XXXXX城市公益性公墓区项目 建设可行性及投资分析
社会的进步，经济的发展，致使人们的丧葬理念发生变化。为了促进城市的精神文明建设，规范殡葬管理，深化殡葬改革，经市政府及民政部门勘察、研究，拟在XXXXX兴建公墓区，XXXXX公墓以“让两个世界的人都满意”为设计主题，体现“天人合一”的理念，地表景点布局把传统的美好神话传说和体现现代文明发展与进步的构筑物以及回归自然的生态园林有机地融合在一起，力求使XXXXX公墓的未来在殡葬文化、园林艺术、绿色生态、科学文明方面协调发展。
1.1 项目概要
a）项目名称：XXXXXX城市公益性公墓 b）建设地点：XXXXX c）建设规模：XXXXX公墓区地块一用地面积约165442.96平方米，配套建筑面积为14000平方米；可建设2.6万个墓位。
d）建设工期：五年 e)项目总投资：
本项目总投资估算为2亿元，其中：建安工程费11356万元，工程建设其他费用2161万元，土地成本费用5224万元，基本预备费1089万元，建设期贷款利息170万元。 1.2 编制依据
1 a）XXXXX人民政府专题会议纪要 1.3 项目建设背景
公墓是社会公共设施与社会建设的重要组成部分。随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会发展的需要。同时，公墓建设也是城市建设发展规划的需要。公墓建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与进步。综观其他城市的公墓陵园，无不以其优美的环境、独特的艺术形态、浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。公墓是城市的组成部分，是重要的人文景观，更应成为重要的人文纪念公园。因此，一个城市应从历史与文化的角度做好公墓建设，提高公墓的文化含量。
XXX公墓建设主要以推进殡葬改革、节约土地资源、保护生态环境、促进社会资源的可持续发展为目的。通过规范丧葬行为，改变封建的丧葬习俗，美化社会环境，加快社会主义建设的和谐发展。力求打造一片充满生机与活力的生态艺术乐园，一片积聚文化品位和观赏价值的人生后花园。
1.4项目建设的必要性
丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳定性和传承性，建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人们基本上树立了正确、文明丧葬观，丧葬作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦条件允可，很可能死灰复燃。加强墓区建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。因此，XXXXX公墓区对促进我市的发展具有多方面极其重要的意义。
1、建设项目：XX革命烈士陵园迁建工程项目规划占地面积约200亩，拟规划建设的子项目如下：
（1）办公（生活）设施：拟建设办公楼、宿舍楼、食堂等3个办公设施；
（2）园区设施：拟建设陵园大门、烈士纪念碑、悼念广场、纪念馆（含前广场）、墓园区、烈士名录碑墙、烈士人物雕塑群等7个纪念烈士设施；
（3）附属设施：包括征地、平整、护坡、排洪、道路、景观、水电、消防及公共厕所等附属设施；
（4）其它设施：园区围墙、墓区停车场、园区休闲活动区等3个设施。
2、建设规模及投资估算
迁建项目总投资估算约1亿元，建设规模及估算详见民政局提供的附件1。
3、适用范围
（1）原XXX烈士陵园内的烈士公墓搬迁； （2）全市散葬烈士墓落实集中安置管理；
（3）社会见义勇为和参加抢险救灾牺牲，被评为烈士对象。
（二）公墓区建设
在公墓区开发建设上，坚持绿色殡葬、人文殡葬、和谐
3 殡葬的理念，建造成安葬祭拜、人文教育、休闲观光等众多功能于一体的文化陵园。
1、建设面积
经营性公墓区用地约800亩 。
2、适用范围
（1）属政府项目征地搬迁坟墓的重新安置；
（2）属见义勇为、抢险救灾牺牲的，但未被评为烈士的社会人士。
（3）社会上需要墓位存放骨灰的群众。
3、建设项目
经营性公墓区工程项目规划占地面积约800亩，拟规划建设的子项目如下：
（1）基础设施：主要建有陵园大门、广场、停车场、祭祀大厅、进出（分流）道路等项目设施。
（2）公墓区建设：按照不同的主题划分出各个片区。 （3）附属设施：主要有景观绿化、亮化工程、亭园和水电、消防、安防、公共厕所等项目建设。
（4）其它设施：主要是休闲活动场所等项目设施。
（三）布局需求
陵园建设布局按照烈士陵园和公墓区建设标准，设置接待服务、礼仪服务、公墓（骨灰）安置、办公生活、休闲活动等功能。
1、总体规划设计应贯彻生态优先的原则，有效控制现有生态的破坏和恶化，尽量保留原有的自然和人文景观，避
4 免大规模的土方改造工程，把殡葬设施建设对生态环境的干扰和破坏降到最低程度，满足群众文明祭祀的需要，体现自然、经济和社会协调发展。同时，应结合现状条件对功能区划分与组合、出入口位置、园路系统、植物布局以及建筑物和构筑物的位置、规模、造型系统等做出综合设计。
2、革命烈士陵园搬迁建设应本着传承文物古迹，保持历史文化的原真性，力求古迹原貌搬迁，按照园林式设计建设，重新复制。
3、功能区划分，按照建设规模和现状条件，确定各功能区的规模和特色，做到分区明确，相对独立，功能区的组合应满足殡葬流程要求，并使流程短捷、方便。
4、道路系统设计，应根据公墓规模、人流总量和功能区域管理需要，确定陵园内道路的路线、分类、位置和特色，合理规划进出陵园的道路建设。
5、陵园内的植物组群类型及分布，应根据当地气候状况、环境特征、地形地貌条件，结合环境景观构想、防护功能要求、殡葬审美习惯等确定，在充分绿化的基础上满足殡葬审美要求。
6、设置的业务、办公、管理、后勤服务等各类用房宜合建，以便于管理、节约用地、节约管线长度，降低能源消耗。
二、建设地点及现状分析
建设选址时项目建设成功的重要因素，近期以来，我司与XXX民政局、市规划局、区民政局等部门多次接触沟通，对XXX城区周边山地进行现场考察比选和规划认定，并组
5 织易经协会人员现场论证，选定村XXX作为项目用地。
1、地块特征：
（1）、该山位于北侧，山势朝向南，二重山，可征用利用山地面积约200亩以上。整体地形由东、西、北山地围合，向东南方向平缓开放，整体地形比较狭长，坡度较陡，山势雄伟。
（2）、地质条件良好，植被良好，有山地水源。在大环境内，已基本具备给水、排水、供电等基础功能。
（4）、山体上居住家庭8户，人口约40人，有两户养猪场，周边没有居民，山体以村集体为主，征地工作较为容易，拆迁成本较低。
（5）、通往XXX的道路主要有两条：一是沿口处，经东侧公路，到达陵园，总长约4.5公里；二是出开一条新路，直达陵园，长度约1.5公里；三是沿石庙南侧公路改造后直接到达陵园，总长约5公里。
2、建设思路：
(2)、陵园涉及风水学，按照地方习俗，群众参观选位都会带上风水地理大师，经我司组织易经协会人员现场论证，认为应将原先设想的陵园朝向进行调整，陵园主轴朝向调整为正南偏东20°左右，调整后，烈士陵园面朝水库，远眺大溪，形成坐北朝南，背山面水，左右有抱的格局。。
（4）、公司对水库及周边进行治理，水库周边作为山门广场、办公服务配套建设用地，将该区域打造成烈士陵园的入口景观休闲区。
三、投资估算
（一）建设投资
投资估算主要包括土地划拨补偿、烈士陵园迁建、道路修建改造、公墓区建设和基础设施建设等项目估算，约投资12亿元。其中：
〈一〉征地费用：参照的林地征用费用，每亩非经济林地每亩15万元估算，征地1000亩约1.5亿元（含林地报批费用、土地使用税）。
〈二〉建设费用：
（1）基础设施建设：约14180万
1、规划及设计费
2500万元
2、进园道路建设
2200万
3、园区内主干道：
1500万
4、陵园接待服务中心：
800万
5、骨灰楼建设：
1800万
6、广场建设及配套：
1000万
7、山体护坡防护：
1500万
8、公共景观及绿化美化：
1500万
9、园内人行步道：
500万
10、园区围墙：
280万
11、水、电、监控及配套：
300万
12、工程不可预测费：
300万 （2）革命烈士陵园迁建：
（3）公墓区建设：83320万元 按照公墓区建设标准，墓区利用率为70%（除去服务区、道路、广场等配套用地），800×70%=560亩
1、土方平整分层：560 ×5万/亩(土方量2500方左右)=2800万
2、墓区砌坡防护：560×10万/亩=5600万
3、墓区硬化:560×3万/亩=1680万
4、墓区绿化：560×5万/亩=2800万
5、过道石板硬化560×4万/亩（200㎡×200元）=2240万
6、墓区台阶步道：1000万
7、公墓墓碑建设：560×100座/亩×1.2万=67200万
（二）效益估算
按照公墓区建设标准，每亩可建造约100座坟墓，整体利用率按70%计算，有560亩可作为墓区开发，可建成56000座坟墓。一期开发300亩，除去配套设施用地后，约有200亩可作为墓区开发，可建造约20000座坟墓，每座平均售价2万元左右，创造产值达4亿元以上。
四、建设步骤
（一）准备阶段：建设规划和用地征用（ ）。主要工作：
一是制定工作方案，区分任务，明确职责； 二是现场勘察，初步拟定建设布局；
三是制定建设筹划和方案，组织立项、规划和审批； 四是编制可行性报告，进一步研究论正； 五是组织前期用地征用工作；
六是上报并协调市、省、国家相关审批手续。
（二）实施阶段：基础设施建设（ 。主要工作：
一是组织项目招投标；
二是按照建设规划方案，展开各项配套设施建设； 三是督促建设进度和质量；
8 四是协调处理建设中的相关事宜。
（三）验收阶段：建设项目验收（项目建成后）。主要工作：
一是市相关部门对新建陵园初步验收，后上报相关部门验收；
二是做好烈士陵园搬迁工作； 三是做好迁建坟墓的安置工作； 四是协调处理后期相关事宜。
五、保障措施
（一）加强组织领导。将公墓区建设纳入市委、市政府“五大战役”民生保障项目的一项建设内容，强化对陵园建设的领导。为保障工作的顺利推进，成立烈士陵园建设工作筹备领导小组，由市政府一名领导任组长，市民政、发改委、土地、规划、财政、水利、环保、建设、林业等部门作为成员单位，并指定一名领导为成员，负责领导、协调和参与整个烈士陵园建设工作的组织与实施，推动工作的有效落实。
（二）明确工作职责。建设XX公墓区，涉及面广、时间紧、任务重，各责任单位要进一步明确责任和工作措施，各司其责，共同推进。民政部门要加强对陵园建设的监督检查；国土资源部门要严格陵园建设用地的管理，依法办理土地征收手续；林业部门要依法从严审批陵园建设征用占用林地；环保部门要加强陵园建设中的环境影响评价文件审批，加强生态保护的监督管理，严防水源污染；规划部门要将陵园建设纳入相关城乡规划，并加强审批和监督。其他各有关
9 部门要各司其职，积极配合，切实帮助解决建设中的有关问题。
2016年12月15日
