二、三线城市房地产中介市场的发展现状、监管难点与对策
南海区局 戴桂纯
近十年来，伴随着房地产市场的持续火热，房地产中介行业得到了迅猛发展。然而，在近几年的监管执法和消费维权工作中，笔者发现目前
二、三线城市房地产中介市场存在许多不规范的问题。如何进一步加强行业监管，促进其良性发展，切实维护好消费者的合法权益，成为迫切需要解决的问题。
一、当前全市房地产中介的发展现状及存在的问题
房地产中介是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易主体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服务的机构，其在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。近几年来，房地产中介市场发展更为迅猛，以目前佛山市内已登记注册从事房地产经纪业务的经营户为例，共有1996家，其中2008年注册成立的有138家，2009年有364家，2010年有413家，2011年新成立202家，这一数字还未包含未依法登记注册擅自开业经营的无照经营者。
（一）市场经济秩序混乱，无照和超范围经营亟待规范。 一是无照经营较普遍。在楼市火热期，房地产中介具有较大的生存空间，只需租赁一间面积不大的店面，配置若干电脑、电话、工作人员便可对外经营。为减少支出，降低经营成本，逃避管理，不少房地产中介无照经营。据业内人士透露，即使是知名房地产中介连锁公司，也存在几十家门店没有办理营业执照的情况。二是超范围经营较严重。在最近一两年的楼市新政调控下，楼市成交量有所下降，房地产中介业务量锐减。为谋求生存，一些生意惨淡的房地产中介超越核准的经营范围从事其他业务，如兼营送水、家政、婚介，散装食品、烟酒等业务，租赁《经纪人证》赚取个人供应方和需求方之间的差价等。
（二）虚假房源信息泛滥，欺诈现象频发亟待整治。一是网络上虚假房源信息泛滥。房地产中介经常将过期的房源信息登载在网上，待顾客上钩后才告知该房源已售（租）出，并拼命推荐其他房源。二是不少中介公司的门店玻璃橱窗上贴出的房源信息为虚假信息，其标注的房源价格往往比市场价低10%-15%，这已成为房地产中介的揽客招数，是行业里公开的秘密。
（三）霸王条款侵权益，客户利益欠保障。目前，一些房地产中介机构使用自订合同、条款的手段加重客户的义务，排除、降低自身责任。比如要求客户一旦签订合同，就必须支付佣金，合同履行一旦发生问题，便推脱，有时即便没有交易成功，也不会退还佣金。
二、工商部门监管房地产中介市场的存在难点
（一）立法相对滞后，执法成效受制约。近年来房地产中介发展迅猛，但立法跟不上形势发展，市场发展快而法律介入慢，助长了房地产中介的违法违规行为。尽管在2011年4月1日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施，但是该办法仍存在立法层面不够高、细节规定不够明确，未彻底消除法律漏洞等问题。面对复杂多变的外部环境和后续出现的新类型侵权案例，立法规范行业健康发展依然任重道远。
（二）准入门槛及违法成本较低，违法行为难根治。一是准入门槛较低。主要体现在：在资金方面，房地产经纪公司注册资金的下限仅为10万元，沿街尽是房地产经纪公司的情况比比皆是，甚至很多小区里都有不知名的经纪公司，工商部门全面监管的压力较大。在人员方面，要求3个有资质的房地产经纪人。据业内数据显示，目前全国具备资质证书的仅有几万人，但从业人数已达100万。人员持证上岗率低，管理不严格，流动性大，许多欠缺职业道德，唯利是图，损害客户利益，工商维权任务重。二是违法成本较低。具体体现在：一方面是设备简单、投资成本低，房地产中介闻风可迅速撤离人员及设备逃避执法，增加了工商查处的难度，即便被扣押财物，不久又重新购买设备继续无照经营；另一方面是查处后房地产中介所承受的法定成本低，没收违法所得和罚款需要依据房地产中介提供给工商部门的交易台账和经纪合同，但这些证据可能造假，当处罚低于违法经营所得，便会促使其存在侥幸心理继续违法。
（三）对虚假广告监管不到位，虚假信息坑害消费者。当前，房地产中介往往对房源产权、位置、交通、商业和文化设施、建筑面积、物业等作含糊、引人误解的表述或承诺后不予兑现的虚假广告，工商部门对此类广告的监管力度还有待进一步加强。
（四）推行合同示范文本力度不足，规范约束力低。以佛山市为例，由市工商局联合市住建局制订的《佛山市存量房买卖合同》和《佛山市房地产经纪服务合同》已于今年1月1日开始作为合同示范文本正式在全市全面推广使用，但目前推广使用的力度仍显不足，在消费者的投诉举报中，就发现不少在自订合同中使用“霸王条款”损害消费者利益的情况。
（五）多部门协调机制待完善，调解专业性待提高。在12315接到的有关房地产中介的投诉举报中，反映的主要问题有房地产中介提供虚假房地产信息，故意掩盖房屋质量问题，收费不合理，骗取定金等。在调解纠纷过程中，工商部门主要面临两个难题：一是职权有限。工商、住建、国土资源、税务、公安等部门对房地产中介机构均享有监管责任，因此，在调解纠纷过程中，因为各单位各司其职，缺乏协调解决问题的机制，导致难以顺利开展工作。另外，鉴于职权有限，如果消费者不举报，可能较难发现侵权行为。二是专业受限。由于房地产中介服务工作的专业性强，因此，相应要求工商部门的调解人员也应对房地产业务、房地产法律法规等方面的知识有一定了解，才能更好地完成调解工作，但当前工商部门缺乏房地产行业专业人才，缺少房地产知识专业培训，一定程度上制约了房地产纠纷调解工作的有效开展。
三、加强房地产中介行业监管的对策
（一）针对新问题完善立法，规范新型违法行为。进一步健全房地产中介市场监管方面的法律法规，完善细则，填补法律漏洞，各个职能部门应及时将《房地产经纪管理办法》颁布后出现的新问题、新类型案件反馈给法律法规制定部门，使法律法规体系与时俱进，以便各职能部门开展执法有法可依，提高执法效能。比如《办法》虽然规定房地产中介和人员不得赚取差价，但只要借用其他非房地产经纪人的名义签订合同，那么低价买入和高价卖出的两份合同根据《合同法》仍然是有效合同，中介对双方不承担违约责任，因此，法律可增加对此类行为的禁止规定，进一步规范房地产中介的经营行为。
（二）严把五关，大力整治无照和超范围经营行为。一是把好初审关，对新设立的房地产中介进行严格的资质和登记项目审查，避免不符合登记注册条件的中介进入市场造成鱼龙混杂的局面，并加强与建设、国土等部门的沟通协调，及时提取企业原始资料充实到“经济户口”档案中。二是把好年检关，重点检查有无超范围经营，擅自改变经营场所，提交虚假材料等违法违规行为。三是把好巡查关，加大对无照经营的检查力度，对已登记注册的房地产中介及分支情况进行摸底排查，并督促其将经营范围，职业经纪人姓名、证号和照片、服务内容及佣金标准在经营场所醒目位置对外公示。四是把好整治关，与辖区内住建、税务、国土资源、公安、供水供电等部门开展联合执法行动，并形成长效监管协作机制，保证执法效果。五是把好存档备查关。督促房地产经纪机构建立健全房地产销售(租赁)档案，将经纪原始凭证、经纪台账、经纪合同存档备查，以利于当违法经营行为发生时计算所应承担的法定成本有更准确的依据。
（三）加大对虚假广告的监测和查处力度，促进诚信经营。加强对报纸、电视、广播、网站、手机短信登载的房源广告的收集和监测，重点清查含有升值或者投资回报等承诺内容，虚假和夸大房源名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施内容的广告。依据《反不正当竞争法》、《广告法》等法律，对虚假广告予以严肃查处，维护公平竞争、健康有序、文明诚信的行业秩序。
（四）加大合同范本的使用监督，促进合同使用规范合法。为有效规范房地产中介行业的合同使用，减少“霸王条款”对消费者权益的侵害，积极推广使用官方制订的《存量房买卖合同》和《房地产经纪服务合同》。建议定期对房地产经纪机构与客户签订的合同进行抽查，对不配合使用合同范本和不公示其样式的房地产经纪机构，加大巡查力度，及时发现和查处房地产经纪违法行为，确保合同使用规范、合法、有效，保护消费者的合法权益。
（五）完善应对房地产中介市场的维权机制，提高维权效能。一是畅通投诉渠道。要求房地产中介在经营场所醒目位置公布12315消费维权服务站点、消费者申诉举报电话，并鼓励经营者完善自身的投诉处理机制，在条件允许情况下设置投诉处理专员和热线，及时发现和解决问题。二是提高调解队伍的专业性。通过建立和完善培训制度，综合运用讲课、视频演示、讨论、角色扮演等方式定期开展有针对性的培训，增加调解人员在专业领域的知识储备。同时，考虑吸收退休法律工作者等专业人员以志愿者身份参与进调解工作中，优化调解员队伍。三是建立调解联席会议制度。当遇到棘手纠纷时，及时启动联席会议，由住建、税务等部门给予专业性、权威性的分析，提高调解成功率。四是建立健全房地产中介消费警示制度。及时收集案例，进行分析总结，广泛利用官方网站、微博、电台广播、报纸等各类媒体公开曝光违法违规案件，发布消费警示。五是加强维权宣传和法律法规普及。利用3.
15、普法宣传日等有利契机开展现场咨询活动，派发法律知识手册，开办讲座让群众熟悉法律条款，提高利用法律手段维护自身利益的能力。
（六）积极引导房地产中介行业协会发展，加强行业自律。应积极引导行业协会发展，发挥协会协助行政部门管理行业的作用。一是行业协会应深入调查研究，全面了解行业动态，及时向工商等有关部门进行反馈。二是协会应积极向会员宣传政府的相关政策和制度，加强对行业的监督管理，通过行业自律机制促进良性发展，树立良好的行业形象。三是协会应加强对经纪人员的职业道德教育和技能培训，提高服务水平。四是协会应不断完善中介机构和个人信用档案，并为其搭建申报“守合同重信用”称号平台，引导企业培育品牌，诚信经营。五是协会应探索建立权威性房源信息系统，减少消费者受虚假房源广告误导的情况发生，可借鉴广州市房地产中介协会，引导协会建立权威的房源查询系统，提供全面、真实、可靠的房源信息。
