营业税条例讲解及案例分析
税法修改对企业的影响
（一）对国内生产总值的影响
新营业税条例影响：将导致走出去海外企业大量本地化，国内生产总值GDP减少
新营业税条例规定营业税的征收将由属地原则改为属人原则，公司在海外的劳务提供获得的收入还要在国内再征税，这个决定让公司的决策层不得不选择让海外子公司从事劳务，而利润也将被留在海外。而这样做的中国公司还将越来越多，没有任何一个公司愿意被两个国家征收两次税收。而走出去的中国企业也将不得不都在海外设立子公司以避免双重征税。设立子公司将导致本来属于中国的收入留在了海外，而这也一直是当地国所期望的，中国的国内生产总值GDP注定会受到影响。也许这就是新营业税的影响吧。
（二）对二手房交易市场的影响
去年12月份，国务院下发通知，个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
以北京为例，目前北京市场上的二手房有80%是2.5年的次新房。这就意味着二手房市场上过半房产都是本次营业税调整的对象。营业税税率占到了房屋总价的5.5%，在二手房交易费用中营业税所占份额最大。此次的营业税减免政策，对低迷的二手房交易情况会有明显改善。
（三）对交通运输业的影响
明确“纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额”。在理解本规定时，要重点把握以下三点：一是必须承接运输业务，一般应提供运输合同。二是将运输业务分给其他单位或个人时，应取得分运人开具的交通运输业专用发票。三是只能扣除支付给分运人的运费，对支付的其他费用如保险费、过路过桥费、铁路基金等不得扣除。
（四）对旅游业的影响
明确“纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额”。理解该条规定时，要注意把握以下两点变化：一是适用主体发生了变化，不再局限于“旅游企业”而是对所有纳税人，这也解决了过去不少没有旅游企业资格但实际组织境内外考察的单位差额征税问题。二是扣除费用仅限于扣除以下两类费用：
①替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票等四项费用，除此以外的如签证费、保险费等费用均不得扣除。
②替旅游者支付给其他接团旅游企业的旅游费，这里包括了支付给境内和境外接团旅游企业的接团费用。
（五）对建筑业的影响
明确“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”。与原规定相比，主要有以下三点变化：
一是适用主体由“建筑业的总承包人”调整为“纳税人”，即所有从事建筑业劳务的单位或者个人，解决了过去再分包不得扣除分包价款而造成重复征税的问题；
二是将扣除适用范围由“工程分包或者转包”调整为“建筑工程分包”，对转包业务不再允许扣除；
三是根据建筑行业有关“严禁个人承揽分包工程业务”等规定，将扣除对象由“他人”调整为“其他单位”，对分包给个人的也不得扣除分包价款。
同时,新细则第16条规定，除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
与旧条例和细则相比，主要有两点变化：
一是适用范围由原先“建筑、修缮、装饰工程作业”调整为“除装饰劳务以外的建筑业劳务”。也就是说,如果纳税人提供装饰劳务的，则不适用本规定；
二是对工程所用原材料、其他物资和动力无论是建设单位提供还是纳税人提供，均应并入营业额缴纳营业税。
（六）以金融商品买卖的影响
新法规定“外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额”，与旧条例和细则“外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额”相比，增加了其他金融商品，即对远期、期权、掉期等金融衍生品买卖业务也给予了差额征税照顾。
新税法下的节税筹划
（一）先讲三个案例
营业税是我国第二大流转税，根据营业额和适用税率计算交纳。新《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用（但运输业、旅游业、建筑业以及外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务除外）。
也就是说，除了“除外”的行业“按差价”上税，其他业务都要按全额纳税。尽管营业税的税率一般不高（最高税率达20%的娱乐业例外），但是按全部营业额计算税金，也不是个小数；也正是因为按全额计算税金，过一道手，就要交纳一次营业税，所以往往会造成营业税的重复纳税。
依据“全部价款和价外费用”为营业额的规定，那些实际上具有“代收性质”的款项——属于第三方的款项，如果处理不当，也要混在一起计算交纳税金，这就交重了。
还有一个棘手的问题就是税法与实际征管的“冲突”。比如税法规定“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”，但在实际征管活动中，税务机关多是按发票征税——开多少发票就要交纳多少税。例如，某建筑公司承揽一个1000万元的项目，分包出去300万元。但如果建筑公司给甲方开出1000万元的收款发票，税务机关肯定要求他们按1000万元上税，而不是700万元。
要消除这些棘手的问题，我们在实际操作中就要让“全部价款和价外费用”都直接各归其主——你的就是你的，我的就是我的，不参合，避免“转手”或“过手”现象，彻底消除营业税的重复纳税。这也是营业税的节税技巧之一。试举两例：
案例1.运用第三方合同，消除营业税的重复纳税
这个案例的筹划效果：消除60%的重复纳税。
这个案例是为某建筑设计单位做的节税方案。这个单位除了绘制图纸外，还承揽一些工程建设的活。我们给他们做财务咨询时，曾到业务部门访谈，结果就发现了问题：
他们承建一个锅炉房，合同总价款为1000万元，其中锅炉价格600万元，实际的收入是400万元，但要按全价1000万元纳税，交纳的营业税为：
1000×3%=30（万元）
这里，可以直观地看出，600万元的锅炉款所交纳的税金，显然是重复纳税。但我们不可以自作主张地说这600万元不用交税了，如果这样做，那就是偷税，要受到法律的追究。因为你签的合同就是1000万元，按照税法的规定就应该按1000万元纳税。
那么，节税的空间在哪里呢？在消除“过手”现象。
当我们知道他们中间不再赚锅炉的钱时（“过手”的锅炉不加价），就建议他们修改交易方式，拉上锅炉厂，签订三方合同。企业负责施工，合同价款为400万元；锅炉厂负责供应锅炉，合同价款为600万元。则施工部分应交纳的营业税为：
400×3%=12（万元）
在锅炉厂交纳的税金没有变化的前提条件下，施工方的税负由30万元降低到12万元，节税18万元，消除了60%的重复纳税。实属可观。
不收取价款，就不涉及税收。但由于一些工程项目存在“转手”或“过手”等现象，一些企业还有代收款项，处理不当，就会产生重复纳税。签定三方或多方合同的作用，就是为了减少款项的周转或代收款项。消除了代收款项，也就消除了营业税的重复纳税。
案例2.分解营业额，消除营业税的重复纳税
这个案例节约了25万元的税款，消除了50%的重复纳税。
节税筹划前，某展览公司每年都要在市展览馆举办一期产品展览会，参展的客商有500多家，营业收入大约1000万元。展览公司取得收入后，要支付展览馆租金等费用500万元。
展览公司的收入属于中介服务，按服务业计征营业税。其应纳营业税税额是：
应纳税额＝1000×5%=50（万元）
因其中有500万元的租金要支付给展览馆，不属于展览公司的所得，所以具有代收款项的性质，由此产生了重复纳税。
我们的节税筹划思路是：改变“过手”的业务模式，把本应属于展览馆收入的500万元从展览公司的收入中分离出来。
具体的筹划方法为：展览公司在发出办展通知时，规定参展的客户分别交费。50%汇到展览公司，展览公司给客户开发票；50%直接汇给展览馆，展览馆给客户开发票。改变收款模式给展览馆增加了收款工作，双方可以洽谈回报方式。
展览公司筹划后的纳税情况如下：
1000万元的营业额分解为两个500万元，展览公司应纳营业税为：500×5%=25（万元）
通过节税筹划的分解技术，把营业额进行分解，在保证双方收入额不变、客户和展览馆的税收负担不增加的前提条件下，展览公司少缴了营业税25万元，消除了50%的重复纳税，是非常值得借鉴的一种节税方法。
所以，对于营业税这个税种，我们推荐的节税筹划方法是：通过分解应税营业额，或减少纳
税环节，或利用相关的税收政策，达到合法节约税收的目的。
营业税也有高税率，比如娱乐业的税率最高达到20%，像酒吧、歌厅等行业，税务机关给他们定的税率都不低（我国娱乐业的营业税税率设定在5%到20%之间，但企业要按多少税率交纳营业税，由主管税务机关来核定）。税负高，一些娱乐业企业就采取“蛮干”的方式偷逃税款，这给企业带来风险不说，还带来了管理的混乱。
对于高税率的娱乐业，我们也有很好的节税筹划方法。试举一例：
案例3.拆分业务，削减高额的营业税税负
这个案例减轻了企业41.91%的营业税税负。
这个企业是一个酒吧。我们都知道，酒吧里的东西贵，但可能不知道酒吧的税率高。我们接触的这个酒吧的营业税税率被税务机关核定为18%。也就是说，取得100元收入，要交纳18元的营业税，然后刨掉成本再交纳企业所得税，给员工发工资还要代扣代缴个人所得税。如此的重税负，使得酒吧老板来咨询我们，试图通过“走正道”的方式来减轻企业的税收负担。
通过对这个酒吧收入结构的调查，我们发现了节税筹划的空间。在30万元的月收入中，有15万元的收入是出售酒水、小食品带来的，也就是商品销售行为带来的；其他15万元收入属于娱乐收入。商品销售收入和娱乐收入各占50%。
按照税务机关核定的18%税率，酒吧每月应交纳的营业税为：
300000×18%=54000（元）
如果把50%的营业收入改变为实际的商品销售收入，适用较低的销售税率，整体税负就可以降低。但要达到这个目的，必须把酒吧出售酒水、小食品等销售业务分离出去，重新注册一个商业企业，来经营酒水、小食品等业务。由于经营的商品进销差价很大，所以应把这个商业企业注册成小规模纳税人，按3%的增值税税率交纳增值税。
有了这样的思路，就有了具体节税筹划的行为。酒吧把当街的窗户改成门脸房，注册成一个小规模的商业零售企业，酒水和小食品等商品从商业企业出售，开商业零售发票，收入归于商业企业账户。这样，客户在酒吧消费，就取得了两张发票，虽然麻烦一点，但很多客户还是愿意要商业零售发票，不愿意要带有酒吧印章的服务业发票。这可能与他们方便报销有关吧。
业务分开以后，整体纳税负担就减轻了许多。我们以调查的那个月收入计算如下：
酒吧应交纳的营业税为：150000×18%=27000（元）
小规模商业企业应交纳的增值税为：150000÷（1+3%）×3%=4368.93（元）
税负减轻额﹦原纳税额-现纳税额=54000-（27000+4368.93）=22631.07（元）
整体税负减轻了41.91%（22631.07÷54000），这是相当可观的。
从这个案例我们可以得出这样的结论：对于高税率的营业税，我们也要设法“分”——通过企业组织形式的拆分，让部分业务合法地适用低税率，减轻高额税负。
（二）利用营业税税收优惠的节税筹划
1.利用营业税征收范围上的节税筹划
我国现行营业税征税范围在原营业税征收范围基础上,经过一系列地增加和转变之后,最后形成9个税目。即交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产和娱乐业。根据新《营业税暂行条例实施细则》第2 条，以上征税范围中，交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、服务业税目征税范围的业务称为应税劳务，但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在征税范围内。注意，加工和修理修配业务不属于营业征税范围，故称为非应税劳务。根据新《营业税暂行条例实施细则》第3条：转让无形资产或销售不动产税目征税范围的业务称为应税行为。
此外，立法机关、司法机关、行政机关的收费，同时具务下列条件的，也不属于营业税税征收范围内：
国务院、省级人民政府所属财政、物价部门以正式文件允许收费，而且收费标准符合文件规定的；
所收费用由立法机关、司法机关、行政机关自己直接收取的。
此外，以不动产投资入股、参与接受投资方利润的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税；以无形资产投资入股、参与接受投资方利润的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
例4：利用营业税征收范围的节税筹划
A公司由于经营不善，连年亏损，2009年1月31日，资产总额1200万元（其中房屋、建筑物1000万元），负债1205万元，净资产-5万元。公司股东决定清算并终止经营。B公司与A公司经营范围相同，为了扩大公司规模，决定出资1205元购买A公司的全部资产，A公司将1205万元全部用于偿还债务，然后将公司解散。在本业务中，A公司向B公司销售不动产将缴纳55万元的营业税及附加。
1000×5%（1+3%+7%）=55（万）
筹划及结果：
根据国税函〔2002〕165号和国税函〔2002〕420号文件规定，《营业税暂行条例》及其实施细则规定的营业税征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。《增值税暂行条例》及其实施细则规定的增值税征收范围是为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不光是由资产价值决定的。所以，企业产权的转让与企业销售不动产、销售货物及转让无形资产的行为是完全不同的，既不属于营业税征收范围，也不属于增值税征收范围。因此，转让企业产权既不应交纳营业税也不需要交纳增值税。如果B公司将A公司吸收合并，A企业的资产和负债全部转移至B公司的账下，B公司无须立即支付资金即可获得A公司的经营性资产，而且A公司也无须交纳营业税。
2.利用营业税中的营业额节税筹划
纳税人的营业额即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。因此，营业税的节税关键不在于合法正确计算营业额，并使之缩小。这样公司就可以筹划营业额，从根源上减少纳税额，达到税收筹划的目的了，下面是确定营业额时可能节税的要点：
第一，掌握营业额确定的一般原则并节税。根据《营业税暂行条例》的规定，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。其中价外费用是指向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项和各种形式的价外收费。根据这一原则特点的节税策略有两个：一是不收费或低收费策略；二是收费收入“灰色化”。
第二，特殊情况下，各行业营业额确定时的节税策略。
虽然新条例对营业税的确定做出了原则上的规定，但新条例和新细则对一些特殊纳税行为的营业额在原则的基础上也有特殊规定，在这些特殊规定中存在着节税的机会。
以行业划分进行节税筹划如下：
一是运输业的节税策略
根据新《营业税暂行条例》第5 条：纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
因此，从企业节税角度考虑，应当说要求对方承运时扩大费用从而冲减总运费，寻求对方用其他的方式回报高费用冲减带来的损失。
二是旅游业节税策略
根据新《营业税暂行条例》第5 条：纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费用扣的余额为营业额。
这样各旅游团之间，通过配合就有了节税可能。特别是收费项目和门票费用上，旅游团及导游通过各种形式回扣节税。
三是建筑、安装业的材料费和设备价款节税策略
根据新《营业税暂行条例》第5 条：若纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。
因此，企业从节税角度看，企业常常通过通过降低材料费用和设备价款的方式降低营业额，达到节税的目的。
四是单位和个人演出业务节税策略
单位或个人进行演出，以全部票价收入或包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或经纪人的费用后的余额作为营业额。
纳税人通过人为设计降低票价收入或者包场收入，扩大演出公司或者经纪人支出（同时又用其他形式返回），从而可以压缩营业税额，达到节税目的。
五是娱乐业节税策略
根据新《营业税暂行条例》第17条：娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包话门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其他各项收费。
这些项目的收费一般极易“灰色化”，从而达到节税的目的。此外，通过征管弹性可以税率上录找较低税率节税。
例5：利用抵扣法规节税
广电网络公司在009年中完成安装工程5000万元，所用宽带设备为2000万元；有线安装工程5000万元，其安装工程使用电缆与光缆等可扣除项目的总价值为2000万元。
如果不运用法规进行抵扣项目的核算，年应纳营业税额为：10000×3%=300（万元）
筹划及结果：
广电网络公司的主营业务主要为有线电视的安装运营业务和数据宽带的安装运营业务，公司涉及的营业税主要为有线电视初装费和收视维护费、数据宽带的安装费和使用费。对于这四种收费业务，广电网络公司营业税的税目及相应的税率如下：
一建安业（有线电视和广电宽带的安装业务）税率为3%；
二文体业（有线电视的收视维护费收入）税率为3%；
三服务业（宽带使用费收入）税率为5%。
根所财税〔2002〕16号第三条第十三款规定，通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。因此，年应纳营业税为：（10000-2000-2000）×3%=180（万元）
筹划前后对比：广电网络公司每年减少120万的营业税。这说明充分学习税收法律法规，合理利用法规，为企业节税的税金价值将是非常大的。
3.利用营业税的减免税目项目进行节税筹划
营业税规定了许多减免税项目，免税项目包括：
（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务。
（二）残疾人员个人提供的劳务。
（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务。
（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务。
（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。
（六）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。
（七）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
因此，单独核算减免税项目就是一项重要的节税筹划方案。
出租商铺产生的税费一定要约定清楚
【案例】老王跟随房市潮流将投资撞到商业用房，近期在宛市繁华地段买了一间底楼90㎡的商铺门面，招租广告张贴出去后，每天的咨询电话不断，由于初次经营商铺，老王也拿不准租金到底收多少，后来打听旁边邻居店铺租金从一平方米80到90元不等。这天刘女士打电话说要租房，刘女士真诚地表达了自己的想法，想做日化生意，代理一个外国品牌，但由于属于创业阶段，刘女士和老王商量，能够第一年租金在75元/㎡。由于老王被每天不断的电话折腾得不行，想赶紧把房子租出去，就同意了刘女士的要求。但是，在签订合同的时候，老王没有考虑到出租房屋要缴纳一定的税费。后来，刘女士在办理工商营业执照和税务登记手续的时候，要求老王和刘女士之间的房屋租赁合同到房屋登记部门进行登记。需要老王缴纳如下税费：
商铺出租合同应当对税费约定清楚。营业税81000*5%=4050，房产税81000*12%=9720，城市维护建设税4050*7%=283.5，教育附加4050*3%=121.5，地方教育附加4050*1%=40.5，印花税81000*0.1%=81。合计14296.5。最后算下来，老王房子的租金是62元/㎡。远远低于旁边店铺的租金。后来老王又打听到旁边一家银行的租金是115元/㎡，原来这家银行在租房子的时候，出租方把税费考虑进去了。其他租金在80-90元/㎡的几家商铺合同上都约定税费由承租方支付，老王来律所找律师寻求解决方法。
【律师提示】房屋出租要当心税费风险，要在合同中明确约定税费由哪一方支付：
一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入12%计算缴纳（根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定）。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳（根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表）。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%（根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定）。
5.印花税：按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花（根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表）。
二、个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔2008〕24号文件（对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠）：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
5.免征城镇土地使用税。
6.免征印花税。
三、企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款： 1.房产税：以租金收入12%计算缴纳。 2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.企业所得税：年终汇算清缴。
5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房，应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳（根据财税〔2008〕24号文件的规定）。
2.营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。
4.企业所得税：年终汇算清缴。
5.印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
二手房买卖要提防四大风险
其一：利用公证先卖后过户
花招：不少业主找到买家后选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。
后果：到公证部门办理交易公证手续的花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。只公证不过户，使购房者承担了较多风险。因为房屋实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。有买家说，我可以要求把房产证拿在我手上，但律师指出，卖方可以办理遗失手续取得新的房产证，并将房屋产权过户给新的买家。
这种避税办法下买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。
还有，业主如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。如果遇上卖家私自抵押或者进行二次销售，找得到原业主还好，要是他跑了找不到，那就成无头官司了。
其二：签订合同先租后卖
花招：针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。 后果：这种方法和第一种方法一样，也是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。如果几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能在此期间将此房抵押或另外出售，对于买方而言法律风险极大。另外，卖方虽然少交了卖房子的营业税及附加费，但在租赁期间必须依法承担房屋出租的营业税及附加费、房产税、个人所得税等。
其三：假赠与真卖房
花招：我国现行税法规定，对私人赠与房屋的行为不征收营业税。由于税务机关人力限制，不可能对每一笔赠与行为进行核实，所以假赠与真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。
后果：为防止房屋买卖双方利用假赠与行为偷逃税，国家税务总局最近已经出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料(如公证书)，经审核后才能免税，而且规定这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键在于，受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，重要的是明文规定不得核定征收。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，受赠人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起，而不能从赠与人取得房屋时算起。
假赠与让卖方少交了营业税，买方却要面临未来出售房屋时高额的个人所得税，很不划算。
采取假赠与真买卖的方式转移房产，对买方来说还存在很大的交易风险。比如确定付款方式就是一个难题。因为卖方在房屋产权转移之前可以随时撤销赠与，即使买方已付了定金，也对出售方没有约束力，定金很难受到法律保护。此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”换言之，如果买方收到的房屋有质量问题，也不能要求原主人予以赔偿。
其四：签订“阴阳合同”
花招：这是最为普遍的做法，许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低很多，以达到少缴税的目的。这种方法虽然缴了营业税、个人所得税和买方契税，但因为合同交易价格低了，纳税额相应减少。
后果：这是一种偷税行为，如果被发现，买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。我市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。
二手房交易中使用“阴阳合同”，对买方很不利。一旦买方想再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴个人所得税，而个人所得税的税率是20%，远远高于营业税和契税的税率。对卖方而言也有风险，如果是过户前对方只付了部分房款，约定过户后再付款，等过户后买方动起歪脑筋，坚持以申报的合同价为据，剩下的差价不予给付，卖方还得承担法律纠纷。
二手房买卖，警惕炒房客“做笼子
北京市第一中级人民法院日前进行的一项调研显示，在该院近期审理的房屋买卖合同纠纷案件中，买房人违约的案件量明显增多，其中不乏炒房客因房产新政颁布后炒房风险增大，不愿继续履行合同而违约的案件。以下为北京市一中院最近审结的一起具有代表性的案件。
以案说法
李先生在海淀区成府路附近有一套60平米的房屋要出售，今年4月10日，其通过某房产中介与魏某签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为150万元，魏某应在签订合同时支付定金5万元并于4月15日前支付房款85万元；双方于签订合同2个月内办理房产公证手续，魏某于公证当日支付剩余房款60万元后，李先生将房屋及房产证、公证书原件交付给魏某，所有税费由魏某承担。合同签订后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90万元。双方通过某房产中介协商于6月7日共同到公证处办理委托公证，但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见，最终未能办理公证手续，就此发生争议。李先生遂诉至法院要求魏某继续履行合同、支付剩余房款并按照合同违约条款承担迟延履行违约金。魏某则反诉要求李先生限期出具合法并能实现合同目的的公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。
本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，实则背后隐藏着炒房客以买房自住之名投机炒房的玄机。为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，职业炒房客购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书，如果这时业主发现遭炒房客算计而不愿履行合同，炒房客便会要求业主赔偿违约金。这种操作方法符合炒房客低买高卖的运作原则，以较少资金换取较大回报，另外，也可规避楼市新政对个人新购房屋套数的限制，使其在新政颁布后仍能继续炒房。
法院经审理认为，李先生与魏某所签合同虽约定双方于签订合同后2个月内办理公证手续，但因约定不明，双方对公证的具体内容、时间和办理手续等事项产生分歧意见，导致合同未能继续履行。魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的移转，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。因此，在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下，魏某要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故魏某应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生。最终，法院判决双方继续履行合同，驳回李先生的其他诉讼请求和魏某的反诉请求。
炒房客惯用伎俩揭秘
法院经调研发现，此类案件有一些共通之处，炒房客与业主签订房屋买卖合同时，合同中往往含有公证条款，目的在于从业主处取得该房屋出售、过户等相关事项的代理权，从而在下次买卖中，将房屋从该业主名下直接过户给新的买房人，以此达到获取更多差价的目的。公证条款往往先进行模糊约定，从而不至业主在签订合同时生疑拒签。从表面看，炒房客是为买房自住，且按合同约定实际支付大部分甚至全部房款，但这只是骗取业主信任的一个步骤。合同履行过程中，炒房客一般会找出一些理由，比如声称买房实际由其父母出资，房产证可能要写父母名字，可先将办理买卖过户等事宜委托给炒房客本人办理，以此作为业主办理房屋过户手续的替代方式，从而为自己留下炒房的活动空间；或主张为防止支付房款后不予过户情况出现，可委托给房产中介某业务员，由其作为共同信任的监督人办理房屋买卖过户等事宜，而实际上该业务员是炒房客在“黑中介”中的“同伙”，与炒房客一同“做笼子”让业主往里钻。
有的业主没有识别出炒房客的“阴谋”而径直配合其办理公证手续，有的业主虽有顾忌，但担心自己违约，且认为炒房客已支付价款，最终往往无奈地予以配合。本案中，李先生在签订房屋买卖合同时没有注意到公证条款，当魏某要求按照其提供的公证范本办理委托公证手续时，李先生发现魏某有炒房的嫌疑，但为了继续履行合同而不至违约，李先生希望仅将公证授权范围限制为办理过户，不能包含买卖和网签等事项，遭魏某拒绝。因具体的公证内容未在买卖合同中明确，所以并不能直接将未办理公证而导致合同无法继续履行的责任归结为一方，使李先生陷入进退两难的被动境地。
二手房买卖遭遇炒房客风险大
有人会质疑，若炒房客能够按照合同约定支付全部房款，那何必还要计较他怎样处置房子？其实遇到此种炒房客，不管对卖房的业主还是下一个买房人来说都有巨大安全隐患。
对卖房的业主来说，如果办理公证，虽然业主最终能取得全部房款，表面上看没有经济利益的损失，但存在一系列风险。首先，炒房客将该房屋转卖他人，炒房客只是名义的卖房人，形式上是代理原业主出售，若该合同履行过程中产生纠纷，新的买房人可能主张原业主与炒房客存在恶意串通的行为，一旦发生诉讼，原业主将被直接列为被告；因原业主已将房屋交付炒房客并取得价款，实际占有人和使用人已随之转变，炒房客再行转卖甚至进行多次转卖，产生纠纷后，新的买房人会要求买卖合同的相对方——原业主交付房屋，原业主必将承担一房二卖甚至一房多卖的法律责任；若炒房客在使用房屋过程中破坏了房屋结构，将房屋进行修饰后转卖，新的买房人入住后发现质量问题，会直接向原业主主张修复或赔偿；因房屋未过户，在炒房客寻到下一个买家前，若将房屋租赁给他人，或在该房屋内进行其他违法乱纪活动，原业主作为房屋的所有人可能为此承担更重的法律负担；更有甚者，若炒房客未向原业主支付全部房款，一旦其将房屋转售后卷款逃走，后果更不堪设想。
对新的买房人来说，买房遇到炒房客亦有较大弊端。首先，以不满五年的普通住宅为例，按照交易习惯，二手房交易的营业税一般约定由买房人承担，正常交易途径下，炒房客从原房主处购买时应按照房价款差额征收营业税，炒房客再次转让给新的买房人应再次按差额收取营业税，但因炒房客不办理过户和交税，所以新的买房人是按照原房主购房价款为基准计算营业税，实际上是炒房客将本应由自己承担的大部分税费转嫁给新的买房人；因炒房客不是实际房屋产权人，对房屋状况不甚了解，还会为了提高转卖价格进行简单装修，隐藏房屋缺陷，买房人最终买到的可能不是其理想的房屋；房屋物业、供暖、水电气、有线电视、电信等事项的办理可能会涉及实名的问题，这些工作炒房客往往不能直接办理，新的买房人会因此产生不必要的麻烦；若遇到炒房客一房多卖，则买房人难以顺利取得房屋。
法官提醒——如何防止炒房客算计
业主在卖房时对一些问题多加注意，能大大降低遇到炒房客的风险。首先，选择正规中介机构提供居间服务。出售二手房应选择知名、正规房产经纪机构，这些机构一般操作规范，管理严格，工作人员业务熟练，可避免中介与炒房客一起“做笼子”的情况出现；第二，不要贪图支付全款而大幅降低报价。炒房客一般会选取面积较小、总价较低的房屋进行买卖，并以短期内支付全款等理由压低房价，这往往是炒房客压低房价的一贯伎俩，业主应以正常市场价出售房屋，不要贪图买房人能够短期支付全款而过分降低价格；第三，留意买卖合同中的公证条款。办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径，卖房时若见到合同中有公证条款的一定要多加小心，最好不写公证条款，或将公证内容在合同中明确，不要给炒房客留下进一步操作的空间。
买房人应注意同样的问题，最好直接与房产证登记的产权人进行交易，从而避免炒房客钻空子。
二手房避税的方法及法律风险
在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。
第一、先租后卖
房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与买家约定，买家先以租赁的方式入住，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。
律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于买家就有很大的法律风险!
第二、假赠与真卖房
王女士手头有套房子，有买主愿意出55万买，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。
律师点评：通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。
对于有亲属关系的和确实属于赠与关系的双方来讲，通过赠与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(第一次交易)，以后交易为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米，一环路外二环路内14元/平方米，二环路外12元/平方米;登记费80元。
如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。
第三、合同价格远低于实际价格
正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价，不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半，她想以这种方式少缴纳营业税。
律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。
第四、先签合同几年后再过户
张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房，就想把3年前在草金路买的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子如果按照46万元卖出，可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，于是通过中介与买房人约定了一个价格，准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。
律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。
据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是：
一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。
律师提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4%契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。
律师提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。
如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。
律师提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。
四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
律师提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。
五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。
律师提醒：
一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;
二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;
三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。
这些常见的“合理避税”行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法，一旦发生纠纷，公民势必得不到应有的保护。按总值1%交税费其实并不高，没必要铤而走险。
