推荐第1篇：房地产评估报告
房地产评估报告
姓名: 班级： 专业：建筑工程技术 学号：
怡若梦 ******** ********** 1
房地产评估报告
项 目 名 称：宁德蕉城区新华街31 号地上建筑物 及附属物等进行估价 受 托 估 价 单 位：福建中兴资产评估有限公司
估 价 人 员：刘海教 吴宁
委 托 估 价 方：福建闽东电力股份有限公司
估 价 日 期：2009年12月26日
房地产估价报告编号：宁焦房铜评（2010）3004号
2
目
录
一、封面........................
二、目录 .......................
三、致委托方函..................
四、估价师声明..................
五、估价的假设和限制条件........
六、《房地产估价结果报告》.......
七、《房地产估价技术报告》
（评估机构留存）
八、附件........................
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致 委 托 方 函 福建闽东电力股份有限公司：
我公司受贵方委托，于2009 年12 月26 日对坐落于宁德市蕉城区新华街31 号进行了实地勘察及有关资料的调查，本着“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。
采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点2009年12 月26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积3764.83平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86 万元）。
人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
福建中兴资产评估有限公司 法定代表人：王 永 忠 二〇〇九年十二月二十七日
估 价 师 声 明
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我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机构和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
房地产估价师：刘
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海教
二〇〇九年十二月二
十七日
估价的假设和限制条件
1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使用不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。
2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。
3、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2009年12月26日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。
4、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。
5、本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相
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应调整。
6、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。
7、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
8、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。
9、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。
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福建中兴资产评估有限公司 二〇〇九年十二月二十七日
房地产估价结果报告
一、委托方：
委托单位：福建闽东电力股份有限公司
单位地址：宁德市蕉城区环城路143号华隆大厦8~10层
二、估价方：
估价机构：福建中兴资产评估有限公司
单位地址：福建省福州市湖东路152号中山大厦b座11层 法定代表人: 王 永 忠
三、估价对象概况：
1、权属状况：
委估房产所有人为：福建闽东电力股份有限公司，房屋所有权
证号为：宁德市房权证蕉城区字第01-0021506 号，土地使用证号为：宁德用(2003)字第A00977 号，土地使用权类型
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为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为1719.54平方米，土地使用权终止日期为2029 年6 月30 日。
2、房产现状与环境 ：
委估房产坐落于宁德蕉城区新华街31 号，委估房产为1 幢 三～五层沿街营业楼，钢混结构，于1988 年建成，房产总建筑面积为3764.83平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率70％。
3、估价对象区位状况：
估价对象地处宁德蕉城商业用地基准地价二级地段，座落 于宁德蕉城区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。
四、估价目的：
作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。
五、估价时点：
二〇〇九年十二月二十七日。
六、价值定义：
本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开
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市场 价值。
七、估价依据：
1、《房地产估价规范》。
2、国家和地方的有关法律、法规和政策。
3、委托方提供的有关资料。
4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
八、估价原则：
本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。
（一）合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
（二）最高最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
（三）替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。
（四）估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象在估价时点时的客观合理价值或价值。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价值。估价时点是评估房地产价值的时间点。
（五）公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出对各方当事人来说都公平合理的价值。
九、估价方法：
根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估 10
价。
十、估价结果：
我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合
确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值244.86万元），评估单价为2726.10 元／平方米。 人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。 十
一、估价人员：
项目参与人（估价师）：刘海教 吴宁 技术负责人审签: 十
二、估价作业日期：
二〇〇九年十二月二十六日至十二月二十七日 十
三、估价报告应用有效期：
二〇〇九年十二月二十七日至二〇一〇年十二月二十六日
附 件
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1、估价对象的相关资料。
2、估价机构营业执照（复印件）。
3、估价机构资质证书（复印件）。
4、注册估价师资格证书（复印件）。
5、各房产评估价格明细表：
估价测算过程：
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一、估价方法：
根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用
市场法进行调整。
二、估价测算：如表1 和表2：
三、估价结果确定：
根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为
人民币：1026.33 万元。
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估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。
推荐第2篇：房地产工程质量评估报告
工程名称：欣乐花苑一期工程39#房
分部名称：地基与基础工程
建设单位：松江区车兴房产公司
施工单位：上海开天（集团）工程有限公司
设计单位：上海松江建筑设计院
监理单位：上海富达工程管理咨询有限公司
总监理工程师：
工程质量评估报告
一、工程概况：
1.本工程为车墩镇开发的农民动迁住宅，位于松江区车墩镇南侧，地上 6层，建筑面3675m2，房地产工程质量评估报告。
2.本工程采用预制方桩基础，基础承台梁采用C30自拌砼浇筑，基础墙采用MU15烧结普通砖，M10水泥砂浆砌筑，±0.000相当于绝对标高 4.45 米，室内外高差 0.60 米。
二、工程质量监理评估依据：
工程建设监理合同
工程建设施工合同
本工程设计图纸、设计变更、图纸交底会议纪要
《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-200
1 《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-200
2 《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002
《砌体工程质量验收规范》GB50203-2002
《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002
《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-200
2 《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002
上海市建筑工程质量验收有关规定、规程、强制性标准等
三、工程质量控制资料检查
1.图纸会审、设计变更 2 份
2.钢筋原材料出厂合格证、试验报告 9 份您现在阅览的是工作总结网http://www.daodoc.com/谢谢您的支持和鼓励！！！
3.焊接试验报告焊剂、焊条合格证 4 份
4.粗细骨料合格证、备案证明、试验报告 2 份
5.水泥出厂合格证、备案时间、试验报告 1 份
6.烧结普通砖出厂合格证、备案时间、试验报告 1 份
7.工程定位测量、放线记录 1 份
8.隐蔽工程验收记录 7 份
9.地基验槽记录 1 份
10.分项工程质量检验批验收记录 18 份
11.砼试块试验报告 4 份
12.砂浆试块试验报告 2 份
13.施工记录 3 份
14.施工组织设计 或方案 1 份
四、工程质量检查情况：
1.基坑开挖后经设计、勘察、建设、监理、施工单位共同验收基底土质，符合设计勘察要求，工作汇报《房地产工程质量评估报告》。
2.钢筋品种、规格、数量，钢筋的搭接长度，锚固长度，焊接质量，接头设置位置，均符合施工质量验收规范的要求。
3.现浇商品砼基础承台、梁、柱的轴线位移、截面尺寸、表面平整度、养护、砼试块的留置数量均符合设计及验收规范的要求，且表面轮廓方正，基础无蜂窝、麻面、露筋等现象。
4.砌体工程所采用砖的品种，规格、强度符合设计及规范要求。砌体的轴线位移、表面平整度、垂直度、砂浆留置试块符合要求。
5.接地位置正确，墙体质量符合要求。
6.排水管材料质量符合要求，设置位置规范。
五、分部工程施工质量评定汇总（见附表一）
六、监理评估意见
按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001的规定，本分部工程共有 7 个分项工程， 18 个检验批 ，各分项工程施工质量符合设计及施工质量验收规范的要求，质量控制资料基本齐全，观感评定为好，故评定等级为合格。
编写人：
总监理工程师：
审核人：
编制单位：上海富达工程管理咨询有限公司
松江分公司车墩项目部
编制日期：二00七年 二月三十日
推荐第3篇：房地产评估报告异议书
房地产评估报告异议书
异议人：******有限公司 住所：***区建华南大街*号
法定代表人：****，系执行董事，电话**-850603**
异议事项
请求贵院撤销**嘉城房地产评估有限公司作出的“*嘉城房估【2016】第07022-1号至*嘉城房估【2016】第07022-9号”房地产评估报告。
事实和理由
我公司于2016年8月3日收到**嘉城房地产评估有限公司关于我公司所属的“***区公里街10号新华科技电子广场”的9个商铺作出的*嘉城房估【2016】第07022-1号至*嘉城房估【2016】第07022-9号评估报告，我公司提出异议理由如下：
评估报告评估的房产价值明显过低。
本次评估的9处房产，评估单价1.9万元/平米为2套，评估单价1万元/平米为5套，评估单价1.5万元/平米为1套，评估单价0.86万元/平米为1套。根据**市房价走势查询，2016年春节以后**房价经历了一波价格上涨，这9处房产位于**市区中心地带，周边房产均价均已超过1.6万元/平米，位臵好的房产均已超过2万元/平米。经查询紧邻新华科技电子广场的苏宁生活广场商铺销售均价为1.6万元/平米，且新华科技电子广场比苏宁生活广场商业更为成熟,售价更高。而评估报告中认为该9处房产中有7套单价为1.5万元/平米至0.86万元/平米，明显低于市场价格。
1 综上所述，评估报告评估的房产价值明显过低。请求贵院撤销**嘉城房地产评估有限公司作出的“*嘉城房估【2016】第07022-1号至*嘉城房估【2016】第07022-9号”房地产评估报告。
此致
**市人民法院
异议人：2
有限公司
2016年8月12日
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推荐第4篇：房地产项目评估报告
咸宁市房地产项目分析
姓名：周灿
专业：土地资源管理
学号：121521015
较好典型：
咸宁碧桂园：
基本情况：
楼盘位置：咸安区长安大道盘泗洲1号（交警三大队旁）
交通状况： 公交路线：k
4、108路公交咸宁碧桂园站；
2、
6、8路公交车交警三大队站。
自驾路线：中山路(武汉市)——白沙洲大道——青郑高速——京珠高速——咸宁北出口——桂香大道——银泉大道——长安大道咸宁碧桂园项目入口。
项目地址：咸宁市咸安区长安大道盘泗洲1号(交警三大队旁) 物业类型：普通住宅
别墅建筑类别：精装洋房、毛坯洋房
开盘时间： 2008年06月28日
入住时间： 2009年04月30日 装修情况： 毛坯 简装 精装 产
权： 70 大产权房
物 业 费： 别墅1.5元/月/平米，花园0.5元/月/平米，小高层电梯房1.2元/月/平米
户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米 户
数： 总共 6500 户
建筑类型： 精装洋房、毛坯洋房
物业类别： 普通住宅,别墅
建筑面积： 870000平方米
容积率： 1 占地面积： 800000平方米
绿化率： 40%
户型面积： 华府1号电梯洋房105-135平米，丹桂香堤双拼别墅160-260平米，淦河茶韵双拼别墅150-230平米
开发商：咸宁碧桂园房地产开发有限公司
楼盘特色：旅游地产,品牌地产,城市豪宅,水景住宅,投资地产
项目优势之处分析：
咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边更有
2、
6、10路公交车贯通。
咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以\"川\"字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。
咸宁碧桂园整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼盘。总规划约1168亩，项目已开发约600亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。
咸宁碧桂园同时规划有社区文化广场、80000㎡社区人工湖，超过6000㎡凤凰商业街、大型会所、休闲滨水公园等多项配套设施，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务。09年又投巨资打造咸宁市首家600米滨河5层立体园林景观。优秀的人文环境赢得了包括咸宁、武汉、广州、深圳客户的一致认可。
锦绣城
基本情况：
建筑类型： 板楼,超高层
产权年限： 70年
物业类别： 普通住宅,公寓
产权类型： 大产权房
建筑面积： 147845平方米
容积率： 4.5
占地面积： 29649平方米
绿化率： 35.7% 总户数：1276 户型面积： 90-120平米
道路交通：1路、3路、6路、8路、9路公交 开发商：湖北远升房地产开发有限公司 楼盘特色：投资地产
商业配套：人民广场、商场顶层有空中花园 内部配套：商务会所、菜场、咖啡馆等。
车位数： 686 车位配比： 2:1 车库配置： 地下车库和地上车库。 周边商业：中商百货、华润蔬果
周边公园：商场顶层有空中花园、人民广场 周边医院：附属医院、市妇幼保健院
周边学校：交通幼儿园、实验中小学、鄂南高级中学、湖北科技学院 周边交通：1路、3路、8路、9路公交。
项目优势之处分析：
锦绣城位于咸宁的主要交通要道-――咸宁大道128号，也是咸宁的第一条迎宾大道市国土局对面，本区域属于咸宁的CBD中心，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善、便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境。锦绣城交周边高校林立：咸宁最好的高中--鄂南高级中学、湖北科技学院、规划的市重点实验中小学都在附近。锦绣城东至贺胜路；南至咸宁大道，西至淦河大道，北至银泉大道，从武汉到咸宁的城际铁路站离这也很近。锦绣城，是目前咸宁第一高层住宅，百米超高建筑，绝对的地标建筑！
锦绣城总占地面积40余亩，总建筑面积近15万方，小区总共由4栋24层和3栋32层高楼组成，绿化率达35%以上，整个小区的地下一层全部为车库！锦绣城
1、
2、
3、4栋1-3层为大型商场，开发商准备引进世界500强企业—华润苏果超市。锦绣城在景观规划上，强调“师法自然，天人合一”，处处都考虑到人与自然景观的相融共生。小区建筑围绕中心公共绿地和水面景观布置，形成有韵律感的建筑形态，在中心区布置了大片绿地、树阵和广场，是小区居民户外活动及交流的舞台，成为小区的大客厅。
小区沥青道路――高品质小区的房子
新风系统――会呼吸的房子
小区分户式太阳能供热系统――24小时有热水的房子
紧邻咸宁大道主干道，政务中心，地段佳――核心商务区的房子
智能化系统(闭路监控、可视对讲、门禁一卡通、周界防范报警等)――安全的房子
较差典型：
中央城：
基本情况：
建筑类型： 超高层
产权年限： 70年
物业类别： 普通住宅,写字楼,建筑综合体
产权类型： 大产权房
建筑面积： 296773平方米
容积率： 4.9
占地面积： 60106平方米
绿化率： 30% 总
户
数：1096 户型面积： 90-170平米
道路交通：8路、9路公交
投资商：湖北佳辰投资有限公司 开发商：湖北佳辰投资有限公司
物业公司：湖北佳和物业服务发展有限公司 物业费：1.3元/月/平米
楼盘特色：水景住宅,观景居所
售楼地址： 咸宁大道与滨河西街交接处
开工时间： 2008年08月08日
竣工时间：2010年12月08日 开盘时间： 2009年11月
均价：3900元/平米 折扣价格： 一次性94折，按揭98折
付款方式：银行按揭贷款、公积金贷款、一次性付款
内部配套：中原帝一棋、华中大花园、空中游泳池、空中网球场、飞龙瀑布、淦河音乐喷泉、水幕电影，以及中央景观桥
周边交通：8路、9路公交，k3可到达项目
项目劣势之处分析：
项目周边配套设施不齐全，容积率4.9％过高，绿化率30%，环境舒适度较差，缺少停车位，限制了入住人群，并且周边没有医院和大型超市及商业街区。
航天山河泉
基本情况：
建筑类型： 多层
产权年限： 70年
物业类别： 别墅
建筑面积： 45004.1平方米
容积率： 0.59
占地面积： 76125.71平方米
绿化率： 35% 总户数：180 道路交通：1路、K4 投资商：中国航天三江集团
项目劣势之处分析：
在咸宁这个三线城市，经济不够发达，购买豪华别墅的人群范围较小，面向人群小，市场购买力不足，定位不适宜当前的社会环境，开发商致力于吸引武汉、南昌等大城市的富人，但实际上该处往武汉的交通尚不够便利，距离咸宁高铁站很远，远远达不到半个小时到达武汉的宣传语，社区配套设施不够完善，缺少学校，停车位缺乏。
推荐第5篇：房地产评估
1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。就房地产评估而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
2.房地产物权：①所有权 ②使用权 ③租赁权 ④抵押权 ⑤典权 ⑥地上权 ⑦地役权
3.房地产特性：
①位置固定性，地区性和个别性 ②长期使用性 ③大量投资性 ④易受政策限制性 ⑤相互影响性 ⑥保值性与增值性
4.房地产价格的含义：
房地产价格一般根据该房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三因素互相结合，产生了该房地产的经济价值（交换价值）而形成的。房地产价格一般以货币额表示。
5.楼面地价：
楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=土地单位/容积率
6.房地产价格是由效用、稀少性和有效需求三者相互结合而成的。
7.实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。
8.名义价格是指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。
第一章房地产价格的一般因素：一般
因素、区域因素、个别因素。
1.一般因素：
①社会因素：人口数量和密度，社会文明集教育状况，家庭规模，政治安定状况，社会治安程度，房地产投机，城市化，心理因素等。
②经济因素：经济发展状况，财政金融状况，产业结构变化，税收负担状况，居民收入，物价等等。
③行政因素：土地制度，住房制度，城市规划，房地产价格政策，税收，交通管制，行政隶属变更，特殊政策。
第二章房地产评估的概念
1.房地产估价的含义：从专业估价的角度而言，所谓房地产估价是指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做出的判断与推测。
2.估价程序：
①受理估价委托 ②明确估价基本事项 ③拟定估价作业方案 ④搜集估价所需的资料 ⑤实地勘察估价对象 ⑥选定估价方法计算 ⑦确定估价结果 ⑧撰写估价报告
3.房地产估价的基本原则： ⑴合法原则 ⑵最高最佳使用原则 ⑿替
4、房地产估价应独立、客观、公正。
5.最高最佳使用的判断程序：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。
五-七：估价方法：
概念→思想（理论依据）→适用对象范围→估价步骤→各步骤详解→应用举例
第五章 市场比较法
1.概念：它是参照与估价时点近期类似房地产的识记成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。
2.理论依据：房地产交易中的替代原理
3.应用的条件：适用于在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用
①充分的交易实力资料 ②资料具有相关性 ③市场供求关系基本一致 ④明确显示具备的条件⑤资料必须详实可靠
4.步骤：
①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格
5.比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数。
7.替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是市场比较法的基础。
8.建立价格的可比基础：统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位。
9.造成成交价格偏差的因素：有利害关系人之间的交易、急于出售或基于购买的交易、不了解市场行情的交易、特别动机或偏好的交易、特殊交易方式的交易、交易税费非正常负担的交易、相邻房地产的合并交易、受债权债务关系影响的交易。
第六章 收益还原法 1.概念：是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.基本思想：预期原理 3.适用范围：是有收益或有潜在收益的房地产。 4.操作步骤： ①搜集有关房地产收入和费用的资料②估算潜在毛收入③估算有效毛收入④估算运营费用⑤估算纯收益⑥选用适当的还原利率⑦选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 7.纯收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用 第七章 成本法 1.概念：是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的合理价格或价值的方法。 2.理论依据：卖方：生产费用价值论；卖方：替代原理 3.适用范围：①无交易无收益的房地产估价②特殊目的的房地产估价③特殊建筑的房地产④狭小市场上的房地产⑤市场比较法中的修正计算 4.步骤：①搜集有关房地产开发的成本，税费，利润等资料②估算重新构建价格③估算折旧④求取计算价格 5.①新开发土地价格的构成：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费+土地增值收益 ②新建房地产的成本法估价：土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费 注：开发利润=（土地取得成本+开发成本+新建成本+管理费用）*投资利润率
推荐第6篇：开题报告房地产抵押评估
毕业设计(论文)开题报告 学生姓名：学号：
所在学院：管理科学与工程 专业：工程管理 设计(论文)题目： 指导教师：
开题报告填写要求
1．开题报告（含“文献综述”）作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效；
2．开题报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）打印，禁止打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见； 3．“文献综述”应按论文的格式成文，并直接书写（或打印）在本开题报告第一栏目内，学生写文献综述的参考文献应不少于15篇（不包括辞典、手册）；
4．有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 7408—94《数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法》规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“2004年4月26日”或“2004-04-26”。 毕业设计（论文）开题报告
1．结合毕业设计（论文）课题情况，根据所查阅的文献资料，每人撰写 2000字左右的文献综述：
文献综述
房地产是人们生活的必须资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在当今的形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。房地产价格评估就是评估人员实事求是地、科学地对标的房地产价格的估定。所谓实事求是，就是要求评估人员不存偏见。因为估价是带有评估人员约主观因素，所以评估员在进行评估工作时应排除干扰，对标的物的过去、现在与标的物有关的资料进行搜集整理，结合市场信息情况，为标的物价格的确定提供可靠数据。
而且在如今的经济型社会的大环境下，例如企业产权的转移、国有土地的征收与拆迁、公民的抵押贷款等等，这些都离不开房地产评估。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。
房地产评估，并非是房地产经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，随着我国房地产市场的日趋成熟，作为对社会上重大经济利益进行估价的社会中介服务行业——房地产评估行业，正日益为大众认可，并取得了相应的发展。起初因为我国房地产市场机制的不健全，房地产评估业在其发展过程中难免历经**。但为了让房地产评估业尽快进入良性循环的轨道，使之真正发挥更好的作用，建设部下发了建住房（2000）96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。与之相应的评估方法主要有三大方法——市场比较法，成本法，收益法。
房地产作为不动产的商品，房地产的估价也是一个很重要的环节。随着社会经济和房地产市场的蓬勃发展，房地产估价业务涉及的范围越来越广泛，标的价值也越来越大。但是，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些问题。许多学者为此也不停的做着研究：余世杰[1] 针对市场比较法存在的问题，通过引用德尔菲法来选取可比实例，将定性分析问题转化为定量分析问题，使传统市场比较法得到了改进，得到的房地产估价结果更合理。周迎春[2] ，分析了房地产评估行业存在的问题，并提出了相关对策，旨在为推动我国房地产估价业健康有序、公平和谐地发展提供借鉴与参考。姜勇、瞿富强[3] ：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。李正伟[4] 以对建筑物不同收益状态下价值考量的侧重点不同，残余估价法的应用模式的不同，各自相对应的基本理论公式，以及在具体运用时评估模型的选择和参数的确定还存在争议入手对残余估价法的应用问题进行探讨。金建清[5] 解析房地产价值形成过程是估价的基础，且以房屋为核心的价值形成过程不仅符合法律实践和社会生活实际，也是在建工程抵押估价成本法重构的基础。王丽英[6]研究了在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实价值的偏差，带来房地产估价的风险。吴红华，赖华勇[7]研究了房地产价格影响因素的不确定性和客观区间性，提出了基于市场比较的房地产估价的区间数灰色模糊法。华琦[8] 文结合我国房地产估价行业的现状，分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各角度出发分析房地产估价风险体系构成，提出了房地产估价风险防范和转移的一些途径。盘小霞[9] 对司法鉴定估价中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析及其应采取的举措。卢爽[10]介绍了一切商品的价格都是由其自身的价值和使用价值以及市场供求关系决定的。唐爽麟[11]阐述了在对不动产评估过程中的问题提出了的简要的建议。耿继进，李妍[12] 基于对我国房地产市场特点的分析，提出了城市整体估价的概念，构建了整体估价模型。刘宇衡[13] 依据地产估价的基本理论，深入分析研究房地产估价务实中市场法的难点及其存在的问题，提出使用专家打分法进行因素指标量化、用集值迭代法对因素指标赋权、用假设权重法对评价指标进行综合评估的估价方法。王丽英[14]分析了房地产评估过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等，由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差，带来估价的主观风险。武轶楠[15] 要针对目前市场法、收益法、成本法这三种主要的房地产估价方法存在的问题进行研究，并结合当前房地产业的相关情况，提出修正和完善的房地产估价方法的改进措施。Low Sui Pheng[16] This paper suggests that ancient Chinese busine principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty (770-221 B.C.) are still relevant for modern-day real estate practices.Petra Škevin，Market[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifiTHE IMPORTANCE OF OFFICE LOCATION ON CORPORATE IMAGE[J].Petra Škevin，Market，2012 , 23 卷, 第2期，228-246
毕业设计（论文）开题报告
２．本课题要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）：
本设计以新康青年城房地产的抵押评估做评估报告，将对其房地产价值（包括其相应占用的国有土地使用权价格）进行评估。新康青年城总建筑面积为10295.2㎡，将以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象存量资产的抵押价值，而进行评估。
一、本课题要研究或解决的问题: 1﹑估价目的及估价对象特点分析；
2、估价方法的选用分析；
3、估价报告的规范、完整编制。
二、拟采用的研究手段（途径）和思路: 本设计将以新康青年城房地产的抵押评估为依托，完成该项目完整的评估报告。 综合运用大学期间学习到的各种知识，理论联系实际，结合实习过程中的所见所闻以及所为，在指导老师的帮助下，充分利用图书馆文献资源，结合实际经历巩固所学知识，完成高质量、有现实意义的评估报告，提升学术素养和专业水平。最终达到巩固大学所学知识，提高对知识运用能力的目的。 三．进度计划安排
1、2013年1月1日-1月8日开题并完成开题报告、进一步准备设计资料；
2、2013年1月9日-4月15日完成“XX房地产开发项目可行性研究”初稿；
3、2013年4月16日-5月31日修改并定稿；
4、2013年6月1日-6月4日设计及相关资料打印、装订及装袋；
5、2013年6月5日提交毕业设计专用资料袋；
6、2013年6月10日左右论文答辩。
毕业设计（论文）开题报告 指导教师意见：
1．对“文献综述”的评语：
能围绕房地产评估报告编制目的、内容及要求收集相关文献资料，资料收集广度及深度达到学校要求。文献综述层次、条理较清楚，内容较全面，达到了收集资料、整理资料，为毕业设计编制奠定基础的目的。
2．对本课题的深度、广度及工作量的意见和对设计（论文）结果的预测： 所选评估对象深度、广度及工作量适中，能全面考察学生将所学知识综合应用于解决实际工作理论和实践问题的能力，从与学生的交流及开题报告的编制情况看，该生收集的资料较全面，对研究对象存在的问题及解决思路也有一定的认识，能够按照学校要求顺利完成毕业设计。
指导教师： 年月日
所在专业审查意见： 负责人： 年月日
推荐第7篇：房地产咨询评估实习报告
房地产咨询评估实习报告
实习单位：江苏苏信房地产咨询评估有限公司南通分公司 实习时间：2012年九月中旬至2013年一月初
一、实习目的
1、将自己所学的理论知识与实践相结合
2、为自己的毕业打好基础，提前适应社会的环境，了解社会
3、熟悉企业的工作环境与制度，寻求自己喜欢的职业
二、实习内容
江苏苏信房地产评估咨询有限公司成立于1995年，2001年3月完成改制。江苏省兰德土地工程技术有限公司成立于2003年（两公司两块牌子一套人马）。公司系中国土地估价师协会理事单位、中国土地学会理事单位，中国房地产估价师与房地产经纪人学会理事单位、江苏省土地估价协会常务理事单位。
该公司是江苏省内较早从事不动产评估及土地规划业务的机构，现持有土地评估国家A级资质、房地产评估国家一级资质、土地规划国家甲级资质。经过多年的实践和理论研究，在不动产评估、土地规划、土地开发整理规划设计与预算编制、基准地价更新与地价动态监测、项目可行性研究等方面有着丰富的操作与管理经验和雄厚的技术实力。
我在该公司实习的职位是评估员，参与公司的房产和地产评估。平时我会主动的参与到公司的事务中去，积极地搜索材料，
对评估对象进行考察，拍照等工作。由于我们公司和银行业务往来频繁，所以我经常会去南通各个银行收取评估对象的资料以及给银行工作人员送评估报告。不仅如此，在公司各位前辈的指导下我开始学习评估内容，自己也慢慢的可以进行一些简单的商品房评估工作，得到了公司前辈的认可，对此我也十分高兴，自己的努力没有白费，我相信自己在这个领域也还是有发展前途的。
三、实习体会
在这三个月左右的时间里，对于我这个刚刚跨入社会的准毕业生来说，可以说是宝贵的财富，刚进入公司我什么都不懂两眼瞎，在前辈们的带领之下才慢慢的摸索到公司的评估模式，也就是在这个时候我才发现自己的知识是有多么的少，我的脑袋里空空，什么都没有，所以我下定决心好好做，让自己不能在这时间里浪费青春，也不能辜负学校老师以及公司领导的厚爱。当我空闲的时候我就主动的去网上搜索评估的资料、素材莱维自己充电；当遇见不懂的时候，积极主动地去向前辈们请教，慢慢的自己也熟悉了评估业务。说起来，刚进公司的时候饿我还真害怕自己做不好，但是当自己真正的融入公司这个小家庭后我才发现评估其实也不是件很难的事，特别是有公司大家的支持，有个和谐融洽的氛围，我想做什么事都会事半功倍的！
江苏苏信房地产评估咨询有限公司是一个制度分明，奖惩明细的公司。在领导们英明的带领下，大家的工作都很积极努力，心态向上，而且公司领导也充分理解下属的难处，给予大家很大的
鼓励。在我一开始去公司的时候，每周一公司都会有个例会，大家谈谈上一周自己所做的事，得来的经验，还有评估市场发生的变化，我想这对于一个公司的发展是必要的，和公司业务的拓展也是密不可分的。在例会上，领导也会对我们两个刚进公司的实习生给予很大的鼓舞，安排业务让我们去做，去熟悉行业规则。正因为有了领导的支持，前辈们的帮助，我们才能取得很大的进步，我为自己能进入这样的公司工作感到骄傲，也希望以后有机会和他们继续合作！
公司不仅在工作是给与我们很大的帮助，生活上也很照顾我们。让我感动的事在我们刚进公司不久后公司组织旅游，这当中也有我们的份，当时真的很激动的！因为公司并没有把我们当做一个实习生来看，而是确实的把我们当做他们的一员，这是令我们非常开心的！另外，由于我们是实习期，学校这段时间也有些事情经常要我们回学校处理，公司在这方面给予我们非常大的放宽政策，在此非常感谢！
四、实习总结
从这次的实习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论
与实践相结合的重要性。我决定在以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。努力学好专业知识，掌握职业技能。做到在实践中不断发现问题和总结经验。注意信息的获取方式，获得有效的信息资源。了解市场行情及变化。争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向，从而实现人生的
价值追求。
王长宝 资环091
2013年1月9日
推荐第8篇：房地产评估问答题
什么是房地产评估?房地产评估,就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，对所评估房地产在基准目的价值进行推测与判断。
什么是地产价格评估?
房地产价格评估是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
什么是专业房地产价格评估？
房地产价格评估是指房地产专业价格人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地
产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。
什么是物业估价？
所谓物业估价，就是为特定目的评估物业的特定权益于特定时间的价值的艺术与科学。它是指由专业物业估价人员，根据估价的目的、原则、程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。物业估价应考虑物业的特性及物业市场的所有潜在因素。
房地产评估的类型？
1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律 文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
3、特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。
什么情况需要房地产估价？
我国的房地产估价，是在１９７８年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度改革和推行房屋商品化制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。房地产估价的全称是房地产价格评估，是以房地产为对象，由专业估价人员模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来，是科学、艺术和经验三者的结合。
由于房地产的复杂性，对房地产市场的行情不易掌握，要搞清楚房地产的价值是多少，这就需要聘请专业的房地产估价机构来服务。房地产估价，根据不同的估价目的主要有：
１、房地产交易
随着人民生活水平的不断提高，市民往往通过购买新的商品房或二手房，来改善自身居住条件。对于进行二手房交易的人来说，由于房地产的位置固定性和个别性，使得房地产的价格与一般商品的价格不同，不存在统一的价格，这样，对于买卖双方来说如何确定出一个合理的的价格，离不开房地产估价。
２、房地产抵押
房地产不可移动、不可隐藏，具有长期使用性和保值性，是一种用于履行债务的良好担保品，因此在向银行申请贷款时，银行需要从抵押贷款的角度，委托专业的估价机构对房地产进行评估，以证实其价值。目前本市开展此项业务的有工行、建行的“零首付”业务；农行的个人消费抵押贷款业务等。
３、房地产征用拆迁补偿房地产是生产和生活不可缺少的基础要素，国家在征用房地产时，必须给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。目前，本市对拆迁进行补偿的方式中，有一种是在确定补偿时，根据一定原则对房地产进行评估。
４、房地产纠纷处理房地产纠纷有一类是由遗产分配、共有财产分割等引起的。要做到合理的分配或分割，某些情况下采用简单的实物分配办法是不行的，房地产的分配或分割实际是房地产价值形态的划分，这就需要进行房地产估价。
５、企业货币化分房国家实行住房制度改革，取消了实物分房，试行货币化分房，这就需要对企业职工的房屋进行评估，为企业提供真实、可靠的价格依据，有利企业制定合理的分配方案。目前，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。随着社会的发展，估价机构的服务领域将越来越广。
买卖房改房须评估吗?
不用，二手房交易价格是由买卖双方协商议定的，当交易双方对成交价格有分歧或争议时，可委托专业评估机构进行评估，这种评估对于买卖双方来说，只能作为参考价格，最终价格的确定仍以买卖双方的协议价格为准。
二手房交易在什么情况下需要进行房地产估价？
(1)购买房屋时可能需要房地产估价
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于房地产价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。此外，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估价作为交易价格的参考。
(2)进行房地产保险时需要房地产估价
房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。
(3)申请抵押贷款时需要房地产估价
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价，借款人为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
(4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价
(5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价
发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
进行房产评估是需准备的材料？
(1)房屋产权资料a、房地产使用权证b、土地所有权证c、房屋买卖契
(2)他项权利说明(3)房产位置图(4)房产技术档案(5)房产经济档案
房地产评估机构的资质？
房地产评估机构资质分为A、B、C三级。
A级房地产评估机构应当符合下列资质条件：
1．注册资金100万元以上； 2．有7名以上专职房地产估价师及8名以上专职房地产估价员； 3．从事房地产评估业务3年以上； 4．以房地产评估为主营业务。
B级房地产评估机构应当符合下列资质条件：
1．注册资金50万元以上； 2．有4名以上专职房地产估价师及6名以上专职房地产估价员； 3．从事房地产评估业务3年以上。
C级房地产评估机构应当符合下列资质条件：
1．注册资金20万元以上；
2．有2名以上专职房地产估价师及4名以上专职房地产估价员；3．从事房地产评估业务1年
以上。
房地产价格评估的程序是怎样的？
估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。
房产评估的收费标准？
房地产价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制，具体收费标准如下： （单位：万元） 标的总额 累计计费率‰
100以下（含100） 5
101以上至1000 2.5
1001以上至2000 1.5
2001以上至5000 0.8
5001以上至8000 0.4
8001以上至10000 0.2
10000以上 0.1
推荐第9篇：房地产评估总结
(一)
1.房地产估价的本质？
（1） 房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格
（2） 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价
（3） 房地产估价是提供价值意见而不是价格保证
（4） 房地产估价都有误差但误差应在合理范围内
（5） 房地产估价既是一门科学也是一门艺术
2.房地产估价要素？
（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）
（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型
（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序
（10）估价方法（11）估价结果
3.房地产估价的必要性？
（1）专业估价存在的基本前提
（2）房地产需要专业估价
（3）房地产估价在估价行业中占主体
4.房地产估价的社会需要？
（1）建设用地使用权出让的需要
（2）房地产转让和租赁的需要
（3）房地产抵押贷款的需要
（4）房地产征收征用补偿的需要
（5）房地产税收的需要
（6）房地产损害补偿的需要
（7）房地产分割的需要
（8）房地产保险的需要
（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要
（10）企业有关经济行为的需要
（11）房地产管理的需要
（12）其他方面的需要
5.房地产价格和价值相关概念
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用
交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系
投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值
市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值
原始价值：历史成本
帐面价值：原始价值扣除折旧的余额
市场价值：该资产现在在市场上的实际价值
成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格
市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平
理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格
评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）
6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算
抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）
楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）
期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)
(二)
1.概述影响房地产价格的因素？（p128）
内部因素：区位因素、实物因素、权益因素
外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素
2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）
（1）独立、客观、公正原则（基本原则）
（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）
（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）
3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？
合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值
最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值
替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格
4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？
（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模
（3）适合原理——确定最佳用途
（三）
1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？
市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法
论证依据：替代原理
适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产
操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）
4.求取比准价格
2.选取可比实例的质量要求？
（1）是估价对象的类似房地产
（2）交易类型与估价目的吻合
（3）成交日期与估价时点接近
（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格
（5）一般选取3-10个可比实例
3.简述建立比较基准的内容？
（1）统一付款方式
（2）统一采取单价
（3）统一币种和货币单位
（4）统一面积内涵
（5）统一面积单位
4.交易情况修正含义？
如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正
5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）
正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格
例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？
正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500
6.市场状况调整的含义？
对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）
7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207
8.房地产状况调整内容？
（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）
（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）
（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）
9.求取比准价格的公式p215
(四)
1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？
成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法
理论依据：
1、从卖方角度----生产费用价值论
2、从买方角度----替代原理
适用对象：
1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价
2、有着独特设计的房地产
3、针对个别用户开发建设的房地产
4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价
操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格
2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232
（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息
（6）销售税费（7）开发利润
销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算
3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？
它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。
销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。
成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。
投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。
直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式
一、适用于新开发土地的基本公式
新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润
二、新开发房地价格的计算
新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
三、旧房地产价格的计算
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
5.重建价格，重置价格
重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。
重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。。。。。。？
建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间
建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数
7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式
折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。
直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等
成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价
8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265
物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。
经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。
(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准
（1）完好房：
十、
九、八成（2）基本完好房：
七、六成（3）一般损坏房：
五、四成（4）严重损坏房及危险房：三成以下
推荐第10篇：房地产评估报
房地产评估报告
(京)鼎(2010)(估)字第021号。
北京市通州区人民法院，承蒙委托，我公司对贵法院委托之房地产进行评估，估价时点为201年4月20日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵法院提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算， 根据委托方提供的《委托估价函》、《集体土地建设用地使用证》估价对象为两层独立楼房，房屋所有权人为许万春，建筑面积106㎡，层数为1层，总高度5米房屋，用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋为宅基地房，房屋登记时间为1993年1月1日，住宅用途，房屋使用年限不受存续期限的限制。
该房地产位于北京市通州区宋庄镇辛店村，现作为住宅正常使用。
我公司估价人员根据估价目的，遵循公平、公正、客观的原则，按照估价工作程序，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估。最终确定估价对象在价值定义条件下，于2010年4月20日的房地产市场价值为93808元人民币，单价为2600元/m2 。
第11篇：房地产司法鉴定评估
房地产司法鉴定估价规范初步研究
2009-05-07
房地产司法鉴定估价规范初步研究
（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）
一、物权保护与房地产估价
房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。
二、房地产司法鉴定估价的现状
（一）估价委托程序不规范
一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权
利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。
（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序
我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。
（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定
《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。
（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰
一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。
三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架
（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。
（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。
（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。
（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。
四、司法鉴定估价业务的承接
（一）明确基本情况
（1）明确估价的基本事项：
估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！
委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。
（2）明确估价的其他重要事项：
估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。
对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。
能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。
（二）明确具体事项
（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。
（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。
（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。
（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。
（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托
（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；
（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；
（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；
（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；
（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；
（6）不符合民法通则第二十九条规定的；
（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。
对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。
五、司法鉴定估价应当遵循的规范
（1）法律法规
（2）《房地产估价规范》等估价规范
（3）《司法鉴定程序通则》
（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》
六、司法鉴定估价风险提示
（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；
（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；
（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。
七、对于房地产司法鉴定估价的质证
（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。
（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。
（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人
交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。
（4）对于估价工作底稿的质证
工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。
管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。
操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。
（5）对估价报告假设限制条件的质证
估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。
注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。
在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。
（6）对估价对象法律权属状况的质证
估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。
对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。
对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承
担验证估价对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。
对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。
以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。
（7）对估价有关事项披露的质证
对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：
（一） 估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；
（二）存在共有权人和他项权利的；
（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；
（四） 根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；
（五）实地查勘受特殊因素制约的；
（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；
（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；
（八）估价时存在建筑物损耗的；
（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;
（十）其他应当披露事项。
八、完善房地产司法鉴定估价技术标准
实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。
房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。
在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。
第12篇：房地产评估复习题
第一章房地产
1.房地产:是土地,建筑物及其他定着物,是房产和地产构成的综合
体;房地产是实物,权益和区位的综合体.
2.“三通一平”:场地平整,通水,通电,通路.
3.“五通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路.
4.“七通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路,燃气,供热.
5.土地利用所受限制:土地权利的设立和行使的限制,房地产相邻
关系的限制,土地使用管制.
6.房地产特性:不可移动性,流动性差,独一无二性,使用寿命长,供给
有限,价值量大,用途多样,相互影响,易受限制,保值增值.
7.房地产按开发程度划分为:生地,毛地,熟地,在建工程,现房.
生地:指不具有城市基础设施的土地;
毛地:指有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地;
熟地:指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地;
第二章房地产价格
1.房地产价格的特征:地价是地租的资本化;房地产价格主要是权
益价格;增值与折旧;价格随用途而改变;可比性.
2.房地产价格影响因素:一般因素(社会因素;经济因素;政治因素;
其他因素);区域因素;个别因素(影响土地价格:位置,面积,地形,地质,
地势,水文,形状,气候,临街情况;影响建筑物价格:建筑构造,房屋装修标准,建筑规模和高度,用途,区位,层次和朝向).
社会因素:人口状况;社会稳定状况;城市化;房地产投机;
经济因素:国民经济水平和发展趋势:财政收支及金融环境;税负; 政治因素:土地制度与政策;住房制度及政策;房地产价格政策;行政级别及隶属的变更;
第三章航地产价格评估
1.房地产估价:专业房地产估价人员根据估价的目的,遵循估价原
则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响房地产估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估计对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算的特定的活动.
2.估价程序:是指一个房地产估价项目工作的全过程中的各项具
体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序,即完成一个房地产估价项目从头到尾要做些什么工作,按照什么样次序去做.
3.估价原则:指人们在房地产估价的实践和理论探索中,在房地产
价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要,在估价活动中应该遵循的法则和标准.
原则:独立,客观,公正原则(最高);合法原则;高效最佳原则;估价时点原则;替代原则;预测原则;
第四章市场比较法
1.定义:通过分析市场中的相似房地产并把这些房地产和委估房
地产相比较,通过修正,得出委估房地产的市场估值.
2.使用条件:在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多
类似房地产交易.
3.估价程序:搜集交易实例;选取可比案例;对可比案例进行修正;求
取待估房地产比准价格.
4.交易日期,区域因素,个别因素修正,利用对应成比例,待估对象是
100,事例按修正系数变化.
5.1hm^2=10^4m^21亩=666.67m^21ft^2=0.09290304m^2
1km^2=10^6m^2
6.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估对象
使用年限;n:可比实例的使用年限(剩下年限);r:还原利率(资本化率);修正后事例地价=k*事例地价.
7.比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修
正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*使用年限修正系数.
平均数法;众数法;中位数法;加权;
8.房地产价格评估的作用:为政府宏观调控房地产市场提供依据;
为房地产抵押提供依据;为房地产税收提供依据;为企业改制上市提供参考依据;其他.
第五章收益还原法
1.定义:收益还原法又称为收入资本化法,收益法,是指为取得待估
房地产的价格,以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点,并以其贴现值之和作为待估对象房地产价格.
2.使用对象:为有收益或有潜在收益的房地产(住宅,写字楼,商铺,停
车场,厂房,农地).
3.评估步骤:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;
预测估价对象的未来收益;确定还原利率;选用合适的收益还原法公式计算出收益价格.
4.公式:p=a/r(收益永续,各因素不变;p:房地产评估价格;a:年纯收
益;r:资本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,资本化率大于〇);补充:pt:未来第t年房地产价格;n:收益年限;b:等差;s:等比;
5.纯收益:指归属于土地或房地产的去除各项费用后的收益,一般
以年为单位.
6.不同收益类型房地产纯收益:出租房地产;营业的房地产;自用或
尚未使用的房地产.
7.还原利率的种类;综合还原利率;建筑物还原利率;土地还原利率.
8.求取还原利率的方法:市场提取法;安全利率加风险调整值法;各
种投资风险,收益率排序插入法.
第六章成本法
1.定义:是以建造房地产所消耗的各项费用之和为主要依据,在加
上一定的利润和应纳税金后,来确定房地产价格的一种评估方法.
2.适用范围:独立或狭小市场上没有交易事例或交易事例很少,无
法用市场比较法评估;既没有收益又很少发生交易的公共建筑,公益设施的估价;特殊房地产;新进开发出来的土地.
3.估价步骤:搜集有关成本,税费,开发利润等相关资料;估算重置价
格或重建价格;估算建筑物的折旧;求取积算价格.
4.土地价格=土地取得费用+土地开发费用+管理费用+开发利润+
应纳税费+投资利息+土地增值收益
R=Q[(1+r)^n-1]R:利息额;Q:资金额;r:利率;n:计算期.
5.新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+开发利润
+销售税费+投资利息
第七章假设开发法
1.定义:假设开发发又称预期开发法,剩余法,是预测估价对象未来
开发完成后的价值,扣除各项预期的开发成本,管理费,销售费,利息,利润,税费等,以求得估价对象客观合理价格或价值的方法.
2.适用范围:具有开发或在开发潜力的房地产估价,还适用于房地
产开发项目投资分析.
3.估价步骤:调查待估房地产的基本情况;选择最佳开发利用方式;
估算开发经营期;预测开发完成后的房地产价格;估算成本费用和税费;进行价格计算.
第13篇：房地产评估合同
房地产评估合同
编号：___________ 发票号：___________
委托人（以下简称甲方）：__________________________________
法定代表人：_____________________________________________
地址：___________________________________________________
邮政编码：_______________________________________________
联系电话：_______________________________________________
传真：___________________________________________________
受托人（以下简称乙方）：__________________________________
法定代表人：_____________________________________________
资格等级：_______________________________________________
地址：___________________________________________________
邮政编码：_______________________________________________
联系电话：_______________________________________________
传真：___________________________________________________
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等的有关规定，甲乙双方经充分协商后，就_______________________________________项目的房地产估价事宜订立本合同。
一、委托估价基本事项
甲方因抵押贷款的需要，委托乙方对下列房地产在____年____月____日的价值进行评估：_____________________________________________
二乙方义务
1、合同签订后，乙方应根据甲方的估价需要，对上述房地产予以客观、公正、独立的估价。
2、乙方应于收到甲方交付的全部估价基础资料之日起____个工作日内（节假日顺延）向甲方提交估价报告书，报告估价结果。
3、乙方对甲方提供委估房地产的文件资料应妥善保管，并尽保密之责，未经同意不得擅自公开或泄露给他人。
三、甲方义务
1、甲方应及时将委估房地产的产权状况、利用现状、经营状况、税费缴纳情况或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查询、抄录委估房地产估价所必要的资料。
2、乙方在估价期间需到现场勘察，甲方有义务陪同并提供方便和配合，外埠差旅由甲方另行实报实销。
3、甲方应当按照合同约定向乙方支付评估费或咨询费。
4、甲方对所提供的材料的真实性负责。
四、评估服务费
1、本合同所称评估服务费包括评估费及咨询费，其中：
评估费计人民币元（小写：￥元）；
咨询费计人民币元（小写：￥元）；
代理费计人民币元（小写：￥元）；
合计计人民币元（小写：￥元）；
2、支付方式：
合同签订后 ____日内或______，甲方先预付人民币______元（小写：￥______元），余
款人民币______元（小写：￥______元）待______时付清。
五、合同的解除
如甲方提出解除合同，乙方完成委托事项已经过半，甲方应于达成解除协议时向乙方付清
约定的评估服务费；若乙方完成委托事项尚未过半，甲方应付给乙方约定评估服务费的50%。
如乙方提出解除合同，则乙方应于达成解除合同协议时返还已收取的评估服务费。
六、违约责任
1、甲方不履行第三条的义务约定或履行义务不合约定，乙方有权采取以下任何一项措施：
（1）要求限期继续履行交付或协助取得委托估价基本事项所需基础资料的义务；
（2）甲方逾期支付评估服务费，应从逾期之日起每天按万分之五支付逾期违约金。
2、乙方不履行第二条的义务约定或履行义务不合约定，甲方有权采取以下措施：
（1）要求乙方继续估价：
（2）乙方未按约定进行估价，甲方可要求乙方复估或重估。甲方要求乙方复估或重估，
应当在接到乙方提交的估价报告书的次日起3日内，以书面的形式说明正当理由并通知乙
方。乙方应当在接到甲方要求复估或重估的书面通知的次日起5日内完成委估房地产的复估
或重估报告书，并交付甲方：
（3）乙方未按约定的期限提交估价报告书，甲方可以要求适当减少合同价款。
3、任何一方在履行期限届至前明确表示或以自己有行为表明将不履行合同义务，对方可
以在履行期限届满前要求其承担违约责任。
七、合同争议解决方式
1、本合同未尽事宜，按国家有关法律、法规、规章、政策及标准执行。
2、履行本合同中发生的争议，应首先通过协商或调解解决；协商或调解不成，当事人任
何一方均可向徐州仲裁委员会申请仲裁，仲裁规则按徐州仲裁委员会的规则。
八、合同的生效
本合同壹式____份，甲乙双方各执____份，自甲乙双方盖章之日生效。如有未尽事宜，双
方另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
九、其他约定事项
_____________________________________________________
_____________________________________________________
甲方：乙方：
第14篇：房地产项目评估
二、房地产项目环评的重点是工程概况和工程污染源分析,区域环境现状与建筑场地调查评价,生态环境适宜性分析.
工程概况和工程污染源分析大家都很熟,就不介绍.下面介绍后面两个问题.
(一)区域环境现状与建筑场地调查评价
1,区域环境现状调查在区域环境现状调查的重点是查明对房地产项目有影响的污染源,主要是这几方面:交通噪声和设备噪声,微波发射塔、高压线,变电站等电磁污染,周边一些影响较大的工业污染源,餐饮业油烟和歌厅的噪声.
2,建筑场地调查评价(1)建设场地调查随着社会经济的发展,场地性质的变更越来越频繁.一些原有的工业用地将逐渐转变为居住或其它用地.在不加处置的情况下,过去的工业用地,特别是已污染的工业用地在转变为居住等对环境质量要求较高的用地时,则可能会对未来居住人群的健康产生不良影响.(2004年6月1日正式发布关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知).
场地调查一般分三步
第一步污染识别现场踏勘访问,历史资料分析,官方记录及有关许可证的收集,地质与水文地质资料调研.
第二步样品采集和分析根据第一步污染识别后确定的可疑的污染类型和污染源判断、拟定采样方法,频次,采样布点、确定样品分析项目,进行分析测试.
(2)污染土壤治理技术
第一类,限制土壤污染迁移有垂直与水平隔离层和表层覆盖
第二类,固化或稳定主要是将有关固化剂拌入土壤或采用水泥等固化污染土壤.第三类,土壤中污染物分离,提取和处置技术这一方法费用昂贵.
(3)措施分析根据场区内土壤污染的状况,在开发建设中结合该地区未来土地利用开发和规划布局、采用表层覆盖,清挖污染土壤或与景观改造相结合的办法.如用作道路时,可结合道路建设用水泥覆盖;由于地下空间建设时,可将挖出的污染土壤用于在小区内填埋造景,污染土壤的上部和下部均应进行防渗处理,并在上部种植草皮,作为小区绿色景观的一部分,或者选择某一合适的绿化隔离带进行填埋,并作必要的防渗措施.该方法既可控制土壤污染对人体健康及地下水的影响、同时成本也相对较低.
(二)景观生态环境影响分析包括三项内容
1,景观环境可接受性分析景观环境现状描述开发建设项目景观设计分析开发项目与周边建筑的协调性
2,阳光照射适度性分析光遮挡光污染
3,高层建筑局地风影响分析高层建筑附近的涡流成因及不良影响分析高层建筑高风速区分布及影响
第15篇：房地产评估方法
房地产估价方法
1、成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
2、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
3、剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
5、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
6、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
7、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
第16篇：房地产评估合同
房地产估价合同
签订合同双方：
委托估价方：（以下简称甲方） 受托估价方：福州建融房地产评估咨询有限公司（以下简称乙方） 甲、乙双方经充分协调，现就房地产估价委托事宜订立合同，内容如下：
一、甲方因的需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。
二、评估标的物坐落于，土地使用权总面积平方米,建筑面积平方米。（详见附图）。
三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委托房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行评估，并于年月日前出具该房地产估价报告书。
四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，并配合乙方有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。
甲方应提交的资料具体如下：
五、乙方在估价期间需要到实地查看，甲方有义务陪同并提供方便和配合。
六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依双方协商认同，乙方收取甲方评估费人民币元。
八、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估；乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提交复估申请的，估价报告书生效。
九、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改，如有异议，需经双方协调解决。
十、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件，附件经双方签章或与本合同具有同等法律效应。
十一、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方（签章）：乙方（签章）：
身份证号码：法人代表（签章）：地址：地址：
邮政编码：邮政编码：
电话：电话：银行帐号：
委托代理人（签章）：签约日期：年月日
签约地点：
第17篇：房地产评估委托合同
委托估价方: (以下简称甲方)
受托估价方: 北京建正合生房地产评估有限公司 (以下简称乙方)
甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:
一、甲方因为 ，特委托乙方对 进行评估。
二、甲方应于 年 月 日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:
1.上述住宅楼房的确权证明材料复印件；
2.其他有关资料。
三、乙方应根据甲方委托评估的目的, 对委估房地产的价格予以客观、公正的评估, 并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。
四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意, 不得对外公开或泄露给他人。
五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》（京价[房]字[1997]第398号）文件规定的房地产价格评估收费标准（见下表）所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。
房地产价格评估标准收费计算表
档次
房地产总额（万元）
累进计费率‰
1100以下（含100）
52101以上至1000
2.
531001以上至XX
1.5
4XX以上至5000
0.8
5
5001以上至8000
0.
468001以上至10000
0.
2710000以上
0.
1本协议签字之日,甲方向乙方预付评估费人民币 万元, 乙方将评估报告交付甲方时, 甲方将剩余的评估费一次付给乙方。
六、甲方如中途中断委托评估, 乙方不退还甲方预付的评估费。
七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜, 由双方另行协商解决。
八、本协议于XX年 月 日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。
甲方: 乙方:
(盖章) (盖章)
负责人签名: 负责人签名:
第18篇：房地产评估年终总结
房地产评估年终总结
房地产行业是一个很不一样的行业，看上去不需要太多的技术含量，其实不然，房地产作为国家经济的重要组成环节，里面有很多的学问，马上春节了，年终总结怎么写？小编今天带来了最新的房地产评估年终总结范文。大家参考！
篇1
岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。 我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使 我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支 持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本 职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习， 更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。 现就个人半年来的工作情况做以下总结：
一、努力掌握政治理论知识，提高自身政治素质。
通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想，及时了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的
指导方针。为了尽快提高自己的理论水平，我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势， 社会动态及党中央的指
导方针等。一年来，我认真按照党员的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习，转变工作理念，改进工作作风，自觉遵纪守法，认真履行职责。
二、恪尽职守，认真做好本职工作。
在工作上，严格要求自己，以孜孜不倦的进取精神来勉励自己，认真执行领导的统一部署，积极开展日常财务工作，严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多，日常事务繁杂，导致财务工作比较繁琐。在日常工作，我本着服务发行的原则，提高发行财务工作效率和服务能力，尽量克制抵触情绪，让发行员工都感到满意。
三、进一步加强日常财务工作的管理。
在年初，刚结束繁忙的大征订任务，我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起，细化财务流程，加强财务监督管理。同时，我们每月终结都要进行自查、自检工作，逐步完善发行公司的财务管理体系。
四、完善财务会计报告及统计。
由于发行公司是去年10月份进行公司化运营，我们是公司化运作后派驻进行财务管理，所以很多基础工作都在一步步的完善。今年，我们进一步加强各种数据的统计工作，
完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表，为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时，根据领导的需要，对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题，在报表中也给予特殊标计。
五、及时完成领导安排其他各项工作。
无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报，还是日常一些事务的办理，我都会按照领导的要求及时、准确、保质的完成。
六、认真参加各种财务培训、努力学习新知识、新业务、使我们的财务基础工作更加规范，同时也提高了工作效率。
我认真归纳总结了所学的内容，在工作之余进行消化理解。
通过学习，不仅丰富了我的基础理论知识、提高了实际操作能力，更加强了财经法律意识。
随着我国经济建设的不断发展，和世界经济的巨大变化，我们财务会计工作的侧重点和基本点也在改变。因此财务会计工作不能停留在简单的算账、报账等会计核算上，应不断更新知识，不断提高理论水平。结合本行业财务工作的特点，认真总结经验、查找不足，保证财务基础工作的准确、及时、完整，为领导及时、准确、完整的提供财务信息。
回顾总结，在领导的支持和相关部门的配合下，我顺利地完成了08年的财务工作任务。通过一年来的工作，无论
在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高，但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展，同时克服工作中时有的浮燥情绪。
个人工作存在的不足：
1、细心不够，考虑事情不够全面。在考虑问题的时候不够仔细和全面，容易忽略很多的细节问题。
2、工作经验不足，常有急功近利及浮燥情绪。
3、有时候工作效率不高，没有掌握好工作方法。
明年的工作计划：
1、按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，加强发行公司财务管理，提高服务意识。
2、根据发行公司的特点及外部市场的变化，改进发行统计工作，为领导决策提供及时、准确、完整的提供财务信息。
3、服务基层发行站，加大发行汇创系统的推广与应用、提高发行工作的工作效率。
篇2
岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。 我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使 我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支 持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本 职工作。在企业不
断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习， 更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。
现就个人半年来的工作情况做以下总结：
一、岗位职责
我于2013年3月进入公司以来，在公司技术部工作。在公司领导及各位同事的帮助下，对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地 认知，也从公司领导和其他同事身上学到了很多新的知识。 刚进入公司的时间里，我进入了芹洋村拆迁评估项目，学习了整 体项目的业务流程。参与现场勘测与资料的收集、及照片处理等工作。 在公司领导正确的指导和各位同事密切配合下，我能按时完成领导布 置的各项工作，同时参与和同事各项任务的交接与整合。 在公司的这段时间，经过上半年的工作磨练，本人在项目现场 的处理能力已经有一定程度的提高，但对于项目整体的把握度还是有 所不足，与委托方的项目负责人沟通不够。在李总助的监督指导下， 各方面都有所提高，也学到了很多在课本上学不到的知识。
二、工作中的不足
第一，房地产开发这个行业对我而言是一个既熟悉又陌生的行业，很多工作的完成都是领导安排的合理，我得以顺利完成，自己对 工作的思索能力还不够。
第二，有些工作做的还不够过细致，一些工作协调的不
是十分 到位，以至于有些细小的问题不能当天及时的处理完成。
第三，自己的专业知识及理论水平还有很多的不足导致有些技 术上的问题不能及时的识别和改正。
三、未来的工作计划
在今后的工作里，自己会认真提高工作水平，积极向上，为公司的发展奉献自己的力量。我想我能做到：认真学习，维护团队的合作关系，拓宽知识面。努力学习房地产评估的有关专业知识和相关法律 常识。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，争取得更大的工作成绩与平台。
在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身 的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能 把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，我们公司会有更美好的明天! 希望接下来能接触更多不同的项目，提高自己的项目处理能力， 提高项目整体把握度，在项目工作过程当中敢于与企业项目负责人进 行政策、项目策划方面的交流，逐步改善与客户之间的沟通能力，并在与政府部门、事业单位书面往来中提升公文写作能力。2014年，我希望能有较大进步的体现。
篇3
一、基本工作概况
(一)办理商品房登记3720份，二手房3020份，拆迁安置房1325份，自建房638份，换证1702份，抵押登记3613份，村镇房屋所有权证3869份，共发放权属证书17887份。即办件3427份。占比%。
(二)完成各项评估项目330个，评估面积万平方米，评估总额亿元。其中拆迁评估48个项目，拆迁评估面积万平方米(城市建设指挥部〈含开发区〉拆迁评估面积：万平方米，土地储备中心〈百花集团、甲乙棉纺厂2006年2月结束〉拆迁评估面积：万平方米，道路交通拆迁评估面积：万平方米，乡镇工贸园区拆迁评估面积：万平方米)，评估金额亿元。抵押224个，评估面积65万平方米，评估额亿元;其它各项评估12个，评估面积万平方米，评估金额亿元;测算评估项目46个，测算面积万平方米，测算金额亿元。
(三)测量房屋建筑面积为万平方米。其中商品房(大型项目有滨江花园证大东洲俯别墅、民生小区二期工程、锦绣花园二期、江心沙农场立新小区等)共计154幢，累计建筑面积万平方米;为98家单位进行厂房竣工测量，累计建筑面积为万平方米。并为国际车城及九天房产开发等多家开发企业提供面积预算服务，共计预算建筑面积万平方米。测绘拆迁房屋面积万平方米。
(四)接收并归档11671份，协助司法查封181起，完成
日常城镇、村镇房产移交档案的装订工作共计16000多份，对内调档6000多份，接待群众查档2200多人次。
(五)单位全年实现收入529万元，协助财政局征收契税3750万元，协助地税局代收营业税1678万元。
(六)全所全年无重大事故，安全程度完全达到上级下达的指标。
二、主要做法与体会
回顾一年来的工作，全所围绕中心，创新举措，做到了六个“坚持”，六个“进一步”。
(一) 坚持思想大解放，进一步弘扬创优争先精神
年初局系统组织开展了“弘扬创优争先精神，加快建设事业发展”主题活动。我所积极响应，勇当“创优争先红旗擂主”，在活动中我们用争创“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”这一目标总揽全局，先后开展了“海门市五星文明机关”、工会达标创模工作、省级“青年文明号”、“省建设系统优质服务先进单位、优质服务明星”等争创工作，并根据我所工作中各个环节涉及到的有关法律法规和具体业务细则，编印了《房地产管理实用手册》，人手一本，全面实行规范化管理。今年我所的各项工作在南通地区六县市同行业中继续保持着领先地位，年底被国家建设部授予“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”的荣誉称号，到目前为止南通地区县级市中获此荣誉的仅我们
一家，苏中地区仅二家。
(二) 坚持优质服务无止境，进一步提升服务水准
今年是全市项目建设年，作为对外服务的窗口单位，我们理应以最高服务质量、最优服务环境、最便服务手段，为全市经济建设提供一流服务。在提升服务水准方面，我们主要抓好了以下工作：
一是完善高效办事机制。我们对照建设部《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，本着“急群众所急、想群众所想”的思想，在不影响办证质量、法定手续的前提之下，重新确定了对外服务事项的办结承诺时限，并上墙公示承诺，使我所的对外服务项目承诺时限比上级有关文件规定的时限平均提前30%以上。对于资料不齐的，实行“一次告知制”和“首问负责制”，避免了办证群众重复往返。对千万元以上的重点项目、重点企业的办证、抵押登记等业务实行跟踪服务，急需办理的连夜办，及时办，确保重点项目不在我们这里延误。今年5月下旬国家六部委共同出台了对房地产市场的新一轮的调控政策，大批老百姓拥向办证窗口想赶在新政出台前办理房产交易，窗口工作人员放弃中午休息时间，晚上加班加点连续一周每天超负荷工作12小时，出色完成任务，得到中心和社会的一致好评。我所驻审批中心办证窗口被省用户满意服务明星创建领导小组评为2006年度用户满意服务明星班组。
二是推行高标准服务规范。我们坚持实行规范服务、热情服务、上门服务、延时服务、快速服务、预约服务甚至委屈服务，按照五星服务等级接待好每一个办事者，最大限度地方便企业、方便群众，实行零差错服务。热情接待来访者，做到一张笑脸迎人，一杯热茶暖人，一把椅子留人，一个满意答复人。处理来电来信，做到有问必答、有电必回，有信必复。今年三月份一位中年妇女急匆匆的来到窗口，要求办理房产贷款抵押登记手续，而且急需办理完毕，但其丈夫却没有同来签字，一问才知其儿子出了车祸，丈夫在医院照顾儿子，贷款的钱急需为儿子进行抢救，窗口负责人王勇立即联系银行，同时带领工作人员赶往医院，在最短的时间内到现场为他们办结手续。
(三)坚持爱岗敬业，忘我工作，进一步将“效能革命”精神落到实处
今年我市掀起了新一轮的城市建设高潮，拆迁评估任务分十分繁重。为了高质量、高效率地完成好这些工作，所里召开了紧急动员会，要求评估、测绘一线工作人员发挥“效能革命”精神，做好“吃苦受气”的充分准备，档案室、办公室、财务室等科室做好全力保障工作，全体人员保持通讯畅通，有任务时随叫随到。
篇4
一、安全自查工作情况
（一）、营业场所安全
1、物防方面：
(1)、柜台与外界相通的出入安装有尾随门，在其余出入口均安装有坚固的金属防护门金属防护门锁具符合标准，柜**有防爆功能的透明防护屏障；此次对支行营业室手动卷帘门、进出营业室的防尾缓冲式电控联动门使用情况进行了检查，使用情况正常。对营业大厅具有防爆功能的透明防护屏障进行检查，有一道落地玻璃有严重裂痕，目前已重新更换。大厅和金库配备有自动应急照明设备3台；(2)、现金出纳柜台已采用砖石或钢筋混凝土结构，柜台高度、宽度都符合检查机关的相关要求；现金业务柜台的台面设置和收银槽长宽高均符合要求；(3)、对营业大厅空调、饮水机等大功率设备进行检查发现，如果空调等设备正常运行，就会造成ATM机的电压不够，出现自动关机情况，针对该情况，支行专门请电工和攀钢的供电所人员一起，对引入支行的电路问题进行了改造；(4)、对营业大堂、ATM机网点消防用灭火器摆放位置合理和能否正常使用进行了检查，通过检查更换了2个过期灭火器；(5)、对营业室柜台配备的催泪瓦斯、狼牙棒、电警棍进行了检查，均能正常使用，并多配置了2个狼牙棒；(6)、对机房和金库、档案室进行了检查,存在机房和金库杂物比较多,文件柜顶上乱堆杂物，墙上电线紊乱，卫生状况差等问题，针对这些问题，对相关工作人员进行了
批评，并购买了铁皮柜放置在机房和金库中,将祼露在外的纸质资料和杂物归置在柜中。档案室一直保持整洁，并配备有防火、防水、防潮、防鼠等设施，每日由档案管理员检查；(7)、我行设立了一台大功率柴油发电机，功率充足，特殊情况下，应急照明设备能自动启动。对发电机房，进行了安全检查，由于雨季到了，发电机房顶棚流入的水容易溅入发电机内造成危险，为保证其安全使用，重新加固了顶棚，安置了水槽。
2、技防方面：
根据银监会有关信息科技风险管理要求，及我行《分支机构信息科技工作管理办法》的要求，我支行设立了两名信息科技管理员高强、景海东（兼职），负责本机构信息科技管理方面的工作，并每月对运营网络、机房、自助设备、配电箱、稳压器/UPS工作情况、线路发热情况、配电箱内的空气开关等重要区域进行检查，对存在的问题及时通知有关人进行了改正处理。目前设备管理规范，各项档案完整；移动存储介质的使用和管理符合规定，各项工作文档及时备份；没有发生人为差错导致的设备故障；较好掌握各项简易维护技巧，本机构发生的简单故障能得到及时解决。
此次检查我行在出入口、现金业务区、非现金业务区均安装监控设备，营业厅监控全覆盖，无监控死角，监控设备24小时运转，录像至少能保持30天以上，回放时影像清晰，
能全面记录各柜台业务细节，能清晰显示柜员操作和客户脸部特征。营业场所出入口监控视频能分辨出入人员体貌特征；营业场所安装了与110联网的紧急报警装置，每个柜员处均安装了110连线报警按健装置，安装位置合理，能准确记录报警时间、位置等。经本次检查报警控制主机和线路均未裸露，其本身业具有防破坏报警功能。报警装置有充电备用电源，能保证断电后系统的报警布防、撤防，做好了报警的保障工作。
(二）、业务库安全
1、实体防范：库区照明系统总闸装置外有，但置于有效的监控范围。我支行库区无电梯，出入库房门只有一个通道。库房结构墙体达到了相应级别建筑标准，全由钢板包裹。金库门和库门锁具符合标准，钥匙不存在交叉管理。
2、技术防范：入侵报警系统能准确探测报警区域内门、窗、通道等重点部位入侵事件。库房内安装有红外线探测及振动探测器。周界均有红外线探测入侵报警装置。报警装置具有备用电源，能保证在市电断电后系统供电时间。报警系统布防、撤防、报警、故障等信息的储存时间达到30天。库房内视频安防监控系统回放图像能清晰显示人员在库内活动的全过程和库内所有存放物品。库房外的回放图像能清晰显示出入库人员活动情况及面部特征。启动紧急报警装置能同时启动现场声、光报警装置。守库室的回放图像能清晰
显示守库人员活动情况。目前金库已没有存入钱章，已收押市行统一管理。
3、本地守库室防范
本地守库室设置有卫生设施、给排风设备，守库室外安装有照明灯、配备有紧急应急照明设备和自卫器材。守库室内配备有对外联络的通讯设备、安装有紧急报警按钮。
我支行严格按要求进行夜班值守，每组2人轮流上岗，守库员均按时到岗，并及时做好各项记录。无迟到早退、酒后上岗、擅自调岗离岗、守库室未留宿外来人员的情况；值守人员都能掌握报警程序，掌握灭火器材存放位置及使用方法，检查报警设备，无人的防区及时设防，晚间休息全部防区布控。对水电、电源设备等每晚由值守人员进行检查登记，确保及时发现隐患。
（三）、自助设备、自助银行安全管理
我支行现有自助设备共计7台，其中多媒体机2台，分别存放于长寿路和**村；ATM取款机5台，分别存放于**村、弄弄坪、长寿路、密地桥和机制公司。每个自助设备区设置独立的用户操作区域，加钞区域监控设备充足，能仔细记录加钞及点钞全过程细节。并在自助设备区域安装了报警装置、监控装置，能及时对破坏事件进行探测报警和实时录像。回放图像能清晰辨别客户的面部特征、进出钞口和现金装填过程操作人员活动的情况，有通过电子显示屏显示必要的安
全提示和24小时服务电话。离行式自助设备视频监控系统具有远程联网功能。
由于电压不稳定经常自动断电造成机子受损的原因，密地桥的ATM机暂停服务，目前我行与**市公路养护管理总段桥梁养护队进行联系，从其所有的经济适用房重新接一股电源给ATM机房。
由于我行ATM机安装时间过久，其密码和钥匙在行内员工间存在交叉交接的情况。为了管控风险规范ATM机管理，保证密码和钥匙的平行交接，我行于2013年4月25日，通过科技部和ATM维护公司，将5台ATM机重新配置了钥匙，并根据《**市商业银行自助设施业务管理办法》的通知的相关要求，对自助设备管理人员作相应调整，我支行设置了业务管理员2名和设备管理员2名。2个日常管理人员
每天对ATM机进行巡查，检查设备的出钞口、插卡口是否异常，查看取现和转账交易是否异常，抽查自助设备监控，查看是否有可疑人员进行交易，通过检查《自助设施日常运行状态登记簿》、《吞卡登记簿》、《自助设施清机登记簿》、《自助设施机具故障报告》、《维护登记表》、《自助设施钥匙》、《密码交接登记簿》等登记簿，记录均完整、连续、合规。
目前在钥匙和密码管理上均由严格按照“五十个严禁”实行双人平行交接，帐务处理及时准确，未发现异常行为。
工作人员均按照“现金清点、清机加钞、对帐操作分离”、“现金自助设备保险柜钥匙和密码管理分离”等相关规定进行业务操作，自助设备现金操作、查库业务等全部在监控下实施。当发生自助设备长短款，工作人员均逐笔登记、查询核实后进行了帐务处理。自查中未发现问题，自助设备库存的最高限额均与会计核心系统绑定，也不存在超限额情况。
设备出现问题时，维修自助设备人员均由市行科技处人员陪同到支行进行核查或市行科技人员打电话告知维修人姓名，我行人员核实后陪同一起维修，并在故障维修登记簿上进行了登记，检查中由自助设备管理人员全程陪同，未发现问题。
（四）、运钞安全
我支行不存在运钞情况，早晚运送钞均由保安公司护送。支行内部坚持人人都是安保人员制度，在交接过程中要求在场全员参加。运钞车到支行交接款停靠在支行大门口专用停车位，整个交接款过程坚持双人交接并能够全程录像，交接登记完整、清楚。我行自助银行运钞由市行保卫部用专用运钞车，两人以上进行武装押运，我支行由两名专门负责自助设备管理工作人员协助护送。
1、钞箱封包接交方面。我行严格按《**市商业银行守护押运业务管理办法》的相关规定，进行缴存现金和调现。支行从中心金库调入现金都是在每天下午5点之前，向管库
员报次日现金调拨计划，重空调拨计划、小钞调配计划，次日由保安公司随支行存的尾钞箱一起运送。运钞车到支行后，我行配置有交接工作证的人员对留行存档的运钞车的车型、颜色和车的牌照号码、武装保卫人员进行了观察核对，并对保安解款人员工作证、存档照片、编号识别以及AB卡进行了认真核对，在身份识别正确后才进行交接工作。交接过程中，对交接钞箱封包个数与数量信息（包括编号封签、盖章卡封片及二级管理锁有无损坏情况）进行了核对，无误后方办理交接手续。并等待相关人员到起后在监控下开箱开包与《**市商业银行支行装箱登记薄》的实物进行验证。通过调监控查看接箱过程，均严格按照相关规定进行接送送箱包，交接记录清晰。
2、现金管库方面。我行坚持双人装开箱、双人管库制度，现金操作均在监控设备镜头摄录的有效范围内进行，将现金实物装入钞箱或者封包内（尽量使用封包），双人加锁、双人加封。钞箱、封包、交换包凡是需要双向开锁的，一律都使用二级管理锁。管库人员进出金库坚持了同进同出、同在库，双人同开（关）库门、抽取钥匙，双人缴款，金库钥匙在营业中由专人妥善保管并放置在保险柜内，营业终同样存放于保险柜内，金库钥匙交接时均有监交人，并在登记簿中登记，有权人员检查需进入金库时，坚持经有权人员审核制度，并进行登记；柜台管库人员坚持日清日结，每天登记库现登记簿，保证了账账、账实、账薄三
相符。
3、查库方面。经查，我支行查库方面，均按照《现金出纳制度》文件要求，营业部主任按旬进行查库、行长按季进行查库、查库登记簿详细登记，管库人员和查库人员均当面签字确认,综合部与营业部每月对抵质押品进行清点对账。
4、记账安全管理。经查，对公柜、储蓄柜台实行事中监督制，执行收入现金先收款后记账，付出现金先记账后付款原则，大额双人复核，并由专人实行每天三碰库制度，储蓄柜员实行了柜员尾箱限额管理制度，每日营业终了超过3万元的现金全部交给机构总库，柜员现金区未放置私人物品，无白条抵库现象，每日营业终了实行双人双锁制。
5、进出营业厅管理。非本行职工进入营业厅，须有权人员批准，并在《外来人员进出营业厅登记簿》中进行登记。
（五）、消防安全
建立以支行负责人为防火第一责任人的逐级防火责任制。有明确的逐级防火责任人职责、有明确的岗位防火责任人，有为本单位的消防安全提供必要的经费和组织保障，职工知道岗位责任区和岗位消防安全职责，设立有兼职的防火安全人员。各项消防安全制度健全。按照国家有关消防法律法规及消防技术标准设置消防设施。有消防安全检查、巡查、消防安全教育培训记录。有制定灭火和应急疏散预案，并定期进行组织演练，截止目前已组织两次消防安全演练。有按规定对建筑消防设施进行定期的消防检测。
（六）、计算机安全
1、网络、存储设备存放于营业场所现金区内密闭机柜内并设有独立的网络设备间。
2、网络、存储设备独立设置计算机房安装防护门。
3、我支行营业场所的计算机室安装有防盗防护门，与110报警服务台相连有紧急报警装置及入侵报警装置，能准确探测报警区内门、窗、通道等重点部位的入侵事件。
4、设立计算机管理员负责计算机机房日常维护与管理，建立健全了计算机机房出入审批登记制度，计算机设备设置应急供电设备及备用发电机组。
5、计算机均安装了杀毒软件和操作系统自动升级软件，操作系统自动升级正常。未经科技部允许，员工不得私自更换IP地址、不能随便使用U盘等。
（七）、案件防范
1、我支行积极开展学习活动，从制度学习、制度执行、查找漏洞、风险排查等方面，通过平时日常教育、定期集中学习、演练等方式进行，不断提高职工防范意识，提高安全防范技能。我支行每月开展了案件防范学习，主要学习市行下发的关于内控方面的《案情通报》，市行转发监管部门发布的各类社风险警示，《中国银监会办公厅关于2012年银行业金融机构案件情况的通报》、《四川银监局案防工作通报》、《中国银监会四川监管局办公室关于印发〈四川银监
局2013年维护会稳定和社会管理综合治理工作要点〉的通知》、《清香坪支行成功堵截一起10万元电话诈骗案件》、《全面深化案防安保工作，确保全年案防安保目标实现》等内容，使支行员工充分提高案防和安保意识。各部门对新系统上线的相关业务进行培训，防止实际操作中出现重大业务差错。
针对金库守押社会化中相关的问题，由营业部主任对全部员工进行了专题培训，对营业款箱押运、现金重空调缴业务、调缴人员身份识别管理、交接管理、钞箱、封包管理等各项工作中各个操作流程、各种新的管理要求、各类配合事项、各风险环节进行了强调培训，使员工能够尽快适应守押社会化后带来的变化。并按要求为员工办理了接钞证、金库区出入证、金库出入证，建立了相关交接登记薄。从守押社会化的效果看，虽然正式运行时间不长，但由于市行准备充分，安排缜密，责任明确，工作环节严谨规范，绝大部分员工操作流程能执行到位，守押社会化工作开展顺利。
2、防火和防抢演练。上半年共组织全体员工进行了两次防火和防抢演练。通过防抢演练，进一步增强营业网点员工处置突发事件的应急能力和安全防范意思，熟练掌握突发事件处理流程，提高员工防范风险的意识和应变能力。明确各岗位职责和任务，磨练员工与犯罪分子周旋的现场心态和实战技能，最终达到资金、职工人身及顾客人身安全不受损
失的目的。
通过发生火灾、自助灭火、求援、人员和物资疏散等程序演练，进一步加强员工的消防安全意识，提高员工应付和处置火险隐患的应急疏散能力，检验和完善支行灭火和应急疏散应急处理预案及相关程序。通过此次演练发现，我支行员工在发生火灾时基本能做到临危不乱，报警及时，能正确使用灭火器材，事后处理有条不紊，但组织协调还差些。
3、认真开展案件风险排查，各部门定期对本部门业务进行自查，将检查出的问题及时落实责任人进行限期整改，并将自查情况形成报告。并严格对支行17个员工进行8小时外行为排查，通过多种渠道收集信息，掌握了员工思想动态及“八小时”以外活动情况。经过排查我行所有员工中没有发现有变相提高存款利率或向存款经办人和关系人支付费用或佣金等方式违规吸储、以各种形式参加非法集资活动、介绍机构和个人参与高利贷或向机构和个人发放高利贷、借银行名义或利用银行员工身份私自代客理财、利用银行员工或银行客户的个人账户为他人过渡资金、借用客户个人账户为员工过渡资金、自办或参与经营典当行、小额贷款公司、担保公司等机构、向他人提供与自己经济实力不符的个人担保、向民间借贷资金提供担保、和非法集资等活动。
我支行内部从未发生盗抢案件、诈骗案件，及时向员工开展了案例警示教育，要求员工熟悉涉及本岗位的防案件预
案。为切实落实安全保卫工作，即我行与各全行员工签订了《案件防控责任书》，组织员工学习案件防控责任书相关内容，明确在工作中应当承担的具体责任和目标，并将安全保卫工作纳入绩效考核范围。
二、自查存在的问题及安全保卫基础工作未来打算
通过此次评估，我行安全防范工作中存在的主要问题，一是员工安全保卫意识有待提高，风险防范意识还需进一步加强，个别员工不能熟练掌握防暴预案的各种操作规程，缺乏处置突发事件的应变能力；二是办公设备较多而办公营业场所面积较小，不利于全面开展如防火防抢等安全保卫工作，三是自助设备数量较多，所处地理位置分散，存在正常维护和安全管理不及时的现象。支行离行式的ATM机室由于是承接攀钢工资站所建，建筑时间太长、空间狭小，有监控死脚，案防的手段还需加强。
为提高安全保卫工作质量，进一步夯实保卫基础工作，我行未来准备重点着手做好以下几方面工作：
1、明确员工工作职责，加强全行员工案防安保教育，提升全行员工风险意识，通过不断的学习和自查自纠、总结完善，使员工树立“依法合规、稳健经营”的经营理念，确保在安全评估检查工作中顺利通过。
2、利用自身硬件和软件条件，做好各项安全保障措施，未来寻找机会能够使用更好的经营办公场所改善安防工作
中的不利环境局面，同时定期进行办公经营场所的硬件设备清理，保证过道通畅，无闲杂物品无序堆放而占用过道情况出现，并做好防火防水等设备保护工作。
篇5
根据省银监局、省公安部门及上级行关于银行业金融机构安全评估工作的部署要求，我行从2008年11月份开始到2009年10月底进行了大量的工作，到目前为止，该项工作已圆满完成，在银监部门和公安部门的联合检查验收中，我行的各项安全设施全部达到了公安部门的要求，评估得分为99分，在当地金融机构总评分中名列第一，达到了市分行要求的预期目标。
一、领导重视是安全评估工作顺利完成的前提。
根据上级行关于银行业金融机构安全评估工作要求，我行领导高度重视此项工作，积极传达文件精神，组织员工认真学习评估工作有关文件，领会其精神实质，教育全体员工提高对此项工作的认识。并召开多次专题会议，讨论部署本行的安全评估工作，成立了以行长为组长、分管领导为副组长的安全评估工作领导组，积极开展安全评估工作。
二、健全工作机构，理顺工作关系是安全评估工作顺利完成的保障。
为确保安全评估各项准备工作的顺利进行，支行成立了以行长为组长、分管领导为副组长、专职保卫干部和部门负
责人为成员的安全评估领导组指导全行的安全评估工作，明确各自的工作职责。同时成立了以分管领导为组长、会计主管和专职保卫干部为副组长的安全评估工作小组，具体负责落实安全评估的各项工作事项。健全的工作机构，为安全评估准备工作提供了组织上的保障。
三、上下联动，积极工作，是安全评估工作圆满完成的关键。
在这次长达十个月的安全评估工作中，我行领导和员工倾注了大量的心血，积极开展工作。LoCalhOst分管领导在繁忙的工作事务中挤出大量时间准备相关的文字资料，重新修订了支行的安全工作制度，新修订的安全工作制度共计四十多项。营业部在会计主管的组织下，多次利用班前班后的时间学习安全工作制度，组织各项应急预案演练。在新网点装修过程中，纪检监察特派员跑前跑后，跟踪检查，协调各方关系，主管行长跑监理、找专家对施工质量进行把关，确保装修标准符合公安部门的要求。上级行的个金、安保、计财等部门多次到现场指导工作。整体联动的工作模式确保了安全评估工作的顺利达标。
机构安全评估工作虽然结束了，但银行的安全防范工作却始终是任重道远。面对日益严竣的金融安全形势，我们一定不能有任何的松懈思想，安全防范设施的到位，并不能保证我行的经营形势就可以高枕无忧了，相反，我们要克服先
进的硬件设施给我们带来的麻痹思想，要教育全体员工始终保持高度的警惕，时刻不忘安全防范，才能做到硬件已硬，软件不软，确保银行经营安全的目标。
篇6
XXXX支行安全评估自查报告为全面、客观地反映金融机构安全防范情况，根据《关于银行业金融机构安全评估工作实施方案的通知》的要求，我行及时组建安全检查小组，按照通知要求的检查方法，结合实际情况，对网点安全设施及环境等各方面进行了全面的自查，现将自查情况汇报如下：安全检查小组：组长：XXX副组长：XXX成员：XXXXXXXXX安全检查办公室设在行长办，定期对营业场所、业务库、自助设备、运钞、消防、计算机、枪支弹药等进行安全检查，保卫股长XXX负责各项安全检查情况的工作汇报。
一、营业场所：
（一）物防设施1.二层以下窗户已安装金属防护栏或相应防护措施。2．网点与外界相通的出入口均已安装防护门或防盗安全门，且符合相关的安全标准。3.网点现金业务出入口均已安装金属防护门，且能正常使用。4.营业场所外有围墙且有防止攀爬的障碍物。
5.现金业务区出入口安装了防尾随缓冲式电控联动门，能正常使用。6.现金出纳柜台已采用砖石或钢筋混凝土结构，柜台高度>=800mm、宽度>=500mm。7.现金出纳柜台上方安装了透明防护板。8.现金出纳柜台上方安装的透明防护板
有检测合格报告，安装形式符号标准，且长、宽、高、面积及其上部封顶符合标准。9.现金业务柜台的台面设置和收银槽长宽高符合要求。10.网点营业场所均已配备卫生设施。11.营业场所已配备应急照明设备且安好可用。12.网点已配备自卫器材。
（二）技防设施1.监控设备(1)营业场所与外界相通的出入口安装了视频监控装置。（2）营业场所现金业务区、非现金业务区等均已安装视频监控装置，且实时监控各区域人员活动情况及现金区域的现金支付交易全过程。（3）营业场所出入口视频监控系统的回放录像能清晰分辨出入大门人员体貌特征。(4)网点录像资料保存期均在30天以上。2．报警及其他技防设施
网点具备与公安110报警服务台报警联网条件且安装了与公安机关110联网的紧急报警装置。
二、业务库安全
（一）实体防范1．库区照明系统总闸装置有保护措施且置于有效监控范围。2.出入库房门的通道为单一设置。3.库房结构墙体已达到相应级别建筑标准。4.金库门和库门锁具符合标准。5.三类以上库房通往金库门的唯一通道已设置防控隔离门，且防护等级符合要求。
（二）技术防范1.入侵报警系统能准确探测报警区域内门、窗、通道等重点部位入侵事件。2.报警控制主机和线路未裸露，具有防破坏报警功能。3．营业场所已采用2种以上向外报警传输方式。4.报警装置有备用电源，能保证在断电后系统供电时间
防、撤防、报警、故障等信息的存储时间均在30天以上。6.库房内视频安防监控系统回放录像能清晰显示人员在库内活动的全过程及库内所存放物品。7.库房外的回放录像能清晰显示出入库人员活动情况及面部特征。
第19篇：房地产评估委托合同
合同编号：
房地产评估委托合同
甲方（委托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
方 式：通
讯 地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：乙方（受托方）：住 所 地：法 定 代 表 人：委 托 代 理 人：联 系
电 话：通 讯
地 址：电
话：传
真：电 子
信 箱：
甲方因 需要，特委托乙方进行房地产价格评估。现甲、乙双方遵照国家有关法律规定，经协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
联系电话：
如乙方上述账户信息发生变更，乙方需提前向甲方发送书面通知，未能提前书面通知而产生的不良后果由乙方自行承担。
2.5 甲方支付每笔款项时，乙方应当同时提供可供政府审计并且符合税务规定的正式发票，否则甲方有权拒绝支付直至乙方能提供符合务规定的发票为止。
因乙方处理不当引起的损失由乙方承担全部责任。
4.6 应按合同约定的时间，及时提交《房地产评估报告书》及其他评估材料。
4.7 安排本项目注册房地产评估师就评估结果对被征收人进行现场说明和解释。
4.8 对甲方提出的在评估工作或评估报告中存在的疏忽、遗漏、错误和评估结果提出的意见进行补充、修改、调整。
4.9 因评估引发的信访问题，乙方应当就信访人员对评估报告的疑问，进行解释说明，协助政府做好息访工作。
决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.6 乙方不得将本合同项下的全部或者部分评估工作转由第三方承担，否则，甲方有权解除合同，要求乙方退还甲方已支付的全部评估费用，同时乙方还应当承担评估费总额 %【提示：视情况决定，一般为20%至30%】的违约金。
5.7 若乙方违约给甲方造成经济损失，约定的违约金低于甲方损失的，不足部分由乙方据实赔偿，并应承担甲方因此支付的相应费用，包括但不限于通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。
第六条 争议解决
6.1 因合同履行发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。
6.2 违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。
第七条 不可抗力
7.1 此合同履行过程中，因不可抗力以致本合同无法履行的，遭受不可抗力方可以免除责任；但遭受该不可抗力事件的一方，应在事件发生后 日【提示：视情况决定，一般为3至5日 】内通知对方。发生不可抗力事件时，双方应尽一切合理的努力，使不可抗力对履行合同造成的任何延误或损失减少到最小。
7.2 此合同履行过程中，因接受政府行政指令而无法履行的，接受政府行政指令的一方可以免除责任。
第八条 附则
8.1 本合同书中未尽事宜，经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
8.2 本合同自双方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章后生效。
8.3 本合同书一式 份，双方各执 份，报 备案使用一份，各份内容相同，均具有同等法律效力。
第九条 补充条款
第20篇：房地产评估案例
通过预售收入对房地产企业进行纳税评估的案例 2009-07-08 14:09 来源: 中国税网
一、评估企业基本情况
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2005年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2007年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
二、数据采集
1、内部资料。通过征管信息系统提取该企业的纳税申报数据：2006年度，总收入1035.1万元，销售成本1711.91万元，销售税金及附加55.26万元，期间费用553.14万元，年度利润总额－1285.21万元，预缴企业所得税额38.51万元。其中，2006年9月以前申报的收入数和预缴企业所得税额均为0.年末货币资金余额为：－1308.5元。
2007年第一季度，总收入为0，销售成本894.85万元，经营费用7.82万元，管理费用8.61万元，财务费用36.2万元，利润总额－947.48万元，季末货币资金余额为：－985.84万元。
2、外查资料。评估人员通过实地查看和对该企业工程技术员的询问了解，截至2007年5月，该项目开发完工进度已达90%，商铺门面248间，进入了预售阶段，公布预售价：非营业用房每平方米2500元，门面房每平方米5000元。
三、案头分析
上述提取的纳税申报数据，如果用同比分析和计算评估指标率比照预警值分析，则无法找出疑点，原因是同期数据为空。对此，评估人员另辟蹊径，分析疑点。
疑点一：2006年度总收入1036.48万元，而销售成本1711.59万元，收入与成本明显不匹配，并且经过年度终了4个月的企业所得税汇算清缴申报期之后，企业对收入与成本未作任何自行调整。企业有可能存在少计收入或多转销售成本问题。2007年第一季度，企业报表显示其销售收入为0，销售成本高达894.85万元，企业有延压销售收入或编造虚假计税依据的嫌疑。
疑点二：2006年末和2007年第一季度末企业货币资金余额均出现了负数，这种情况说明，企业大量存在现金交易行为，这使纳税人编造虚假计税依据、人为调剂收入实现的时间有了可能；企业还可能存在挪用未及时入账的开发产品销（预）售收入的嫌疑。
疑点三：企业可能存在售房收入不通过“预收账款”科目核算或虽已实现销售但企业销售部门未及时向财务部门报账进行核算，减少当期利润的行为。
疑点四：从工程完工进度分析，开发产品完工进度已达到了90%，所开发的项目是郧西县专业建材市场，按照惯例，购房户为了抢占经营“码头”，必然存在争先恐后的预购行为。有预购行为，企业就有收入发生。怀疑该企业存在使用白条收据收取售房款不入账，或转移销售收入行为。
四、约谈核查
针对上述疑点，评估人员向企业下达了评估约谈通知书，与企业法定代表人和财务人员进行了约谈。
约谈中，企业财务人员对货币资金出现负数的情况进行了如下解释：因当期县某主管部门未从十堰领回房地产业统一收款收据，收入无发票无法入账，而当期支付的工程款及费用列入了成本。企业法定代表人对工程进度与销售收入同步匡算予以解释：“完工进度达到90%不假，由于老建材市场经营业主怕迁到新点经营丢了自己的客户，都顾虑重重。买我这儿的房子都是生意人，为生意都不愿动用经营资金，大多数客户都是象征性交的定金，不可能房子盖起来了，钱都到手了。”针对1035.1万元的收入应预缴企业所得税51.24万元，只预缴了38.51万元，还相差1273万元的问题，财务人员解释为：“我认为预缴‘二字’是个不确定数，可多可少，加上对所得税毛利率和计算方法不够清楚，才导致少缴。”并表示事后及时补缴。
同时，财务人员提供了一份关于该企业财务业务核算情况的说明材料，材料显示：该公司是新办房地产开发企业，在经营管理和财务管理方面，有很多地方不完善，加上会计人员核算业务不熟，出现了数据上的误差，即申报销售收入采取的是收付实现制核算，成本、费用是按权责发生制核算入账，出现了成本大于收入的情况。作为举证的该说明材料，没有针对约谈的疑点问题作出合理解释。
五、核实调查
由于约谈的举证说明材料和口头陈述的内容表述不够清楚，疑点没有被排除。评估人员采取两种方法进行调查核实。
一是采集相关证件的方法核实。由于任何房地产开发企业要想在该市场中正常从事房地产开发活动，都必须受到相关职能部门核发证件、合同管理的制约，评估人员紧紧抓住其主管部门多这一特征，分别到国土资源局、房地产管理局、建设局等部门采集相关信息，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案证、建设项目选址意见书等6种证件的复印件，以及公司与国土资源局签订的国有土地使用权出让合同，与当地村民委员会签订的小区合作开发合同，与郧西县人民政府签订的开发建材市场合同的复印件。其中，建筑工程竣工验收备案证显示：该建材市场工程于2007年4月6日验收备案，这与90%的工程完工进度基本一致。
二是通过获取该企业使用发票信息的方法核实。评估人员前往地税部门，调出该企业自施工以来所有使用的发票信息和营业税申报信息进行比对。经计算：2006年度该公司实现预售收入1035.1万元，应预缴企业所得税51.24万元。本项可以排除编造虚假计税依据的疑点。2007年1月~4月实现预售收入1159.4万元，应预缴企业所得税额57.36万元。5月份实现了预售收入468.27万元，应预缴企业所得税23.1万元。这与案头分析时怀疑的收入未及时入账问题完全相吻合。
六、评估结果
根据调查结果，评估人员按照《纳税评估管理办法》的有关规定，再次与该企业法定代表人和财务人员约谈，并向企业下达了纳税评估有关问题改正建议书建议其申报补正。
企业自查结果显示，原来企业将2006年度的258.59万元的预售收入一直挂在“其他应付款”上，将1159.4万元和468.27万元的预售收入全部积压在销售部门，一直没有送财务部门作销售收入处理。于是，企业补缴了93.31万元的企业所得税。
对某房地产企业的纳税评估
一、确定对象
2005年6月，分局选择了2004年经营收入超过1000万元的房地产企业开展专项纳税评估工作。某房地产企业由于2004年经营收入达27234万元，被确认为该批纳税评估对象之一。
二、评估分析
评估人员首先在税收征管信息系统中查询得知，该企业为
2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。
针对上述情况，评估人员认为应将此次评估重点放在04年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性），因此，在评估中采用了下述几种方法：
（一） 选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同
等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析：
2004年某房地产企业开发成本与其他企业开发成本对比表
单位：每平方
单位名称
截止至
2004年已发生
的开发成本项目 某房地产
（总面积65552.13平方） A房地产
（总面积4332.18平方） B房地产
（总面积76892.55平方）
土地征用拆迁补偿费 1976 1800 1900
前期工程费用 549.61 626.77 603.99
基础设施费用 63.04 120 100
建筑安装工程费 1039.14 829.02 756.88
利息支出 262.21 321.21 356.98
其他 310 103 132.15
合计 4200 3800 3850
房屋每平方售价 4500 4300 4400
从上表我们可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500
元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方，占到总成本的24.74％，并远远高于其他同类项目。就此，我们产生疑问，该企业的建筑安装成本是否属实？
（二） 企业截止2004年共发生开发成本275318946元，至
2004年，企业已销售面积为42946.02平方米，按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按何法结转成本的呢？
（三） 对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况
进行对比分析
企业开票额与缴税额对比表
单位：元
2004年开票金额 2004年缴纳营业税金额 2004年缴纳土地增值税金额
2004年缴纳印花税金额
预售房款发票 150056879.66 7502843.98 2115903.46
45017.06
租赁发票 150000 7500 0 7.5
我们从上表发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03％缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5％的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5％），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。
另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐作进一步的核实。
三、询问核实
根据上述情况，评估人员向该房地产企业发出约谈通知，
要求企业就以下问题作出合理解释：
1、建筑安装成本是否属实；
2、按合法进行经营成本的结转；
3、土地增值税是否按实申报；
4、要求企业提供现金、银行存款、预收帐款、销售收入等明细帐及各类往来明细帐
2日后，企业负责人和财务负责人如期进行约谈。在约谈
中解释说，由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价总计确为4200元/平方，后实际操作下来，由于不可控制因素，实际成本价为4050元/平方，且全部有合法凭证入帐。另外150元/平方企业未收到票据，是按照合同价估价入帐的。目前企业正与施工企业为工程款陷于拉锯战中，此部分未实际发生的工程款是否能收回属不确定因素。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入帐。
其后，企业又解释说，由于2004年换了一个新会计，该会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在2004年经营成本的结转未按照税务部门的规定执行。
对第三个疑点，企业解释是2003年度土地增值税按1％预缴，2004年度调整后按1.5％预缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为原应在2003年到帐的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1％申报土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是之后到2004年1月才到帐，造成了申报的差异。
核实了前三点疑问，评估人员对企业所带资料对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其所对应科目是“应付帐款”，明细为所收某中介售房机构。对此，评估人员要求企业作出合理解释。企业解释说：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与中介售房机构签订的合同中约定，如果在2004年11月前。中介售房机构未完成预定的20000套房屋销量，那么由中介机构先垫资缴纳相应的房款，待以后售出后再逐步退还。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发【2003】83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此企业2004.12.26收取的1000万元应作为收入纳税。
四、评定处理
经过评估分析和询问核实，评估人员确认了疑点一至疑点
三，并发现企业缴纳营业税不实。鉴于企业涉嫌偷税，且所涉税款金额较大，评估人员制作了纳税评估工作报告，作出异常恶意性结论，并填制纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查局查处。
经稽查人员进一步核实，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列支经营成本16102595.15元，少预缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未做收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金，稽查部门将有关情况反馈至评估部门。
五、管理建议
评估人员通过该户评估，向征管部门提出如下建议：
1、平时应加强财务人员业务培训，并要求企业聘请有一定
资质和经验的财务人员上岗，以防造成不必要的麻烦。
2、税务人员应平时加强对企业在税收征管信息系统中的各类数据信息对比，及时发现问题，防止税收的漏征。
沛县某房地产开发企业所得税纳税评估案例分析
2009年08月05日
根据省局苏国税函〔2005〕269号文件精神，沛县国税局采取相关措施，成立纳税评估工作小组，剖析了一个房地产企业，建立了一个模型，切实完善和规范了房地产行业的税收管理。
一、成立纳税评估小组
抽调4名同志，组成房地产行业税收纳税评估小组，并分工成外通和内核岗位，实施集体调研和攻关。外通岗位主要加强与房管、规划、设计、工商、发改、建设、土管、金融等部门的沟通协调，收集相关涉税资料和信息，为摸清企业情况、进行案头分析提供基本情况；内核岗位主要对照外通岗收集到的涉税信息和相关税收资料，从收入、成本、费用、损益等方面分析关联度，找寻疑点，为开展实地核查和约谈提供依据。
二、企业基本情况
该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。
该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004?2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。
三、收集信息
外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。
一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信
息。
二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。
三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。
四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。
五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。
六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。
七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。
八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。
四、案头分析
内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：
1、收入方面：
一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。
疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题
二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。
疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题
三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。
疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题。
2、成本方面：
一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。
疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题
二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。
疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题
三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。
疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。
3、费用方面：
一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。
疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题
二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。
疑点八：是否存在税法不允许列支的项目
五、疑点约谈
针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：
1、工资超标准列支56029元。
2、福利费超标准列支2365.01元。
3、业务招待费超标准列支298990.07元。
六、实地核查
在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：
调增事项：
1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。
2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。
3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。
4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。
5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。
6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。
调减事项：
1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007年度已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。
2、在开发成本列支开办费586836元（已调出）。
3、在开发成本列支期间费用293261.93元（已调出）。
七、进行税收调整
依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额3171982.85元，补税6067748.69元。
八、房地产企业偷逃所得税的成因分析
（一）房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则
三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。
（二）现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。
（三）部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。
（四）对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。
（五）税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%；地级市城区及郊区的不得低于15%；其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度税前扣除，没有明确规定。
九、加强房地产企业所得税征收管理的建议
1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。
一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。
二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。
2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。
通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。
3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。
4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率；按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成的实际，允许跨年度、按项目结束年度作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。
5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。
文章来源：江苏国税网
