代 理 词
尊敬的审判长、审判员：
本人受北京申亚菲物业管理有限公司的委托，担任与北京中北长城房地产开发有限公司物业服务纠纷一案的诉讼代理人。依法出庭，参与本案的诉讼活动。
本人在北京申亚菲物业管理有限公司任职，参与了物业服务的基本过程，对事件的全过程较了解。开庭前，搜集了有关的证据材料，参与了
一、二审庭审调查和质证。下面根据庭审质证和认证的证据及相关的法律规定，发表如下代理意见，请合议庭采纳。
代理人认为，北京中北长城房地产开发有限公司的诉求不成立，应当依法驳回，其主要事实和理由如下：
一、关于物业服务合同的相关问题：
1、物业合同的性质定位：本案的物业管理区域“亿隆商厦”没有
法律概念的“业主”，也未成立“业主委员会”。北京中北长城房地产开发有限公司是本楼的开发建设单位（开发商）。按照我国现行的物业法律法规及行业规则，目前市场上存在的物业服务方式主要有委托管理和自行管理两种形式，委托管理又分为前期物业服务和委托物业服务，两者的区别主要为委托的主体不同，前期物业服务的委托主体为房屋的开发建设单位，而委托物业服务的委托主体为业主委员会。所以说，北京中北长城房地产开发有限公司与北京申亚菲物业管理有限公司签署的物业服务应当为“前期物业服务合同”。（参考法规：《物业管理条例》第6条、15条、21条、35条）
2、前期物业服务的一般内容：开发建设单位在房屋开发完毕至成
立业主委员之前，可以选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，开发建设单位应当在销售房屋时，向业主说明物业服务的有关问题（包括服务项目及收费标准）或则是向业主进行公示。开发建设单位经过与物业服务企业协商，可以按照一定比例向物业服务企业支付“启动经费”，物业服务企业按照与开发建设单位签署的《前期物业服务合同》约定内容提供物业服务，并按时收取物业费。如果物业管理区域成立了“业主委员会”则业主委员会可以重新选聘物业服务企业（包括现物业企业）并签订新的《物业服务合同》，《前期物业服务合同》即终止，新旧物业企业进行交接手续。所以说，中北长城房地产开发有限公司向法律意义的“业主”说明前期物业服务是一项法律应尽义务，支付“启动经费”也存在法律依据，而要想与北京申亚菲物业管理有限公司解除《前期物业服务合同》需要具备法定条件和履行法定程序或则按照双方签署《前期物业服务合同》约定的解除条件，解除合同。（参考法规《物业管理条例》第21条、22条、23条、25条、26条，《北京市居住小区物业管理办法》第14条）
二、本案庭审涉及的相关法律问题：
1、诉讼主体异议：一审中，北京中北长城房地产开发有限公司以
原告身份起诉被告北京申亚菲物业管理有限公司。庭审时，原告未明确表示诉讼主体的身份是开发建设单位还是业主身份，如果以开发建设单位身份提起诉讼，则应当按照双方签署的《前期物业服务合同》约定内容处理纠纷；如果是业主身份，首先应当证明其属于本物业管理区域法律概念的业主，并且是唯一
的业主，否则不能以单独业主的身份提起诉讼。
2、本案证据材料：
①、一审时北京中北长城房地产开发有限公司没有提交其他业主的
产权证明，只提交的是一份与国清个人签订的物业服务合同。一审法院由于合同主体不符合法律规定，没有采纳。
②、二审时上诉人提交的证据一（北京市延庆县人民法院（2010）延民初字第03490号民事判决书）、证据二（北京市延庆县人民法院010）延民初字第03489号民事判决书）均未发生法律效力，案件正处于上诉阶段。
③、证据三上诉人与北京金宝联物业管理有限公司签订的《物业服
务合同》日期为2010年8月20日，而北京中北长城房地产开发有限公司上诉的时间为2010年7月5日，从时间上讲不能作为本案争议的新证据。另外，北京中北长城房地产开发有限公司也未将签订新合同事宜告知北京申亚菲物业管理有限公司并未按照法定程序履行终止手续，如果二审法院以此证据裁定物业服务终止，则剥夺了北京申亚菲物业管理有限公司对物业服务合同是否履行及终止问题的上诉权。况且，北京中北长城房地产开发有限公司在诉讼中也未提出此项诉讼请求，二审法院应当围绕上诉人的诉讼请求开展调查，所以此合同所要证明的内容应当属于新的诉讼请求，需另案处理。
④、关于上诉人与北京金宝联物业管理有限公司签订的《物业服务
合同》第35条“本合同生效后，乙方于2009年1月22日与北京中北长城房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》解除。”其表述的意思不明确，被上诉人对合同的真实性、合法
性、关联性存在异议。
3、关于本案法律适用的问题：
本案涉及的法律法规应当按照，上位法有规定的适用上位法，上位法未规定或规定不明的，下位法有规定的仍按照下位法的规定执行。关于“前期物业服务”的规定，在《物权法》中没有明确规定，均散见于各法规中，所以应当按照具体法规的要求处理前期物业服务纠纷。
三、关于返还30万启动经费的问题：
北京中北房地产开发有限公司与北京申亚菲物业管理有限公司 签署的《前期物业服务》合同是否终止尚不能确定，故对30万元启动资金的性质及用途和合法性等问题，不属于本案认定的范畴。
通过上述内容的分析，本人认为，本案争议的焦点为前期物业服务合同是否终止，而非30万启动资金返还的问题。而按照实际情况以及相关法律法规的规定，北京中北长城房地产开发有限公司与北京申亚菲物业管理有限公司签署的《前期物业服务》合同，并未在北京中北长城房地产开发有限公司提起诉讼时终止，故此，二审法院应当维持一审法院的判决。以上本人的代理意见，望能得到合议庭的重视和采纳。
此致
敬礼
北京市第一中级人民法院
代理人：董瑞峰
2010年11月5日
