XXXX地产开发公司各位领导：
承蒙信任，委托我司全权代理销售“XXX”项目。开发商以数以千万元的金额投资，这个数额是非常庞大的，所谓‘一指错，全盘皆落错’。现我司进驻售楼部已两月有余，为免除后期不必要的麻烦和不能承担的后果，现特将项目进展、需开发商配合进展的和将可能发生的结果在此客观的完全反应分析给开发商各位领导，以便对所反映的问题和产生的结果及时做出调整。
一、项目分期滚动开发的开发模式，为避免在客户心中形成心理抗性，在入市初期，即在一期销售期间，应主要以树立项目形象、突出较强的物业品质感、快速实现销售为目的。因此，我司建议，入市期的价格制定上不宜过高，采取分批推售的方式，逐步积聚人气，待销售条件成熟（具备一定的知名度和项目工程形象）后，才开始逐步提升价格，并视各阶段推广及销售情况，逐步调整推售产品和价格，以达到为销售目标提供助力。
二、目前来客量不足。原因在哪里？由于本项目体量在目前所处区域内不算小，而且距离正式开盘时间尚早，蓄势期时间很长。所以我司认为本项目的推广重点应放在项目销售前期，在项目正式销售前，加强推广力度，尤其是加强以开发商形象为中心的宣传力度，为项目走出市场冷空气的重围，开盘热销垫定坚实的推广基础。现我司各项工作均已到位，麻木车、导视灯箱，折页、户外、帐蓬等各项方案都已提交开发商负责人，希尽快落实！每个营销推广的制定都是环环相扣的,第一步没有走好,势必影响整个策略的推行。前期开发商形象宣传，决定项目能否启动市场，撕开市场缺口，迅速占领市场主导地位非常关键。
三、销售局面的打开和销售进度的保证需得到工程进度强有力的支撑，否则将会对销售预期造成较大的影响。县城很小，开车绕几个弯，几个楼盘早已熟悉得很。客户如第一次来接触，看过沙盘模型，如工地还没动静，他认为没什么看，这样的产品形象一旦传播开发，将很难扭转。
四、项目的各项技术指标和数据的确认落实，是售楼部开展工作的前提，销售的误差所带来的损失为我司或任何同事都不能承担的后果。后期修正所带来的麻烦，给项目形象的打击也是致命的。我们目的只在乎为开发商创造更理想的销售业绩；令发展商用最小的资金达到最大的效益；为发展商及楼盘打下知名度及品牌；塑造楼盘与众不同的个性、卖点。因为所有的卖点需要销售人员去解释，而客户也恰恰是需要被引导的，故现场销售人员的整体专业口径一致，对销售的最终结果必然有非常重要的影响。
五、现我司负责人长时间留守销售现场，留意售楼部来电来客情况，销售人员的接听电话技巧，引导客户情况，对楼盘的熟悉情况，销售情况是否与计划相符，更重要的是关注客户关心的问题。
1、多数来访客户会提到开发商五证问题。由于通城不大，各竟争对手和意象客户对开发商较了解，都会在各部门打探到一些信息。这在无证的情况下，我们售楼部采取的已确定房源认购，未确定房源认筹的策略无法自圆其说，是一大阻碍。
2、通城房地产起步较晚，人们的消费意识较落后，只认可眼见为实，对期房不是很认可，多数客户还没谈到价格政策这个环节，瞅了工地，就起身开溜，所以，目前客户关心的还不是价格高与低的问题。这两点也是对销售人员信心的一种打击。
六、我司认为引进一家优秀的物管公司，
一、区别于其它项目的优势和卖点，；
二、安排一到两个保安在售楼部展示物业和项目形象，对我们君临时代这一高尚社区的销售有着非常重要的意义。希尽快落实！
七、银行按揭从到分行接洽、申报到市行或省行申批通过是一个漫长的过程，和房管部门也需提前沟通，确定各项程序和收费标准。
