参建与联建的区别：在房地产合作开发经营活动中，常常发生将参建与联建想混淆的情况。从字面上看，参建与联建似乎一样都属于合作建房的形式，但是仔细分析这两种法律关系，二者之间还是有很多不同之处的。首先，从 从字义上理解，联建应是联合建造的意思，强调的是联合、共同的含义，而“参建”则是参与建造的意思，强调主辅关系。其次，从项目立项的主体来看，在参建法律中，申请立项的往往是拥有土地使用权的一方，而联建往往是共同进行的；在法律形态上理解，典型的参建法律关系与房屋买卖在交易形态上是相似的，而联建法律关系更多的表现为土地使用权转让的一种特殊形式，要履行一定审批手续。
三、参建与投资的区分：投资并非是一个严格意义上的法律概念，它是一个广义而宽泛的概念。其形式也是多种多样，从资金运作产生收益的角度看，参建、联建都可以视为一种投资方式。但是，回到法律层面，投资法律关系有其固有的特征，其中表现明显的就是，投资人投资后无论是否参与经营管理，都必须在享受利益的同时承担风险。
在本案中，首先，很明显此约定内容并不符合联建合同的内容，因为当事人双方并不是共同申请立项的主体，案外人香港银投公司与城市建设开发公司才是申请立项的共同主体，而物产集团公司则是在上述两主体申请立项后才加入进来的，因其不是项目的建设方。其次，此约定内容也不符合投资的法律关系，虽然在约定中有“共享利益，共担风险”条款，表面上符合投资的固有特征，但其实质上却缺乏投资法律关系的根本目的，即投资方主要是按投资比例分配利润同时还兼顾有其他利益，纵观整个案件物产集团公司投资的目的是为了获取城市开发公司在其份额内转让的6%的房屋所有权，而不是为了按投资比例分配利润。再次，此约定内容属于明显的参建合同，原因如下：
1、从表面上看，协议书的名称为参建协议书，且文中也多次出现参见款、参建比例等字样。
2、从合同目的上看，参建方物产集团公司作为非建设方投入资金，法律关系的客体是建成后的6%的房屋产权，类似于买卖法律关系。
综上，此参建协议书属于典型的房屋参建合同。
二，如何认定本参建协议书的效力
上述已表明，该参建协议书属于房屋参建合同，在本案中参建合同的是否具有效力是核心问题，因为它决定了当事人在合同中约定的权利义务能否得到法律的保护，也决定了当事人的合同目的是否能得以实现，纵观整个案例，我认为此参建合同无效的，现从如下几方面来阐述此合同的效力问题：
1、从双方当事人的意思层面上看，物产集团公司与城市建设开发公司公司订立此
合同是基于自己的意愿，有真正合作的意思表示，且订立的合同也没有违背国
家利益、公共利益或其他人的利益。因此是有效的。
2、从合同的标的来看，城市建设开发公司与案外人香港银投公司于1992年7月7
日，与上海市土地管理局签订了关于出让上海市嘉定县东门某号地块《上海市
土地使用权出让合同》，于1992年9月17日取得了国有土地使用权证，然而
城市建设开发公司与物产集团公司与1992年8月十日前就签订了参建协议书，
也就是说城市建设开发公司在未取得土地使用权证的情况下，就进行了特殊类
型的土地转让，根据我国《土地管理法实施条例》第23条没有土地使用权的具
体建设项目属于违法建设，会导致国家有关部门的查处。因此其属于无权处分，
其转让行为不能被法律认可。因此合同标的不合法，所签订的合同也是根本无
效的。
3、从合同签订的实质条件看，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和
转让暂行条例》第十九条第二款的规定“未按土地使用权出让合同规定的期限
和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”， 城市建设开发公司在
未进行土地开发就加价转让的行为是无效的。因此二审法院已城市建设开发公
4、司未对土地开发即加价转让的行为无效做判决是正确的。 从合同订立的程序要件看，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权
合建纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地出让使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此来看，合同是否有效并不是以是否办理合建审批手续 和办理土地使用权变更登记手续为标准，也可以这样说，《解释》的规定使参建这种房地产开发的合作模式从法律上获得了合法地位。因此二审法院以城市建设开发公司与物产集团公司在未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续的情况下合作建房判决此协议无效，是适用法律错误。
综上，虽然此参建合同系当事人的自治，合同的程序要件也合法，但决定其效力的实质条件和合同标的均不合法，所以最终是无效的。
