锦苑磨憨四季花都地产项目
规划设计任务书
2011年6月
目 录
1 项目概况
2 规划设计的基本原则 3 主要产品设计要求 4 设计成果要求 5 设计时间计划
1 项目概况 1.1 项目区位
锦苑磨憨四季花都项目用地位于云南省西双版纳傣族自治州勐腊县东南边沿的磨憨镇，毗邻磨憨边境贸易区和老挝磨丁口岸，处于云南省与中南半岛的枢纽部位，和中国向东南亚实施全方位开放的前沿窗口位置。
项目用地距离云南省省城昆明市约701公里，距离西双版纳州府景洪市约181公里，距离勐腊县城约60公里；距离中国同老挝唯一的国家级陆路口岸——磨憨口岸不到一公里；出国境经老挝磨丁口岸至老挝南塔省省府南塔约62公里，至老挝古都琅勃拉邦约285公里，至老挝首都万象约702公里。从宏观区域看，项目用地具有较独特的区位优势。 图一：项目宏观区位图
项目用地东侧紧邻的东盟大道（原小磨公路）是中国通往老挝的干线公路和通向东南亚最便捷的陆路要道；项目用地南侧紧邻正在修建的昆曼公路磨憨口岸路段。规划中的泛亚铁路中线预计也将临经项目用地后从磨憨口岸出境。 1.2 项目地历史沿革和发展机遇
项目所在地西双版纳州勐腊县磨憨，是个西双版纳傣语地名。《勐腊县地名志》注解说：“磨：盐井；憨：富裕；磨憨：富裕的盐井。因以前云南旅游景点西双版纳州勐腊县磨憨村民常煮盐出售，经济收入可观，故名。”
1992年3月3日，国务院批准磨憨为国家一类口岸，也是目前中国同老挝两国之间唯一的国家级口岸；1994年8月国务院批准磨憨向第三国人员开放；2001年5月22日，磨憨边境贸易区正式设立；2002年5月1日开通昆明—思茅—景洪经磨憨至老挝万象的国际班车；2004年9月6日，国务院批准磨憨口岸开展签证工作。
2002年11月4日，在柬埔寨金边召开的第六届中国与东盟领导人会议上，正式签署了《中华人民共和国与东南亚联盟全面经济合作框架协议》，计划用10年的时间，建成世界上人口最多、面积最大的自由贸易区。2004年1月1日中国取消了从老挝、缅甸、柬埔寨进口的202种农副产品关税。
虽然磨憨口岸开通和磨憨经济贸易区设立已有十多年，但由于种种客观原因，该口岸和配套经济贸易区的发展一直远远落后于河口和瑞丽等周边口岸和经济贸易区的发展。目前，在中国•东盟自由贸易区建设的大背景下，国务院也于2011年5月批准并出台了《关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，伴随着昆曼国际大通道和泛亚铁路中线的规划和修建，磨憨口岸及其周边区域凭借着其独特的区位优势和更加优惠的政策扶持，将会迎来一个前所未有的较大发展机遇。
1.3 项目用地范围及规划指标 图二：项目用地范围示意图
1.3.1 项目用地面积及地势
项目总规划用地面积91682.90平方米（合137.5亩），地块地势西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。 1.3.2 规划指标：
总用地面积：91682.90 m2； 容积率：
0.8-1.5； 建筑密度：
≤25％； 绿化率：
≥45％； 建筑限高：
无限高； 车位配比：
按照规划院设计规范执行； 退缩要求：
按照政府规划红线退缩； 公共设施配套：
规划用地范围内无可保留和保护的古迹和珍贵树木。 1.4 项目红线图（另行提供） 1.5 项目四至
东至已建成的东盟大道
北至坡地开挖坡脚
南至新建的昆曼公路
西至规划的紫薇北路 1.6 道路交通
东侧紧邻东盟大道，双向4车道，路宽40米；
南侧紧邻新建昆曼公路，双向4车道，路宽40米。 1.7 项目用地现状
图三：项目用地现状实景图（摄于2011年5月28日） 1.8 周边环境
图四：项目用地周边环境示意图
项目周围山地自然植被覆盖良好，临近街区已开发了大量的临街和商业步行街店铺以及低星级酒店。但由于磨憨边境贸易区的商业发展滞后，同时，区域目前缺少旅游景点的依托，缺乏特色文化、娱乐、购物和休闲氛围的营造，已建和在建的店铺和酒店已呈现饱和状态。 2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位
集仓储、总部基地、高档商务办公、星级特色酒店、特色商业步行街区、主题城市广场、高档别墅群、佛堂寺庙、特色民族村寨和农贸市场等于一体的中型边陲村镇综合体。 2.1.1 项目形象定位
在满足必要的边贸仓储加工、商务办公和商业活动功能的基础上，打造具有鲜明地方民族特色、兼有东南亚异域风情和文化特色，同时，突出四季花卉景观和花卉保健疗养氛围营造的情景四季花园边陲小镇。
2.1.1.2项目价值点诠释
围绕当地傣、苗、瑶等少数民族宗教和文化特色，适度引入东南亚一带，尤其是老挝古都——琅勃拉邦的异域文化和商贸，结合四季花卉的街区景观打造和鲜花产品的综合开发应用，营造特色边陲浪漫花园小镇以形成区域差异化形象，进而追求特色衣、食、住、行、观、乐、养等修养观光文化的协调统一和独特体验。 2.1.2 主要客户定位
有一定经济能力，对当地民族风情和东南亚情调生活、以及浪漫情调和花卉养身感兴趣的公务员、私营业主、投资商、艺术家以及境外人士。 2.1.3 产品定位
1、星级酒店别墅及酒店公寓
价值贡献：项目价值标杆产品，提高容积率并兑现项目价值； 产品要点：充分体现入住感受的升级，突出浪漫、休闲和修养的特色感受。
2、具有内外主题广场的四季商业花街
价值贡献：项目价值标杆产品，提升项目文化并兑现项目价值； 产品要点：充分体现特色边陲贸易感受的升级，突出自然、浪漫和特色风情融合的室外购物感受。
3、集中商业大楼
价值贡献：项目价值标杆产品，提高容积率并兑现项目价值； 产品要点：同酒店公寓结合做足产品品质，体现现代、时尚和温馨的室内购物感受。
4、小高层写字楼
价值贡献：项目价值标杆产品，提高容积率并兑现项目价值； 产品要点：充分体现休闲商务办公感受的升级，营造温馨、惬意的休闲商务感受。
5、独栋别墅
价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；
产品要点：充分体现边陲居住感受的升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。
6、佛堂寺庙
价值贡献：项目价值配套产品，提升宗教文化内涵和凝聚人气； 产品要点：充分体现当地民族和东南亚宗教文化，营造圣洁、祥和的宗教文化氛围。
7、特色民族村寨
价值贡献：项目价值配套产品，提升民族文化氛围和聚集人气； 产品要点：充分体现边陲民族居住感受的升级，突出当地民族民居特色和民族文化，做足坡地、低密度村寨居住感受。
8、特色农贸市场
价值贡献：项目价值配套产品，提升民族文化氛围和聚集人气； 产品要点：充分体现边陲民族农贸文化，结合特色民族村寨营造边陲民族日常生活的独特体验。
9、综合办公楼
价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；
产品要点：充分体现便捷、惬意的办公感受，突出民族边贸特色。
10、仓库及堆场
价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；
产品要点：满足当地边贸主要货品储运和简单加工需求，在不影响运作和安全的前提下，创造可参观和体验的感受。
2.2 总体规划 2.2.1 规划原则
充分利用规划用地区位优势和地处边陲两条交通通道交汇处的地理优势，结合场地坡地地势，平面空间上要求不同功能用地实现相对明确又保持必要联系的规划布局；立面空间上利用坡地地势，形成高低错落有序的建筑布置和形态。 2.2.1.1 整体布局原则
场地竖向设计要在保证场地适宜的坡地起伏和防止水土流失的同时，尽量减少场地内挡土墙的布置和规模；
体现高档“边陲民族小镇生活”的社区规划，突出小区的低密度、高绿化率意向；
以四季商业花街、民族村寨、寺庙佛堂和特色农贸市场结合，综合展示特色边陲民族小镇生活意向；
所有产品及景观设计均须以体现出边陲小镇民族风情和东南亚异域风情感为主，辅助现代建筑艺术形式体现时尚感；
在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置，结合水景观设计布置独栋别墅产品和酒店别墅产品；
货物交通和商务、居住人流交通原则上分道布置；机动车交通同行人和非机动车交通在平面布置上尽量减少平交。 2.2.1.2 建筑设计的朝向要求
尽量采用正南向布局，结合坡地地形布置形成民族风格鲜明、高低错落有序的建筑空间形式。 2.2.1.3 项目内外部景观要求
降低建筑密度感，增加水景观、绿化景观和特色文化景点，以体现边陲民族小镇风情为原则。外部景观考虑以聚集人气，同时对项目边界建立及提升项目整体形象为原则。 2.2.1.4 防洪、排涝设计要求
用地周边防洪、排涝设施按五十年一遇标准规划设计；场地内防洪、排涝设施按二十五年一遇标准规划设计 2.2.1.5 人防、消防、日照间距等要求
按照国家和当地有关法规进行设计，人防考虑与地下停车结合。 2.2 规划建议
2.2.1 建议以民族村寨和特色农贸市场为基本依托，以佛寺及四季花街为建筑统领，与酒店别墅、特色酒店公寓和集中商业共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所；
2.2.2 磨憨地处亚热带区域，项目周边缺少水景观和戏水娱乐场所，建议尽量利用雨水收集和中水回用增加水景观设计和休闲、娱乐场所设置；
2.2.3 别墅和四季花街商铺的布置，要避免规整和统一的布置形式，尽量利用坡地地势形成高低错落有致的布局。 3 主要产品设计要求 3.1 总体产品设计要求
产品总体设计要求以地方民族特色和东南亚风情为主，点缀现代建筑艺术，达到整体建筑形式协调统一。 3.2 主要产品设计要求： 3.2.1星级酒店别墅
酒店别墅以三层独栋别墅为主，东南亚建筑风格。 3.2.2具有内外主题广场的四季商业花街
三层联排店铺为主，部分区域可采用骑楼的形式，结合内外主题广场和四季花卉街景，营造自然、轻松、浪漫的室外购物环境。 3.2.3酒店公寓和集中商业大楼
充分利用两主路交界扇形地块，采用半环形围合、玻璃幕墙外墙面，形成下部三层集中商业和上部九层酒店公寓的地标性现代建筑。其中，上部酒店公寓尽量采用落地大窗设计，营造良好的通风、采光和观景氛围。 3.2.4小高层写字楼
利用场地西南角临路高块，采用玻璃幕墙，营造良好的通风、采光环境和惬意的休闲办公氛围。 3.2.5独栋别墅
独栋别墅以三层东南亚建筑风格独栋别墅为主。在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置可布置带私家泳池别墅产品。 3.2.6佛堂寺庙
通过带有傣族和东南亚佛教元素的建筑风格和文化沉淀，打造浓郁的佛教气氛及建筑特色。 3.2.7特色民族村寨
以傣族文化为主，苗和瑶族文化为辅，利用坡地地势和特色农贸市场，打造建筑错落有致，观赏、餐饮和休闲娱乐结合的边陲民族乡村生活氛围。 3.2.8特色农贸市场
三层双中空景观设计，营造良好的通风、采光条件和具有浓烈边陲民族特色的农贸氛围。 3.2.9综合办公楼
带东南亚元素的建筑风格五层综合办公建筑，坡顶楼面和外立面风格要与佛寺、民族村寨和商业街、坡地别墅建筑风格相协调； 3.2.10仓库及堆场
在满足使用需求的基础上，场地布置和建筑风格要尽量与周边环境协调，同时考虑营造一定的可观赏性。 4 设计成果要求
4.1 设计成果必须符合本任务书的设计原则、规划设计要求、建筑设计要求等有关要点的规定。 4.2 设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一； 4.3 设计成果文件要求： • 项目总体规划构思设计说明。
• 提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体规划设计图、总体规划鸟瞰图，场地竖向设计图、交通组织及配套布置分析图、防洪和排水系统布置分析图、特色代表构筑物外观效果图、四季商业花街规划图和效果图、民族村寨规划及效果图、广场布置景观效果图、夜景观效果图、市政道路景观效果图、佛寺外立面及酒店前厅大堂效果图、销售中心外立面及内部布置效果图。
• 所有单体提供各层平面、两个主要立面、剖面图。 • 提供准确的经济技术指标及户型统计表。
• 所有设计图纸及文件以A3（297mm*420mm）规格编排装订成册，一式8份。
4.4 设计成果电子文件要求：
• 全部设计成果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采用Microsoft word和doc格式文件；设计方案图形文件采用Auto CAD 2008的dwg格式文件；如有电脑动画或电脑渲染图的电子文件应采用中国较为普及的应用软件。所有电子文档制作成光盘一套。 4.5 以上要求未提及的部分按照国家或西双版纳地区的规划设计规范执行。
5 设计时间计划
• 提交初步方案的时间为：• 专家组方案评审时间为：• 提交最终方案的时间为：
年年年 日
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日 2011 月2011 月2011 月
