按揭工作 业主
按揭工作概述
一、按揭工作开展前，与银行建立按揭合作关系
1、与银行签订《按揭合作协议》
2、在房管局注册抵押备案手续。
3、与银行落实操作流程
4、与公司各部门协调配合事项：例如客户付款计划方案等。
5、制定出完整的操作流程。
二、按揭工作流程简述：
1、基本流程：客户在按时缴纳30%房款后，财务部开出收据，并将收据复印件交客服部，客服部落实《商品房买卖合同》签订及《按揭合同》的签订。并将已制作好的《商品房买卖合同》和《按揭合同》进行盖章、请款、送房管局办理鉴证手续和抵押备案手续。抵押完成后，银行发放贷款。
2、实际操作中决定按揭速度的原因概述：
外部（按影响的比重排列）： （1）客户签约和资料收齐的速度
（2）按揭银行审批的速度
（3）营销办理合同签证和抵押备案证明的速度（一般为4天）。
（4）客服部、银行之间资料交接的速度
内部：
（1）签约后客户资料整理的时间
（2）办理合同内部签章的时间3）办理手续时涉及请款审批及提款的时间
按揭人员应掌握的工作方法：
1、掌握按揭各环节细节，制定合理方案，灵活变通处理方法，保证在不同情形下都能维持高效率。
2、注重信息记录，合理设置台帐，快速统计准确信息，掌握全面情况，做到点面结合。
3、注重内部沟通，预先安排工作，缩短内部工作消耗的时间。
4、及时完成每天的工作，对无法处理妥当的问题，迅速向上级反映，并及时落实解决方案。
三、按揭流程细述：
（一）签订〈认购书〉
在《商品房预售许可证》范围内的楼宇，在销售时，客户下定金后即签署《认购书》。《认购书》中规定了客户的首期款日期、签署《商品房买卖合同》及《按揭合同》的时间，因此客户签署《认购书》后，即为按揭工作的开展提供了基础依据。在此环节中，按揭人员应积极掌握完整的数据，一方面着手准备按揭工作的开展，另一方面，为资金回笼的预测提供依据。
注意事项：
1、《认购书》中约定的第
一、二期首期款支付日期、金额等数据直接影响到按揭工作流程的各个环节。因此，在楼盘开始销售前期，应与销售部门进行紧密的协商，必需使按揭客户在签订〈认购书〉开始，对按揭的进程已有明确的要求。
2、客户若中途变更付款方式或增减名等关键数据，需要更新〈认购书〉，旧版本必须及时注销，避免在日后办理手续时发生错误。
（二）客户支付30%首期房款
工作流程：
1、客户在签署〈认购书〉后，七天内交付30%的首期房款（及契税、印花税及相关代收费用），客户在缴交以上款项后，要求客户在三天内到客服部办理〈商品房买卖合同〉及〈按揭合同〉的签署手续。
2、客户交款后，财务部即时将已交款客户名单通知销售部门，销售部门将这些客户的〈认购书〉原件送交客服部，通知客服部着手准备及联系买卖合同及按揭合同的签署工作。
况。
3、按揭人员在客户缴交首期款后，需准确登记台帐，并跟踪登记客户的签约情注意事项：
此环节涉及财务部及销售部门的沟通，按揭人员应灵活根据各部门的情况，积极协调配合，改进其中的操作办法，保障工作的准确，高效，顺畅。又能掌握准确的数据和进程。
2、客户在交首期款后，财务部即开出正式发票交客户，因日后办理房产证时对发票的格式及内容有一定的要求，按揭人员必须掌握其中要求，对开票人员进行指导或必要的核对，为日后工作打好基础。
3、按揭人员必须在此环节开始登记完整准确的跟踪台帐，台帐格式应合理及完善。
（三）、《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同》的签署工作
工作流程：
1、客户在交齐30%首期款后，三天内到客服部签署〈商品房买卖合同〉和〈个人购房借款合同〉。客户携带按揭所需资料到场后，客服部核对其相关凭据无误后，解释相关条款，并由客户签署。客户可在签署买卖合同后即时办理按揭资料的签订手续，签署〈个人购房借款合同〉、借据、〈个人贷款申请表〉、〈个人贷款调查审批表〉等资料的签名手续。客服部签约人员需解答客户提出的各种疑问，顺利完成签约过程。2．客服部将已签约的客户名单送交销售部门及财务部门。
3、客户签约完毕，客服部对按揭客户的资料进行审查后交按揭人员作好信息记录， 并把〈商品房买卖合同〉和〈个人购房借款合同〉送公司签名盖章，之后将签名盖章完成的合同及相关的客户档案送交银行审批。
注意事项:
1、客服部在客户签约前要通知客户带齐所有按揭所需资料，避免在签约后资料迟迟未交齐的现象，影响按揭工作的进程。
3、买卖合同鉴证手续的办理受房管局的时间限制：因房管局规定客户在签名后，必须在一个月内送入房管局鉴证。因此在签署《商品房买卖合同》时，应避免客户填写日期，日后由发展商填写，解决该时间限制的问题。
3、合理安排资料批次：一般说来，对以上连续发生的业务，工作频率越高效率越高，因此如何制定合理的工作频率工作批次，是我们需要灵活掌握和调整的。在保障尽量提高工作效率前提下，要根据各部门的工作特点，积极与各部门展开沟通和协商，预先协调安排，合理制定工作批次，达到持续高效的运作。
4、为加快按揭速度，先出具收据复印件：一般情况下，银行要求客户交完首期款后才允许审批及发放贷款，这对发展商的资金回笼速度带来很大影响。为了解决此问题，一般采用以下方法：
客户在办理按揭时首付款不足30%的情况下，发展商预先开具客户剩余部分的首期款收据复印先行交予银行。使银行可以开展正常的贷款审批程序，缩短按揭回款的时间。但由于该收据是超前开具的，对该收据的处理应非常谨慎，避免为公司带来资金风险和纠纷，因此我们一般在收据的付款方式中填写“银行转帐”方式。按揭跟踪
在按揭的申请和审批过程，按揭人员需及时跟踪按揭办理情况。主动联系银行、及时掌握情况，协调处理。迅速整理逾期名单，与销售部门一起催办。使得催办工作及时，不拖延，不遗漏。并应经常和销售部门协商，制订完善的催办管理方案，保证按揭在预定时间内尽快完成。
（四）、办理合同鉴证和抵押手续
银行审批通过的合同由客服部交公证处公证后，送房管局进行合同鉴证和抵押备案手续。
按揭贷款属于抵押贷款，一般情况下，银行要求办妥按揭房产的抵押手续后才可发放贷款。抵押办妥后，通知银行放款。
工作流程：
1、客服人员将已公证的〈商品房买卖合同〉和银行已盖章的〈个人购房借款合同〉等相关资料送入房管局办理合同鉴证和抵押备案手续，并交付抵押登记费和他项权证工本费，取得收件单，在4天内，客服人员从房管局领出抵押备案证明，抵押手续办理完成。
注意事项：
2、客服部向财务部开具抵押登记费明细单并着手办理请款工作。
1、抵押办理的速度直接关系到放款的时间。因此按揭人员必须紧迫跟踪该手续的办理情况。从取回收件单起，就积极联系银行，做好发放该批贷款的准备。
2、抵押登记费虽然在数天后才支付，但提前进行申请和操作，有利于提
高效率，但需注意其金额应核对准确。
3、领取抵押备案证明后，按揭人员应马上通知银行抵押已办妥，可尽快发放贷款。而不应当等资料移交银行后，才进行贷款发放工作。按揭人员在此过程中，要主动掌握情况，积极协调工作，保障放款时间。
（五）、银行发放贷款
1、银行在接到客服人员办妥抵押手续后，即可发放按揭贷款，并要求客服部及时移交〈商品房买卖合同〉及〈抵押备案证明〉及〈个人购房借款合同〉等资料到银行保管。
2、银行将贷款发放至发展商的监控帐号中，并通知按揭人员贷款已经发放，按揭人员及时通知出纳人员领取回单，按揭人员及时记录按揭台帐，汇总相关信息向上级汇报，便于领导安排资金计划。
3、在贷款发放后，客服部通知客户供楼，同时将〈个人购房借款合同〉一份交按揭人员。按揭人员将该合同妥善保管，一定数量时按揭人员统一移交总办归档留存。
