表现和对错误的认识态度，给予必要的处分，处分分为经济处罚和行政处分。详情内容、参照各工种、各岗位员工处罚细则执行。
