浙江理工大学经济管理学院本科毕业论文
公允价值计量对投资性房地产企业的影响
开题报告
班级：会计（2）班 学号：D08520205 姓名：李萍
从20世纪70年代开始，人们开始在会计计量中逐步引入公允价值的概念，以期能及时反映现行和未来经济环境变化对企业资源的影响。2006年2月15日国家财政部发布了新的企业会计准则(包括1项基本准则和38项具体准则),规定自2007年1月1日起在上市公司执行,鼓励其他企业执行。在新的企业会计准则体系中,公允价值在较大范围得到了应用,这也是我国会计体系和国际会计准则“实质性趋同”的主要标志。当前房地产已经成为我国资本市场上主要投资手段之一,有很大一部分的上市公司都拥有大量的投资性房地产。在新会计准则中,《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产初始确认,后续计量和转换处置进行一系列规范,对投资性房地产的确认有了进一步的划分。在后续计量上,在保留现行实际成本计量属性的同时还引入了公允价值计量属性。自新会计准则颁布以来,其中关于投资性房地产的政策变化,一直被市场认为将对上市公司,尤其是拥有较多计划用于租售的房地产企业产生较大影响。投资性房地产中引用了公允价值计量模式，体现了国内会计准则和国际会计准则的趋同，也适应了我国经济发展的客观需要。
目前，由于公允价值计量较为复杂，市场还不是很完善导致执行难度较大，公允价值计量在在我国投资性房地产的应用中仍存在着诸多问题。所以对于公允价值的普及过程不可能一蹴而就，公允价值的实施是一个逐步完善从而被市场接受的过程。但是对投资性房地产采用公允价值计量是我国经济发展趋势的必然要求，随着房地产交易市场的进一步完善及相应的评估制度的建立和评估机构的发展以及相关会计从业人员素质的提高，会有越来越多的企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量。
一、所在研究领域的概况
随着经济的发展和会计计量方法的不断演进，历史成本计量提供的会计信息是面向过去的，在市场价格发生变动的情况下，不仅不能反映企业持有资源的利 1
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得，也不能客观反映报告企业资源的真实价值。新会计准则中明确了公允价值计量不仅适用于初始计量，还适用于后续计量。
随着经济的发展和投资观念的改变，房地产作为一种投资手段，在我国的一些企业中广泛采用，甚至成为一些企业新的经济增长点。本着与国际会计惯例趋同的精神，顺应我国经济发展潮流，我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则《投资性房地产》。准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对该资产计量中引入了公允价值，对企业会计人员提出了新的要求。据200
7、2008年的年报显示：企业投资性房地产采用公允价值后续计量模式的依然较少，企业对公允价值的使用比较保守。同时我国公开成熟的交易市场毕竟很少，许多市场还处于发展、起步，甚至论证阶段，市场的缺陷给公允价值确认带来的困难可想而知。
企业会计准则编审委员会(2006)规定，可以按三个层次确认投资性房地产公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格；第二个层次是类似资产的市场价格；第三个层次是既无同类市场也无类似资产市场价格时，应采用现值技术进行科学评估。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确认投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。
二、选题意义与可行性分析
（一）选题意义
我国新会计准则在诸多方面实现了突破，其中公允价值的运用可谓是最为引人注目的方面，本文从财务管理的角度分析公允价值概念的基础上，对公允价值在我国新会计准则下投资性房地产运用中存在的问题及对策进行了探讨，具体意义表现在：
1．本文基于前人的文献资料的基础上，对公允价值在投资性房地产运用中出现的问题进行了说明，有利于夯实投资性房地产企业资产质量，揭示财务风险，正确衡量经营业绩，为会计信息使用者和决策者提供有用决策信息，并且能更加可靠及时地提供有关资产和负债价值的信息，优化投资性房地产市场资本定价，相对于历史成本而言增进了会计信息价值的相关性，一定程度上能加快我国会计准则与国际会计准则的接轨。
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2．本文通过选取投资性房地产行业多家上市公司近年来初步运用会计计量模式数据的透视，运用敏感性分析、线性回归等统计学原理分析了投资性房地产运用会计计量的现状，强化了对公允价值这一会计计量模式的理解，使会计信息的相关性和可靠性得到解释验证说明，使财务报表质量更符合各方要求，对完善公允价值相关信息披露制度，提高会计信息质量的同时既具备相关性又具备稳健性有重大价值，也为促进我国新会计准则下在投资性房地产领域更好地运用公允价值以及需要注意的事项提供了某种程度上的借鉴。
（二）可行性分析
作为会计专业的学生，笔者在大学期间主修了《财务管理》、《基础会计》、《中高级财务会计》、《统计学》、《管理学》、《微观经济学》、《资本运营》、《宏观经济学》等学科，掌握了相关的专业知识，对这个课题相关的领域有一定的了解并有进一步深入的基础，相关理论知识及专业技能也运用上也基本上能做到融会贯通。
在以上基础上，笔者阅读了大量的期刊和学术论文，许多国内外专业学者和经济学家已经对在新会计准则下公允价值在投资性房地产行业的运用以及影响进行了资深的透视和解读，为笔者提供了可靠的借鉴资料和理论参考。
另外，老师也孜孜不倦地对笔者进行了指导，在原文基础上进行了修改，提出了相应宝贵的意见，使笔者的思路更加开阔明晰，行文更加丰富得体，内容充实，主旨更加准确扣题。
最后，同学间也互相谈论沟通，交换心得体会，使笔者在很多细节上做到了有则改之、无则加勉，并在同学提供的参照中汲取了精华，并及时有效地规避了误区。
三、研究的基本内容与拟解决的主要问题
（一）研究的基本内容
本文在研究新会计准则下公允价值的本质及理论缺陷的基础上，以公允价值这一会计计量模式为研究对象，对投资性房地产公允价值模式计量进行现状分析。从公允价值的本质出发，结合所学财务、经济学、统计学等知识，选取近年来投资性房地产行业代表性案例，采用定量分析与定性分析等研究方法，立足于实务中的确认及运用范围，研究我国投资性房地产公允价值在理论和在实际准则 3
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中没有具体详细规定的计量指导说明及操作方法，从而导致某些投资性房地产企业运用公允价值产生的一些有利影响和不利影响，并提出对策建议。
（二）拟解决的主要问题
投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产，其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行了探讨并对其本质和缺陷作系统的阐述，对现状作出客观而公允的评价，在前人大量研究的学术文献的基础上，挖掘投资性房地产行业代表性案列对公允价值计量运用情况，配合充分必要的数据以及客观资料进行相应的总结，阐述自己的看法，从公允价值计量模式改变对投资性房地产的会计处理入手，分析其对持有投资性房地产的企业的影响。最后，将就实施公允价值近年来我国房地产企业面临的新情况和新问题进行进一步的说明。
（三）研究的创新
由于在符合条件下的投资性房地产后续计量中引入了公允价值模式，因此，这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流量都会产生十分重要的影响。本文以公允价值计量在投资性房地产企业的应用现状为研究对象，以公允价值在投资性房地产行业的具体运用案例为载体，对其利弊作出辩证的分析论述，并着重着眼于国内新会计准则下公允价值的引进带来的双重影响为基点，进行专业的论证，点面结合、内外结合、横纵结合。此外，行文在阐述的基础上，不仅是理论表述，而且恰当地引入图表数据，以小见大，分析综合，结合文献资料，做到图文并茂，不仅摈弃了乏味单调和大量生硬陈述，化抽象为具体，更兼趣味性和欣赏性。
四、总体研究思路及方法预期研究成果
（一）研究思路
本文第一部分为引言，介绍公允价值作为一种会计计量属性的概念、本质及理论基础上对投资性房地产公允价值计量进行概述；第二部分介绍投资性房地产计量模式的研究；第三部分介绍公允价值在投资性房地产经济环境中的涉足，运用中的热点和难点，并笔锋转向投资性房地产企业应用现状的具体案例，阐述国内行业坏境及具体国情下投资性房地产企业应用公允价值计量的利弊和影响；第 4
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四部分争对投资性房地产采用公允价值计量提出对策和建议；第五部分为总结，总结公允价值计量对投资性房地产企业产生的影响以及如何解决实务运用中产生的问题，指出我国财政部会计准则委员会和会计理论界应在充分了解国情的前提下尽早提出一个具有可操作性的公允价值理论及应用体系，也是本文的切入点和写作目的所在。
（二）研究方法
1．定性分析法。本文依照财务管理相关理论，对投资性房地产企业运用会计计量的概况进行了现状介绍和理论分析。
2．定量分析法。本文利用公开资料，对投资性房地产企业运用公允价值的情况进行了案例分析，并结合行业特点提出了在具有针对性的具体计量属性的选择上，必须结合其不同的适用范围和适用条件，综合考虑市场类型、计量对象的特点以及运用估价技术的可靠性和相应的实施成本后进行选择。
（三）预期研究成果
1．探索符合投资性房地产行业特点的公允价值计量模式，为该行业选择适合自身特点的公允价值计量模式提供参考。
2．通过对国内外学者观点及实务的研究，结合投资性房地产行业公允价值计量模式现状，指出其存在的不足并针对性的提出改进意见。
3．通过揭示我国投资性房地产目前的运用公允价值计量的状况和范围以及存在的问题，引起社会各企业对公允价值进行会计计量利弊重视，进而减少企业的财务风险、提高企业经济效益、加快企业自身的发展。
五、论文大纲
通过上述对选题各方面的分析，现拟出论文大纲如下：
一、引言
二、公允价值计量及投资性房地产概述
（一）公允价值及投资性房地产的概念
（二）投资性房地产计量模式研究
三、投资性房地产企业运用公允价值计量产生的影响
（一）公允价值计量对投资性房地产企业资产的影响
（二）公允价值计量对投资性房地产企业所有者权益的影响
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（三）公允价值计量对投资性房地产企业利润的影响
（四）公允价值计量对投资性房地产企业税负的影响
四、投资性房地产企业采用公允价值计量模式的对策建议
（一）制定和完善公允价值准则，与投资性房地产准则相互结合，形成体系
（二）完善房地产市场经济环境，大力推进信息资源公开化
（三）鼓励企业采用公允价值，加强对企业的监管，建立投资性房地产市场评估体系
（四）加强投资性房地产企业会计人员的专业素质和职业道德
五、总结
