社区嵌入式养老商业计划书
社区嵌入式养老是一项得民心，暧人心的民主工程、夕阳工程，爱心工程，是一项社区服务工作的重要内容。目前，机构养老限于资源匮乏、成本较高和传统养老观念，无法也不可能大规模推广；而居家养老虽然大范围推广发展，但仍然面临专业化水平低、治理机制效率低下等问题， 亟须完善和改进。正是在这种情况下，“嵌入式”养老模式应运而生，其结合了机构养老和居家养老两者的优势，一定程度上克服了二者各自存在的天然局限。嵌入式养老是以蜂巢式机构为核心，以社区为依托，以老年人日间照料、生活护理、生存干预和心理疏导为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入社会化、专业化服务方式的新兴的养老服务模式。
一、社区嵌入式养老概念
社区嵌入式养老，是适应人口老龄化发展的客观要求，也是建立完善社区服务体系的必要补充；同时也提高了老年人的生活质量，加强和谐社区建设的现实需要。为真正实现“老有所养、老有所依”提供一条探索性道路，为构建和谐社区找到了现实出路。
怎么提高养老服务质量？习总书记在十九大工作报告上就给出了答案：“要按照适应需要、质量优先、价格合理、多元供给的思路，尽快在养老院服务质量上有个明显改善，加快建立全国统一的服务质量标准和评价体系，加强养老机构服务质量监管，坚决依法依规从严惩处欺老、虐老行为” 总书记强调，要着力发展养老服务业和老龄产业。我国老年群体数量庞大，老年人用品和服务需求巨大，老龄服务事业和产业发展空间十分广阔。要积极发展养老服务业，推进养老服务业制度、标准、设施、人才队伍建设，构建居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系，更好满足老年人养老服务需求。要培育老龄产业新的增长点，完善相关规划和扶持政策。
习主席在十九大期间指出未来中国的发展方向，其中老年人问题是重中之重。与一带一路、环境治理、互联网+、并列。
目前，机构养老限于资源匮乏、成本较高和传统养老观念，无法也不可能大规模推广；而居家养老虽然大范围推广发展，但仍然面临专业化水平低、治理机制效率低下等问题， 亟须完善和改进。正是在这种情况下，“嵌入式”养老模式应运而生，其结合了机构养老和居家养老两者的优势，一定程度上克服了二者各自存在的天然局限。当前，“嵌入式”养老模式已经在我国部分地区进行了试点，并取得了一定程度的发展。
二、市场背景
1、产业规划及投入
《中国老龄事业发展“十三五”规划》 《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》
—— 国家民政部宣称将投入数千亿元来支持养老服务市场，且将社区居家养老作为养老业四项重点工作之一。
2、行业准入策略
国务院主席习近平2017年8月16日主持召开的国务院常务会议中要求分层分类提供养老服务。
公办养老机构（福利院）职能转型为重点做好为生活困难老年人提供无偿或低收费服务。
对社会养老减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。
3、养老多元化发展
国务院常务会议，明确提出将推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式。
民政部决定，连续五年开展养老服务体系建设推进年活动，用多元方式来解决养老问题。
三、老年人现状分析
中国早在1999 年就提前进入老龄化社会呈现老龄人口多、增长速度快的特点，人口倒金字塔结构开始出现。中国不仅老龄人口总量世界第一，而且老龄化速度世界第一。
2005年
2020年
目前中国60岁及以上老年人口超过2.2亿人，占总人口的15.9%。预计老年人口2040年后突破4亿，老龄化水平长期维持在三分之一。
41.9%的老年人想入住养老机构而没有入住的原因
1、缺少价格合适、出行方便、环境优美、服务齐全、档次较高的养老机构。
2、设施严重短缺
截至2016年底，我国各类老年服务机构仅为4.4万个，拥有床位416.5万张，占老年人口比率2%。
3、注重医疗配套
我国60岁以上的老年人口的两综患病率是43.2%。子女们首先要考察的往往是养老院的医疗水平。民营养老机构急需配套医疗服务，但和医疗机构达成合作的不多。
4、护理水平落后
按照3：1的配比理论，目前至少需要护理人员1000万，但是真正的职业人员只有22万，且其中真正持证上岗的只有2万人，急需IT技术提高效率。
四、养老机构现状分析
1、据有关资料分析，我国养老产业的市场约有1万亿元，到2020年将达到5万亿元的市场规模。
2、按民政部要求，公立养老院以后只管接纳经济最困难的养老客户，现有绝大多数养老院，近3万家将转制成企业运营，超过3000亿元的资产将逐步推向市场。
3、民营养老机构将成为中高端养老市场的主要力量。 另外，房地产商，金融基金，保险公司，医院等已逐渐介入养老产业中。
4、中国养老市场巨大，吸引全球投资者的目光，中国低成本和低消费现状，有利于国际先进产业链的进入。
5、经营成本上升将促使养老产业结构升级，信息化、智能化养老模式（健康监测、远程照看与医疗、日常生活辅助等）是优化养老产业的重要途径。
5、行业政策及社会保障体制的完善将引导行业健康快速发展，有利于新商业模式的诞生。
综上所述：继续提供，提供高品质、智能化、精细、化养老服务。
五、老人的基本特征及需求分析
1、自费入住的老人的特征及动机
平均年龄为八十多岁， 大多数患有老年常见病 需专人护理，家庭经济状况良好
自理、介护、介助的比例分别为：10%、60%、30%。
2、主要动机排序如下： 患病需康复治疗的。 年衰体弱多病，子女无暇照料，不放心请保姆的。 无子女的孤寡老人。
出于精神需求，喜欢与同龄人居住交流的。
六、入住老人对养老机构的期望
1、从采集的走访调查数据来看，由于生理机能的衰退，老年人具有患病的概率高、患病种类多、患病治愈时间长等特点，很多老人行动不便，希望就近就医，因此，养老机构内的医疗配套设施对老年人来说非常重要。
2、老年人非常重视居住地的环境，他们普遍希望绿地面积大，空气污染小，环境不要太嘈杂，机构内一定要有散步、户外健身的地方，还须针对老年人体能、耐力较差的特点，有相应的休息空间和设施，这样有利于自身的身心健康。
在如此经济背景方面
1、经济发展达到一定水平
2、社会保障体系日趋完善
3、政府政策、资金大力支持
在如此社会需求方面
1、老年人口达到可观数量
2、人口老龄化加剧
3、改变传统养老观念
养老产业面临爆发式增长
七、我们遵从国家以及北京市建立老年服务机构的相关文件
1、国家养老机构设立许可办法
2、2018年北京《社区养老服务驿站设施设计和服务标准 (试行)》
3、北京下发完善社区居家养老服务功能通知
4、北京市政府关于完善养老机构扶持政策的建议
5、社会团体登记管理条例
6、民政部、工商总局关于印发《养老机构服务合同》的通知
7、《养老机构服务合同》
八、我们遵从国家以及北京市建立老年服务机构的相关标准 1.《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）；
2.北京市工程建设规范《城市居住区公共服务设施设臵标准》 （DGJ08-55-2006）；
3.《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；
4.《建筑设计防火规范》(2001年版) (GBJ16-87) . 5.《建筑抗震设计规范》(某某市标准DGJ08-9-2003)；
6.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
7.《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
8.《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
9.《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；
10.《北京市老年事业发展“十二五”计划和2020年远景目标》；
11.《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）
12.《老年人居住建筑设计标准》(GB/T 50340-2003)； 13.《疗养院建筑设计规范》(JGJ 40-87)；
14.《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；
15.北京市工程建设规范《养老设施建筑设计标准》；（DGJ08-32-2000）；
16.中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》(2002年版)；
17.《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。
九、嵌入式”养老模式及优势
“嵌入式”养老模式是机构养老和社区居家养老两种模式上的补充和整合， 即以社区为载体，以资源嵌入、功能嵌入和多的运作方式嵌入为理念，通过竞争机制在社区内嵌入一个市场化运营的养老方式，整合周边养老服务资源，为老年人就近养老提供专业化、个性化、便利化的养老服务。“嵌入式”养老模式主张结合社会内部以及社区周边的养老服务资源，既可以提供机构入住养老服务又可以提供入户养老服务，集中了传统家庭养老、社区居家养老和机构养老三者的优势。
1、小规模优势
“嵌入式”养老模式的突出优势之一，在于其规模小，易形成独特的小规模优势。“嵌入式”模式下的养护中心常开办在社区，依附社区闲置空地或闲置居民房建造或改建而成，可以充分利用社区闲置资源。“嵌入式“养护中心规模小，灵活性高，对位置要求低，易布点且对社区日常生活影响弱。小规模开办方式下，“嵌入式”养护中心资金需求小，相应的所需承担的风险小；在管理与运行方面，由于其规模限制，管理阶层相对比较简单，管理难度和运营要求都相应降低；在推广方面，“嵌入式”养老模式下的养护中心规模小，可复制性强，易推广。
2、地缘优势
“嵌入式”养老模式下的养护中心一般设立于社区内部或社区附近，拥有良好的地缘优势。养护中心可以采用多种运营模式，如政府托底购买服务、社区完善服务功能等，为周边生活半自理、轻度失智失能老人提供“全天候”护理照料， 并通过日托、助餐等方式，辐射到社区其他有需要的老年人群体，能够满足老年人就近养老的需求，让老年人在不离开熟悉的社区环境与人际关系的同时得到养护中心的护理照料。“嵌入式”养老模式致力于营造出“养老不离家”的新模式， 从而在一定程度上弥补其他养老模式的不足。
3、情感优势
与机构养老相比，“嵌入式”养老模式更能满足老年人的心理需求，更具情感优势。“嵌入式”养老模式下的养护中心离家近，地理优势独到， 可以方便老年人“常回家看看”，以满足老年人对家庭的依恋子女工作之余也能够方便得看望父母，给予老年人亲情温暖和心理慰藉。
4、运营效率优势
“嵌入式”养老模式下的运营机制相对更为科学健全与高效。“嵌入式”养老模式现有两大类运营方式：一类是由政府和社区全权负责运营，政府财政补贴作为主要资金来源，社区负责整合土地、人力、医疗资源等养老资源，其他社会组织嵌入合作; 另一类是由养老企业出资，结合政府补贴，由养老企业自主聘用养老服务员，自主运营自负盈亏，社区参与协调管理，其他社会组织灵活参与。
十、预计我们的将来会围绕三生概念出现以下服务模式（生存、生理、生活） 1：生存照料 日间看护服务 失智老人留守服务 居家护理服务
短期护理照料服务（机构内） 社区医疗的无缝介入服务 疾病预后的康复护理服务 2：生理照料 心理健康咨询服务 心理健康疏导服务 子女心理干预疏导服务 法律咨询服务 法律调停服务
个人生平回顾并记录服务 个人回忆录整理并出版服务 3：生活照料
护工服务（长期雇佣、短期雇佣、日常陪护） 陪同服务（就医、旅游、外出、购物） 跑腿服务（买菜、取药、购物、快递、送餐） 老年餐提供服务（一日三餐，机构内食用或送餐上门） 老年家庭改造服务（设计、材料、家具、洁具等） 老年人再认知服务（各种寓教于乐的课程） 4：增值服务
老年实用护具的推广 老年专用服装、鞋帽的推广 老年营养餐的推广 网络平台的发展和应用 老年人监护设备的推广和使用 应急呼叫系统的推广和使用 5：社会附加价值 青年志愿者服务 社会志愿者服务 引入时间银行概念 引入区域货币概念
十
一、人事、部室配备
十二、主要盈利来源
1、先期的资本运作以及后期穿插式资本运作。
2、取得民政系统资质的情况下，民政给予的补助（现阶段为每实际床位一次性一万元补贴，每年按照入住率给予一定的补贴）
3、现阶段民政以及工商部门的税务减免。
4、实际机构运营中的住宿、餐饮、被服、护理等实际收费（含办卡）。
5、上门服务费用。
6、陪同、用车相关费用。
7、护工培训、安置、介绍等产生的费用。
8、现阶段政府发放的老年服务卡产生的费用。 9：加盟费用。
10、企业以及个人的捐赠费用。
11、老年人饮食、服装鞋帽以及老年器具等的推广费用。
12、融资费用 十
三、主要支出去向
1、办公场地费用。
2、运营场所租金。
3、场地水、电、暖、气的费用。
4、护工培训以及临时住宿场地费用。
5、培训师资费用。
6、工作人云薪酬。
7、车辆运营支出。
8、经营场所改造装修费用。
9、经营场所使用设备费用。
10、老年餐相应成本。
11、外联所产生的相关费用。
12、网络运营费用。 十
四、养老传统观念的阻碍
“养儿防老”作为一种传统的养老观念，在中国有着深厚的文化底蕴，实现三代同堂共享天伦之乐，仍然是当代老年人的养老梦想然而人口结构的变化家庭规模的缩小，使得传统的家庭养老逐渐难以为继。而安土重迁的思想常使得部分老人不愿选择机构养老。“嵌入式”养老机构虽然有着离家近的优势，不同于传统养老院，但由于人们对“嵌入式”养老的了解较少，接受起来依然有一定困难。
1、模式经验需要进一步积累
“嵌入式”养老模式作为一种新型养老模式， 正处于发展和推广的萌芽时期，影响力相对小于居家养老和机构养老。目前，“嵌入式”养老模式仅在上海、北京、重庆、石家庄等几个经济较发达城市社区开展实践，而在经济状况较落后的城市社区发展薄弱，缺乏可直接借鉴经验。
2、地方政府规划理念和政策落实相对滞后
由于目前存在养老机构和养老产业方面的政策难以落实到地方的问题，且“嵌入式”养老模式本身的成功经验少，不够成熟，地方政府对“嵌入式”养老模式虽然表现出了兴趣，但是，真正制定且落实实际支持政策的地方，仍然相对较少。具体体现在: 在政策优惠方面， 对加入“嵌入式”养老模式的养老企业融资、用地等优惠政策较少，优惠措施的完善和落实都需要加强；在养老规划上，现有的城建、功能规划对“嵌入式”养老模式考虑较少，在城市规划的入口仍然存在发展瓶颈。因此，如何加强地方政府支持力度，进一步完善“嵌入式”养老配套政策并确保支持政策落实，仍然面临一些挑战。
3、规模效应相对较低
目前，“嵌入式”养老模式处于发展初期，受社区规模限制、社区老年人数限制、社区用地限制、建设资金限制等，“嵌入式”养护中心常常规模较小，不具备规模优势，这增加了成本回收困难。由于目前不少社区存在配套养老服务设施不够完善的问题，在建设“嵌入式”养护中心时，仍需进行新建部分养老设施，这也在一定程度上增加了“嵌入式”养护中心的建设成本。
4、社区内部建设用地紧张
“嵌入式”养老模式下的养护中心用地来源有两种: 一种是租用社区内居民的闲置房屋，另一种是由养老服务企业自行申报自行新建.但两种方法均易遇到建设空间、用地使用难的问题.在租用土地时可能会面临租不到地、租金高、出租方不配合、租用期限无保障等问题。而在用地审批方面，由于现有的城市建设和规划方面对“嵌入式”养老机构考虑少，“嵌入式”养护中心没有独立用地指标与专项用地政策，因此审批困难重重。因此 嵌入式养护中心想要拥有环境良好、适合发展的土地阻力巨大。 十
五、前瞻性研究
前瞻性的规划与适老性改造计划是嵌入式养老成功的保障，但对于成熟社区而言，更为重要的是社区营造与协同式治理，而营造与治理的关键因素在于以下几个方面。
1、打造关系模块
老龄化是一个连续性的过程，老年人的主要活动场所和生活空间大部分沉淀在社区，对社区有很强的依附性，在社区能够养老也是老人的期望。依据老人的身体健康状况及家庭照顾人力资源的不同，以社区为平台规划不同的照顾模式，对于健康老人凸显“关怀”优势，对依赖医疗资源及较多专业照料的疾病老人要凸显“医护”优势，促进社区养老机构与社区老人形成“强嵌入性”，把专业化服务辐射到每一个有需求的家庭，形成家庭养老与社区养老的“强关联”模式。
2、聚集资源优势
嵌入式的社区养老机构可以提供政府补贴型服务与市场化有偿服务，以同时满足一般养老需求与个性化养老需求。社区除了落实政府补贴的基本养老服务供给之外，还有更大一块是挖掘市场整合资源，充分激活社会网络资源，利用市场利益导向机制引入专业护理强的上门连锁服务机构，以弥补养老护理服务的短缺与不足。
3、重视分工协同
由于嵌入式养老模式的特殊性，社区主体与养老运营主体两者在具体的责任分配上存在协调难题。故应在社区养老运营主体与社区之间，建立一套明确分工、协调合作的协作机制尤为迫切。一方面，社区与嵌入式养老机构必须把维护老年人的健康权益作为一项共识，以老人为中心;另一方面，签订两个主体的合作协议，明确规定责任分工、服务内容、受众范围、养老设施的使用与维护等等方面的具体内容，两者相互扶持、相互监督，积极协调运营中的矛盾，把嵌入式养老落到实处。积极引入第三方服务评估机制，以负责监督与考核嵌入式养老服务提供的过程与质量，并进一步作为政府是否扶持与补贴优惠的评判标准，提高嵌入式养老服务的专业化水平。
经典案例分析
一、古美智汇坊
项目位置
上海 闵行区平阳路 1526号
项目面积 416㎡ 床位数 18床 提供服务
长期照护、健康管理、营养餐饮、居家上门服务
运营方
上海申养投资管理股份有限公司
社区环境
古美智汇坊位于古美社区中心地段，数十个小区环绕，交通便捷邻近虹莘路地铁站，同时毗邻闵行体育公园、黎安公园等，周边生活配套成熟。
古美社区是闵行区的东大门，位于中环线和外环线之间，有着得天独厚的区位优势。现有常住人口16.2万人，设有38个居民区，涵盖70个住宅小区。近年来，古美社区人口老龄化程度不断加快，初步统计街道60岁以上老年人约占全社区总人口的20%。
入口
入口处，换鞋凳、鞋柜、挂衣架一应俱全。
公共区域
适老化家具解读
沐恒提供的适老化沙发，采用高弹力海绵，符合长者人体工学需要，让使用者坐下舒适，起身轻松。适老化餐椅的海绵腰靠支撑非常舒适，坐垫则采用体压分散设计，皮质外包让清洗更加方便。
日间活动区几组家具布局有序，原木材质配合上多色的布艺，总让人感觉到温暖和舒适；墙面上一组照片，将我们的记忆封存；小几上，一盆常青，浓翠欲滴。这里没有繁琐的装饰，只有家的温馨，只有新朋老友的轻声细语，只有水吧台飘来的咖啡香气。
房间
古美智汇坊的房型布局主要为三人间和四人间。为介助、介护老人提供长期照护服务。结合南方老人冬天爱晒太阳的习惯，特别设计的整面落地窗。冬日在温暖的房间，老人们晒着太阳聊聊天，描绘一幅温暖幸福的画面。
卫浴
卫生间为多位老人共用，为了考虑到起夜不影响其他老人休息、如厕距离足够短、如厕的私密性和安全性有保证…….一系列的考量综合得出最优的布局方案。
公共淋浴间，配备了喷雾洗澡机和轮式浴椅。
与城市花园智汇坊相比，古美智汇坊联合多方资源密集布点，将覆盖到古美地区2-3个日间照料中心，这些约300平米的中心与古美智汇坊形成养老服务网络，能够为附近2000多位老人提供多种多样的养老服务。
另外，古美智汇坊专注为刚需老人提供服务，日照中心也将对失能失智老人开放，让老人的子女们白天能够安心工作。
二、朗诗常青藤颐家小站
设计单位 上海沐恒实业有限公司
业主：
南京朗诗常青藤养老服务有限公司
设计时间： 2016 地点 ：
江苏 南京 设计面积： 180㎡ 床 位 数 ：
10 项目状态： 建成
湛江路颐家小站，属于常青藤养老。小站位于南京河西黄金地段（苏宁千秋情缘小区门口），周边均为成熟小区，居民消费能力高，老年人口众多。
小站总面积180平米，床位数10张，主要提供长者照护、日间照料、居家养老服务。如何利用这样一个看似局促的小地方，满足完整的运营需求，是小站设计的最大挑战。
设计细节
先从入口玄关开始看。
木质的无障碍坡道，和开阔的双开门设计，都方便了轮椅进出。
玄关收纳空间，除了可以放置来访家属的随身物品，还可以用来存放小站工作人员的私人物品。小站空间有限，工作人员的需求尽量从简，但是门口的这块区域却是为工作人员量身打造。设计师盘点了工作人员的日常存放物品，根据这些物品的一般尺寸进行了整体设计。 小站内共有4个洗手台盆，作为长者日常洗漱用。每个洗手台盆均配有暖宝，冬天也能方便地用到热水。当然，洗手台盆周围的空间也没有浪费。
入住长者的私人洗漱用品，可以存放在两侧格子内，使用时由工作人员取出。镜子后方的收纳空间，也为将来新增的收纳需求提供了更多可能。
服务台的位置可以一览小站内所有空间，工作人员坐在桌前就可以轻易观察到小站内各个区域的状况。
通过对公共空间的合理设计，一些容易浪费的“边角料”也被利用了起来，有效提高使用效率的同时，也让空间更加完整。
公共空间的收纳系统设计，兼顾了小站日常运营的各类收纳需求。被褥、洁具、文件这些物品都有各自的专属空间。
小站的卫生间设计考虑了轮椅的回转空间，智能坐便器两侧均有扶手借力，运营方还在卫生间添置了绿植，增加温馨感。
日常使用的洁厕灵、厕纸、成人纸尿裤，都存放在卫生间顶柜内，即用即取，非常方便。
这样的卫生间在小站内共有两处，此外，淋 浴间内还设有一个坐便器。在一个10床位的小站内为什么要设置三个坐便器？主要有两点考虑：
1.老年人如厕时间长，频率高； 2.为将来提供日间照料服务做准备；
为了保障安全，小站内的每一扇门都是移门，移门下部是通风格栅，新风系统的风会通过这些格栅在各个区域中流通。移门上部则是磨砂玻璃，透光的同时也会有隐私感，但是仔细观察这块玻璃，会发现上面有一小块是可以透过视线的。这样设计是为了方便照护者在不开门打扰长者的情况下，也能观察到长者在室内的情况。
长者私人房间给人的第一感觉，紧凑却不失温馨。窗帘、挂画、家具这些软装颜色的搭配，对氛围的营造起到了很好的效果。 室内面积是根据家具数量而定，选配的家具足以满足长者在私人空间内的基本需求，节省空间的同时也防止长者长时间在房间内独处，鼓励他们走出房间，参与社交活动。
希望我们的参与，可以与您共同构建美好中国梦，为国家养老事业的发展贡献一份力量！
