以下是我精简后的房地产全程策划大纲，在与客户接洽阶段的“提出开发思路和构想”就要将下面所有的东西综合起来考虑，将此份大纲打印出来呈上，一方面是对“无缝隙全案策划体系” 的一个解释，另外也是作为“关于接洽项目的若干想法”是否合理的一个参考依据。
第一阶段： 项目接洽阶段
第二阶段：前期策划阶段
第一部分：市场调查模版
●目的与功能
通过对项目的区域环境，总体市场情况及发展趋势，地块价值分析，竞争项目和潜在购房者需求进行全面细致的调查研究，分析预测项目开发的市场前景。
● 工作流程图
● 工作内容
一、地块环境调查
1、项目土地性质调查
2、项目用地周边环境调查
3、地块交通条件调查
4、周边市政配套设施调查
二、区域市场状况及市场环境调查
1、宏观经济运行状况
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
三、竞争项目调查
四、购房者需求调查
第二部分：投资策划
一、项目总论
全案策划 1.1 项目背景1.2 可行性研究结论 2.1 市场宏观背景2.2 区域市场分析
二、项目投资环境和市场研究
三、项目分析及评价3.1 地块解析3.3 项目评价3.2 项目SWOT分析
四、市场定位及项目评估4.1 项目定位4.2 方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1 有关工程计划说明5.2 施工横道图
六、投资估算与资金筹措6.1 项目总投资估算 6.2 资金筹措6.3 投资使用计划
七、销售及经营收入测定
7.1 各类物业销售收入估算 7.2 项目销售回款计划7.3 资金来源与运用分析7.4 销售利润
八、财务与敏感性分析8.1 赢利能力分析8.2 项目不确定性分析8.3 社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1 拟建方案的结论性意见 9.3 项目风险及防范建议
9.2 项目主要问题的解决办法和建议
十、附表
第三部分：产品设计建议模版
● 目的与功能
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将\"以人为本\"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
●工作内容
前言：
一、总体规划
1、项目地块概述
2、项目地块情况分析
3、建筑空间布局建议
4、道路系统布局建议
5、绿化系统布局建议
6、公建与配套系统建议
7、分期开发建议
8、分组团开发强度建议
二、建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
三、主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
四、室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五、环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
3、项目各组团环境概念设计
4、项目公共建筑外部环境概念设计
六、公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
2、本项目公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
八、灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
2、背景音乐指导
九、小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
第三阶段： 营销策划阶段
第四部分：项目定位与整体营销策划报告
● 目的与功能
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 ● 工作内容
前言：
一、项目概况
二、区域房地产宏观市场综述与评析
三、项目SWOT分析
四、类比竞争楼盘调研
五、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
六、项目市场定位
七、项目营销整体思路与战略思想
八、目标客户群定位分析
九、价格定位及策略
十、入市时机规划
十一、开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
2、项目开发节奏及结果预测
十二、广告总体策略及广告的阶段性划分
1、广告总体策略
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
十三、媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算
十四、销售策略及销售实施
.销售阶段性策略：
.内部认购期
.蓄势调整期
.开盘试销期
.销售扩张期
.强势销售期
.扫尾清盘期
.政策促销
.销售活动
.销售承诺
十五、公关活动策划和现场包装
.SP活动创意
十六、营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
2、实施效果测评的主要指标
第五部分：销售前准备工作与具体广告执行阶段模版
● 工作内容：
一、视觉识别系统基础部分设计
二、延展广告执行
1、户外及工地环境包装设计
2、印刷媒体的制作
3、报刊媒体的制作与安排
三、样品房及营销中心包装设计与道具准备
1、接待中心主要销售道具
2、样品屋或实品屋的装修
3、营销中心设计内容
四、房交会展台、展板设计
五、销售培训协助
第四阶段： 销售实施阶段
第六部分：开盘活动策划与开盘前准备活动
开盘活动创意
开盘活动组织与销售控制
第七部分：阶段性推广策划实施
阶段性推广报告模版
一、阶段性市场描述与总结
二、案场销售反馈与策略调整
三、阶段性推广目标
四、阶段性推广主题与营销思路
五、广告策略与创意实现
六、媒体策略与发布计划
七、SP活动与促销策略
八、阶段性报广、软文及其他广告创作
九、广告预算
附：具体事务时间计划表
第五阶段：后期服务及营销总结阶段
报告人：李英
