专题:安得广厦千万间
住房：问题由何而来 房价：亿万颗心的纠结 地产：一个怎样的未来 从住房体制改革说起
• 为什么要改革？
1、城市人口增长迅速
2、城市居民居住条件有待改善
3、住房分配不公平
1980年4月邓小平对中央有关负责人说:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋等一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售„„”
• 改革的历程：
第一阶段:1978-1985年,探索和试点阶段
1978年邓小平提出关于住房制度改革的问题。同年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式宣布将实行住宅商品化的政策。 第二阶段:1986~1993年,房改全面实施阶段
自1986年以后,掀起了第一轮房改热潮。1991年6月,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,要求实行新房新制度,强调了国家统一政策的严肃性。 第三阶段:1994~1998年,综合配套改革阶段
1994年7月18日,国务院印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,内容包括把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。 第四阶段:1998年7月起,实物福利分房的终结阶段
国家在1998年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。
• 住房分配货币化的主要形式
1.购房价格补贴方式。
1982年开始实行补贴出售试点,即政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。 2.提租补贴方式。
1986年,针对传统的住房制度的低租金制,提出了改革的基本思路:提高房租、增加工资、变暗贴为明贴,变实物分配为货币分配,通过提高租金, 促进售房。 3.公积金。
1992年5月,《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施,实行了包括公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施的“五位一体”的房改实施方案。
• 住房分配货币化的内容
1、在住房分配原则上，依据按劳分配的原则改变以往平均主义的无偿福利分配为货币工资分配。
2、在住房分配形式上，把住房补贴由暗补(低租金，福利性)改为明补，把原来住房福利分配形式，改为以货币工资形式支付住房消费，职工以货币工资收入直接进入市场。
3、在住房分配渠道上，把政府和单位的行政性分配住房，改为住房通过流通渠道实现的个人行为，切断职工对政府和单位的住房依赖。
4、在住房分配结构上，把职工工资中原来不包含的住房消费部分纳入职工工资收入中，逐步增加职工工资中的住房消费含量，形成有效的住房需求和购买力。
• 不同类型和层次的住房“对应”着“不同”的住户
根据取得住房的途经来划分，中国城市中有四种不同类型的住房：商品房、单位房、公房（政府房）以及安置房（廉租房）。
根据住宅建造的档次划分，又可分为商品房、微利房、平价房和标准房。 商品房在公开市场上以全价销售，价格高，一般市民难以购买。另外三种住房供给在性质上类似：都有不同程度的补贴。 1.商品房
商品房在公开的房地产市场上交易，商品房的买主是那些没有该城市户口的高收入者以及有该城市户口的特别富裕者。因此，在私营和外资部门多的城市，商品房个人购买的份额大些，有的人将购买商品房作为一种投资。中国的商品房市场，由于进入市场的信息渠道的差异而遭到一定程度的扭曲。但是，总体上是市场规则的作用，房屋的供求决定房屋的价格和房租的水平。 2.单位福利房
有特定单位正式工作身份即有工作档案的户主（干部或工人）才可以享受单位的福利房。员工只向单位交纳象征性的租金，住房地产权实行全民所有（单位代管）。住房建设由国家财政划拨，住房的分配借助行政权力，在管理上不计成本，实施政策性亏损。
3.公房（政府房管部门掌握的住房）
每一个城市的政府都掌握一定的房产，这些住房只给有合法户口的城市居民居住。 4.安置房
政府规定，在旧城改造的过程中，开发公司有责任对拆迁户提供补偿性的住房，这种住房要么免费提供，要么拆迁户只交名义上的租金，要么以非常大的折扣向拆迁户出售新建单元住宅。
• 经济适用房和廉租房
经济适用房
对象：真正的中低收入家庭，条件包括：有当地城镇户口或当地政府确定的供应对象；无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭，家庭收入符合当地政府划定的收 入线标准等。 套型：经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在 60平方米左右。
价格：经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，销售实行明码标价，并向社会予以公示。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。而经济适用房的租金标准必须控制在3%的利润基础之内。 经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售；购买人 以市场价卖出经济适用住房之后，也不能再次购买经济适用住房。
廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但各方的积极程度不高。 廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准为7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。
同时具备下列条件的家庭就可以申请廉租住房： 第一，申请人必须年满40周岁; 第二，申请家庭现住房面积低于7平方米; 第三，申请家庭成员中至少有1人为非农业常住户口; 第四，申请人至少连续吃低保6个月以上; 第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。
廉租房与经济适用房区别：
1、经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。
2、廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。
3、廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租;而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低价市场价格销售。
• 历次调控
阶段 1 控制房地产信贷,规范土地供给阶段(2003.4-2004)。
严格控制土地供给总量,土地交易实行招拍挂,杜绝协议出让土地；同时,严格控制信贷,提高项目自有资本金要求,提高行业进入门槛。 阶段 2:控制房地产价格阶段(2005-2006.4) 主要围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,调控住房需求总量,具体措施包括: 取消住房贷款优惠利率,在房价上涨过快的地区,将个人住房贷款的首付比例由20%提高至30%;明确个人买卖二手房必须交纳个人税;上调贷款利率。 阶段 3:房地产的全面治理阶段(2006.5-2008.8) 以调控部分地区房地产价格过快上涨,促进房地产市场健康发展为主。采取的主要措施有:第一,继续利用信贷和税收手段调节房地产需求,打击投机;第二,通过增加小户型住房供给,增加廉租房和保障房,调控供给结构。第三,规范市场交易行 为。 阶段 4:应对危机,鼓励房地产发展阶段(2008.09-2009.10) 采取的主要措施有：第一,下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率;第二,降低住房 交易税费;第三,增大商业性住房贷款利率下调幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持;第四,加大保障性住房建设规模,加快廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区改造,增加供给。 阶段 5:再次回归到调控房价(2008.09-2009.10)。
停止临时性房地产刺激政策,回归正常,同时从需求和供给调控房地产。采取的 主要措施:第一,提高个人买房的首付款比例,提高
二、三套房的首付比例,甚至停发三套房房贷,打击投机性需求;第二,提高房产交易税收;第三,规范房地产开发商拿地。
• 具体举措
2005年3月26日，【国八条】
针对房价上涨过快，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内称之为【国八条】 2005年4月28日【新八条】
国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即【新八条】
5月11日，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象地称之为“组合拳”。
“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”被着重提了出来，并指出要“强化规划调控”，“改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。
房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决。
房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨。上海的商品房控制在7038元/平方米；北京商品房价格从5575元/平方米上涨到7480元/平方米。这套组合拳并没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制
2006年5月17日，【国六条】
国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施【国六条】
背景：全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，新一轮的调控手段相继出台。
随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面，全方位对房地产市场进行了全面调控。
政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡，措施更为细致，问题针对性被强化，而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。
延续了“国八条”加强中小户型供应和廉租房建设的思路，首次提出“90/70”政策。
高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存 在。
北京商品房屋销售价格比上年上涨11.4%；深圳出现大幅增长，截至2007年11月，商品房平均价格已攀升至 1.5万元/平方米。
2006年，房地产市场虽然经历了猛烈严厉的政策调控，但回顾2006年房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”。
2007年 6次加息
1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，以此为标志，拉开了2007年调控的序幕。从2007年3月 18日起，中央银行便吹响加息的号角，年内央行连续进行6次加息。2007年9月27日，央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通 知》(359号文)，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍等。
加息以及二套房贷政策的出台，使得房地产市场从11月开始进入观望期，进入2008年，政策效应明显显现。
2009年12月14日、2010年1月10日【国四条】【国十一条】
国务院常务会议提出四条政策；国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，遏制房价过快上涨
背景：2009年房价持续上涨，一线城市已超过2007年的历史高位，2009年底，针对房地产投机的调控措施拉开序幕。
从2008年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代，房地产政策正式从“保增长”转型为“调 结构，压房价，抑投机”。
继续强调加快中低价位、中小套型普通商品住房建设和廉租房建设；首次提出实施差别化的住房税收政策和信贷政策，以及规范央企在房地产市场的投资行为。
但出台的土地政策、二手房营业税调整政策，仍然是对以前的文件或规定的重复和强调。同时，国土部公布全国18幅闲置土地，并表示严查囤地，将在供应方面进行比较大的调节，包括保障性住房在内，都将加大市场供应，从而达到平抑价格的目的。这是这一轮调控与此前最大的不同。 2010年春节后，通州等地楼盘涨价，2010年两会后北京三幅地王拍出，房价再次暴涨。 • 社会主义土地公有制
（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。
（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。
（4）城市市区的土地全部属于国家所有。
（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。 （6）实行国有土地有偿使用制度。
• 中央固定收入：
关税，海关代征消费税和增值税，消费税，中央企业所得税，地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司等集中交纳的收入(包括营业税、所得税、利润和城市维护建设税)，中央企业上交利润等。
• 地方固定收入：
营业税(不含铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的营业税)， 地方企业所得税(不含上述地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税) 地方企业上交利润，个人所得税，城镇土地使用税
固定资产投资方向调节税，城市维护建设税(不含铁道部门、各银行总行、各保险总公司集中交纳的部分) 房产税，车船使用税，印花税，屠宰税，农牧业税，对农业特产收入征收的农业税(简称农业特产税) 耕地占用税，契税，遗产和赠予税，土地增值税，国有土地有偿使用收入等。
• 中央与地方共享收入：
增值税、资源税、证券交易税。增值税中央分享75%，地方分享25%。资源税按不同的资源品种划分，大部分资源税作为地方收入，海洋石油资源税作为中央收入。证券交易税，中央与地方各分享50%。
• • 命题：供需 成本 土地 收入 发展 分配 影响：长期与短期
行业间
分配
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