对广西保利集团申请借款5千万元的调查报告
2011年6月5日，广西保利集团（下称借款人）拟向我公司申请借款5000万元人民币，为此，我们于6月7号进行了贷前实地调查，现将有关情况报告如下： 一． 借款人广西保利于2005年1月27日，由中国保利集团投资控股成立的广西保利房地产有限公司，注册资金一亿五千万元，是中国文化地产的航母，广西保利法人代表吴光明，公司总部办公地址在南宁市金湖路52-1号东方曼哈顿16楼，营业执照（见附件1）。该项目占地面积为90亩，约600000平方米，容积率为4，建筑面积为240000平方米，其中住宅占204000平方米，含回建面积20000平方米，商铺占36000平方米，平均建筑成本为1800元/平方米，项目已经融资（含预收款）5亿元，贷款一年后到期，楼盘用地及在建工程已抵押给银行，另可提供土地使用权作抵押物评估价值为2000万元，该项目已经进入尾声，2个月后即可交房销售，改楼盘住宅以6800元/平方米起的价格销售，均价为7500/平方米，商铺均价为15000/平方米。 二． 第一还款来源可行性分析
借款人还款来源主要是以销售楼盘后归还借款
1， 项目借款期限为6个月，2个月后即可售房，总收入分为两大块：住宅：7500*（204000-20000）=1380,000,000; 商铺：15000*36000=540,000,000 2， 项目建造成本等总支出：1800*240000=432,000,000 3， 项目预计利润：
1380,000,000+540,000,000-432,000,000=1488,000,000 4：项目剩余价值：1488,000,000-500,000,000=9.88亿元 5：借款本息：50，000，000+50，000,000*0.04*6=6200万元
以上数据分析得出借款人该项目的预期收入为14.88亿元，减去各种成本及费用后盈余9.62亿元，足以归还我公司的该笔借款本息。
6：以最保守方法计,即参考周边的均价来计算的话，住宅为6500/平方米，商铺为13000/平方米，该项目的预期收入为12.32亿元，减去各种成本及费用后盈余6.7亿元，由此可见，即便是以最低的房价来看该项目的这笔借款，第一还款来源完全充足。 三． 第二还款来源分析
该项目土地及在建工程已抵押给银行，但土地使用权可做为抵押物，评估价值为2000万元，与我司借款金额5000元，利息1200万元的数额相差部分有4200万元，此项可以合同形式注明到期时，以该项目住宅或商铺做备案登记于我公司，价格按住宅4500/平方米，商铺为9000/平方米，如全部是住宅来做备案登记的话，面积则为9333平方米；如全部以商铺来做备案登记的话，面积则为4667平方米。 四． 风险评价及风险防范措施
1， 经营风险
借款人2个月后开始销售，有预期的未来收入，但可能会有合同不执行或业主拖欠工程款的风险，经我们对借款人几大建筑商了解，合同部履行的可能性很小。该项目因已经接近尾声，不会因为合同执行问题或各种原因停止工期的进行和销售。 2.，信用风险
该借款人可能有不还款的信用风险，但据银行信用记录和该公司对各建筑商及供应商付款情况来看，其公司重合同讲信用，具有良好的还款意愿，欠债不还的风险较小。 3，债务风险
该公司的财务状况非常规范，外债均反映在公司的报表中，从相关财务报表及银行流水帐中，未发现有大量举债情况，在此楼盘之前的广西区内的项目运作得很成功，该项目已融资的5亿元，也是在一年时间到期，到那时，该项目楼盘销售基本完成，且在我公司借款期限的6个月之前，不影响我司的贷款归还，债务风险较小。 五，结论
借款人广西保利房地产有限公司在同业中规模大，从事地产行业历史长，在全国运作得也是非常成功，在广西排名前十。该公司经营状况良好，财务规范，贷款风险总体较小，综上所述，同意向借款人发放5000万元的贷款，期限6个月，月息4%，先付息2%*6个月，另外2%按月付给我公司，到期一次性还本。
信贷员：陈汉平
2011年6月11号
